Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Ипотечное кредитование и его роль в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 12.07.2012. Сдан: 2011. Страниц: 9. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


 
Министерство  образования и науки РФ
государственное образовательное учреждение ВПО
РГСУ (высшего  профессионального образования)
кафедра экономической  теории и предпринимательства. 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа
                        на тему:
«Ипотечное кредитование и его роль
в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства» 
 
 

Выполнила:
  Колесникова Любовь 
 
 
 
 

Ростов-на-Дону
2011 
 
 

Оглавление
Введение: 3
Глава 1. Сущность ипотечного кредитования. 5
1.1. Понятие и принципы  залога (ипотеки) жилых помещений 5
1.2.Основания  возникновения ипотеки. 5
1.3.Задачи развития системы ипотечного жилищного кредитования. 5
Глава 2.Законная ипотека. 5
2.1.Правовая база ипотечного кредитования 5
2.2.Содержание  и форма договора  об ипотеке (права  и обязанности  сторон). 5
2.3.Залог  жилых домов и  квартир. 5
2.4.Содержание  и форма договора  об ипотеке (права  и обязанности  сторон). 5
Заключение. 5
Список  литературы: 5 

 


Введение:

В настоящее  время экономика Р.Ф. находится  в процессе перестройки хозяйства  на основе современных принципов  регулирования. В связи с этим отношения в системе должник-кредитор принимают качественно новый  смысл в экономике в сравнении  с аналогичными  при командно-административной системе. Появляется необходимость  в гарантированной стабильности в гражданско-правовых отношениях данного  типа. Одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений  является система средств, обеспечивающих исполнение обязательств должника перед  кредитором. “В свою очередь ипотечное  кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.”1 На протяжении семидесяти лет институт ипотеки не находил должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство исключало возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” 2появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством и цивилистической наукой, является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения. 
 Залог  недвижимости имущества долгое  время не допускался к применению  в России, в связи с чем в  настоящее время этот способ  обеспечения исполнения обязательств  ещё не принял массового характера  в хозяйственных отношениях, несмотря  на то, что для большинства  российских граждан ипотечное  кредитование представляется единственно  возможным источником решения  жилищного вопроса.
Таким образом, целью данной работы будет  рассмотрение залога недвижимости, в  частности залога жилых домов  и квартир, как способа обеспечения  исполнения обязательств.     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Сущность ипотечного кредитования.

1.1. Понятие и принципы  залога (ипотеки) жилых помещений

      В спектре новых возможностей для  индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать  не только как наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения  жилищных условий, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного  помещения сбережений.
      Сегодня в Москве и других крупных городах  России наблюдается настоящий бум  жилищного строительства. Однако, быстрорастущие новостройки зачастую пустуют, не принося  желаемой отдачи ни городским властям, ни инвесторам. И причина здесь  проста – предложение жилья на рынке значительно превышает  реальный платежеспособный спрос основной части населения.
      Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение в России института  ипотеки -  получение кредита под  залог недвижимости в правом владения и распоряжения этой недвижимостью. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.
      Термин  «Ипотека» в юридическом обороте  обычно охватывает два понятия:
    «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства – в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.
    «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий залогодержателя на недвижимое имущество.
      Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:
    Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
    Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;
    Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;
    Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением. 3
1.2.Основания  возникновения ипотеки.
В качестве оснований возникновения залога ГК РФ, Закон “Об ипотеке” предусматривают  два основания – договор и  закон. Причем закон, предусматривающий  возникновение залога, должен содержать  указание на то, в силу какого обязательства  и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст. 488, ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ “Об  ипотеке”.
Исходя  из нормы ст. 334 ГК РФ, основная особенность  правоотношений, возникающих при  законной ипотеке в отличии от договорной, заключается в юридическом  составе, лежащем в основе правовых конструкций. 4 Согласно ст. 10, 11 Закона “Об ипотеке”  права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека,  напротив,  считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п. 1 ст. 587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит переход прав). До вступления в силу ФЗ “О внесении изменений и дополнений в ФЗ ”Об ипотеке ”” от 11.02.2002. государственная регистрация законной ипотеки была не предусмотрена. Это могло привести к существованию множества “скрытых ипотек , допускающих возможность двойных продаж”. Теперь государственная регистрация ипотеки в силу закона существует, причем она происходит одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. 

