На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Ипотечные банки: становление и развитие

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 07.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 20. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


    МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ 

    ОРЛОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 

    Экономический факультет 

    Кафедра “Финансы и кредит” 
     
     
     
     

    КУРСОВАЯ  РАБОТА 

    на  тему: 

    “Ипотечные банки: становление и развитие” 
     
     
     
     

                  Выполнил:
                  Студент 3 курса
                  Группы 392
                  Экономического ф-та
                  Спец. 080105.65
                  “Финансы  и кредит”
                  Солодова  А.А. 
                   

                  Проверил:
                  К.э.н., доцент
                  Кузнецова Е.Д. 
                   
                   
                   
                   
                   
                   
                   

    Орел - 2010 

Содержание
Введение  3
Глава 1. Теоретические  и правовые аспекты становления  и развития ипотечных банков.
      Понятие и признаки ипотечных банков                                                              7
      Нормативно-правовое обеспечение ипотечного кредитования в РФ             18
      Проблемы внедрения системы ипотечного кредитования в условиях преодоления мирового финансового кризиса                                                   23
Глава 2. Анализ деятельности ипотечных банков
2.1 Основная деятельность  ипотечных банков                                                       27
2.2 Организационная  структура ипотечных банков (на  примере развития системы ипотечных банков в Западной Европе)                                                    38
2.3. Механизм  ипотечного кредитования                                                                43
Глава 3. Перспективы  развития ипотечных банков
3.1. Основные  модели организации ипотечного  кредитования сложившиеся в мировой  практике                                                                                                      51
3.2. Роль государства в системе ипотечного кредита                                            56
Выводы и предложения                                                                                            61
Список литературы                                                                                                    66
Введение
     За  прошедшие два десятилетия трансформации  российской экономики произошло  резкое сокращение темпов строительства  нового жилья и старение имеющегося жилищного фонда. Это стало следствием разрушения существовавшей ранее плановой системы жилищного строительства и уменьшения влияния государства на процессы обеспечения населения доступным жильем. Однако мировой опыт свидетельствует, что государственное регулирование развития жилищной ипотеки является исключительно важным и способствует не только решению социальных задач, но и служит мощным импульсом безинфляционного увеличения потребительского проса на жилье и роста производства в смежных со строительством отраслях народного хозяйства.
     В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально- экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости. В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низким и средним доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.
     Актуальность  темы курсовой работы. На протяжении последних лет внимание к ипотеке (как со стороны органов власти различных уровней, так и со стороны граждан), динамично возрастает. Это связано с тем, что сегодня существует настоятельная потребность в разработке новых инструментов жилищной политики, адекватных сложившейся экономической ситуации и ипотека является одним из наиболее оптимальных вариантов этой политики.
     Ключевым  аспектом совершенствования ипотечного и жилищного кредитования в современных  экономических условиях выступает  поиск и реализация направлений  привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов очевидно недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.
