На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Договор участие в долевом строительстве

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 09.09.2012. Сдан: 2012. Страниц: 6. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


                                  Федеральное агентство по образованию
     Государственное образовательное учреждение
     высшего профессионального образования
     Московский государственный открытый университет
     Чебоксарский политехнический институт (филиал)  
 

     кафедра право 
 
 
 

     КонтрольнАЯ РАБОТА
     по дисциплине: Жилищное право.
     на тему: «Договор участие в долевом строительстве» 
 
 

                                                                       Выполнил студент 3 курса
                                                  (на базе СПО)
                                                                   ЮФ заочного отделения
                                                                Специальности 030501
                                                     Шифр 1709148с
                                                                              Родионов Федор Николаевич
                                                                    Проверила:  Свиридов Н.Л.
                                                    

Чебоксары --2011 

Содержание
Введение
ГЛАВА 1. Понятие договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
1.1 Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
1.2 Стороны в договоре участия в долевом строительстве объектов недвижимости
ГЛАВА 2. Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства объектов недвижимости
2.1 Обеспечение исполнения обязательств сторон
2.2 Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
Заключение
Список использованных источников
 

      ВВЕДЕНИЕ
      Жилищная тема остается актуальной во все времена. С переходом к рыночным отношениям жилищные проблемы стали более решаемыми благодаря возможности совершать сделки по купле-продаже недвижимости. Однако путь приобретения жилья в собственность предполагает наличие у покупателя достаточно крупных денежных сумм, которые необходимо единовременно заплатить продавцу. На помощь в решении этого вопроса пришел договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Такая форма приобретения недвижимости приобрела чрезвычайную популярность, поскольку не только предоставила покупателям возможность поэтапного вложения денежных средств в строительство, но и значительно сократила материальные затраты приобретателей. Кроме того, возможность привлечения денежных средств со стороны выгодна и строительным организациям, осуществляющим функции застройщиков, благодаря чему они могут сформировать необходимое для строительства количество капитала.
     Вместе с тем, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости, часто называемый инвестиционным, не только прямо не был урегулирован действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. Судебные споры, вытекающие из договоров о застройке, составляя значительную часть рассматриваемых арбитражными судами дел, представляли немалые юридические проблемы.
     1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный Закон РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3] (далее - Закон) . Это событие пропустить было просто невозможно. Несмотря на радость, вызванную появлением этого долгожданного Закона, реакция со стороны застройщиков, была, мягко говоря, достаточно негативной. Тем не менее, принятие этого Закона не могло остаться без внимания. Теперь после появления специального Закона, детально регламентирующего договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости, интересно посмотреть, как же он представлен в свете норм столь многострадального нормативно-правового акта. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ГЛАВА 1. Понятие договора участия в долевом строительстве обьектов недвижимости
     1.1 Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
     Сегодня в условиях отсутствия или недостаточности государственных капитальных вложений большинство объектов недвижимости строится за счет средств частных инвесторов, привлечение которых происходит на основе договора участия в долевом строительстве. До принятия Закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» это договор часто называли инвестиционным договором в сфере строительства, договором финансирования строительства и другими. Практическая распространенность данного договора обусловлена возможностью эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства активы. В свою очередь инвестор (участник долевого строительства) получает возможность поэтапного внесения денежных средств в процессе строительства, кроме того, конечная стоимость объекта, созданного в результате такой деятельности, как правило, меньше, чем стоимость аналогичного объекта в готовом виде, приобрести который возможно по договору купли-продажи. Поэтому, данный договор в настоящее время выступает одним из инструментов решения жилищной проблемы в России.