1.3.Задачи  развития системы ипотечного  жилищного кредитования. 

      Для становления и развития системы  ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение  следующих основных задач:
      Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
      Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
      Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
      Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны,  так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
      Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка  ипотечных кредитов;
      Создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
      Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов , а также их рефинансированию;
      Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. 5

Глава 2.Законная ипотека.

2.1.Правовая база ипотечного кредитования

 


      В настоящий момент федеральными законами, непосредственно регулирующими  ипотеку (залог) недвижимого имущества  являются:
      Гражданский кодекс РФ (статьи 334-355);
      Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ.
      В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие  правила о залоге, содержащиеся в  ГК РФ, применяются к ипотеке в  случаях, когда ГК РФ или законом  об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон  «Об ипотеке». В нем нашли отражение  следующие положения:
      Основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
      Порядок заключения договора об ипотеке;
      Закладная как ценная бумага;
      Государственная регистрация ипотеки;
      Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
      Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам, и обременение этого имущества правами других лиц;
      Уступка прав по договору об ипотеке;
      Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация этого имущества;
      Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
      Следует учитывать, что отношения, связанные  с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно  ипотечные обязательства:
      Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки;
      В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. № 153-ФЗ;
      В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким  образом, при  реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ;
      При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.

2.2.Содержание  и форма договора об ипотеке (права и обязанности сторон).

 
В законодательстве предусмотрены особые требования как  к форме договора, так и к  его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора об ипотеке, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров об ипотеке, определены п.1,2,4 ст.9 ФЗ “Об ипотеке”.6
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места  нахождения и достаточным для  идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган  государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.
      Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в  денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации  оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной  и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 - 10 тысяч  долларов.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке  с указанием его суммы, основания  его возникновения и срока  исполнения. Если величина обеспеченного  ипотекой обязательства подлежит определению  в будущем, должны быть указаны порядок  и другие необходимые условия  её определения. В том случае, когда  обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки соответствующих  платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Согласно  п.6 ст.9 ФЗ “Об ипотеке”, если права  залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре об ипотеке.
В соответствии с ст.10 ФЗ “Об ипотеке”, п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и  подлежит нотариальному удостоверению  (кроме того, судебная практика исходит  из того, что договор об ипотеке  должен быть нотариально удостоверен  и зарегистрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). 7Однако статья 55 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11 февраля 1993года 8устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ “Об ипотеке”. Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий  закладной с отметкой «копия» на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.
Одна  из особенностей ипотеки заключается  в том, что заложенное имущество  всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть  и пользоваться предметом ипотеки  в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем  сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.
С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество  путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное  товарищество или общество либо паевого  взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому  лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное  пользование, если иное не предусмотрено  договором об ипотеке. Срок, на который  имущество предоставляется в  пользование, не должен превышать срока  ипотеки.
При пользовании  заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения  и уменьшения его стоимости сверх  того, что вызывается нормальным износом.
Если  договором об ипотеке не предусмотрено  иное, залогодатель обязан:
- застраховать  за свой счёт заложенное имущество  в полной его стоимости (а  если полная стоимость имущества  превышает размер обеспеченного  ипотекой требования, - на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;
- принимать  меры для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от  посягательства и требований  со стороны третьих лиц;
- поддерживать  имущество, заложенное по договору  об ипотеке, в исправном состоянии  и нести все расходы по содержанию  этого имущества, а также производить  его текущий и капитальный  ремонт;
- немедленно  уведомлять залогодержателя о  возникновении угрозы утраты  или повреждения заложенного  имущества;
- истребовать  предмет ипотеки из чужого  незаконного владения.
На залогодателе лежит риск случайной гибели или  повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.
Поскольку предмет залога остаётся у должника, обязанности залогодержателя ограничены.
 Залогодержатель  вправе:
      - проверять по документам и  фактически наличие, состояние  и условия содержания имущества,  в том числе если оно передано  во владение третьих лиц;    
     - требовать от залогодателя принятия  мер к сохранности предмета  ипотеки;
      - требовать от любого лица прекращения  посягательства на предмет ипотеки.
      При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права  собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или  обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь  уменьшение стоимости или ухудшение  этого имущества, залогодержатель  имеет право участвовать в  деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и  требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых  расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного  владения для передачи его во владение залогодателя.
      При залоге права аренды на недвижимое имущество в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права  и обязанности сторон. В частности, залогодатель должен своевременно вносить  арендную плату, а залогодержатель  вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.
      Закон предусматривает прекращение права  собственности залогодателя на предмет  ипотеки вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных  или муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких  случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую  компенсацию и право залога будет  распространяться на это имущество  либо залогодержатель приобретает  право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается  у залогодателя по виндикационному  иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции  за совершение преступления или иного  правонарушения, залог в отношении  этого имущества прекращается.
      В приведённых выше случаях залогодержатель  вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой. Залогодержатель имеет  право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или  повреждён либо право собственности  или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается  только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное.
Залогодержателю принадлежит право преимущественного  удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.  

