На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Методы сравнительного подхода при оценке бизнеса

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 06.09.2012. Сдан: 2012. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


      МОСКОВСКИЙ  АВТОМОБИЛЬНО-ДОРОЖНЫЙ ИНСТИТУТ
(ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)
Заочный факультет 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                         Реферат 

По  дисциплине «Экономика недвижимости» 
 
 

«Методы сравнительного подхода  при оценке бизнеса» 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                          Выполнила:          Артамонова И. В.
                                          Группа:                  3ЗЭС1
                                          Проверила:            Мельник Е. Б. 
 

                              МОСКВА 2008

 
 
 
                              Содержание 

1. Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2. Процесс  оценки стоимости предприятия  (бизнеса) . . . . .  . . . . . . . . . . . . 4
3. Сравнительный  подход к оценке бизнеса . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  9
3.1. Особенности  сравнительного подхода к оценке бизнеса . . . . . . . . . . . 10
3.2.Методы  рынка капитала и сделок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
3.2.1. Сходство  и различие методов рынка капитала  и сделок . . . . . . . . . . 12
3.2.2. Подбор  предприятий-аналогов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3.2.3. Применение  оценочных мультипликаторов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3.3. Метод  отраслевых соотношений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
4. Список используемой литературы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                              1. Введение 

      Термин  “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
         Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
         В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
         Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
      С развитием рыночной экономики в  России появилась возможность вложить  свои средства в бизнес, купить и  продать его, т.е. бизнес стал товаром  и объектом оценки.
      Повышение стоимости предприятия – один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и на данных бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли, экономики в целом.
      Результаты  оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и внутренней информации, необходимы не только для  проведения переговоров о купле-продаже  – они играют существенную роль при выборе стратегии развития предприятия: в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и ценность имиджа; для принятия обоснованных управленческих решений необходима инфляционная корректировка данных финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; для обоснования инвестиционных проектов по приобретению и развитию бизнеса нужно иметь сведения всего предприятия и части его активов. 

      2. Процесс оценки стоимости предприятия (бизнеса) 

      Процесс оценки бизнеса представляет собой  последовательность этапов, выполняемых специалистом оценщиком для определения стоимости предприятия (бизнеса).
      В соответствии с постановлением Правительства  РФ «Об утверждении стандартов оценки» оценка проводится в несколько этапов:
    Заключение договора об оценке с заказчиком;
    Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
    Анализ рынка, на котором представлен объект оценки;
    Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
    Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
    Составление и передача заказчику отчета об оценке.
Определение объекта
Описание  объекта Права на объект Дата оценки Цель  оценки База оценки Ограничи-вающие условия
           
Заключение  договора об оценке
Предвари-тельный  осмотр объекта Определе-ние  типа и источников требуемых данных Подбор  персонала Разработка  плана проведения оценки Составле-ние  и под-писание договора об оценке Оплата
           
Сбор  и проверка данных
Внешняя информация Внутренняя  информация
           
Финансовый  анализ
Корректировка финансо-вой отчетности в целях  оценки Анализ  финансовых отчетов Анализ  финансовых коэффициентов
           
Выбор и применение подходов к оценке
Сравнительный Затратный Доходный
           
Приведение  результатов к  итоговой оценке стоимости
           
Составление отчета об оценке
 
Этапы оценки бизнеса 

      На  этапе «Определение объекта» осуществляется постановка задачи:
    Объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на имущество, учитывается состав имущества, его местоположение, особенности бизнеса;
    Устанавливаются связанные с объектом имущественные права, отношения собственности;
    Определяется дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую следует выяснить стоимость объекта оценки;
    Указывается цель оценки объекта, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог и т. д.;
    Устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
    Формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
 
      На  этапе «Заключение договора об оценке» проводится предварительный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оценки предприятия, устанавливаются источники их получения; подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; проводится осмотр объекта; составляется план выполнения работ по оценке и заключается договор между оценщиком и заказчиком в письменной форме.
      Требования  к договору содержатся в статье 10 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Договор должен содержать:
    основание заключения договора;
    вид объекта оценки;
    вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
    денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
    сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор  в обязательном порядке включается сведения о наличии у оценщика лицензии, точное указание объекта  оценки, а так же его описание.  

      На  этапе «Сбор и проверка данных» опрашивают владельцев, менеджеров и других специалистов, способных предоставить информацию о реальном состоянии оцениваемого бизнеса.
      Анализируемая информация делится на внешнюю (макроэкономические, отраслевые и региональные данные) и внутреннюю (об оцениваемом предприятии). 