     Помимо  всего прочего, современная государственная  жилищная политика строится на принципах привлечения в жилищный строительный сектор финансовых ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Однако, попытка государства полностью уйти от финансирования жилищного сектора в начале 1990-х гг. привела только к снижению темпов ввода жилья и усугубляющейся жилищной проблеме. На сегодняшний день стало очевидно, что без различных форм государственной финансовой поддержки невозможно ждать быстрого и успешного развития, как ипотечной системы, так и жилищного сектора в целом.
     Исходя  из выше сказанного, актуальность темы курсовой работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного и жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально - экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны; во - вторых, необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного и жилищного кредита в России, активизации проявления его социально- экономической роли; в-третьих, нерешенностью ряда проблем общеэкономического плана связанных с ипотечно-жилищным кредитованием в России.
     Разработанность темы. Очевидная необходимость развития ипотечного жилищного кредита в России привела к появлению в последние годы большого количества научных публикаций по данной проблеме. В частности, вопросы, связанные с жилищным финансированием и с ипотечным кредитом, рассматривались в работах Барулина С.В., Валенцевой Н.И., Довдиенко И.В., Ужегова А.Н., Цылиной. Различным аспектам организации ипотечного жилищного кредитования и обращения ипотечных ценных бумаг посвящены работы Гончарова С.Г, Косаревой Н.Б., Кудрявцева В.А., Кудрявцева Е.В., Смирнова В.В, Толкушкина А.В. Мировая практика ипотечного жилищного кредитования исследовалась в работах Камынкиной М.Г., Меркуловой В.В. Однако в вышеназванных работах рассмотрен лишь ограниченный круг вопросов становления и развития ипотечного жилищного развития в России. Следует указать также на то, что в последние годы очень быстрыми темпами развивает правовая база ипотечного жилищного кредитования, требующая своего оперативного учета и отражения в научных публикациях.
     Общетеоретическими  вопросами кредита посвящены  работы Лексиса В., Роуза П., Букато В.И., Ямпольского М.М., однако в них не содержится анализа ипотечного жилищного кредита как особой разновидности кредита.
     Таким образом, в настоящее время отсутствует  целостный труд, в котором комплексно рассматриваются и решаются проблемы становления и развития ипотечного жилищного кредита в России. В этой связи требуют раскрытия и выявления сущности ипотечного жилищного кредита, конкретные аспекты проявления его роли и основные этапы развития. В анализе нуждается действующая практика ипотечного жилищного кредитования в России, требуют выявления факторов препятствующего его развитию. Вышеназванные вопросы ставятся и решаются в рамках данного исследования.
     Актуальность  и недостаточность разработанность  вопросов совершенствования системы  ипотечного жилищного кредита в России определили выбор темы, цель и задачи курсовой работы.
     Целью курсовой работы является выявление путей совершенствования системы ипотечного и жилищного кредитования в России.
     В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:
     - изучить теоретические основы  и особенности становления и развития ипотечных банков в России;
     - раскрыть сущность ипотечных, выявить его специфические особенности;
     - провести анализ современного  состояния ипотечного кредитования  и ипотечных в России, охарактеризовать основные тенденции его развития;
     - выявить проблемы в деятельности ипотечных банков;
     - предложить направления совершенствования  системы ипотечного кредитования.
     Объектом  в данной работе является становление и развитие ипотечных банков, а также механизм функционирования ипотечных банков в России,
     Основные  проблемы системы ипотечного жилищного  кредитования: во-первых, это существенный разрыв между уровнем доходов  населения и стоимостью жилья; во-вторых, это совершенствование правовой и нормативной базы; в-третьих, это высокие процентные ставки по ипотечному и жилищному кредитам.
     Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом  недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиков своих обязательств за счет реализации объекта залога. 

