На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Страхование сделок с недвижимостью

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 06.09.2012. Сдан: 2012. Страниц: 6. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ 3
 

ВВЕДЕНИЕ 

       Практически любой среднестатистический гражданин, живущий в России, приобретая недвижимость, думает о том, что это жилье  с ним навсегда. По крайней мере, в это хочется верить. Оградить собственность от нежелательных потерь стремится каждый.
       Таким образом, все больше собственников  имущества прибегают к страхованию  недвижимости.
       Страхование – всеобщее универсальное средство по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (премий, платежей). То есть экономическая сущность страхования состоит в формировании страховщиком страхового фонда за счет страховых взносов страхователей, предназначенного для страховых выплат страхователям при наступлении страховых случаев, оговоренных в договоре. Но страхование не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий.
       Если  проводить аналогии с покупкой квартиры, то можно говорить о том, что процедура  эта сродни тому, как если бы покупатель выплачивал продавцу задаток на недвижимость. Официальная подстраховка всегда вселяет уверенность и сокращает риски, связанные с приобретением/продажей/эксплуатацией жилья.
       Наиболее  часто в качестве элементов страхования  выступают отдельные конструктивные детали в помещении квартиры, ее внутренняя отделка плюс личное имущество.
       Традиционно страховые компании предоставляют  клиентуре базовый пакет с  определенным количеством услуг  страхования. Как правило, в него заложена страховка по основным потенциальным  угрозам для имущества. В частности, в этот список входит: возникновение пожара, противоправные действия третьего лица (такие, например, как грабеж или же кража), всевозможные бедствия стихийного характера, затопление помещения соседями и ряд иных опасностей.
       Само  собой, страхование жилья по всем пунктам вовсе необязательно. Клиент имеет полное право выбрать тот вариант, который на его взгляд наиболее оптимален и подходит для его конкретной ситуации.
       К слову сказать, большинство страхуется именно от затоплений и иных протечек воды, а также от грабежей и краж. Помимо базового пакета ряд компаний прилагает к нему и иные риски. Например, страхование от последствий просадки грунта.
       Также существует страхование утраты права собственности . Этот вид страховки обеспечивает возмещение убытков в размере действительной стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. Например, после приобретения квартиры оказывается, что ее история связана с ранее совершенными недействительными сделками. Или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.
       Если  каждый человек страхует свое жилье, свой бизнес, здоровье и жизнь, то он предусмотрителен относительно будущего своей семьи, коллег и самого себя, он смотрит в завтрашний день, обеспечивая его сегодня. Посредством страхования недвижимости человек реализует одну из важнейших своих потребностей - потребность в безопасности своей недвижимости – этим обусловлена актуальность данной темы.
       Цель  курсовой работы – изучить особенности  страхования в сфере недвижимости в России.
       Данная  цель предполагает решение следующих  задач:
       - рассмотреть основные положения и виды страхования недвижимости
       - проанализировать современное состояние  рынка страховых услуг в сфере  недвижимости
       - рассмотреть зарубежный опыт  страхования в сфере недвижимости
       - выявить основные проблемы в  сфере страхования недвижимости и определить возможные пути их решения
       Объектом  курсовой работы является рынок недвижимости России. Предмет исследования –  операции страхования на рынке недвижимости.   

 

        1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТРАХОВАНИЯ  В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

