На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Организационные модели систем ипотечного кредитования

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 11.09.2012. Сдан: 2012. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Министерство образования и науки  РФ
НОУ ВПО  «МОСКОВСКИЙ ИНСТИТУТ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И ПРАВА»
Екатеринбургский  филиал 

 
 
 
 

РЕФЕРАТ
 
предмет: инвестиции 

тема: «Организационные модели систем ипотечного кредитования» 
 
 
 
 

Студент (ка) 6курса                         Крысова Наталья Анатольевна 
 
 
 
 

Екатеринбург 2011 

Содержание. 

Введение

    1. Теоретические  основы ипотечного кредитования

    2. Существующие  модели развития ипотечного кредитования 

    3. Анализ развития  ипотечного кредитования в России
Заключение
Список литературы
 

     Введение.

 
       В развитых государствах со  стабильной экономикой ипотечные  кредиты более доступны, чем в  России, т.к. государство в этих  странах поддерживает социальную  политику. Правительство старается  применять созданные программы  для улучшения жизни своих граждан. Россия должна брать пример с этих стран, создавать и поддерживать больше социальных программ.
       В России, из-за высокого роста  цен на жилье и низкого темпа  роста строительства, не каждый  в состоянии приобрести недвижимость. Социальная и экономическая политики слабо развиты. Об ипотечном кредитовании мало кто знает, а кто и знает не решается пойти на этот шаг.
     Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет  недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.
     Ипотечное жилищное кредитование является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.
     Проблема  развития системы экономического кредитования является актуальной в социально-экономическом  плане. Это подтверждается тем, что  в последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000г., которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе РФ, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.
     Основными задачами, поставленными при написании  данной работы, являются:
     - определить сущность и методы  ипотечного кредитования;
     - сравнить состояние ипотечного  кредитования России с другими  странами;
     - анализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;
     - исследовать систему мероприятий  разработанных на уровне РФ, направленных  на решение жилищного вопроса  с помощью ипотечного кредитования;
     Для написания данной работы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы, а также сайты интернета.
 

     

    Теоретические основы ипотечного кредитования.
 