2.3.Залог  жилых домов и квартир.

 
В главе  XIII ФЗ “Об ипотеке” закреплены правила залога жилых домов и квартир. Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Этот императивный запрет прямо прописан в ФЗ “Об ипотеке”.
Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, иных строений , которые не предназначены для  постоянного проживания, то они могут  быть преданы в залог на общих  основаниях, правила о залоге жилых  домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или  нескольких изолированных комнат, применяются  правила об ипотеке жилого дома или  квартиры. Критерий изолированности  комнат(ы) определяется возможностью её эксплуатации в режиме самостоятельного жилища(обязателен, к примеру выход  в коридор или на лестничную площадку, либо непосредственно на улицу, но отнюдь не в другое жилое помещение, - или  хотя бы техническая возможность  обустройства соответствующего самостоятельного выхода). 9   
Договор об ипотеке, объект которого - жилое  помещение, принадлежащее малолетним либо лицам признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, заключается опекуном. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет и признанные судом ограниченно дееспособными вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами вправе заключать договор об ипотеке лишь с письменного согласия своих попечителей. Предварительным условием для заключения договора ипотеки опекуном либо для согласия на его заключение попечителем является разрешение органа опеки и попечительства(ч.1 п.2 ст.37 ГК РФ).
Согласно  ст.75 ФЗ “Об ипотеке” при ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и др. оборудование, обслуживающие больше одной квартиры, в силу п.1  ст. 290 ГК РФ находится  в общей долевой собственности  залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается  соответствующая доля в праве  общей долевой собственности  на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что  доля собственников квартир на общее  имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом  сделки. Она в этом смысле может  рассматриваться как принадлежность к главной вещи, поэтому законодатель установил одновременный залог  жилого помещения и соответствующей  доли в праве общей собственности  на жилой дом10.
При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства  объектом незавершенного строительства  и принадлежащими залогодателю материалами  и оборудованием, которые заготовлены  для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная статья конкретизирует п. 2 ст. 5 этого же Федерального закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимого имущества.
Ипотека незавершенным строительством в  отношении строящихся жилых домов  допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о  целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ11. Нецелевое использование заемных средств, а также непредставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ “Об ипотеке” предусматривает возможность заключения смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества -  жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).
Однако  при залоге строящегося дома необходимо помнить правила ГК, посвященные  регулированию ипотеки в ситуации, когда приходится решать вопрос о  соотношениях залога земельного участка  с залогом строений на нем(п. 3 ст. 340 ГК РФ). Правило заключается в  том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если все же это произойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным12. В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание. Такой договор является действительным (см. п.44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №6/8).13
ГК РФ (п. 6 ст.340)предусматривает, что  предметом  договора залога может быть имущество  и имущественные права, которые  залогодатель приобретет в будущем. В такой ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателем имущества, залогом которого обеспечивается основное обязательство. Данное положение находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когда банковский кредит обеспечивается ипотекой жилого помещения (жилого дома, квартиры), которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечение осуществляется не в соответствии с договором, а на основании закона (ст. 77 Закона об ипотеке). Ипотека вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, которые служит объектом обеспечения. Представляется, что с момента возникновения права собственности заемщика на объект ипотеки залогодержателю предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью обеспечения режима обременения14.
Кроме того, ст. 77 Закона об ипотеке защищает права несовершеннолетних: если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или интересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных не нарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов   семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия должно быть представлено   заявителю   в письменной форме не позднее 30 календарных дней  с даты  подачи заявления.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.