На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 16.07.2012. Сдан: 2011. Страниц: 18. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


                                                   Содержание 

  Введение

1. Теоретические аспекты  ипотечного кредитования  в РФ

     1.1. Понятие, сущность и общий порядок  предоставления ипотечного кредита…………………………………………………………………………..4
     1.2. Инструменты  ипотечного кредитования и расчеты платежей по кредитам…………………………………………………………………………11

     1.3 История ипотечного кредитования  в России………………………18

2.Оценка  проблем и перспектив  развития ипотечного  кредитования в  Российской Федерации

     2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования…………………….22

           2.2 Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России…………………………………………………….28
3. Организация ипотечного кредитования в ОАО Банке «Левобережный»

      3.1 Общая характеристика ОАО Банка  «Левобережный»……………35

     3.2 Основные финансовые показатели  деятельности ОАО Банка «Левобережный»………………………………………………………………………37

      3.3. Условия предоставления ипотечного  кредита в  ОАО Банке «Левобережный»……………………………………………………………………...39

Заключение  …………………………………………………………………...41
Список  литературы…………………………………………………………...42 
 
 

              

                                           Введение 

   Ипотечное жилищное кредитование является одним  из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
   Таким образом, проблема развития системы  ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы.
   Целью курсовой работы является исследование проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.
     Основными задачами, поставленными при написании  данной работы, являются:
    проанализировать теоретические аспекты ипотечного кредитования в РФ;
    выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране;
    организация ипотечного кредитования в ОАО Банке «Левобережный».

1. Теоретические аспекты  ипотечного кредитования  в РФ

1.1. Понятие, сущность  и общий порядок  предоставления ипотечного кредита

 
   Все большую популярность во всем мире набирает программа ипотечного кредитования. Происходит это потому, что зачастую достаточно сложно приобрести квартиру, если необходимо выплачивать ее полную стоимость. И поэтому для многих сейчас ипотека является наиболее удобной формой приобретения недвижимости в кредит.
   Ипотека (от греческого hypotheke – залог) это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.
   Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
   Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
   Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
   В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им.
   В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
   Из  сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:
   гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
   специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
   достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
   старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу; бесповоротности –ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
   Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
   Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
   Несмотря  на интернациональный характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место  и смысл.
   Классификация ипотечных кредитов
   Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.
   1. По объекту недвижимости:
   - земельные участки;
   - предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
   - жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных комнат;
   - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;
   3. По виду кредитора:
   - банковские;
   - небанковские.
   4. По виду заемщиков:
    как субъектов кредитования:
      - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
      - кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
    по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
    - сотрудникам банков;
    - сотрудникам фирм – клиентов банка;
    - клиентам риэлтерских фирм, клиенты; 
    - лицам, проживающим в данном регионе;
    - всем желающим.
   5. По способу рефинансирования.
   Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключены в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов
   6. По срокам кредитования.
   В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 1.). 

                                                          Таблица 1. Классификация кредитов по срокам
Виды  кредитов Великобритания Страны  континентальной Европы США Россия
Краткосрочные До 3-х лет До 1 года До 1 года До 1 года
Среднесрочные 3-10 лет 1-5 лет 1-10 лет 1-3 года
Долгосрочные Более 10 лет
Более 5 лет
Более 10 лет
Более 3-х лет
 
   7. По способу амортизации  долга:
   -постоянный  ипотечный кредит;
   - кредит с переменными выплатами;
   - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
   8. По виду процентной  ставки:
   - кредит с фиксированной процентной  ставкой;
   - кредит с переменной процентной  ставкой.
   9. По возможности  досрочного погашения:
   - с правом досрочного погашения;
   - без права досрочного погашения;
   - с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.
   10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).       Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
   Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
   - обычные и комбинированные (выдаваемые  несколькими кредиторами);
   - субсидируемые и выдаваемые на  общих условиях.
Одним из видов кредитования населения  является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
   Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №28).
   Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.
   Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
   Право собственности на жилое помещение  должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
   Передаваемое  в ипотеку жилое помещение  должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
   Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
   Кредит  и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
   Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
   Важным  условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные  с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.
   Основными субъектами классической ипотечной схемы  являются:
   1) Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
   2) Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
   3) Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
   Основными функциями кредитора являются:
   - предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
   - оформление кредитного договора (договора займа) и договора  об ипотеке;
   - оказание кредиторам содействия  во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
   4) Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   Основными функциями этих органов являются:
   - регистрация сделок купли-продажи  жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
   - регистрация договоров об ипотеке  и права ипотеки;
   - хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
   6) Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
   7) Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
   8) Риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
   9) Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие.
   10) Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