Глава 1. Теоретические и правовые аспекты становления и развития ипотечных банков.
      Понятие и признаки ипотечных банков
 
     Ипотечный банк - это кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог  недвижимости - земли и строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
     Сегодня ипотечные программы имеют более 50 банков. С загородной недвижимостью работают только 13 из них. А все от того, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется несовершенством местного законодательства в этой сфере. При этом часть банков выдвигают дополнительные требования: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных клиентов, другие работают только со своими клиентами - теми, кто имеет в этих банках счета.
     Под ипотекой понимается залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК). Ипотека является одним из способов обеспечения обязательств, видом залога, где предметом выступает недвижимое имущество. Залог, в том числе залог недвижимости, возникает как на основании договора, так и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в нем предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК). Так, п. 1 ст. 587 ГК предусмотрено, что в обеспечение прав получателя ренты последний приобретает право залога на недвижимость, передаваемую под условие выплаты ренты, т. е. в данной ситуации ипотека является ни чем иным, как продажей всей ренты или ее части в виде процентов по ипотечному кредиту. Также ипотека в силу закона возникает при заключении договора купли-продажи недвижимости с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488ГК), при заключении договора купли-продажи жилой площади за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)), и в других предусмотренных законом случаях.
     По  договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона об ипотеке).
     Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в п. 1 ст. 130 ГК (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты). Закон об ипотеке конкретизировал этот перечень, включив в него также дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, квартиры и жилые дома, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Недвижимость может быть предметом ипотеки лишь постольку, поскольку оборот этого имущества допускается федеральными законами. Так, п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке установлено, что не может быть предметом залога недвижимое имущество, изъятое из оборот, имущество, на которое, в соответствие с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
     Не  допускается ипотека жилых домов  и квартир, а также земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 и п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке). В п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке запрещается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше установленного субъектом РФ минимума. Данные ограничения следует учитывать при заключении договора об ипотеке. В п. 1 ст. 63 наложены ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.
     Ипотечный кредит — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог (заклад) недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой.
     Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом  обществе, где он представлял собой  разновидность ростовщического  капитала, получил развитие при феодализме, но особенно распространился при  капитализме. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где такие банки имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.
     Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного  имущества в руках должника, который  продолжает его эксплуатировать. Допускается  повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг.
     При залоге недвижимого имущества должник  лишь номинально сохраняет свое право  собственника. Фактически в этом случае земельная рента, являющаяся экономической формой реализации земельной собственности, присваивается кредитором.
     На  стадии монополистического капитализма  ипотечный кредит претерпевает существенные изменения. Расширяются сферы его  применения — ссуды идут в основном на строительство жилых домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций, связанных с  городской недвижимостью,  ширится  городская ипотека.
     Процентные  ставки по ипотечным ссудам, как  правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков. Нередко размер процентных ставок устанавливается государством применительно к сословным группам населения. Это наглядно прослеживается на процентной политике правительства дореволюционной России. Так, Государственный крестьянский поземельный банк выдавал долгосрочные ссуды крестьянам из расчета 7,5—8,5% годовых, а Государственный дворянский земельный банк с самого начала установил процентные ставки по ссудам для помещиков в размере 5,75, а затем эти ставки неоднократно снижались и в 1887 г. были доведены до 3,5% годовых.
     При неуплате задолженности в срок заемщик  терял недвижимость, которая являлась обеспечением кредита. Право на залоговое  имущество переходило к другому  собственнику или банку.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.
      По объекту недвижимости.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: 
 
1. земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами; 
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; 
6. объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке; 
7. право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

      По целям кредитования:
- приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома  на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства;
- приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
По  виду кредитора: банковские и небанковские.
По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):
- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
- по степени  аффилированности заемщиков.
Кредиты могут  предоставляться:
- сотрудникам  банков;
- сотрудникам  фирм — клиентов банка;
    клиентам риэлторских фирм;
    лицам, проживающим в данном регионе;
    всем желающим.
      По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл. 1).
Таблица  1
Способы рефинансирования ипотечных  кредитов
  Способ рефинансирования Вид кредитного института
1 Выпуск ипотечных  облигаций Ипотечные банки
2 Предварительные накопления заемщиков, государственные  субсидии Стройсберкассы
3 Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций) Универсальные банки
4 Продажа закладных  ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций) Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
 
