На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оценка рыночной величины арендной платы

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 04.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 18. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


       
       Содержание                 
       Введение……………………………………………………………... 3
 
       Глава 1. Основные понятия оценки недвижимости……………….
 
5
          1.1.   Понятие недвижимости…………………………………….. 5
          1.2.   Стоимость недвижимости и её основные виды…………… 6
          1.3.   Оценочные принципы……………………….……………… 10
 
       Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости………………...
 
18
          2.1.  Затратный подход……………………………………………. 18
          2.2.  Индексные  методы оценки………………………………….. 20
 
       Глава 3. Оценка рыночного  размера арендной платы нежилого помещения ЗАО «Волна»………………………………………………….
 
 
23
          3.1.   Описание  объекта недвижимости………………………….. 23
          3.2.  Анализ  наилучшего эффективного использования объекта………………………………………………………………………..  
25
 
       Глава 4. Оценка рыночной величины арендной платы……………
 
27
          4.1.  Оценка  рыночной величины арендной платы на основе затратного подхода………………………………………………………….  
27
          4.1.1. Оценка рыночной стоимости аренды..……………………. 27
          4.1.2. Расчет  величины арендной платы………………………….  31
          4.2.  Согласование  результатов оценки и заключение  о рыночной стоимости объекта……………………………………………….  
33
 
       Заключение…………………………………………………………...
 
37
 
       Список использованной литературы……………………………….
 
38
  Введение
       Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. 
       С развитием рынка недвижимости в  России повысился спрос на профессию  оценщика. Основная задача оценщика связана с оценкой стоимости. Стоимость имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки.
       Крупнейшим  собственником в Российской Федерации  остается государство. Оценка стоимости  объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным.
       Юридические и физические лица также заинтересованы в услугах оценки при определении  стоимости земли и строений при  спорах в суде, при заключении договора страхования недвижимости, а при  совершении многих операций с недвижимостью  заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным.
       Профессиональная  оценка помогает более обоснованно  совершать различные сделки, в  частности купли-продажи и аренды недвижимого имущества. Оценка необходима также в случае раздела имущества при разводе, при составлении брачных договоров.
       На  основании вышеизложенного можно  сделать вывод, что в условиях рыночной экономики профессия оценщика является все более востребованной.
       В практике операций с недвижимостью  встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Для проведения качественной оценки стоимости недвижимости необходимы теоретические знание и получение практических навыков определения стоимости недвижимости на практических примерах.
       В данной работе рассматривается оценка рыночного размера арендной платы  нежилого помещения в г.Сорочинске Оренбургской области. С ростом конкуренции на рынке еще более возрастут требования потенциального арендатора, спросом будут пользоваться помещения с хорошей отделкой, современными коммуникациями, развитой службой управления и широким спектром дополнительных услуг со стороны управляющей компании, поэтому данная тема актуальна.
            В работе будут использованы  термины, такие как:
       Рыночная  стоимость объекта  оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
       Аналог  объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.
       Дата  оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.
             Целью работы является рассмотрение  особенностей затратного метода оценки недвижимости на примере нежилого помещения, принадлежащего ЗАО «Волна» г. Сорочинск.
             Задачами работы являются:
       - определить сущность объекта недвижимости;
       - классифицировать объекты недвижимости;
       - рассмотреть затратный подход к оценке;
       - описать рыночную стоимость недвижимости.
       - рассчитать рыночный размер арендной  платы за 1 кв.м. 
           При написании работы были  использованы нормативные акты, научная литература и интернет источники.
           В работе была использована  методологическая база, состоящая  из метода затратного подхода.
Глава 1. Основные понятия оценки недвижимости. 

1.1 Понятие недвижимости 

       Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и вы годы, обусловленные владением объектами. Под физическими объекта ми понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
       Различия  в понятии недвижимости как объекта  оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.1.
         

       Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
       •      здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
       •      обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
       •      инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение 

       земельного  участка и находящихся на нем  зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
       •      стационарные сооружения благоустройства территории участка;
       •      элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
       •      другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. 

       1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
       Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обо роте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
       В зависимости от целей оценки, полноты  оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости могут  быть объединены в три основные группы (рис. 1.2):
       •      стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
       •      стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости;
       •      специальные виды стоимости.
       Каждый  из перечисленных видов стоимости  имеет свою область применения и ограничения.
       Первая  группа – стоимость в обмене – характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие то вары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п. 