     Данный вид договора является новым для российского законодательства и до принятия специального Закона, регулирующего отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств дольщиков для строительства объектов недвижимости, он не входил в систему поименованных договоров Российской Федерации. Однако набор поименованных договоров любой страны не всегда соответствует рыночным интересам. Это неизбежно приводит к появлению так называемых непоименованных договоров (contractus innominati). [26] Тем более, что основу выделения договора нового вида предопределяет экономическая сущность отношений, опосредствуемых договором. Специфичность рассматриваемых отношений на лицо, что обусловливает своеобразие по экономическому содержанию и юридическим признакам обязательств вытекающих из них.
     Однако ввиду отсутствия достаточного законодательного регулирования отношений долевого участия в строительстве самостоятельность договора, регулирующего эти правоотношения, долгое время ставилась под сомнение.
     Между тем, самостоятельность этого договора обусловлена его правовой природой. Исходя из анализа ряда работ по данному вопросу [41, 48, 31, 39, 47], а также изучения судебной практики, мы можем утверждать, что этот договор не содержит даже элементов предусмотренных Гражданским Кодексом РФ [1] (далее ГК РФ) договоров.
     Так организация, привлекающая денежные средства для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с участниками договоры купли-продажи, поэтому отсутствуют основания для поиска элементов договора купли-продажи. При рассмотрении договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа. [50] Отсутствие у вклада в долевое строительство юридических признаков названных правовых категорий не позволяет отнести договор участия в долевом строительстве и к предварительному договору. Не является участник долевого строительства и заказчиком, следовательно, не имеет смысла искать черты сходства с подрядными договорами или договорами об оказании услуг. У участников и застройщика нет общей цели деятельности, также не происходит соединения их вкладов, т.е. нет условий, которые позволили бы регулировать данные отношения на основе норм о договоре простого товарищества. Сложно отыскать в отношениях между застройщиком и участником долевого строительства элементы договоров комиссии или агентского договора ввиду отсутствия конкретного поручения участника по поводу распоряжения его средствами. Участнику, желающему приобрести право собственности на часть объекта недвижимости, абсолютно безразлично, каким образом застройщик приобретет этот объект в целом (какого подрядчика найдет, каких инвесторов дополнительно привлечет и т. п.).
     Соответственно, договор участия в долевом строительстве нельзя рассматривать и в качестве смешанного договора и регламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующих видах договоров. Этот договор до недавнего времени скорее относили к так называемым договорам особого рода, возможность заключения которого проистекала из Федерального Закона РФ от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [5] и правомерность его существования основывалась лишь на норме ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.
     Исходя из этого, в связи с отсутствием законодательного регулирования правоотношений складывающихся в процессе финансирования строительства, основным источником правовой регламентации взаимоотношений сторон являлся сам договор. При этом споры, возникающие в ходе осуществления договора, могли быть разрешены исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости, то есть с помощью аналогии.
     Таким образом, правоотношения, складывающиеся на практике при строительстве новых многоквартирных жилых домов, а также иных объектов недвижимости уже не первый год ставят в тупик как правоприменителей, так и исследователей теории права. Неоднозначная судебная практика, была следствием практически полного отсутствия правового регулирования в этой сфере. Сейчас, когда долевое строительство, наконец, дождалось специального закона, более чем любопытно взглянуть, каким же этот многострадальный договор предстанет в свете его норм.
     Статья 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» пополнила классификацию гражданско-правовых договоров новым видом - договором участия в долевом строительстве (ранее данный договор чаще всего именовался как договор долевого участия в строительстве) и определила его как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. 
 
 
 
 
 
 