      После сбора информации начинается этап «Финансовый анализ». Сначала проводится корректировка финансовой отчетности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчеты о прибылях и убытках, реально отражающие ситуацию на предприятии. В зависимости от целей оценки анализ финансового положения предприятия может проводиться с различной степенью подробности: в форме экспресс-анализа финансового состояния предприятия или детализированного анализа. Независимо от степени детализации финансовый анализ состояния предприятия проводится в два этапа:
    анализ финансовых отчетов;
    анализ финансовых коэффициентов
 
      На  этапе «Выбор и применение подходов к оценке» выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Традиционных подходов к оценке три:
    сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
    затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
    доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
      Каждый  подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает  свои методы и условия.
      Конкретные  методы оценки в рамках каждого из этих подходов выбираются в соответствии с особенностями ситуации (экономические особенности  оцениваемого объекта, цели оценки и др.). При выборе подхода учитывается, что подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, но каждый имеет дело с различными аспектами рынка.
      На  идеальном рынке все три подхода  должны привести к одной и той  же величине стоимости, а на практике получаемые величины могут существенно  различаться. 

      На  этапе «Приведение результатов к итоговой оценке стоимости» обобщаются результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяется итоговая величина стоимости объекта оценки. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
      На  заключительном этапе выполняется  составление и передача заказчику  отчета об оценке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Сравнительный подход к оценке бизнеса 

      Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.
      Условия применения сравнительного подхода:
    Объект не должен быть уникальным;
    Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
    Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях;
    Дата сделки с аналогом должна быть близка по времени к дате оценки (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);
    Информация должна быть исчерпывающей;
    Факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.
 
 
          При реализации сравнительного подхода изучают соответствующий сегмент рынка и выбирают конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты, проводится соответствующая корректировка данных для последующего сравнения. В основу проведения поправок положен принцип вклада. 
     
     
     
     
     

3.1. Особенности сравнительного подхода к оценке бизнеса. 

      Преимущества  сравнительного подхода:
    Если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные результаты;
    Подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогами, уже купленными недавно или акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;
    В центре предприятия отражаются результаты его производственно-хозяйственной деятельности.
 
      Недостатки  сравнительного подхода:
    Базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;
    Сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие акционерные общества не дают свои котировки на фондовый рынок, а закрытые акционерные общества, которых очень много, не раскрывают финансовую информацию);
    Требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии развития, качество управления и т. д.).
 
Сравнительный подход реализуется посредством  трех методов:
      1. Метод рынка капитала основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.
      2. Метод сделок – для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций, либо о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или слияниях. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.
      3. Метод отраслевых коэффициентов – предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими  институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.
      Метод отраслевых коэффициентов еще не получил достаточного распространения  в отечественной практике, так как рынок купли-продажи готового бизнеса в России только развивается, информация о реальных ценах сделок часто недоступна, к тому же для получения более точных результатов требуется длительный период наблюдения.
      Предприятия могут существенно отличаться друг от друга. Поэтому для их сравнения необходимы корректировки:
    Если различаются виды деятельности предприятий и некоторые из видов деятельности не привлекательны для покупателя, к цене применяется портфельная скидка;
    Если предприятие владеет непроизводственными основными фондами, их надо оценивать отдельно от основных фондов производственного назначения с учетом налога на имущество и т. п.;
    Если в результате финансового анализа выявлена недостаточность собственных оборотных средств или необходимость в затратах капитального характера, эти суммы вычитают из первоначально полученной стоимости предприятия;
    Отсутствие ликвидности, свойственное компаниям закрытого типа, требует соответствующей скидки.
 
---
3.2.Методы рынка капитала и сделок. 

      В России для оценки предприятий обычно используют два метода сравнительного подхода: рынка капитала и сделок. Метод рынка капитала основан  на сравнении цен на единичную  акцию акционерного общества. Метод  сделок основан на прямом сравнении  оцениваемого предприятия с аналогичными, в отношении которых известна цена контрольного пакета или предприятия целиком. 

3.2.1. Сходство и различие методов рынка капитала и сделок 

      Этапы процесса оценки бизнеса методами рынка  капитала и сделок совпадают:
      1) изучение рынка и поиск аналогичных предприятий, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или котировках акций;
      2) финансовый анализ и повышение  уровня сопоставимости информации;
      3) расчет оценочных мультипликаторов;
      4) применение мультипликаторов оцениваемого предприятия;
      5) выбор величины стоимости оцениваемого  предприятия;
      6) внесение итоговых поправок на  степень контроля.
Наряду  с совпадением этапов оценки, методы рынка капитала и сделок имеют  различия.
Различия Особенности
Метод рынка капитала Метод сделок
Типы  исходной ценовой информации Цены на единичные  акции предприятий-аналогов Цены продаж контрольных пакетов и предприятий  целиком, информация о слияниях и  поглощениях предприятий.
Время анализируемых сделок Данные о  текущих ценах акций Информация о ранее совершен-ных сделках
Учет  элементов контроля Цена одной  акции не учитывает никаких элементов  контроля Цена контрольного пакета акций или предприятия  в целом включает премию за элементы контроля
Результат оценки Стоимость одной  акции или неконтрольного пакета Стоимость контрольного пакета или предприятия в целом
 
