На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Специфика инвестиций в недвижимость

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 26.08.2012. Сдан: 2012. Страниц: 23. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание 

 

Введение

 
       Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических  лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

       Понятие "недвижимое имущество" впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин "недвижимость" сохранился.

       В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

       Недвижимое  имущество - наиболее долговечный и  основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет.
       Предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.
       Цель  работы: выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России
       Задачи работы диктуются  поставленной целью:

       1.Рассмотреть  особенности недвижимости,

       2. Определить основную инвестиционную характеристику недвижимости,

       3.Изучить  особенности рынка недвижимости,

       4.Проанализировать  факторы, определяющие инвестиционную  стоимость объектов недвижимости,

       5. Дать характеристику и оценку  инвестиций в недвижимость Оренбургской области,

       6.Определить  мероприятия по повышению доступности  и привлекательности недвижимости.

       Объект  работы: инвестиции в недвижимость на уровне региона.
       Предмет работы: инвестиции в недвижимости в Оренбургской области.
 

     1 Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

      Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости
 
       Недвижимость  рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости  капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей [1, с.150].
       Отличительные признаки недвижимости представлены в табл.1.
       Таблица 1 – Отличительные признаки недвижимости
Признак Характеристика  признака
Неподвижность Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба
Связь с землей Прочная и физическая, и юридическая связь с землей
Уникальность Отсутствие  абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т.п.)
Полезность Полезность  заключается в наличии способности  удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство  окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.)
Фундаментальность Недвижимость  невозможно похитить, сломать или  потерять при обычных условиях
Долговечность Натуральная форма  недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
Необходимость управления
Недвижимость  нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
Тенденция к росту  стоимости
Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться  со временем
Регламентация сделок государственными органами Существуют  установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при  покупке и совершении других операций с недвижимостью
Проблематичность сокрытия
Сложно сокрыть  и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров
Высокий уровень затрат при сделках Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров
 
        
       Существует  также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.
       Неотъемлемым  условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.
       Для осуществления и регулирования  экономических отношений в Гражданском  кодексе РФ дано определение недвижимости и заложены общие признаки отнесения  объектов к недвижимости, что предусматривает  возможность и необходимость  ее налогообложения. Однако, для целей налогообложения разрабатывается вторая часть Налогового кодекса РФ, где конкретизируется каждый из налогов, и, следовательно, будет дано определение недвижимости с учетом положений Гражданского кодекса РФ. Для целей налогообложения это определение должно быть уточнено, для того, чтобы объект налогообложения был четко определен, и не возникало двусмысленного понимания [8, с.50].
       Из  состава недвижимости в целях  ее налогообложения могут быть исключены  определенные объекты, имеющие особенности участия в гражданском обороте и отдельные режимы налогообложения: участки недр, лесного фонда и обособленные водные объекты. В состав системы налогообложения недвижимости включаются налоги, объектом которых выступают земельные участки, здания и сооружения, характеризующиеся наличием физических свойств недвижимости, экономических признаков и определенным правовым статусом.
       Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования
       должны  иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
       Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.
       Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты  недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
      Основная  инвестиционная характеристика недвижимости
 
