На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Характеристика операций купли-продажи недвижимости

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 18.07.2012. Сдан: 2011. Страниц: 6. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     СОДЕРЖАНИЕ 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОСОБЕННОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 5
2.  ПОНЯТИЕ И ВИДЫ  ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ 8
3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ 10
4. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА  НА НАСЛЕДОВАНИЕ 13
5. СУЩНОСТЬ НАСЛЕДСТВЕННОГО  ДОГОВОРА 17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 19
СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

 
     Сделки  с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц, а также  в гражданском обороте.
     В расцвет рыночных отношений в  России, когда сфера обращения  недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели  законченных форм, тема правового  регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в  настоящее время.
     Недвижимость  занимает особое место в системе  элементов рыночной экономики. Она  выступает и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.
     В России сформировался первичный  и вторичный рынки недвижимости, все больше граждан и юридических  лиц участвуют в операциях  с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.
     Развивается законодательство по регулированию  отношений в сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и  муниципального имущества», концепции  развития системы ипотечного жилищного  кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание право вой базы определяет эффективность  системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности  структур, работающих на рынке недвижимости.
     Особый  характер предмета сделок с недвижимостью  требует признания и подтверждения  государством прав их участников. Являясь  гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки. 
 
 
 
 
 
 
 

    ОСОБЕННОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ С  НЕДВИЖИМОСТЬЮ
 
     Сделки купли-продажи с недвижимостью являются наиболее распространенными. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений.
     Современное законодательство регулирует этот вид  договора принципиально по-новому. Согласно ст.549 Гражданского Кодекса (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
     Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).
     Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает  лишь после его государственной  регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации  перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной  регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные  задержкой регистрации (ст.551 ГК).
     Принципиальное  значение при совершении договоров  купли-продажи недвижимости имеет  связь этой сделки с обретением права  на земельный участок, на котором  расположено жилое строение (часть  его), или ее отсутствие.
     Из  данного разграничения проистекают  особенности договоров купли-продажи  жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:
     - договоры купли-продажи, не влекущие  наделение покупателя каким-либо  правом на земельный участок,  на котором расположено жилое  строение (купля-продажа квартиры  в многоквартирном доме);
     - договоры купли-продажи с правом  покупателя недвижимости (дом, гараж,  хозяйственные постройки и т.  п.) на соответствующий земельный  участок на условиях приобретения  его в собственность, аренду  или пользование.
     Точное  документальное оформление сделок с недвижимостью – необходимое условие их действительности. Согласно ст.552 ГК по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
     В случае, когда продавец является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности  либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором  продажи недвижимости иное право  на соответствующую часть земельного участка.
     Если  договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий  земельный участок, к покупателю переходит право собственности  на ту часть земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования.
     Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования  данным жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием  их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).
     О праве членов семьи собственников  жилого помещения говорится и  в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности  на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
     Введение  обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).
     Расчет  по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает  в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации  договора и выписки лиц из покупаемого  жилого помещения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ
 
     Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому лицу) либо освобождает  или обязуется освободить ее от имущественной  обязанности (ст. 572 ГК РФ).
     Юридическая энциклопедия дает более широкое  определение договора дарения как  гражданско-правового договора, в  соответствии с которым одна сторона  безвозмездно передает или обязуется  передать другой стороне
    либо вещь в собственность,
    либо имущественное право или требование к себе или третьему лицу,
    либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
     Договор дарения означает переход имущества  от одного лица к другому, причем и  даритель, и одаряемый являются юридически равноправными субъектами. Таким  образом, правоотношения, возникающие  из договора дарения, вполне укладываются в рамки предмета гражданского права  и адекватны методу гражданско-правового  регулирования.
           Дарение является договором, то есть двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении. Оно предполагает согласие одаряемого лица принять предложенное ему имущественное право. Этим признаком дарение отличается от прощения долга, которое в соответствии со ст. 415 ГК РФ относится к односторонним сделкам.
     Мотивы  совершения дарения могут быть самыми различными: желание показать свое расположение одаряемому, помочь ему, отблагодарить за что-либо или даже инициировать ответный дар. В этом смысле безвозмездность дарения не означает его беспричинности. Однако во всех этих случаях мотив лежит за рамками  самого договора дарения и никоим образом не влияет на его действительность. Если же мотив включен в содержание договора, то есть дарение формально  обусловлено совершением каких-либо действий другой стороной, то это, как правило, ведет к признанию договора дарения ничтожным (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
     При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства  договор не признается дарением.
     Безвозмездность как главный квалифицирующий  признак договора дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена  его использованием в общеполезных целях, в том числе по какому-либо определенному назначению (пожертвование). Исполнение такой обязанности одаряемым  не является встречным предоставлением, поскольку оно адресовано не самому дарителю, а более или менее  широкому кругу третьих лиц.
     Таким образом, договор дарения может  предусматривать встречные обязательства  одаряемого, что само по себе его  не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения. Поэтому п. 1 ст. 572 ГК РФ нуждается в ограничительном  толковании. Из этого можно сделать  вывод, что договор дарения, являющийся односторонне обязывающим, в ряде случаев  может выступать и как договор  взаимный, но, тем не менее, безвозмездный. Это суждение, конечно, уязвимо, поскольку  в науке гражданского права взаимные договоры традиционно считаются  возмездными. Так, безвозмездный договор  поручения является взаимным, поскольку  обе стороны договора обладают как  правами, так и обязанностями (ст. 974 и п. 1 - 4 ст. 975 ГК). Таким образом, возмездный договор всегда взаимный, но не всякий взаимный договор возмездный. 
 