       1.1. Основные положения страхования недвижимости 

       В настоящее время понятие недвижимости приводится в ст. 130 Гражданского кодекса  РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в  частности, земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. [1]
       Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.).
       Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
       Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущественного страхования. Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договору одна сторона (страховщик) обязуется  за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).
       В частности, объектом страхования в  данном случае является риск утраты (гибели), недостачи или повреждения недвижимого имущества.
       Договор страхования недвижимости должен заключаться  в письменной форме, несоблюдение которой  влечет его недействительность. Он может быть заключен путем составления  одного документа либо вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком. Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в письменной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласие страхователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертификата и др.). Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.
       При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или  объединением страховщиков стандартные  формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования.
       Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) -- выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис"; наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.[3, c.67]
       Условия, на которых заключается договор  страхования, могут содержаться  не только в едином документе, подписанном  сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных  правилах страхования соответствующего вида.
       Правила страхования представляют собой  документ, принятый, одобренный или  утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в  правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).
       Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться  в защиту своих интересов на правила  страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе). Договор  страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фундамент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.
       Существенным  условием любого договора страхования недвижимости является также определение характера события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).[3, c.80]
       Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недвижимое имущество можно также застраховать на случай:
       -- аварий внутреннего водостока,  водопроводных, отопительных и  канализационных систем, в том  числе произошедших вне застрахованного  жилого помещения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;
       -- взрыва;
       -- проникновения воды в результате  проведения правомерных действий  по ликвидации пожара;
       -- ложного срабатывания автоматической  системы пожаротушения;
       -- стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход подпочвенных вод, снежный завал);
       --удара  молнии;
       -- падения летательных аппаратов  и их обломков;
       -- наезда самоходного транспортного средства;
       -- противоправных действий третьих  лиц: поджога, ограбления и  т. д.
       Также отдельные страховщики включают в число страховых рисков гибель или повреждение имущества от террористических актов.
       Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь от вида недвижимого имущества. Так, применительно к недвижимости, находящейся за городом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих лиц, тогда как для городских квартир наиболее часто встречающаяся опасность -- залив квартир.
       К числу существенных условий договора страхования недвижимости относятся  также срок действия договора и размер страховой суммы.
       Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ она определяется соглашением страхователя со страховщиком. Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.[1]
       В том случае, когда в договоре страхования  имущества страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ).
       Если  недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой стоимости, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, Чтобы общая страховая  сумма по всем договорам не превышала страховую стоимость.
       Частичное (пропорциональное) страхование применяется  тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению  застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив  квартир). При определении страховой  суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.
       Гражданский кодекс РФ установил последствия  страхования сверх страховой  стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая  сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.
       Размер  страховой суммы напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем  страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.
       Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью (ст. 935 ГК РФ).[1]
       Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку  недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.[4, c.55]
       Размер  страховой суммы, которая выплачивается  при наступлении страхового случая, напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса). Страховая  премия может вноситься как целиком, так и в рассрочку.
       Страховщик  в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в  предусмотренных законом случаях  размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.
       Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.
       Такое же правило применяется, если страховая  сумма превысила страховую стоимость  в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков -- так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст. 952 ГК РФ).
       Страховщик  естественным образом заинтересован  в активной помощи страхователя по сокращению размера ущерба. Закон  требует, чтобы при имущественном  страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для  уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает страховую сумму (ст. 962 ГК РФ). [1]. Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.
       Недвижимое  имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).[1]
       Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков -- утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.
       Таковы  основные понятия и правила при  страховании недвижимого имущества. 
 

       1.2. Виды страхования недвижимости

       1.2.1. Страхование утраты права собственности  (титульное страхование)

       В соответствии с действующим законодательством  РФ право собственности позволяет собственнику владеть и распоряжаться своим недвижимым имуществом. Однако по некоторым законным основаниям право собственности может быть оспорено и утрачено. Вследствие этого объект недвижимости будет истребован у владельца.

       Титульное страхование является финансовой гарантией для добросовестных приобретателей недвижимости на случай, если приобретенный в собственность объект будет истребован у сладельца по различным причинам:
    договор купли-продажи заключен с нарушением норм законодательства, с участием недееспособных граждан или неправоспособных юридических лиц;
    право собственности на недвижимость сохранено у третьих лиц после его отчуждения и т.д.
       При оформлении кредита под залог  недвижимости многие банки выдвигают  заемщику требование застраховать риск потери прав собственности. В частности, для получения ипотечного кредита титульное страхование - обязательное требование.

       Титульное страхование имеет дело с проявлениями событий, которые уже случились в прошлом, и в этом его коренное отличие от других видов страхования. Предмет титульного страхования — это право собственности на различные виды недвижимого имущества: жилые помещения и дома, нежилые помещения, земельные участки и т. д.