1.2. Инструменты ипотечного кредитования и расчеты платежей по кредитам

      В  системе  мер  по   становлению  и  развитию  жилищного   ипотечного
кредитования  в банке важное место отводится  обоснованию выбора  инструментов ипотечного кредитования.
      Под инструментами ипотечного  кредитования понимается механизм  расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения  основного  долга и  уплаты  процентов  по  кредиту.   Инструменты   ипотечного   кредитования определяют форму организации денежного потока  по  долгосрочному  ипотечному кредиту.
      Инструменты  ипотечного кредитования  призваны согласовать интересы  кредитора и заемщика путем:
      -  обеспечения  прибыльности  ипотечной  деятельности  и   возвратности
средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
      - снижение рисков ипотечного  кредитования;
      -  обеспечения  таких  условий   кредитования,  при    которых   кредит
становится  доступным для заемщика.
      Выбор  инструмента  кредитования  обусловлен  рядом  факторов,   среди
которых можно назвать следующие:
      - ситуация в экономике (уровень  инфляции, доходы  населения,  денежная
политика правительства и т.п.);
      - источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;
      - необходимость  обеспечения   простоты  и  доступности   для  понимания
расчетов  по кредитам.
      Все   инструменты   ипотечного    кредитования    могут    быть    как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты  –  постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом,  с  фиксированными  выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.
      Первая группа кредитов -  стандартный  ипотечный  кредит  предполагает
такую  организацию  денежного  потока,  при  которой  платежи   по   кредиту осуществляются в  виде  равных,  как  правило  ежемесячных,  взносов.  Такой кредит называется аннуитетный  ипотечный  кредит.  Срочный  аннуитет  -  это денежный поток с равными  поступлениями  в  течение  ограниченного  времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
      Для расчета платежей по кредиту  применяется следующая формула:
                            
  где R - размер месячного платежа по кредиту;
          P - сумма ипотечного кредита;
         n - общее число платежей по кредиту за весь срок  кредита (количество
месяцев);
         r - процентная ставка по кредиту за месяц. 

      Платеж  по  кредиту  осуществляется  ежемесячно. Заемщик  ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть  –  на  уплату  начисленных  за   месяц   процентов, что, во-первых,    дает стабильность  заемщику  в  размере  его  расходов  по  кредиту,   во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной  суммы  по  кредиту, то заемщик выплачивает процентов  меньше,  чем  если  бы  не  осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и  проценты  начислялись  бы  на всю сумму полученного кредита. Банк в свою  очередь  наряду  с  начисленными процентами получает  в  погашение  часть   выданного  кредита,  т.е.  данный вариант наиболее удобен для России.
      В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

   где  P t - баланс долга на конец t-го периода;
           R - размер ежемесячного взноса;
           t - оставшееся  число  платежей  (количество  месяцев)  до  окончания
кредитного  срока;
           r - процентная ставка по кредиту  за месяц. 