 
 
 

      ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ
 
     Гражданское законодательство советского периода  фактически ограничивало предмет дарения  лишь вещами. Действующий ГК РФ резко  расширил предмет договора дарения, включив в него вещи, имущественные  права (требования) в отношении дарителя или третьих лиц, а также освобождение от имущественных обязанностей перед  дарителем или третьим лицом. Предметом дарения являются не любые, а лишь некоторые юридические  действия:
    прощение долга, если даритель освобождает одаряемого от обязанности перед самим собой,
    перевод долга, если даритель переводит на себя обязательство одаряемого перед третьим лицом,
    принятие на себя исполнения обязательства, если даритель исполняет обязательство за одаряемое лицо и от его имени.
     Предметом договора дарения могут выступать  любые вещи, не изъятые из оборота, в том числе деньги и ценные бумаги. Дарение вещей, ограниченных в обороте, например, охотничьего  оружия, не должно нарушать их специального правового режима. Одаряемыми лицами могут выступать лишь управомоченные на владение соответствующей вещью лица, например, член общества охотников или охотник-промысловик, имеющий лицензию.
     Дарение прав в отношении третьих лиц  происходит в форме их уступки, цессии, с соблюдением норм ст. 382 - 390 ГК РФ. Сложнее обстоит дело с регулированием дарения имущественных прав в  отношении самого дарителя. Такие  права могут либо существовать у  третьих лиц до момента дарения, либо возникать у одаряемого на основе договора дарения. Однако в первом случае даритель не может уступить права, поскольку  они ему не принадлежат. Во втором случае права одаряемого возникают  впервые в силу самого договора дарения. Но уступить можно лишь такое право, которое ранее уже принадлежало кредитору в силу обязательства, возникшего до момента уступки (п. 1 ст. 382 ГК РФ), следовательно, дарение права в отношении самого дарителя цессией не является.
     Предмет договора дарения должен быть формально  определен путем указания на конкретную вещь, право или освобождение от конкретной обязанности. В противном  случае договор, содержащий обещание подарить, считается незаключенным (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Обещание подарить неопределенную вещь не имеет правового значения. Отсутствие в законе аналогичной  нормы, посвященной реальному договору дарения, объясняется тем, что его  предмет неизбежно становится определенным для сторон уже в момент передачи, то есть еще при заключении договора.
     Форма договора дарения определятся его  предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК РФ все договоры дарения недвижимого  имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.
     Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору дарения  строится на общих основаниях, урегулированных  главой 25 ГК РФ. Однако, учитывая безвозмездный  характер этого договора, закон предусмотрел из общих правил ряд изъятий, ограничивающих ответственность сторон договора.
     Реальный  договор дарения обычно не порождает  обязательства, выступая лишь как основание  возникновения прав на стороне одаряемого. Консенсуальный договор дарения в своем развитии проходит два этапа: сначала он порождает соответствующее обязательство, а затем исполнение этого обязательства приводит к приобретению одаряемым лицом вещных или иных прав в отношении дара. На первом этапе дарение может быть прекращено на общих основаниях, предусмотренных главой 26 ГК РФ и ст. 450, 451 ГК РФ, а также по основаниям, свойственным лишь дарению - п. 1 ст. 573 и п. 1 и 2 ст. 577 ГК РФ. После того как обязательство исполнено, прекратить его уже невозможно, поскольку договор сыграл свою роль.
     Однако  в ряде случаев закон допускает  отмену уже исполненного договора дарения, то есть аннулирует договор как факт, повлекший юридические последствия. Перечень таких оснований установлен ст. 578 и п. 5 ст. 582 ГК РФ и является исчерпывающим. Даритель вправе отменить или потребовать через суд  отмены дарения (за исключением пожертвований  и обычных подарков небольшой  стоимости) в следующих случаях:
    если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
    если одаряемое лицо обращается с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты,
    если даритель пережил одаряемого при условии, что такое основание отмены дарения было предусмотрено договором.
      ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА НА НАСЛЕДОВАНИЕ
 
