На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


отчет по практике Отчет по производственной практике в оценочной компании

Информация:

Тип работы: отчет по практике. Добавлен: 02.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 13. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Министерство  образования и науки РФ
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Ростовский государственный строительный университет»
Кафедра городского и строительного хозяйства 
 
 
 
 
 

Отчет
по  производственной практике 
 
 
 
 
 
 

              Выполнил: студент гр. зЭУН-305у
              Долгов  Юрий Геннадьевич
              Руководитель  производственной практики:
              Шеина Светлана Георгиевна 
               
               
               

г. Ростов-на-Дону
2011г.
2
Содержание:
1. Общие сведения  о предприятии………………………………………………….3
2. Недвижимость и ее оценка……………………………………………………….5
3. Основные методы  оценки объектов недвижимости……………………………9
      3.1 Сравнительный (рыночный) подход  к оценке недвижимости…………10
            3.1.1 Технология реализации  метода анализа продаж…………….....11
      3.1.2 Расчет стоимости объекта недвижимости  с помощью валового рентного мультипликатора………………………………………….....15
      3.1.3 Расчет стоимости объекта недвижимости  с помощью общего коэффициента  капитализации…………………………………………16
      3.2 Затратный подход к оценке  недвижимости……………………………..17
        3.2.1 Технология применения затратного подхода…………………..19
      3.3 Доходная подход к оценке недвижимости……………………………....27
      3.3.1 Метод капитализации доходов  (метод прямой капитализации)27
        3.3.2 Метод дисконтирования денежного  потока…………………....30
4. Данные о  работе студента……………………………………………………….32
      4.1. Дневник прохождения производственной  практики………………….....32
      4.2. Мнение студента о качестве  проведенной производственной практики.32
    4.3. Отзыв  руководителя практики от производства  о работе студента, качестве выполнения программы практики…………………………………..……32 
     
     
     
     
     
     
     
     
     

3
1. Общие сведения  о предприятии
     ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» (сокращенное наименование - ООО «АОиЭС «Дисконт») создано в г. Пятигорске Ставропольского края в 1996 году (свидетельство о государственной регистрации № 465 от 23.07.1996) и с момента создания оказывает услуги по профессиональной оценке стоимости бизнеса предприятий (акций), оценке недвижимости, оценке транспортных средств, оценке оборудования и прочего имущества. Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 001795 выдана Министерством имущественных отношений от 15.10.2001 года и продлена на срок до 15 октября 2007 года.
     В соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2008 г. лицензирование оценочной деятельности отменено, а оценочные организации должны иметь в штате (для юридических лиц) не менее двух специалистов оценщиков, являющихся действительными членами «Саморегулируемых организаций оценщиков» (СРО). В связи, с чем с октября 2007 года и по сегодняшний день в штатном списке ООО «АОиЭС «Дисконт» имеются восемь специалистов оценщиков, являющихся действительными членами СРО.
     Основными направлениями деятельности оценщиков  «Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» являются:
     • оценка стоимости имущественных комплексов различных организационно-правовых форм собственности, пакетов акций (долей участия, бизнеса) и иных ценных бумаг;
     • оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе воздушных, речных и морских судов, незавершенного строительства);
     • оценка стоимости земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения), земельных долей и агробизнеса;
     • оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности;
     • оценка стоимости оборудования и иного движимого имущества, а также работ, услуг; 

4
     • выполнение оценочных процедур в рамках компиляции (составления) финансовой отчетности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности;
     • экспертиза финансовых проектов и расчетов, рецензирование отчетов об оценке стоимости;
     • эксклюзивные услуги на рынке РФ и Восточной Европы: оценка и управление стоимостью брендов по технологии Brand Valuation & Analysis, направленные на максимизацию стоимости бизнеса и эффективное использование рекламных бюджетов.
     Долгосрочное  эффективное сотрудничество специалистов-оценщиков ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» с оценочными и консалтинговыми компаниями России привело к созданию эффективного партнерства, способного решать в том числе самые сложные задачи в области оценки стоимости и управленческого консультирования.
     ООО «АОиЭС «Дисконт» располагается по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Мира д.40
Телефоны/факс:
(8793) 33-48-85
(8793) 39-08-01/02
(8793) 33-72-92 факс 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5
2. Недвижимость и  ее оценка.
     Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
     На  первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
     Оценка  необходима и при вторичной эмиссии  акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
     Анализ  перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
     Рыночная  стоимость означает наиболее вероятную  цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
6
     Такими  условиями являются:
     1. Покупатель и продавец действуют  на основе типичных, стандартных  мотивов. Ни для одной из  сторон сделка не является вынужденной.
     2. Обе стороны обладают всей  полнотой информации для принятия  решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
     3. Объект выставлен на открытом  рынке достаточное время, и  для совершения сделки выбран оптимальный момент.
     4. Оплата производится в денежной  форме или согласованы финансовые  условия, сравнимые с оплатой наличными.
     5. Цена сделки отражает обычные  условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования  ни одной из сторон, связанных со сделкой.
     6. Объект пользуется обычным спросом  и обладает признаваемой на  рынке полезностью.
     7. Объект достаточно дефицитен,  иначе говоря, имеется ограниченное  предложение, создающее конкурентный  рынок.
     8. Объект наделен свойствами отчуждаемости  и способен передаваться из рук в руки.
     Выделяют  три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
     Основной  метод оценки - это метод сравнительных  продаж. Этот метод применим в том  случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
     Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от
7
произведенных на ней улучшений. Считается, что  земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
     Вообще  говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
     В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
     Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
     Оценка  необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой  системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополне-
8
ние местных  бюджетов. Этим объясняется и безусловный  интерес к оценке, проявляемый  со стороны местных администраций.
     Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