      По  способу амортизации  долга:
- постоянный  ипотечный кредит;
- кредит с  переменными выплатами;
- кредит с  единовременным погашением, согласно  особым условиям.
      По виду процентной ставки:
- кредит с  фиксированной процентной ставкой;
- кредит с  переменной процентной ставкой.  По возможности досрочного погашения:
- с правом  досрочного погашения;
- без права  досрочного погашения;
- с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.
      По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Сумма кредита  может составлять от 50 до 100% стоимости  заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:
      обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
      субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
    Структура рынка  ипотечного капитала, его основные участники
     Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение  и цена.
     Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.
     Он  функционирует за счет ипотечных  кредитов, выдаваемых на первичном  ипотечном рынке и рефинансируемых  на вторичном ипотечном рынке.
     Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.
     Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.
     Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т. д.) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.
     Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная - закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).
     Закладные обычно имеют приоритет в том  порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств  путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно предоставляется и под более высокий процент.
     Приоритет закладных может быть изменен  путем оформления субординационных соглашений (subordination agreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами. Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются.
     Общая закладная - это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества и обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие- займы включают положение «о частичном освобождении», которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.
     Комплексная закладная. Комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.
     Открытая  закладная - это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине. Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.
     Перевешивающая  закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику.
     Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель закладной может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за их своевременным начислением.
     Своевременное предъявление купона важно, так как  по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.
     Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его  действия истекает только через 30 лет.
     В настоящее время банки переходят  на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.
     Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.
     Кроме того, существует классификация ипотечных  рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки  жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.
     Первичный рынок ипотечных кредитов — это  сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий деятельность кредитных  институтов по кредитованию юридических  и физических лиц под залог объектов недвижимости. Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом. Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.
     Использование термина «закладная» по отношению  к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в  данном случае является непременным  и ключевым условием заключения договора.
     Вторичный рынок закладных охватывает процесс  купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.
     Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру  на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с  одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.
     Специфика ипотечных операций, в частности  их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму  ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов.
     Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих  ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.
     Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник  недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
     Инвестиционные  компании (фонды) — общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые фонды, партнерства  открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.
     Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.
     Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.
     Существует  большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг — от сверхнадежных  до сверхдоходных и рискованных.
     Цель  деятельности фондов — уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых  разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как  уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами. 

      Нормативно-правовое обеспечение ипотечного кредитования в РФ
     Деятельность  кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
     ГК  РФ предусматривает ряд правил в  отношении обязательной государственной  регистрации права собственности  и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
     Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
     Основные  направления деятельности ФАИЖК  зафиксированы в федеральной  целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие  функции:
      содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
      привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
      содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
      стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
      представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.
     Основным  законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:
      определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
      определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
      переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
      установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
      заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
      уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
      четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.
     Данный  закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при  ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.
     Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации  была одобрена Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
     14 октября 2003 г. был принят Федеральный  закон «Об ипотечных ценных  бумагах». Принятый закон получил  широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.
     Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере $100 млн. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций и привлекаются деньги. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого — реестр ипотечных кредитов, а в пассивах — обязательства по ипотечным облигациям.
     Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов.
     Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска  облигаций — одноразовый или  многоразовый.
     Помимо  деятельности ипотечных агентов  закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.
     Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается  ипотечными кредиторами и другими  экспертами рынка ипотеки как  важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.
     Несмотря  на то что Закон «Об ипотечных  ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с  инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива — Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно H18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (H1) — 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.
     Также ЦБ считает необходимым усилить  государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.
     Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья  для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.
      Проблемы внедрения системы ипотечного кредитования в условиях преодоления мирового финансового кризиса
     На  практическое развитие и организацию  ипотечного кредитования в той или  иной стране огромное влияние оказывает  целый комплекс условий и факторов. 

     Экономические факторы: 

