На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Способы финансирования инвестиций в недвижимость

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 20.07.2012. Сдан: 2011. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание
Введение……………………………………………………………...……………4
            1. Особенности  инвестиций в недвижимость…………………….......……5
    1.1 Недвижимость  как объект инвестиций…………………...………..5
    1.2 Инструменты  инвестирования в недвижимость………………..…9
       2. Способы финансирования инвестиций  в недвижимость………………14
              2.1 Долевое участие…………………………………………………….16
                   2.2 Выпуск жилищных сертификатов  или облигаций жилищного займа…………………………………………………………………………...…21
              2.3 Краткосрочное и ипотечное  кредитование……………….………23
Заключение…………………………………………………………………….…28
Список литературы………………………………………………………………30 
 


            Введение
     Инвестиционные  процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика ее развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах  самофинансирования, окупаемости и  рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной  системы, основанной на многообразии форм собственности, и образование рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов создают условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости – фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становиться высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.
     Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности инвестиций в недвижимость и способы финансирования инвестиций в недвижимость.
     Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
    изучить особенности  инвестиций в недвижимость;
    рассмотреть способы финансирования инвестиций в недвижимость  

    Особенности  инвестиций в недвижимость
      Недвижимость как объект инвестиций
     Согласно  Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все то, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
     К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической  точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного  использования, ипотекой, сервитутом  и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.
     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
     Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.
     В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.
     Итак, недвижимость – это особый вид собственности с особыми правами, являющийся довольно привлекательным объектом инвестирования. Покупка и продажа недвижимости связана с существенными затратами времени и финансовых ресурсов при возможном дроблении капитала на несколько долей, поэтому ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем у других направлений инвестиционных вложений. Однако инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.
     У инвестиций в недвижимость есть преимущества по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие этого сегмента инвестиционного рынка. Среди преимуществ можно выделить следующие:                                    
     — инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как они  дают большую отдачу со временем;
     — вложение средств в недвижимость выступает надежным способом борьбы с инфляцией;
     — инвестиции в недвижимость являются одним из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;
     — ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока не удовлетворен;                                                   
     — инвесторы, покупая жилые и нежилые  помещения, приобретают, как правило, за бесценок и земельные участки, на которых они расположены, что со временем, когда в России земля станет полноправным объектом купли-продажи, может принести дополнительные доходы;
     —  в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и  средства населения, которое в целом  является более платежеспособным, чем  государство и предприятия в условиях финансовых кризисов;
     —  инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.;
     —  инвестиции в недвижимость способствуют созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого внаем, в котором сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.
     Недвижимость  обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.
     Любой объект недвижимости обладает определенными  физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.
     1. Специфика оборота. Физическая иммобильность (неспособность к движению) недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.
     2.  Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.
     3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и другие факторы. С течением времени стоимость других компонентов недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональное устаревание) и прочих внешних факторов.
     4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объектов.
     Из  рассмотренных особенностей недвижимости вытекают в свою очередь наиболее важные для потенциального инвестора  характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.
     5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимости неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав и различных сочетаний юридических прав и интересов, связанных с ним. Например, может быть осуществлена аренда земельного участка и строений без прав на недра или находящийся на участке водоем. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта, и т.п.
     6. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. Особенно это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.
     7. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
     Вместе  с тем необходимо учитывать  особенности недвижимости и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующие специфические особенности:
     1.  Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения — продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту.
     2.  Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы со своими особенностями взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге определяет инвестиционную активность на рынке недвижимости.
     3. Сложность и гибкость системы финансирования. В качестве источников финансирования объектов недвижимости могут использоваться собственные или заемные средства, полученные от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Финансирование инвестиций может различаться по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита. Сложность условий финансирования связана с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.
     4.  Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени по сравнению с традиционными финансовыми активами подвержены риску и неопределенности за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.
     Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки — это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики.
     Таким образом, инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Среди них:
     — высокая степень зависимости  от качества менеджмента;
     — высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;
     — большая стабильность потока доходов  от владения недвижимости при более высоких ставках доходности;
     — отрицательная корреляция доходов  от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.
     Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются  инвесторами, ибо позволяют им получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал. 