       Управление  любым процессом должно основываться на объективных оценках состояния  его протекания. Основная характеристика инвестиционного процесса с точки зрения доходности и рискованности вложения средств, в особенности для сторонних инвесторов – это состояние инвестиционной привлекательности системы. В связи с этим необходима оценка инвестиционной привлекательности экономических систем, в нашем случае – это оценка инвестиционной привлекательности инновационного проекта предприятия контрактного производства электроники (здесь и в дальнейшем под экономической системой будет пониматься инновационный проект предприятия контрактного производства электроники). Для того чтобы адекватно и эффективно управлять инвестиционной привлекательностью экономической системы, необходимо уметь максимально точно оценивать влияние отдельных составляющих инвестиционной привлекательности и иметь корректные методики оценки инвестиционной привлекательности проекта. Поскольку входные параметры инвестиционного проекта варьируются для различных проектов в довольно широких пределах, то методы и методики оценки и управления инвестиционной привлекательностью инвестиционного проекта должны быть максимально универсальными. 
       Основные  задачи, требующие решения при  оценке инвестиционной привлекательности [6, с.120]:
       – определение социально-экономического развития системы с позиций инвестиционной проблематики;
       – определение влияния инвестиционной привлекательности на приток капиталообразующих инвестиций и социально-экономическое  развитие экономической системы;
       – разработка мероприятий по регулированию  инвестиционной привлекательности.
       Дополнительные задачи:
       – выяснение причин, влияющих на инвестиционную привлекательность;
       – мониторинг инвестиционной привлекательности.
       Инвестиционную  привлекательность можно оценить  на основе системы показателей, так  как отрасли и предприятия - многоцелевые, относительно обособленные социально-экономические системы.
       Анализ  существующих подходов к оценке инвестиционной привлекательности экономических  систем показал отсутствие единого  методологического подхода к  выбору показателей оценки инвестиционной привлекательности.
       Недостаток  многих методик, независимо от целей  их применения, заключается в неразработанности  их методологического обеспечения, т.е. в отсутствии принципов выбора показателей, формул и способов их расчета.
       Важный  принцип оценки инвестиционной привлекательности экономических систем - это комплексность подхода, т.е. учет особенностей развития системы, определяемых уровнем ее функционирования. Этот принцип необходимо соблюдать и при подборе показателей по отдельным составляющим (кадровые и др.), по функциям (например, научно-технические и др.), при определении состава показателей (частных, стоимостных, натуральных, временных и др.).
       В методологическом плане в системе  оценки инвестиционной привлекательности  важное значение имеет рациональное соотношение отдельных групп показателей. Чрезмерно большая ориентация на отдельные группы показателей, необоснованное завышение их роли может привести, к ошибочным выводам и неправильному формированию системы оценки инвестиционной привлекательности. Это касается показателей, основанных на качественных оценках. Завышение роли качественных показателей увеличивает субъективность оценки и снижает качество получаемого результата.
       В основу оценки инвестиционной привлекательности  целесообразно положить регулируемую систему научно-технических, экономических, социальных и других показателей. При соблюдении принципа регулируемости в зависимости от основной цели оценки круг этих показателей или расширяется, или сужается. Причем следует иметь в виду возможность возрастания или убывания относительного значения отдельных показателей. Принцип регулируемости позволяет учесть и региональные особенности. В зависимости от специфических проблем региона можно использовать трудосберегающие, материалосберегающие и другие показатели.
       В настоящее время не представляется возможным использовать методы строгого количественного отбора и оценки важности отдельных показателей. Типовой состав показателей и их относительное значение можно установить с учетом основных принципов построения системы аналитических показателей, их классификации по ряду признаков и предъявляемых к показателям требований.
       При выборе и обосновании показателей  эффективности инвестиций необходимо учитывать следующие требования [14, с.145]:
       – логическая связанность показателей  с инвестиционным процессом;
       – научная обоснованность и объективность;
       – простота и доступность расчета;
       – конкретность и однозначность истолкования полученных результатов;
       – обеспечение сходимости показателей  по уровням иерархии управления и  во времени.
       Управление  инвестициями и управление инвестиционной привлекательностью - две стороны управления инвестиционным процессом. И не имеет принципиального значения, кто выступает инициатором проекта: сторонний инвестор или органы управления собственного материнского предприятия. Осуществляя целевое инвестирование по формированию стратегии деятельности, целенаправленности распределения ресурсов и надежности системы управления, инвестор повышает тем самым инвестиционную привлекательность объекта для себя и для других инвесторов. Используя незначительные средства для изменения локальных свойств объекта, он имеет возможность вложить сам или привлечь со стороны значительные средства для его глобальной реструктуризации. Об управлении инвестиционной привлекательностью можно говорить, когда те же самые ключевые свойства объекта создаются по инициативе органов управления. Управление инвестиционной привлекательностью сводится к регулированию включенности инвестора в принятие стратегических решений и формирование финансовой политики.
       Для выделения факторов инвестиционной привлекательности экономической системы необходимо одновременно применять анализ и синтез. Анализ заключается в разложении исследуемого объекта на составные части. Применительно к изучению инвестиционного процесса анализ позволяет выделить наиболее значимые особенности его элементов, установить между ними связь и выявить закономерности развития каждого отдельного элемента инвестиционного процесса. Одна из форм анализа - классификация предметов, объектов, явлений, т.е. деление некоторого класса объектов на виды и группы. Классификация позволяет установить сходство и различия между предметами. В экономической науке классификации служат для обобщения полученных знаний и являются основой для разработки механизма управления экономической системой.
       Основное  условие для расчета совокупной инвестиционной привлекательности - единство методологии определения показателей инвестиционной привлекательности региона, отрасли, предприятия. При этом полученный показатель будет характеризовать рентабельность вложений с учетом риска, как и его составляющие. 

