На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Методы оценки земли. Земля как объект экономической оценки

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 21.08.2012. Сдан: 2011. Страниц: 22. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


        Институт  экономики и антикризисного управления 
     
     
     
     
     
     
     
     

        РЕФЕРАТ 
     
     

        на тему: «Методы оценки земли. Земля как объект
        экономической оценки» 
     
     
     
     
     

    преподаватель………………………………………Демиденко В.А. 
     

    студент………………………………………………Воронова Е.В. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

        Москва 2006
 

         
     
     

        Содержание 

                  
     
     
     
     
     
     

 

          

          Введение

 
        В данной работе на тему «Методы оценки земли» будет рассмотрено следующее:
        - земля как  объект экономической  оценки;
        - доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализации, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);
        - сравнительный подход к оценке  земельных участков (метод сравнения  продаж (способы типичного участка   и единицы сравнения), метод персонала);
        - затратный подход к оценке  земельных участков (метод изъятия,  метод определения затрат на  освоение, оценка по затратам  на инфраструктуру).
        Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.
        В современных условиях России земля  является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
        1) спецификой данного объекта;
        2) неразработанностью  нормативно-правовой  базы;
        3) неразвитостью земельного рынка  в стране.
        Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.
        Земельные отношения выражают отношения между  органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
        Земельные отношения имеют особый юридический  статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.
 

          Земля как объект экономической  оценки

 
        Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.
        В современных условиях России земля  является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
        1) спецификой данного объекта;
        2) неразработанностью  нормативно-правовой  базы;
        3) неразвитостью земельного рынка  в стране.
        Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.
        Земельные отношения выражают отношения между  органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
        Земельные отношения имеют особый юридический  статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.
        Земельные отношения включают установленные  земельным законодательством:
        А) порядок предоставления или изъятия  земельного участка;
        Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным  участком, купе-продаже, залогу;
        В) плата за землю, налогообложение;         
        Г) санкции за нарушение земельного законодательства.
          В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).
        Земля и другие природные ресурсы могут  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9).
        Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).
        Земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее составе выделяют земли федерального значения, которые имеют общероссийское значение, а их правовой режим установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.
        В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.
        Граждане  РФ могут иметь земельные участки  на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.
        Юридические лица РФ могут иметь земельные  участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.
        Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.
        В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного
         лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается  законами  о  земле  и  других  природных  ресурсах (статья 129).
        Основным  земельным законодательным актом  является Земельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Земельный кодекс определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.
        В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреплены:
    компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по регулированию земельных 
    отношений;

    все формы права собственности и других прав на землю;
    права и обязанности всех собственников земли;
    порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, землеустройства;
    меры правовой охраны земель;
    порядок разрешения земельных споров;
    ответственность за нарушение земельного законодательства.
        В настоящее время подготовлен  новый проект Земельного кодекса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года рыночные преобразования, а также потребности современного экономического развития страны.
        Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
        Зонирование земель — разделение земель на земельные  участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответствующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.
        Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
        Правовой  режим земель определяется совокупностью  правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.
        Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.
        Разрешенное использование земельного участка  — использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременении.
        Разрешенное использование определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование земельного участка может содержать требования к:
    способам использования земельного участка и запрещению 
    тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

    плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с 
    градостроительной  документацией  и  строительными  нормами  и 
    правилами;

        — размещению   социально - культурных,    коммунально - бытовых,      промышленных и   иных    зданий,    строений    и   сооружений     в    пределах соответствующей зоны или земельного участка;
      видам пользования, оказывающим негативное воздействие 
    на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

      предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую 
    природную среду;

    сохранению зеленых насаждений;
         — иным требованиям, установленным федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
        Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:
    в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;
    в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;
    в документах государственного земельного кадастра;
    в документах государственной регистрации. 
            Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

        Земельные участки и права на них, а также  прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.
        Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.
        Неделимым признается земельный участок, который  по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.
        Участниками земельных отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
        Специфика земли как объекта оценки, ее отличия  от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:
        а) земля является природным ресурсом, который невозможно 
    свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

        б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:
        — как основного средства производства.  Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.
        — как пространства для социально-экономического развития. 
    Земля является пространственным базисом для размещения раз 
    личных объектов недвижимости;

        в) земельный фонд выступает основой формирования среды 
    проживания   населения   страны   и   обеспечивает   экологическую 
    безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому 
    во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

        г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости 
    земельных   участков   не   применяются   понятия   физического   и 
    функционального износа, а также амортизации, поскольку срок 
    эксплуатации земельных участков не ограничен.  Поэтому  стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других 
    улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

        д) использованием и охраной земли в Российской Федерации 
    как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

        Таким образом, экономически обоснованная стоимостная  оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
         При этом необходимо особо подчеркнуть  роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.
        Заниженная  оценка стоимости земли порождает  неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически
        вредных предприятий.
        Россия  располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная реформа   позволила   ликвидировать   монополию   государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.
        Земельный фонд России по целевому назначению и  правовому режиму включает 7 категорий  земель: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.
        К землям поселений (городов, поселков и  сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.
        В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило,  отдельные объекты,  относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.
        Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
        К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).
        К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.
        К землям лесного фонда относятся  лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.
        В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
        Земли запаса — это государственные  земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.
        Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.
        Оценка  земли подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
        Целью кадастровой оценки является одновременное  определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.
        Целью рыночной оценки является определение  рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
        Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).
        В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
 