       
       Формы проявления стоимости  в обмене:
       •      рыночная;
       •      ликвидационная;
       •      утилизационная.
       Согласно  Федеральному Закону Об оценочной деятельности в Российской Федерации под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
       •      одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
       •      объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
       •      цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было ;
       • платеж за объект оценки выражен в  денежной форме. Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
       Рыночная  стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта  недвижимости.
       Ликвидационная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
         Иначе говоря, ликвидационная стоимость  – стоимость, с которой приходится  соглашаться продавцу при вынужденной  продаже недвижимости в ограниченный  период времени, не позволяющий  значительному числу потенциальных  покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
       Утилизационная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. 
       Вторая  группа – стоимость в пользовании – обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
       Оценка  стоимости в пользовании объекта  недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования  и тех финансово экономических  параметров, которые наблюдались  в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
       Формы проявления стоимости  в пользовании:
       •      при существующем использовании;
       •      инвестиционная;
       •      стоимость для целей налогообложения.
       Стоимость объекта оценки при  существующем использовании
       – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
       Инвестиционная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
       Расчет  инвестиционной стоимости основан  на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
       Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
       Стоимость объекта оценки для  целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
       В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует  рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено  исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.
       Согласно  Налоговому кодексу налогообложение  земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости  земли или ее нормативной цены.
       Третья  группа стоимости – специальные виды стоимости объектов оценки.
       В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к приме нению  субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства  РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:
       Стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
       Специальная стоимость объекта  оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.
       Стоимость замещения объекта  оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
       Стоимость воспроизводства  объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
       Стоимость замещения и стоимость воспроизводства  используются в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
       Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.3):
       1я  группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
       2я  группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
       3я  группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
       4я  группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
       Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.
         
 

       1.3. Оценочные принципы 

       Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.
       Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
       Недвижимость  обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.
       Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
       Рациональный  покупатель не заплатит за собственность  больше минимальной цены, взимаемой  за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно  платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.
       Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности  определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.
       Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
       Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.
       Принципы  оценки, связанные  с землей, зданиями и сооружениями.
       Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое  разделение.
       Остаточная  продуктивность
       В основе стоимости земли лежит  ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
       Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
       Остаточная  продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после  того, как были оплачены затраты  на труд, капитал и предпринимательство.
       Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.
       Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.
       Вклад – это сумма прироста стоимости  хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.
       Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.
       Принцип прогрессии и регрессии  или принцип возрастающих и уменьшающихся  доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.
       Принцип сбалансированности : любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
       Если  к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена . Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.
       Принцип сбалансированности применим также  к региону. Для достижения баланса  между частным и государственным  секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.
       Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.
       Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции  и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или  слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возник нут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.
       Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
       При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
       •      пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;
       •      разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
       •      разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.
       Группа  принципов оценки, связанных с рыночной средой
       включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.
       Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
       Местоположение  является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое местоположение недвижимости.
       Ситус определяется взаимодействием конкретного  варианта землепользования и экономической  среды по крайней мере на четырех  уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.
       Если  в окружающей системе землепользования или в экономической среде  объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений  в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.
       Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим  его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудноизмеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.
       Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
       Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.
       Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.
       Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
       Недвижимость  имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.
       Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение  и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.
       В долгосрочном плане предложение  и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.
       Если  на рынке существует избыток предложения  или недостаток спроса, то уровни цен  и арендной платы снижаются. В  краткосрочном плане предложение  недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
       Противоположное давление на цены имеет место, когда  недостаточно предложение или высок  спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.
       Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
       Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.
       Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
       Этот  принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость  потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.
       Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.
       Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия  открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.
       Аналитики должны отслеживать события, которые  с большой долей вероятности  повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.
       Четвертая группа принципов  оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
       Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.
       ЛНЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:
       а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании  и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
       б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его  транспортная доступность, имеющиеся  строения позволяют реализовать  выбранный вариант использования;
       в) финансово обосновано с точки  зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные  затраты, эксплуатационные расходы  и финансовые обязательства;
       г) обеспечивает наивысшую стоимость  или доходность недвижимости.
       ЛНЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как  свободного, во-вторых, участка земли  с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить  с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
       ЛНЭИ  может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно  около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.
       На  практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой  стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.
       Существующие  сегодня в России административные ограничения и зонирование часто  не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.
       Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
       Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.
       Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания  на оценку, до передачи заказчику подготовленного  в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
       Выбор и применение приемлемых подходов и методов  к оценке недвижимости.
       Оценка  стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:
       •      затратный подход;
       •      сравнительный подход;
       •      доходный подход.
       Рассмотрим  подробней особенности применения затратного подхода в оценке недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости.  