       Страховым риском является документально подтвержденный факт того, что страхователь понес реальные убытки, связанные с потерей права собственности на имущество или с его ограничением в любой части, которые возникли по не зависящим от него обстоятельствам на основании решения суда, вступившего в законную силу. Под решением суда подразумевается признание последнего или предыдущего соглашения относительно объекта недвижимости недействительным или подлежащим расторжению
       Страховым событием является потеря Страхователем  недвижимого имущества в результате утраты права собственности на него на основании вступившего в законную силу решения суда. Под утратой права собственности понимается прекращение Страхователем права собственности на недвижимое имущество по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством РФ, а именно:
       1. Признание сделки недействительной  в результате ее совершения:
    в противоречие закону, иным правовым актам;
    с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
    без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;
    с целью прикрыть другую сделку;
    недееспособным гражданином;
    неправоспособным юридическим лицом;
    физическими и юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки;
    несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
    ограниченно дееспособным гражданином;
    дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
    под влиянием заблуждения;
    под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.
       2. Истребование недвижимого имущества  от добросовестного покупателя.
       Страховая сумма может быть определена исходя из следующих факторов:
    действительная (рыночная) стоимость объекта страхования на момент заключения договора страхования;
    цена объекта страхования по договору купли-продажи;
    стоимость объекта страхования по оценке БТИ;
    иные факторы, например, размер кредита под залог недвижимости, и т.п.
       Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта страхования. В течение периода страхования эта сумма может быть изменена. Например, при проведении страхователем капитального ремонта - увеличена на сумму, затраченную на ремонт.
       При наступлении страхового случая выплачивается  возмещение в размере, равном страховой сумме по договору страхования и в соответствии с долей собственника на недвижимость.
       Кроме стоимости утраченного имущества  также возмещаются расходы на урегулирование страховых случаев, в частности, на оплату услуг адвокатов  при рассмотрении исков к страхователю в судах.

       Договор титульного страхования заключается  на срок от 1 года до 10 лет (в соответствии с российским гражданским законодательством  оспорить совершенную сделку можно  в течение 3-x лет, а в некоторых  случаях срок исковой давности может быть увеличен до 10 лет).

       Таким образом, титульное страхование используется, когда есть история недвижимости. Его объектом выступает право собственности на жилые и нежилые помещения, земельные участки и т.п. Потребность в страховании недвижимости очевидна, ведь на вторичном рынке жилья стопроцентную чистоту предыдущих сделок гарантировать сложно. Полис титульного страхования представляет собой защиту прав добросовестного приобретения собственности.
       И если это право застраховано, то в случае поступлений каких-либо претензий от бывших владельцев недвижимости или земельного участка страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда. 

       1.2.2. Страхование гражданской ответственности владельцев недвижимости

       Под «гражданской ответственностью» понимается ответственность за вред, который  страхователь может причинить жизни, здоровью и имуществу третьих  лиц, именуемых на «страховом языке» выгодоприобретателями. Последними могут выступать как физические лица (соседи, их гости или арендаторы), так и лица юридические (коммерческое предприятие, фирма, занимающие помещения, граничащие с застрахованной квартирой).

       Что касается вариантов покрытия, то можно  застраховать свою ответственность и на случай причинения вреда имуществу третьих лиц, и на случай причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц. Кроме того, клиент имеет право выбрать и риски, при наступлении которых будет возмещаться причиненный вред (пожар, взрыв бытового газа, затопление).

       Что касается тарифов, то у разных страховых  компаний они находятся примерно в одном ценовом диапазоне, однако их размер для каждого из страхователей  будет индивидуален: все зависит  от набора рисков и размера лимита страхования, т.е. максимальной денежной суммы, которую установит сам клиент. Со своей стороны страховщик при расчете стоимости тарифа учтет ряд поправочных коэффициентов, которые могут снизить или, наоборот, поднять размер страховки. При составлении договора страховщик оценивает и состояние коммуникаций жилья, и планируемое проведение ремонтных работ, и другие факторы. На стоимость страховки обязательно повлияет и класс дома, в котором располагается квартира.

       Страхование ответственности  риэлторов

       За  время развития рынка недвижимости были случаи, когда клиенты агентств недвижимости несли убытки по вине агентств. В конце 90-х годов в целях защиты интересов клиентов стало вводиться страхование ответственности риэлторов. В связи с тем, что с февраля 2002 года по решению Государственной Думы было прекращено лицензирование риэлтерской деятельности, значение страхования профессиональной ответственности риэлторов значительно возросло. Взамен лицензирования в настоящее время вводится добровольная сертификация риэлтерских фирм.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.