9
3. Основные методы  оценки объектов  недвижимости.
     Известно  несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера  объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.
     Если  объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.
     Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки  необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.
     Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.
     Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных раз-
личными методами, значительно возрастет  вероятность получить более точное значение стоимости объекта.
     Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
     Методы  затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной
10
стоимостью  земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.
     Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.  

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.
     Наиболее  распространенным методом оценки в  группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
     При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продаж- 

11
ная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
     Метод прямого сравнительного анализа  в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора. 

3.1.1 Технология реализации метода анализа продаж.
     При реализации метода анализа продаж последовательно осуществляется несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.
     3.1.1.1 Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости (1 этап).
     Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.
     3.1.1.2 Проверка достоверности информации о сделках (2 этап).
     Данные  о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.
     3.1.1.3 Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом (3 этап). 

12
     В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости. В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: «За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?».
     Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.
     Способы определения величины поправки.
     Основные  способы определения величины поправок:
     – анализ парных продаж,
     – регрессионный анализ
     – расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
     Анализ  парных продаж.
     Способ  заключается в сопоставлении  и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
     Регрессионный анализ.
     Для определения величин поправок используются математические формулы, приведенные ниже:
Yс = ВХ,
где    Yс – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;
     В – параметр, полученный для единицы сравнения;
     X – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.
Yс = ВХ + a + с + ... + n, 

13
где    а, с, ..., n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
Yс = А + b + с + ... + n,
где    А – некая базовая величина;
     b, с, ..., n – различные поправочные  коэффициенты.
Yс = А (100 + b + с + ... + n),
где    А – базовая величина;
     b, с, ..., n – поправочные коэффициенты в процентах. Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине А независимо друг от друга.
     Расчет  стоимости элемента, для которого необходима поправка.
     Данный  способ определения величины поправки часто применяется при недостатке рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости. Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.
     3.1.1.4 Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов.
     Виды  поправок. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться с помощью поправок в рублях (долларах), в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных.
     Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости.
     Процентные  поправки применяются тогда, когда трудно определить точные значения поправок в денежном выражении. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые (долларовые).
     Поправка  в форме общей  группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сде-
14
лок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом.
     Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
     Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости (например, 1м2 общей площади, 1м3, 1 квартира, 1га, 1сотка, 1лот и т.д.). Некоторые виды недвижимости сравнивают по цене в расчете на единицу, приносящую доход.
     Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае единицей сравнения является либо валовой рентный мультипликатор GRM (другое название – валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к доходу от этой недвижимости в виде потенциальной или действительной валовой выручки.
     Общий коэффициент капитализации – это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода, его значение равно величине, обратной значению валового рентного мультипликатора.
     Процесс внесения поправок. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах).
     Если  сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+". 
     Последовательность  внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах,
15
то последовательность их внесения  будет влиять на стоимость  оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
     Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки США рекомендует следующую  последовательность внесения поправок:
     1) состав имущественных прав;
     2) условия финансирования;
     3) условия продажи; 
     4) время; 
     5) местоположение;
     6) физические характеристики.
     Согласование  данных при использовании  метода анализа продаж. Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще все-
го рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. 

3.1.2 Расчет стоимости  объекта недвижимости  с помощью валового  рентного мультипликатора.
     Этот способ расчета относится к рыночным способам оценки арендуемого объекта недвижимости, приносящего доход. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется в следующей последовательности:
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.