       2.1. Затратный подход 

       Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
       Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.
       Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники  поддаётся оценке этим подходом. При  затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма  затрат на создание и последующую  продажу объекта, т.е. его себестоимость.
       Затраты на изготовление объекта и его  последующую реализацию — очень  важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта  и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведен ных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.
       Процедура затратного подхода начинается с  того, что собирается и анализируется  информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической  характеристики недостаточно, требуется  подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.
       В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени  износа оцениваемого объекта, это объясняется  тем, что получаемая вначале стоимость  воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).
       При оценке машин и оборудования затратными методами, особенно при определении стоимости воспроизводства, в общем случае необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, а именно:
       •    Затраты на приобретение оборудования;
       •    Траспортно-заготовительные и складские расходы;
       •    Все виды прямых затрат, связанных с обустройством фундаментов, установкой оборудования, его монтажом и наладкой;
       •     Удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструкторских и технологических работ.
       Затратные методы оценки можно разделить на :
       •    Ресурсно-технологические модели оценки;
       •    Нормативно-параметрические модели;
       •    Индексные методы оценки;
       Ресурсно-технологические  модели оценки.
       В общем виде типовая ресурсно-технологическая  модель может быть описана следующим  образом:
       
       По  сравнению с оценкой объекта  в целом его оценка на основе ресурсно-технологической  модели позволяет более точно  учесть влияние конфигурации объекта  и, следовательно, состава и значений его технических характеристик, на величину стоимости. Однако, при этом центр тяжести переносится на оценку стоимости его узлов и агрегатов, что оправдано лишь при наличии развитого рынка этих компонентов. Такой рынок существует пока только в области офисной и компьютерной техники.
       Нормативно-параметрические  модели.
       В отличие от ресурсно-технологической  модели в нормативно-параметрических  стоимостей оцениваемого объекта рассматривается  как функция совокупности его  технических характеристик, а не комплектующих.
       В общем виде типовая нормативно-параметрическая  модель может быть описана следующим  образом:
       
       С – искомая стоимость объекта оценки;
       В – удельная (в расчёте на единицу производительности или мощности) стоимость базового изделия;
       – мощность или производительность оцениваемого объекта;
       – сводный коэффициент, характеризующий зависимость удельной оценочной стоимости или цены изделия от значения параметров.    Он    равен    произведению    частных    коэффициентов, учитывающих  влияние  соответствующего  параметра  на  оценочную стоимость или цену изделия;
       Нормативно-параметрические  модели успешно применялись при  разработке ряда прейскурантов оптовых  цен, которые могут служить источником соответствующей нормативной информации. 

       2.2. Индексные методы оценки. 

       Нередко в рамках затратного подхода, применяется  индексный метод. Использование  индексов цен для многих оценщиков  — один из самых простых и эффективных (особенно при массовой оценке) способов решения задач по оценке. Индексы  цен представляют собой относительные показатели, отражающие динамику изменения цен. Во многих странах органы государственной статистики публикуют индексы внутренних и внешнеторговых цен на отдельные товары и товарные группы. Индексы цен всегда приводятся с указанием базисного года, в котором значение индекса принимается равным 100 % (или = 1).
       В общем виде соответствующая модель описывается следующим образом:
       