     1.2 Инструменты инвестирования в недвижимость
     Инвестирование  в недвижимость включает следующие  инструменты: собственный капитал, заемный капитал, закладные, договора об аренде земли, опционы, смешанные долговые обязательства.
     Инвестирование  в собственный  капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе, с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов), рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.
     К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственности можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов.
     К недостаткам относятся дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.                                                                    
     Кроме традиционной формы — инвестирования собственного капитала— в мировой  практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.
     Ипотечное кредитование является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости — жилищную, коммерческую, земельную. Однако основным объектом ипотечного кредитования является жилье.
     Система ипотечного кредитования в России пока должным образом не сложилась. Это сдерживает развитие российского рынка недвижимости в целом. Значительный разрыв между доходами населения и стоимостью жилья в странах с развитым рынком недвижимости позволяет преодолеть система ипотечного кредитования, поэтому развитие ипотеки в нашей стране — сверхактуальная задача.
     К факторам, сдерживающим развитие ипотеки  в России, следует отнести:
     — отсутствие четких юридических норм о возможности залога и отчуждения земельных участков;
     —  особенности жилищного законодательства (возможность продолжения проживания членов семьи заемщика даже при переходе права собственности);
     —  невозможность защитить кредитора  в случае нежелания заемщика выполнить свои обязательства.
     Опцион  — это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения рыночной стоимости объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.
     Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство купить (продать) определенный объект собственности пи оговоренной цене в течение определенного срока. Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения но срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то им стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.
     Арендные  соглашения (договоры по аренде) — это передача права пользования объектом на определенный срок на определенных условиях (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).
     Право пользования может быть передано в пожизненное владение или на более короткий срок. Аренда с правом пожизненного владения пучила наибольшее распространение на землях сельскохозяйственного  назначения. После смерти собственника право собственности переходит  к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, так как субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.
     Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.
     Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости— это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.
     Лизинг  недвижимости —  это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое ' имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные \ участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый  порядок обращения.
Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.  

    Способы финансирования инвестиций в недвижимость
     Анализ  международного опыта инвестирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:
     — за счет краткосрочного финансирования (как правило, коммерческим банком);
      долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами — пенсионным фондом, страховой компанией или кредитным — ипотечным банком);
      сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.
     Различия  долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:
     1) обеспечения кредита;
     2) технологии выдачи кредита и механизмов его возврата;
     3) рисков, связанных с кредитованием, и механизмов управления ими. Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект последний и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежно.
     Долгосрочное  кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, как правило, недвижимость.
     Механизмы кредитования строительства, возврата кредита и оплаты процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммой по завершении срока кредита.
     Наиболее  распространенными способами предоставления средств под строительство являются:
     — поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право  удержания на созданную часть объекта);
     —  метод драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);
     — система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет  необходимые средства).
     При кредитовании строительства в странах  с развитой рыночной экономикой, как  правило, меньше, чем при долгосрочном кредитовании, уделяется внимание рискам, связанным с инфляцией из-за коротких сроков строительства и низкого уровня инфляции. В то же время практически всегда особое внимание уделяется таким факторам риска, как:
     — возможность превышения себестоимости  строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
     — задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
     — несоответствие созданного объекта  требованиям качества и современным требованиям, экологическим нормативам и т.д.
     В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из расчета за предоставление кредита и погашение процентов по кредиту, который чаще всего выдается на условии «плавающей» ставки, изменяющейся вместе с базовой процентной ставкой кредитора и превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.
     При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют весьма важное значение, и им уделяется существенное внимание.
     Страны  с развитым рынком недвижимости имеют  богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого  имущества из разных источников с  использованием самых разнообразных  механизмов. Основными критериями при  выборе варианта финансирования являются максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат прежде всего высокий уровень инфляции; отсутствие собственных средств у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика. Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:
     — долевое участие в различных  вариантах;
     —  выпуск жилищных сертификатов или облигаций  жилищного займа;
     —  краткосрочное банковское кредитование;
     — ипотечное кредитование. 

     2.1 Долевое участие
     Самым распространенным в настоящее время  подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Этот подход, как и другие, имеет переходный характер и является этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах. Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии. Поскольку долевая форма привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости имеет свою специфику, то и оценка объектов недвижимости при долевом участии имеет ряд отличительных особенностей.
     Долевое участие в финансировании жилищного  строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки  жилья, поскольку Закон об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.
     Суть  долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию объекта и привлечению, к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, — «дольщик», «субдольщик», «субинвестор».
     Первоначальный  инвестор берет на себя обязательства  осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов, в определенное время.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.