           Доходный подход к оценке земельных участков

 
        Доходный  подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
        Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.
        Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
        Расчеты стоимости земли доходным методом  основаны на использовании следующей формулы:
                    Стоимость земли       =
                    Доход
                                                                               Ставка капитализации
        При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
    рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
    часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся 
    на застроенный земельный участок;

    арендная плата для оценки земель поселений;
    доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
        Сложной проблемой доходного подхода  является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.
        Первый  подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.
        Второй  подход — расчет ставки капитализации  методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:
        — безрисковую   ставку   —   например,   процентную   ставку   Сбербанка по валютным вкладам;
    страновой риск — для Москвы 3—6%, минимальное значение по России;
    риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью 
    возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

        Третий  подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж).
        Данный  метод прост, но требует достоверной  информации об объектах сравнимых продаж.
        Ставка  капитализации равна доходу, деленному  на цену продажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.
        Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.
        Метод прямой капитализации дохода основан  на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
        Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.
        Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку  доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения  экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.
        При анализе доходов и расходов можно  использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.
        К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и Доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.
        Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому и величин арендной платы.
        Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.
        При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.
         Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
        Применение   доходного   подхода   затруднено   при   высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
 

           Сравнительный подход к оценке земельных  участков

 
        Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.
        Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
        Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.
    К характеристикам типичного для  данного сегмента земельного участка относятся:
    зонирование и целевое назначение использования земли;
    плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
    местоположение;
        — передаваемые юридические права собственности и другие. 
    Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

    инвестиционную мотивацию;
    платежеспособность;
    социально-юридический статус;
    источники и формы финансирования;
    предпочтения покупателей и другие.
        В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:
    участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
    участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;
    участки, используемые для индивидуального жилищного 
    строительства;

    участки, используемые для массового жилищного строительства;
    участки под объектами коммерческой недвижимости;
    участки под общественными объектами и т.п.
        Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.
        Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.
        Этап 2. Проверка информации о сделках  с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.
         Кроме того, при выборе объекта-аналога  обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое  использование,   они  не  могут  рассматриваться  как сравниваемые.
        Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
        В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый  участок.  При  корректировке  фактических  цен  продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.
        Оценка  земельного участка путем сравнения  с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.
        Элементами  сравнения называют характеристики земельных участков и условий  заключения сделок с ними, которые  влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.
        Для лучшей организации процесса сравнения  рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:
        Права собственности. Поправка вносится при  отягощении:
    прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
    Условия финансирования. Условиями сделки могут быть 
    выплаты продавцом процента от кредита.

    Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.
    Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
    Местоположение. При сопоставлении местоположения участков  анализируется  влияние  окружения  на  конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и даже политическим факторам.
        Если  сопоставимый участок находится  в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.
        Если  сопоставимый участок находится  в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между  этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.
    Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.
        При внесении поправки на размер участка  определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.
        Способ  типичного (стандартного) земельного участка  широко используется для оценки участков приблизительно одного размеи, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных.
         Способ единицы сравнения. Поскольку  земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.
        При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:
        Цена  за 1 гектар — при продажах больших  массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлени использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.
        Цена  за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.
        Цена  за 1 фронтальный метр часто применяется  при оценке земли, предназначенной  для торговых предприятий, а также  предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.
        Цена  за лот — цена за стандартные  по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройи. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.
        Цена  за единицу плотности. Нормативные  акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.
        При использовании метода единицы сравнения  на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя    стоимость    определяется    путем    расчета    медианы(середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
        При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.
        Преимуществом метода, единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.
        Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.
        Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая информация:
    титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;
    категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
    физические характеристики участка;
    данные о взаимосвязи участка с окружением;
        — экономические факторы, характеризующие участок. 
    Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые  комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

         Способ единицы сравнения. Поскольку  земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.
        При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:
        Цена  за 1 гектар — при продажах больших  массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлени использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.
        Цена  за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.
        Цена  за 1 фронтальный метр часто применяется  при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.
        Цена  за лот — цена за стандартные  по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройи. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.
        Цена  за единицу плотности. Нормативные  акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.
        При использовании метода единицы сравнения  на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость  единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя    стоимость    определяется    путем    расчета    медианы
        (середины  ранжированного ряда) или среднеарифметической  величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
        При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.
        Преимуществом метода, единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.
        Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.
        Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая информация:
    титул собственности и регистрационные данные по земель 
    ному участку, сервитуты;

    категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
    физические характеристики участка;
    данные о взаимосвязи участка с окружением;
        — экономические факторы, характеризующие участок. 
    Источниками этих данных могут быть городские, районные и

        поселковые  земельные комитеты и органы, где  осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.
        Оценка  методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
        Как показывает практика, метод сравнения  продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
        Когда продаж незастроенных земельных  участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.
        Метод переноса или соотнесения, который  предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
        Метод переноса основан на определении  соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.
        Если  в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.
            Доля земли в стоимости объекта   =   стоимость земли /
    и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.