  1.2 Стороны договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
Для того чтобы иметь возможность заключить договор участия в долевом строительстве важно уяснить, кто же имеет право быть сторонами по этому договору. Ведь не редко на практике происходит так, что в качестве застройщика выступают «фиктивные» лица.
     Статья 4 Закона в качестве сторон договора участия в долевом строительстве называет участника долевого строительства и застройщика.
     В свою очередь в ч. 1 ст. 1 рассматриваемого Закона говорится, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Важно заметить, что денежные средства у участников могут привлекаться в ином порядке, путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона). «Вышесказанное означает, что многим застройщикам при привлечении средств дольщиков пришлось отказаться от применяемых ими схем привлечения инвестиций - посредством договоров простого товарищества (совместной деятельности), посредством создания коммандитных товариществ (дольщик становится членом товарищества, вносил взнос и при выходе из товарищества получал в собственность квартиру) и др.»
       Застройщикам пришлось забыть об этих ухищрениях, так как положении этого Закона применяются ко всем строящимся объектам недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 31 марта 2005 года (ч. 2 ст. 27 Закона).
     Таким образом, в качестве участника долевого строительства может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Однако, исходя из контекста, указанного выше пункта вытекает, что под физическим лицом здесь понимают дееспособных граждан РФ, в том числе и индивидуальных предпринимателей, а под юридическими лицами - коммерческие и некоммерческие организации, для которых такая деятельность не запрещена законом или учредительными документами. Это в принципе и все что мы можем сказать о так называемых «дольщиках» согласно положений Закона.
     В тоже время, застройщику законодатель уделяет значительно больше внимания, детально оговорив требования, которым должно соответствовать лицо, чтобы иметь право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 Закона). Сразу хотелось бы обратить внимание на некорректность формулировки данного пункта, так как согласно ч. 1 ст. 1 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства не только у граждан, но и у юридических лиц; в тоже же время согласно ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Закона объектом долевого строительства являются не только жилые, но и нежилые помещения. Видимо, поэтому ч. 2 ст. 3 Закона подлежит уточнению [49].
     Прежде чем перейти к конкретным требованиям, предъявляемым застройщику в соответствии с Законом, хотелось бы вспомнить наиболее часто встречающиеся на практике организации, выступающие в качестве застройщика.
     Все фирмы, предлагающие подобного рода услуги, можно условно разделить на две категории: собственно застройщики и посредники.
     Застройщики - организации, которые своими силами и производственными мощностями строят здания, а граждан привлекают для финансирования (инвестирования) строительства. Чаще всего ими являются специализированные строительные организации либо инвестиционные компании [31].
     Посредники - организации, действующие от имени Застройщиков и основная задача которых - реализовать квартиры. Чаще всего в этой роли выступают организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью. «Под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них»[24]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ГЛАВА 2. Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства
2.1 Обеспечение исполнения обязательств сторон
        Исполнение договорных обязательств - стадия гражданских правоотношений, отражающая, в частности, эффективность механизма реализации законных интересов участников имущественного оборота [51]. В соответствии с современным гражданским законодательством для стимулирования должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также в целях предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения, обязательство может быть обеспечено одним из способов предусмотренных ГК РФ (ст.329), иными законами или соглашением сторон. В качестве таких способов обеспечения исполнения обязательств ГК РФ называет следующие: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток. Однако указанный перечень не является исчерпывающим.
     Залог, поручительство, банковская гарантия повышают для кредитора вероятность удовлетворения его требований в случае нарушения должником обеспеченного им обязательства.
     Поэтому от оптимального выбора кредитором способа обеспечения обязательства во многом будет зависеть и поведение должника.
     Таким образом, исходя из существа обязательственных отношений вытекающих из договора участия в долевом строительстве, целью которых все-таки является получение в собственность созданного объекта недвижимости, понятно, почему законодатель в качестве основного обеспечения исполнения обязательств по договору назвал залог.
     Согласно ч.1 ст. 13 Закона с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства объект недвижимости, в составе которого будет находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение обязательств застройщика. С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав вносится запись о возникшем на основании федерального закона залоге земельного участка или аренды земельного участка.
     При этом с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 2 ст. 13 Закона).
     Далее жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (ч. 3 ст. 13 Закона).