      Модификацией  стандартного   аннуитетного   кредита   с   ежемесячными
платежами  является  ипотечный   кредит   с   двухнедельной   периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму  процентных платежей.
      Вторая группа кредитов - ипотечные  кредиты с переменными  выплатами  - подразделяется на  две  подгруппы:  кредиты,  размеры  платежей  по  которым определяются  сразу  при  заключении  кредитного  договора,  и   кредиты   с альтернативными   инструментами   ипотечного   кредитования,    использующие индексирующие коэффициенты.
      Среди  кредитов  второй  группы  наиболее  распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты  с  фиксированной  выплатой основной суммы  долга,  кредиты  с  «шаровым»  платежом,  ипотека  с  ростом платежей, индексируемые кредиты.
      В условиях  нестабильной  экономики наиболее   приемлем   кредит   с
переменной  процентной ставкой.  В  его  основе  лежит  пересмотр  процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке,  то  есть  в соответствии  с  изменением  стоимости  привлекаемых  ресурсов.   Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного  кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует  до  пересмотра  процентной ставки. Затем  аналогичный  расчет,  учитывающий  новую  процентную  ставку, делается на  оставшийся  срок  кредита  и  так  далее  для  каждого  периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.
      При использовании  данного   кредитного  инструмента  важно   обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется  процентная  ставка  по кредиту.  В  качестве  индексирующих  показателей  могут  быть  использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским  кредитам; ставка  LIBOR  (Лондонская  межбанковская ставка   предложения кредитных ресурсов  в  долларах  США);  средний  процент  по  депозитным  сертификатам коммерческих банков; курс доллара США  и  т.  д. Выбор  индекса обусловлен прежде всего показателем, в  наибольшей  степени  характеризующим  стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
      Применяя кредит с переменной  процентной ставкой, можно   столкнуться  с рядом проблем, а именно:
    не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки  верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
    частый   пересмотр   процентной    ставки    делает    кредит    менее привлекательным;
    возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
    относительная сложность инструмента.
      При использовании кредита с  переменной процентной ставкой  процент  по нему, как правило, устанавливается на  1,5-2%  ниже,  чем по  кредитам  с фиксированной процентной ставкой.
      Чтобы повысить привлекательность  для заемщиков  ипотечных   кредитов  с переменной   процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной  ставки. При этом возможно одновременно определить максимально  допустимое  увеличение   процента   в течение одного года  и  максимальный  предел  увеличения  процента  за  весь кредитный  период.  Однако  в  целях  защиты  интересов  банка  может   быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
      Кредит с фиксированной выплатой  основной суммы долга широко применялся банками  в  практике  потребительского  кредитования.   При   этом   заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы  долга,  а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется  в  сторону уменьшения.   Недостатком   данного    кредитного    инструмента    является значительная  нагрузка  на  заемщика  в  первые  месяцы,  что   приводит   к возрастанию риска невозврата.  Кроме  того,  увеличивается  требуемый  порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается  число  возможных пользователей  ипотечного  кредита.  Учитывая  эти  моменты,  можно  сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей  степени подходит для практики ипотечного кредитования.
      В последнее время достаточно  широкое применение в практике  зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда  предусматривается  крупный итоговый   («шаровой»)   платеж   в   счет   погашения   основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:
    в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
    частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение  кредитного  срока  уплачиваются  проценты  и  частично   погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
    замораживание процентных выплат до конца срока кредита,  по  окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.
      Недостатком кредита с  «шаровым»   платежом  является  повышенный  риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем,  что  возврат основной суммы отодвигается  на  конец  срока,  поэтому  велика  вероятность изменения финансового положения  заемщика,  которое  может  привести  к  его неплатежеспособности.  Кроме  того,  с  течением  времени  возрастает   риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен  на  недвижимость,  что приобретает особую значимость в условиях погашения основной  суммы  долга  в конце срока.
      Индексируемые инструменты ипотечного  кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует  назвать  кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
      Кредит с индексацией  долга   предполагает  корректировку   непогашенной суммы долга  на  основе  выбранного  индекса.  В  качестве  индекса  берутся различные показатели в зависимости от  ситуации  в  экономике,  а  также  от источников  и  стоимости  ресурсов,  привлекаемых   для   выдачи   ипотечных кредитов, - индекс  потребительских  цен,  доллар  США,  индекс  минимальной заработной  платы,  уровень  инфляции  и  др.  Такой  инструмент   позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в  реальных  суммах  при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при  этом  целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный  риск,  так  как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.
      Кредит с двойной индексацией  позволяет более  равномерно  распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:
    платежи индексируются по какому-либо  показателю  дохода,  обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
    номинальный непогашенный остаток  кредита  индексируется  по  индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины  и  т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.
      Таким образом, в заранее оговоренное  время  (чем  выше  инфляция,  тем
чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений  в  индексе заработной  платы,  а  номинальная  стоимость  непогашенного  остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.
      Разновидностью  кредита  с   двойной  индексацией  является  кредит   с
регулируемой  отсрочкой  платежа,  который  предполагает   применение   двух процентных ставок. Одна процентная  ставка  должна  обеспечить  прибыльность кредитных организаций для банка, а другая –  сделать  кредит  доступным  для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной  ставкой»  определяет размер платежа, который  сделает  кредитование  рентабельным  для банка и который клиент должен был бы в принципе  выплачивать  банку.  Размер этого  процента  регулярно  рассчитывается  на  основе  ставки  процента  на межбанковском рынке кредитов.
      Однако в действительности регулярные  ежемесячные  платежи  по  кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется  «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной ставке,  регулярно  прибавляется  к  сумме основного   долга   заемщика.   Величина   ежемесячного   платежа   заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы  задолженности  таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил  ее  полностью.  Можно  сказать, что платежи по полной «контрактной»  процентной  ставке  взимаются  в более поздний период.
      В то же  время  использование   кредитных  инструментов  (в   частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией  основной  суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной  задолженности  или  «негативной амортизации»,  что  увеличивает  риск  ликвидности,  который  означает,  что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению  с величиной  платежей  по   требованиям   вкладчиков   (включая   платежи   по процентам). Очевидно, что риск ликвидности  выше  для  тех  банков,  пассивы которых  сконцентрированы  в  краткосрочных  депозитах,  а активы   -    в долгосрочных кредитах.
         Поскольку существует множество различных видов  ипотек  (некоторые  из них  предусматривают  равновеликие  выплаты,  в  то  время  как   другие   - переменные платежи) и поскольку сумма залога по  ним  может  быть  различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению  сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. [7]

1.3 История ипотечного кредитования в России

 
   Первой  кредитной организацией, предоставлявшей  ипотечные кредиты можно назвать  Государственный Заемный Банк, учрежденный  при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника. При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.
   С середины 60-х годов ХVIII века в  России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков. В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.  
     В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год. 
     Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.