     Согласно  ст.1268 ГК наследник по завещанию  или по закону имеет право принять  наследство или не принять его. Не допускается принятие наследства с условием или с оговоркой. Следовательно, принятие наследства является юридическим действием (односторонней сделкой) наследника, выражающим его согласие быть преемником наследодателя.
     Акт принятия наследства имеет обратную силу. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени  его открытия. С этого же времени  доходы от имущества являются его  собственностью и он должен нести все расходы по наследству.
     Порядок принятия наследства в ГК значительно  изменен: он дифференцирован в зависимости  от того, проживал ли постоянно наследник  с наследодателем на время открытия наследства или нет.
     Наследник, постоянно проживавший совместно  с наследодателем на время открытия наследства, считается принявшим  наследство, если в течение срока, установленного ст.1270 ГК, он не заявил об отказе от него. Малолетнее, несовершеннолетнее, недееспособное лицо, а также лицо, гражданская дееспособность которого ограничена, считаются принявшими наследство, кроме случаев, установленных чч.2-4 ст.1273 ГК. Независимо от времени принятия наследства оно принадлежит наследнику со времени открытия наследства (ст.1268 ГК).
     Согласно  ст.1269 ГК наследник, который желает принять наследство, но на время  открытия наследства не проживал постоянно  с наследодателем, должен подать в  нотариальную контору заявление  о принятии наследства.
     Законом (ст.1270 ГК) установлены сроки для  принятия наследства. По общему правилу, для принятия наследства устанавливается  срок в шесть месяцев, который  начинается со времени открытия наследства.
     Право на отказ от принятия наследства – наследник по завещанию или по закону может отказаться от принятия наследства в течение срока, установленного ст.1270 ГК. Отказ от принятия наследства является безусловным и безоговорочным.
     Право на отказ от принятия наследства в  пользу другого лица – наследник по завещанию имеет право отказаться от принятия наследства в пользу другого наследника по завещанию. Наследник по закону имеет право отказаться от принятия наследства в пользу кого-либо из наследников по закону независимо от очереди. Наследник имеет право отказаться от доли в наследстве наследодателя, который отказался от наследства в его пользу.
     Переход права на принятие наследства – если наследник по завещанию или по закону умер после открытия наследства и не успел его принять, право на принятие принадлежащей ему доли наследства, кроме права на принятие обязательной доли в наследстве, переходит к его наследникам (наследственная трансмиссия).
     Наследственной  трансмиссией называется переход по наследству права на принятие наследства. Возникшее вследствие открытия наследства право на принятие или на отказ  от его принятия может переходить в порядке наследования. Поэтому  наследники лица, призванного к наследованию и умершего до принятия открывшегося наследства, вправе осуществить это  вместо него. Такой переход права  на принятие наследства, не принятого  умершим наследником, именуется  наследственной трансмиссией, а лица, наследующие вместо умершего трансмиттента,  – трансмиссарами.
     Наследственная  трансмиссия возможна при наличии  двух условий: если наследство открыто (наследодатель умер) и вслед за наследодателем умирает наследник, не успев в установленный законом  срок принять наследство.
     Наследники, которые в течение не менее  одного года до времени открытия наследства проживали совместно с наследодателем одной семьей, имеют преимущественное право перед другими наследниками на выдел им в натуре предметов  обычной домашней обстановки и обихода  в размере доли в наследстве, причитающейся  им.
     Наследники, которые совместно с наследодателем были совладельцами имущества, имеют  преимущественное право перед другими  наследниками на выдел им в натуре этого имущества, в пределах их доли в наследстве, если это не нарушает интересы других наследников, имеющих  существенное значение.
     Таким образом, в случае принятия наследства несколькими наследниками происходит раздел наследства – наследники становятся сособственниками имущества, сокредиторами и содолжниками соответственно тем правам и обязанностям, которые перешли к ним в порядке наследственного правопреемства. Как правило, раздел наследства осуществляется по взаимному согласию всех наследников. В случае спора раздел наследства осуществляется в судебном порядке.
     При наследовании по закону наследственное имущество делится поровну. При  наследовании по завещанию имущество  делится соответственно указаниям  завещателя.
     Если  наследодатель состоял в зарегистрированном браке, то разделу подлежит не все  имущество, нажитое супругами в  браке, а только доля, причитающаяся  умершему. Из общего имущества должна быть выделена доля вдовы (вдовца). Это  не исключает ее (его) участия как  наследника в разделе наследства.
     Если  по истечении срока для принятия наследства и после распределения  его между наследниками наследство приняли другие наследники (чч.2, 3 ст.1272 ГК), оно подлежит перераспределению  между ними.
     Ответственность наследников по долгам наследодателя  вытекает из сущности универсального правопреемства. Наследники, принявшие  наследство, отвечают по долгам наследодателя. Каждый из наследников отвечает в  пределах полученной доли.
     К долгам наследодателя, обременяющим наследство, относятся его переходящие в  порядке наследования гражданско-правовые обязательства, в частности, обязательства, возникшие из договоров или из причинения вреда наследодателем. Не переходят по наследованию обязательства, требующие только личного исполнения их должником.
     Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя пропорционально  наследственной доле, получаемой каждым из них. Их ответственность является долевой.
     Охрана  наследственного имущества осуществляется в интересах наследников, отказополучателей и кредиторов наследодателя с целью сохранения его до принятия наследства наследниками.
     Нотариус  по месту открытия наследства, а  в населенных пунктах, где нет нотариуса, – соответствующие органы местного самоуправления по собственной инициативе или по заявлению наследников принимают меры по охране наследственного имущества.
     Расходы на охрану наследственного имущества  возмещаются наследниками в соответствии с их долей в наследстве.
     Если  наследование осуществляется не только по завещанию, но и по закону, исполнитель  завещания, которого назначил наследодатель, принимает меры по охране всего наследства.
     Если  в составе наследства есть имущество, требующее содержания, ухода, совершения других фактических или юридических  действий для поддержания его  в надлежащем состоянии, нотариус, а  в населенных пунктах, где нет нотариуса, – соответствующий орган местного самоуправления, в случае отсутствия наследников или исполнителя завещания, заключают договор на управление наследством с другим лицом. 
 