     1.3 Особенности рынка  недвижимости

 
     Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических  лиц с целью обмена имеющихся  прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.
       При анализе рынка недвижимости учитываются  следующие его особенности [15]:
    Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален в смысле физических характеристик и инвестиционных интересов.
    Неделимость. Прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость.
    Неэластичность предложения. Запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен.
    Высокие транзакционные издержки. Инвестиции в недвижимость характеризуются высоким уровнем издержек на проведение сделок, маркетинговые расходы и налоги на сделки, что требует достаточно высоких гонораров профессиональным консультантам.
    Особые проблемы управления, вызванные решением экономических и юридических проблем с недвижимостью.
    Для недвижимости характерны особые риски, включающие:
    физические повреждения в результате воздействия природных и техногенных факторов;
    обязательства перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости;
    финансовые, связанные с условиями пересмотра арендной платы;
    экономические - функциональный износ.
    Долговечность - не изнашивающаяся земля, и здания, имеющие долгий срок службы.
    Несовершенство информации – на рынке недвижимости фактически отсутствует возможность получения полной и достоверной информации по сделкам.
    Децентрализованный рынок. Большая часть сделок имеет место на отдельных локальных рынках, имеющих своих покупателей и продавцов. Информация о таких сделках часто недоступна участникам других локальных рынков.
    Государственное регулирование:
    ограничение арендной платы и защита позиций арендаторов;
    неравномерное налогообложение;
    контроль за использованием земли с точки зрения типа и плотности застройки;
    принудительное отчуждение и др.
       Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.
       При прогнозировании ситуации на рынке  недвижимости необходимо учитывать  его цикличность и взаимодействие с рынком капитала. Цикл развития рынка недвижимости находится в противофазе с инвестициями в традиционные финансовые активы.
       Принято выделять следующие основные преимущества вложений в доходную недвижимость в  сравнении с традиционными финансовыми активами [22, с.44]:
    частота получения доходов от недвижимости определяется договором аренды, и является более стабильным показателем;
    поток доходов от недвижимости является более стабильным и по амплитуде в силу отмеченного обстоятельства; в частности, дивиденды на акции выплачиваются из расчета прибыли компании, являющейся случайным величиной;
    сфера использования денежных потоков, подлежащих распределению с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться.
     Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий  параллельно с сектором финансовых инвестиций.
     Реальный  сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные  вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это  вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле [26, с.87].
     Недвижимость  рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости  капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. 

      Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости
 
     Неотъемлемым  условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.
       Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного  рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет  определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как [27]:
    товар
    формирование цены
    способы финансирования сделки
    степень ликвидности.
    баланс спроса и предложения.
    число потенциальных покупателей.
    информированность участников сделки.
    методы регулирования.
    надежность прогнозирования рыночной ситуации.
       Рынок недвижимости не обладает такой характерной  чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.
       Надежность  прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.
       Определение рынка недвижимости как механизма  эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью  обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций.
       Характер  взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
       Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.
       1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на [25, с.180]:
       -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
       -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
       2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
       -  массированная реклама;
       -  инфляционные ожидания;
       -  симпатии;
       -  осведомленность и т.д.
       в настоящем пособии не рассматриваются.
       3. Физические факторы:
       -  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
       -  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
       -  состояние объекта недвижимости;
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.