    все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов;
    общая ситуация на рынке финансового капитала;
    необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
    процентные ставки по государственным ценным бумагам;
    наличие альтернативных финансовых инструментов;
    страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
     Политическими факторами, существенно влияющими  на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических  отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, военная или экономическая экспансия других государств, возможность или недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти.
     Экономические факторы: уровень развития кредитной  системы, рынка ценных бумаг, рынка  недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов; уровень экономической грамотности населения.
     Правовые  факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.
     Как правило, успешное развитие ипотеки  становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.
     Исторические  условия и факторы также могут  оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке.
     Организационные факторы — это прежде всего  теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования.
     Многообразие  всех рассмотренных выше факторов послужило  основой для образования в  мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.
     Мировой финансовый кризис оказал существенное влияние на ипотечные банки всего  мира, включая Россию. Все крупные Российские банки в конце 2008 – начале 2009 гг. столкнулись со столь серьезными финансовыми проблемами, что потребовалось срочное вмешательство государства, принявшего меры по их спасению.
     Развитие  системы ипотечного кредитования до сих пор сдерживает ряд факторов. Это в первую очередь высокие  процентные ставки, неоправданная налоговая нагрузка для участников ипотечных сделок, и главным образом при продаже имеющейся квартиры. А люди часто делают это в расчете приобрести с помощью ипотеки новое жилье. Вызывает вопрос и нынешняя стоимость нотариального удостоверения договора ипотеки. Решение этих вопросов нельзя затягивать. Видно, какими темпами растет стоимость жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. Многолетних семейных накоплений порой оказывается недостаточно даже для первоначального взноса на покупку квартиры, а объем необходимого кредита значительно возрастает. Значит, круг потенциальных платежеспособных заемщиков неуклонно сокращается. В условиях же финансового кризиса население оказывается неспособным поддерживать выплату даже минимальных потребительских кредитов, что уж говорить об ипотеке.
     Кризис  на рынке недвижимости усугубится в том случае, если государство устранится от регулирующих функций в этой сфере или будет развивать эти функции несбалансированно. На этом фоне в последнее время растет роль такого фактора, как огромные финансовые вливания в ипотеку, в том числе и с привлечением зарубежных капиталов.
     Развитие  ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы страны. А в условиях выхода из финансового кризиса именно ипотека (как не парадоксально) может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание и развитие современной и эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.
     К сожалению, массовое распространение  ипотеки сдерживается рядом факторов, среди которых можно выделить: несовершенство законодательной и  нормативной базы; отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ на уровне государства.
     Правовое  обеспечение ипотечных операций в настоящее время является неполным и не отвечает требованиям современного имущественного оборота. Существующее законодательство оставляет нерешенным важнейший в настоящий момент вопрос о собственности на землю. Пока земля находится в собственности государства, предметом залога могут быть только права на пользование земельными участками и операции с этим видом недвижимости существенно затруднены. Необходимо принципиальное решение этой проблемы – принятие соответствующего Земельного кодекса. Вторым нерешенным вопросом является реализация прав кредитора на взыскание в случае неисполнения должником своих обязательств. Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Сегодня право кредитора на взыскание трудно реализовать – только по решению суда, и здесь проблема есть и в исполнении судебных решений.
Глава 2. Анализ деятельности ипотечных банков
2.1 Основная деятельность  ипотечных банков
     Первоначально ипотечный кредит практически во всех странах возникал как государственный. Целью создания ипотечных государственных  банков было оказание финансовой поддержки  крупным помещичьим хозяйствам. Частные ипотечные банки появились позже. В Германии, «классической стране ипотечных банков», первый ипотечный банк - Силезское кредитное общество - был основан в 1770 г. королем Пруссии Фридрихом (в Бреславле). А первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте. В России первые государственные банки были созданы в Москве и Санкт-Петербурге в 1754 г. А первый негосударственный акционерный земельный банк - в 1864 г. в Одессе.
     Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.
     Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они продаются на бирже по биржевому  курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса.
     Владелец  закладной может в любой момент получить кредит под залог ценных бумаг. Если их курс находится на низком уровне, а средства нужны немедленно, закладную выгоднее заложить, чем продавать.
     Закладные листы обеспечиваются совокупностью  ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся  в специальный регистр, который  находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.
     Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов. Условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курсовая разница, однако, не всегда соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки часто вынуждены продавать свои закладные листы через другие банковские учреждения. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию: 

Чистая  выручка = Курс продажи - Бонификация. 

     Так как ипотечный банк не меняет процент  выплат по закладным листам в течение  всего срока их действия, он может  своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты за счет продажи закладных листов от кредитов, предоставляемых другими банками.
     Как правило, закладные листы выпускаются  сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту.
     Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме основных процентов  по кредиту взимают также так называемый кредит за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
     В ряде случаев ипотечные банки  предоставляют кредиты совместно  со сберегательными банками. Это  сотрудничество выражается: 

* в программах совместного финансирования строительства; 

* либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. 