       С – искомая стоимость объекта оценки;
       Со  – базовая стоимость объекта, например, его полная восстановительная стоимость, содержащаяся в статистическом отчёте о результатах предыдущей переоценки основных фондов;
       I – индекс (цепочка индексов) изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за период между датой оценки и предыдущей переоценке основных фондов.
       Основой для исчисления индексов внутренних оптовых цен служат не цены конкретных сделок, а преимущественно номинальные  цены. Поэтому публикуемые индексы  дают лишь приблизительную картину  динамики прейскурантных цен, а не цен  фактических сделок. В зависимости от конъюнктуры на данный момент, условий сделки, в том числе условий платежа, объема продаж, конкретные цены будут в той или иной степени отличаться от прейскурантных цен.
       Индексы цен — важный показатель, позволяющий  выявить основные тенденции в движении цен. Они широко используются при анализе и прогнозе рыночной конъюнктуры, давая возможность оценить те изменения, которые произошли в уровне цен за ряд лет. Правда, при этом необходимо учитывать, что индекс как усредненный и относительный показатель, так же как и удельная стоимость, не дает достаточно точного представления о тех изменениях, которые произошли в ценах какого-либо конкретного товара. При помощи индексов можно выявить динамику цен на продукцию целых отраслей промышленности или, в крайнем случае, каких-либо товарных групп. Показания такого группового индекса могут отличаться от динамики цен входящего в эту группу товара с конкретными качественными показателями. Но расчет по индексному методу может исказить оценочную стоимость в силу ряда причин. Перечислим некоторые из них:
       •    результат зависит от точности определения исторической себестоимости;
       •    трудности с поиском подходящего индексного ряда;
       •    неизвестность относительных весов при выведении индексов;
       •    устаревание индекса;
       •    накопление ошибок.
       Под исторической себестоимостью понимаются затраты на приобретение нового оборудования у фирмы-производителя.
       Отдельно  отметим Метод расчёта с помощью затратных корреляционных моделей.
       Этот  метод является частным случаем  применения корреляционно-регрессионного анализа, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используются затратные показатели.
       В практике оценки наибольшее распространение  получили парные корреляционные модели. Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем (ценой) и одним из главных факторов (значение главного ценообразующего параметра) путём обработки данных по имеющейся статистической выборке однородных машин. При этом предполагается условное равенство значений всех прочих неучтённых параметров в сравниваемых машинах, а результативный показатель Y является функцией от значения главного затратного показателя Х однородных объектов, т.е. Y = f ( X ).
       В начале выбирают вид уравнения регрессии, при этом могут быть использованы следующие основные виды корреляционной зависимости (уравнений регрессии):
       •    линейная;
       •    степенная;
       •    показательная;
       •    квадратическая ;
       •    гиперболическая;
       Среди нескольких возможных затратных  показателей, таких, как масса конструкции, габаритный объём, мощность электродвигателей и т. д. Выбирается тот показатель, у которого наибольшее значение коэффициента корреляции или коэффициента детерминации. Эти же критерии используются и при выборе формы линии регрессии.
       Описанные выше методы оценки дают результат  в виде полной стоимости воспроизводства. Если необходимо оценить остаточную стоимость воспроизводства (или  замещения), то тогда нужно провести соответствующую экспертизу физического  состояния объекта и рассчитать совокупный коэффициент износа по формуле:
       (4) S ос = S в ? (1 – Киз ), где
       Киз – коэффициент совокупного износа объекта.
       К достоинствам затратного подхода можно  отнести:
       1.       Исключительная универсальность. Для всех видов специальной и уникальной техники затратный подход часто оказывается единственно возможным.
       2.       Благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным единицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ. Получить оценки имущества, удобные при его разделе.
       3.       При достаточности исходных данных результаты расчётов стоимости поддаются надёжному обоснованию.
       В то же время у методов затратного подхода имеется и ряд недостатков:
       1.       Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов.
       2.       Расчёты стоимости воспроизводства затратным подходом, из-за их детализированности оказываются весьма трудоёмкими и оправданы в крупных и дорогостоящих объектах.
       3.       Исходная информация из сферы производства может быть не всегда надёжной и достоверной.
       Надежность  оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 3. Оценка рыночного размера арендной платы нежилого помещения ЗАО «Волна» 

       3.1. Описание объекта. 

       Оценка  аренды позволяет определить рыночную величину арендной платы за объект.
       Оценка  аренды базируется на предпосылке, что  капитализированная прибыль (за вычетом  налогов и обязательных платежей), полученная от эксплуатации объекта, равна рыночной стоимости арендуемой недвижимости. Таким образом, при отсутствии информации о величине арендных ставок на открытом рынке, Оценщик может рассчитать размер рыночной стоимости недвижимости, а затем, определив размер нормы прибыли предпринимателя, рассчитать стоимость аренды объекта.
       Объектом  оценки является рыночный размер месячной арендной платы за 1 кв.м нежилое здание БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10 примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Сорочинск, ул.Чернышевского, д. 154 а (ЗАО «Волна»)
       Описание  района
       Объект  оценки расположен на окраине г.Сорочинска. Инженерная инфраструктура района не развита, транспортная инфраструктура удовлетворительная, подъездные дороги грунтовые, в хорошем состоянии.
       Описание  объекта аренды
Параметры Характеристика
1 2
Вид права Право собственности
Текущее использование Служебное здание
Год постройки 1976 г.п.
Конфигурация всего здания в плане Правильной  формы
Этажность Двухэтажное
Общая площадь объекта (по внутреннему  обмеру), кв.м. 818,5 кв.м.
Строительный  объем3 , куб.м. 4277
Степень готовности Введен в  эксплуатацию
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.