 
 
 

      СУЩНОСТЬ  НАСЛЕДСТВЕННОГО ДОГОВОРА
 
     Одной из новелл ГК является наследственный договор, урегулированный в главе 90 ГК. Учитывая то, что он связан с  наследованием, он расположен в книге шестой ГК «Наследственное право».
     Наследственный  договор – это договор, по которому одна сторона (приобретатель) обязуется выполнить распоряжение другой стороны (отчуждателя) и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество отчуждателя.
     Стороны в наследственном договоре – отчуждатель и приобретатель. Отчуждателем в наследственном договоре могут быть супруги, один из супругов или другое лицо. Приобретателем в наследственном договоре может быть физическое или юридическое лицо. Наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
     Приобретатель в наследственном договоре может  быть обязан совершить определенное действие имущественного или неимущественного характера до открытия наследства или  после его открытия.
     Предметом наследственного договора может  быть имущество, принадлежащее супругам на праве общей совместной собственности, а также имущество, являющееся личной собственностью кого-либо из супругов. Наследственным договором может  быть установлено, что в случае смерти одного из супругов наследство переходит  другому, а в случае смерти другого  из супругов его имущество переходит  к приобретателю по договору.
     На  имущество, определенное в наследственном договоре, нотариус, удостоверивший этот договор, налагает запрет отчуждения.
     Завещание, которое отчуждатель составил относительно имущества, указанного в наследственном договоре, является ничтожным.
     Отчуждатель имеет право назначить лицо, которое будет осуществлять контроль за выполнением наследственного договора после его смерти. В случае отсутствия такого лица контроль за выполнением наследственного договора осуществляет нотариус по месту открытия наследства.
     Наследственный  договор может быть расторгнут судом по требованию отчуждателя в случае невыполнения приобретателем его распоряжений, а также по требованию приобретателя при невозможности выполнения им распоряжений отчуждателя.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.