      В целях обеспечения исполнения обязательств застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона).
     Интересно то, что до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, о котором мы говорили выше, может быть передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика только банку (который будет являться залогодержателем), при этом от залогодержателя должно быть получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. Только в этом случае привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается (ч. 6 ст. 13 Закона).
     Однако после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства указанное имущество в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (ч. 7 ст. 13 Закона). При этом никаких дополнительных условий для реализации этого права Закон не содержит.
     Право залога на объект долевого строительства, возникшее на основании договора участия в долевом строительстве прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 8 ст. 13 Закона).
     Частью 9 ст. 13 Закона установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона РФ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», применяются положения ГК РФ и Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6] с учетом особенностей, установленных Законом. А особенности эти касаются обращения взыскания на предмет залога и распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. На наш взгляд это вполне обоснованно целью заключения договора участия в долевом строительстве и спецификой правоотношений, возникающих из этого договора.
     Так согласно ст. 14 Закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
     1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
     2) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
     Важно, что взыскание на предмет залога может быть обращено в указанные сроки, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банками-залогодержателями.
     Что касается распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, то в соответствии со ст. 15 Закона денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и банков-залогодержателей. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они распределяются между участниками долевого строительства и банками-залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.2 Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
     1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный Закон РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Появление этого закона вызвало далеко не однозначную реакцию у строительных компаний и других участников рынка недвижимости, поскольку он содержит ряд положений, ограничивающих их права и делающих затруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевое строительство. Этот Закон обсуждался и продолжает обсуждаться в средствах массовой информации, свое мнение относительно целесообразности его введения высказывают крупнейшие специалисты в области долевого строительства. Новый Закон хвалят и критикуют, радуются перспективам, которые открывает его принятие и требуют немедленного внесения в него поправок. При этом еще до вступления его в законную силу, имели место заявления, что если Закон вступит в силу в нынешнем виде, то долевое строительство в стране вообще исчезнет.
     В целом можно сказать, что необходимость в данном Законе назрела давно. В течение уже почти 15 лет ведется реализация инвестиционных прав на квартиры в недостроенных домах. Кроме того, как показывает анализ рынка недвижимости, достаточно большое количество юридических лиц и предпринимателей заключают договоры, направленные на приобретение нежилых помещений (которые предполагается использовать в качестве офисов, магазинов, складов и т.п.), еще на этапе строительства. Преимущества приобретения недвижимости по договорам долевого участия в строительстве очевидны. Однако все это время отсутствовал специальный нормативный акт, регулирующий правоотношения в данной сфере. Все это порождало многочисленные проблемы: заключение договоров без наличия документации, обосновывающей строительство, двойную реализацию квартир, составление инвестиционными компаниями договоров только в своих интересах без указания сроков сдачи объектов недвижимости, без указания ответственности и т.п.
     Между тем такой Закон не мог не вызвать сопротивление со стороны участников рынка. Он его и вызвал. Строители объединились и начали требовать пересмотра принятого документа, угрожая остановкой стройки, снижением объемов строительства и повышением цен на недвижимость, затягиванием сроков строительства (что позволит минимизировать штрафы), а также отменой рассрочки платежей (что должно защитить строителей от недобросовестных дольщиков) с целью минимизировать вероятность негативных последствий для себя. Кроме этого строительные компании опасаются того, что граждане могут отказаться сотрудничать с ними на новых условиях, а это в свою очередь вызовет необходимость прибегать к банковским кредитам на начальной стадии строительства. Указывая на все эти проблемы, строители требовали пересмотреть закон, внести в него поправки, расширяющие права застройщиков, а также перенести срок вступления закона в силу.
     Срок вступления Закона в силу изменению не подвергся, но поправки к нему были разработаны еще в марте 2005 года. «Основная идеология предлагаемых поправок сводится к более сбалансированной защите интересов дольщиков и застройщиков, - сказал Леонид Бандорин, эксперт фонда «Институт экономики города», на базе которого действует рабочая группа по подготовке проекта поправок. - C защитой прав дольщиков данный закон переборщил» [54].
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.