   В основе своей деятельности ипотечные  кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов. 
Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход. Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек. Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду. 
          В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу. Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.

   Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и  базировался на учете всех качеств  имения, его доходности и продажной  цены. Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения. К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.  
     В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. 

   Кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности  
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости).
[10]

2.Оценка  проблем и перспектив  развития ипотечного  кредитования в  Российской Федерации

2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования

   В самые первые дни после известия об обвале американского, а затем и британского ипотечного рынка российские финансисты заговорили о необходимости свернуть ипотечные программы, в частности и масштабное кредитование в целом.
   Причина проста. Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе — кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация (по сути — перезаклад) ипотечных кредитов, проведение IPO (массовое размещение акций и других ценных бумагах среди розничных акционеров). В результате кризиса «свободных» денег у западных финансистов стало меньше, а их «цена» заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского кредита, т.е. кредита, выдаваемого одним банком другому, выросла на 2 - 3%). При этом российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.
   Частично  проблему решает Центральный банк РФ (далее - Центробанк РФ), который проводит рефинансирование российских коммерческих банков. Однако понятно, что ресурсы Центробанка ограничены и несравнимы с деньгами западного финансового мира.
   В итоге российские банки, с одной  стороны, потеряли источник «длинных» (на долгие сроки) и «дешевых» (под маленький процент) денег в виде западных финансовых структур, а с другой — должны отвечать по ранее взятым на себя долговым обязательствам перед Западом [10].
  Предрекаемый некоторыми аналитиками крах российской ипотечной системы не состоялся, однако масштабный кризис в финансовой сфере вполне возможен. Прежде всего это связано с подорожанием кредитов на мировом межбанковском рынке, который является основным источником перекредитования российских банков. В результате этого дорожает и российский капитал. Чтобы предотвратить резкую рецессию в России, банкам было предоставлено 950 млрд. руб. субординированных кредитов до 11 лет. Таким образом, компаниям, кредитовавшимся на Западе, фактически дали гарантию рефинансирования их ближайших выплат на 50 млрд. долл., при том что совокупный долг наших компаний перед Западом к погашению в четвертом квартале 2008 г. составил 45 млрд. долл. Тем не менее это только передышка, дающая экономике возможность перестроиться в течение ближайших двух-трех месяцев.
   Другой  проблемой, значительным образом влияющей на ухудшение жилищного рынка, является рост задолженности по ипотечным кредитам. Так, поданным Банка России, объем задолженности по ипотечным кредитам составил на 01.07.2008 — 825 млрд. руб., прирост составил 35% к 01.01.2008, а за тот же период прошлого года (01.07.2007 к 01.01.2007) прирост составлял 60 % [11]. Поданным журнала «Финанс», первое место по сумме просроченной задолженности на 1 июня 2008 г. занимал банк «Русский Стандарт» (27,218 млрд. руб.), второе место - Хоум Кредит энд Финанс Банк (11,672 млрд. руб.).
   Изменения условий на рынке заставило ряд  российских банков кардинально пересмотреть свою политику в сфере ипотечного кредитования.
   Прежде  всего ужесточились требования к  заемщикам. Сегодня они стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.
   Процент отклоненных заявок на ипотечный  кредит увеличился с 10—15 до 30—35%. Банки стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А для наемных работников теперь очень важна надежность компании, стаж, занимаемая должность и наличие высшего образования. Процесс рассмотрения заявки также увеличился с 4—6 до 7-14 дней [12].
   Кроме ужесточения андеррайтига банки  в среднем повысили процентные ставки на 2 — 3 процентных пункта. Для анализа динамики процентных ставок с октября 2007 г. по октябрь 2008 г. были выбраны крупнейшие ипотечные банки в I полугодии 2008г., по данным «РБК-Рейтинг» (табл. 2)[11].
   Представленные  в табл. 2 процентные ставки банков сравниваются по ипотечным программам на покупку квартиры на вторичном рынке в рублях и долларах США с первоначальным взносом по кредиту от 20 %. Указан диапазон процентных ставок, который зависит от сроков кредитования и формы подтверждения доходов. Как видно их данных табл. 2, за год произошло увеличение процентных ставок у всех банков как в долларах США, так и в рублях,  

        Таблица 2.Сравнительный анализ процентных ставок по ипотечному кредитованию крупнейших ипотечных банков России, %
    Банк
    Программа
    Рубли
    и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.