          При внесении дополнительных корректировок  каждый их этих методов позволяет  оценить и контрольный, и  неконтрольный  пакет акций предприятия.
          Если  нужно оценить контрольный пакет предприятия, а есть информация по аналогам только о фактически проданных неконтрольных пакетах, проводится соответствующая корректировка и предварительная стоимость увеличивается  на величину премии за контроль.
          Если  нужно оценить неконтрольный  пакет акций, то из результата, полученного методом сделок, вычитается величина скидки на неконтрольный характер.
          Наиболее  распространенным методом расчета  премий за контроль является сравнение  цены, по которой акции предприятия-аналога продавались на свободном рынке за некоторое время (обычно за два месяца) до совершения сделки слияния или поглощения. Разница в цене, выраженная в процентах к цене неконтрольного пакета акций, представляет величину премии  за контроль и является базой для определения обоснованной премии за контроль, которую оценщик может скорректировать исходя из имеющейся информации по оцениваемому предприятию. 

3.2.2. Подбор предприятий-аналогов 

      Важную  роль играет подбор предприятий-аналогов для сравнения. Идеальные предприятия-аналоги -  те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, ведут подобные хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру продукции, подвержены влиянию идентичных экономических факторов, а так же близки по размеру. Поиск аналогичных предприятий должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, важнейшие из которых:
    Идентичность отрасли и продукции;
    Сопоставимость по размерам, сети потребителей, степени диверсификации производства, зрелости бизнеса, стратегии развития;
    Сопоставимость финансовых характеристик;
    Географическая близость.
 
    3.2.3. Применение оценочных мультипликаторов 

          Для уточнения получаемых результатов  при оценке бизнеса на основе сравнения  с аналогами применяют соотношения, называемые оценочными мультипликаторами.
          Мультипликатор – соотношение между ценой и финансовыми показателями.
          Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле:
                            М =
    где М – оценочный мультипликатор;
           Ц – цена продажи предприятия  – аналога;
         ФБ  - фиксированный показатель предприятия, аналогичного объекту оценки.
          Применение  оценочных мультипликаторов базируется на предположении, что похожие предприятия  имеют достаточно близкое соотношения  между ценой и важнейшими финансовыми  показателями. Преобразуя формулу, получаем:
                            Ц = М * ФБ.
          Таким образом, цена предприятия может  быть определена умножением финансового  показателя на соответствующий мультипликатор.
          Финансовая  база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.
          Для расчета мультипликатора необходимо:
      Определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога – это даст значение числителя в формуле;
      Вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т. д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.
    Цена  акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.
          В качестве  финансовой базы должен выступать  показатель финансовых результатов  либо за последний финансовый год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.
          В оценке бизнеса обычно используют четыре группы мультипликаторов:
      Цена/прибыль, цена/денежный поток;
      Цена/дивиденды;
      Цена/выручка от реализации;
      Цена/стоимость активов.
          В зависимости от конкретной ситуации суждение о стоимости предприятия  может основываться на любом из мультипликаторов, или любом их сочетании. Для этого  для каждого предприятия-аналога  рассчитывается несколько мультипликаторов, анализируются риски и финансовые показатели, после чего выбирается мультипликатор, который максимально соответствует имеющейся финансовой информации об оцениваемом предприятии.  

          Мультипликатор  цена/прибыль или  цена /денежный поток используется при соблюдении следующих правил:
      Доходная база (прибыль или денежный поток) может определяться различными способами: до и после учета амортизации, выплаты процентов, налогов, дивидендов. Главным требованием является соответствие с выбранным мультипликатором предприятия-аналога;
      Выбор мультипликатора зависит не только от полученной финансовой информации, но и от структуры активов предприятий: мультипликатор цена/денежный поток целесообразнее использовать для оценки предприятий, владеющих недвижимостью, балансовая стоимость которой уменьшается, хотя рыночная цена может расти. Это объясняется тем, что при расчете денежного потока амортизационные отчисления прибавляются к чистой прибыли. Если же в активах предприятия преобладает быстро устаревающее оборудование, более подходящей базой является чистая прибыль;
      Поскольку оценка бизнеса производится на конкретную дату, мультипликаторы предприятий-аналогов должны рассчитываться по материалам отчетов, максимально приближенных к дате оценки;
      Доходная база определяется на основе ретроспективных данных за ряд лет методом простой средней, средневзвешенной или трендовой прямой;
      Мультипликатор цена/прибыль может рассчитываться как по предприятию в целом, так и в расчете на одну акцию;
      и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.