     В первом случае предоставляются ипотечный  кредит и кредит Сбербанка. Погашение  ипотечного кредита отодвигается на определенный в договоре срок, например 14 лет. За это время погашается кредит Сбербанка.
     Во  втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму  не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.
     Ипотечному  банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у  своих должников только с целью  предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников. Спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.
     Для ипотечных банков характерна более  высокая доля собственного капитала по сравнению с другими коммерческими банками. Ипотечные банки в той или иной форме получают государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов. Во всех странах деятельность ипотечных банков регулировалась ранее и в настоящее время специальным законодательством и особыми нормативными актами, учитывающими специфику деятельности. Ипотечные банки, как правило, являются составной частью общей ипотечной системы страны, которая регламентирует и регулирует сделки с недвижимостью, включая землю.
     В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки можно разделить на три вида. (см. табл. 2)  
 

     Таблица 2
     Классификация ипотечных банков в зависимости  от направлений кредитования
Ипотечные банки Направления кредитования
Земельные банки предоставляющие кредит под залог земли
Мелиоративные банки предоставляющие кредит на мелиоративные работы
Коммунальные  банки предоставляющие кредит под залог городской недвижимости
 
     Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляются страхование титула собственности; страхование недвижимости, сдаваемой в залог; страхование жизни заемщика и ряд других видов риска.
     Нередко ипотечные банки диверсифицируют свою деятельность посредством предоставления своим клиентам трастовых услуг, обеспечивающих определенные удобства при совершении сделок по инвестированию средств в объекты недвижимости. Иногда ипотечный банк выступает учредителем самостоятельной организационной формы ипотечной трастовой деятельности - ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траста - перевод денежных средств рынка капиталов на рынок недвижимости. Трастовые компании занимаются консультированием по вопросам капиталовложений в недвижимость, управляют пулами закладных и т. д.
     Острая  конкуренция между ипотечными и  коммерческими банками, а также  другими кредитными институтами  за сферу привлечения денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных институтов становится все меньше. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые, факторинговые и прочие операции.
     С другой стороны, ипотечным кредитованием  занимаются не только специализированные ипотечные институты, но и коммерческие, сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества.
     На  основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются  попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные  власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании и т. п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.
     В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.
     Практика  российских банков в области ипотечного кредитования населения на покупку, строительство жилья.
     Одна  из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
    Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
    Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
    Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
    Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
    Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
    Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
     К сожалению, в Российской Федерации  сегодня практически нет ипотечных  банков. Ипотечным кредитованием  занимаются многие коммерческие банки, но на очень невыгодных для населения условиях. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.
     В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных  операций российскими банками широко применялась схема «аренда с  правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых, заемщик несет высокие расходы при оформлении кредита. Во-вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик также теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.
     Другим  способом снижения риска является наличие  поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.
     1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам. Многие предприятия улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работникам. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.
     2. Продажа жилья работникам с  рассрочкой платежа. Выбранное  работником жилье приобретается  со вторичного рынка жилья  самим предприятием на свой  баланс. Это может быть не предприятие,  а специальное риэлтерское агентство,  учрежденное для указанных целей предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли-продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и соответственно исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой.
     Роль  банка заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.
     3. Кредитование работников предприятий  на покупку или строительство  жилья под поручительство этих  предприятий. Банк является первичным  кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик. Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций — застройщиков жилья под будущие поступления от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут строительство на деньги инвесторов.
     До  недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. В 1998 г. высший арбитражный суд постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». А с января 2005 г. объекты незавершенного строительства стали относится к недвижимому имуществу.
     На  сегодняшний день в России уже  сформировался рынок ипотечных  жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные  кредиты на различных условиях.
     Сегодня можно выделить четыре типа участников рынка ипотеки:
    банки, имеющие приличный портфель закладных. Это МИА и Delta Credit, Сбербанк РФ, Raiffesenbank, Внешторгбанк и др.;
    вновь входящие на рынок банки: Национальный резервный банк, Инвестсбербанк, Банк Москвы, Собибанк, Международная финансовая корпорация, «Первое ОВК», Промстройбанк, «Союз»;
    мелкие региональные агенты всех сортов— специализированные компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей;
    АИЖК — единственная компания, которая имеет федеральную поддержку.
    Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации являются:
    бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;
    средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;
    средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые на данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;
    иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного (в основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.
    и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.