     Термин "ипотека" впервые появился в  Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
     Начало  ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и в гораздо раннем периоде. [4; стр.165]
     По  мнению Довдиенко И.В., «ипотека»  – это сдача в залог земли  и другого недвижимого имущества  с целью получения денежной ссуды  – ипотечного кредита (кредита под  закладную). [2; стр 3]
     Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.[1; стр 25]
     Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).
     Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости.[26]
     Ипотека – это обеспечение обязательства  недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.[15]
     Жилье является дорогостоящим товаром  длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться  за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве  стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
     Расширение  операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.
     Ключевыми условиями для привлечения кредитных  ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной  экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
     Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные  кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.[ 5 стр 35.]
     Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество.[11]
     Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
     Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.
     Выплата процентов и погашение кредита  определяются договором.
     В кредитном договоре стороны предусматривают  следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
     В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку  помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного  обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
     Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
     В случае если заемщик не в состоянии  возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание  на заложенное имущество.
     Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих  основных этапов:
     1) предварительная квалификация (одобрение)  заемщика. Заемщик должен получить  всю необходимую информацию о  кредиторе, об условиях предоставления  кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
     2) оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита  и определение максимально возможной  суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
     3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;
     4) оценка жилья - предмета ипотеки  с целью определения его рыночной  стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;
     5) заключение договора купли - продажи  квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
     Обеспечение кредита может быть оформлено:
     договором об ипотеке приобретенного жилого помещения  с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
     трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи  и ипотеки жилого помещения, при  котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
     договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;
     6) проведение расчетов с продавцом  жилого помещения. Заемщик осуществляет  оплату стоимости жилого помещения  по договору купли - продажи,  используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;
     7) страхование предмета ипотеки,  жизни заемщика, а также по  возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
     В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи  от заемщика, ведет бухгалтерские  записи о погашении основной задолженности  и процентов, осуществляет все необходимые  действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
     В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем  делается соответствующая запись в  государственном реестре.
     В случае невыполнения заемщиком и  залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.[11]
     По  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
     1) земельные участки, за исключением  земельных участков;
     2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской деятельности;
     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;
     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;
     5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[ 15]
     При правильной организации ипотека  постепенно трансформируется в самофинансируемую  систему, которая формирует рынок  жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют  без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.
     Система ипотечного кредитования включает два  направления:
    непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
    продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
     Первым  направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных  банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
     Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита  на жилье
       обеспечивает ликвидность капитала  ипотечных банков, связывает денежную  массу в обороте, способствует  перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
     Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя  операции на вторичном рынке, имеют  возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
     Программы ипотечного кредитования составлены исходя из потребностей основных клиентов ипотечного кредитования
     Ипотека – это долгосрочный кредит, который  выдается на приобретение жилья.
     Не  каждые слои населения могут позволить  купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит за собственную.
     Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:
     - доступная ценовая политика;
     - можно брать кредит семьей  с поручительством;
     - относительно небольшие ежемесячные  выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья(на комнату);
     - фиксированный процент выплат;
     Отрицательные аспекты:
     - ограничение прав пользования  недвижимостью в момент выплат  кредита;
     - высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Существующие  модели развития ипотечного кредитования.
     Венгрия
     Самый быстро растущий в Европе рынок ипотечного кредитования - в Венгрии. Современный рынок ипотечного кредитования начал формироваться в Венгрии еще 20 лет назад, однако нынешний бум объясняется щедрыми государственными субсидиями с одной стороны и низкими процентными ставками - с другой.
     В целом за  последние года объем  ипотечного кредитования в Венгрии  увеличился.
     Система ипотечного кредитования в Венгрии  довольна проста. Тот, кто намерен  построить или купить жилье или просто хочет сделать ремонт, обращается в банк. Срок погашения - от 5 до 35 лет. Заемщик должен вернуть не только сумму кредита, но и проценты, хотя и весьма низкие, а также покрыть банковские расходы. На данное время они составляют 2,9 процента и 1,5 процента соответственно. Но банк, выдавший ипотечный кредит, получит еще 3 процента в виде дотации из государственного бюджета. На этом фоне удивительно быстро развивается и вторичный рынок закладных.
     Изначально  программа ипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, которые строят новое жилье. Потом включили и жилье, уже существующее. Сейчас все семьи включены в схему.
     Банки также приветствовали этот процесс, ибо из-за разного рода субсидий количество выдаваемых ипотечных кредитов неуклонно растет.  В Венгрии низкие процентные ставки на ипотечное кредитование, примерно 6 процентов годовых, тогда как рыночные ставки по другим кредитам достигают 12-15 процентов. [19]
     Германия.
     По  сравнению с другими европейскими законодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных листов. Во-первых, в каждом ипотечном банке управляющий и его заместитель назначаются государственным органом надзора за банками. Этим служащим вменяется в обязанность предоставлять контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы. Основная задача управляющего — надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения в особый ипотечный реестр суммы, используемой для обеспечения. Закладные листы могут быть выданы лишь после того, как управляющий подтвердит наличие их соответствующего обеспечения и записи в ипотечном реестре. Во-вторых, — система банковского надзора, которая осуществляется путем выборочной проверки реестра, которая проводится раз в два года.
     Огромное  значение имеет и регистрационная  система ипотеки. В Германии ее основу составляет так называемая «поземельная книга», причем в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведению этого специфического реестра. Регистрация недвижимости при установлении ипотеки сопровождается четким оформлением возникновения и прекращения залогового права на эту недвижимость. При регистрации ипотечного соглашения в поземельной книге обязательно отражаются имена должника и кредитора, вид залогового права, сумма требований кредитора и процентная ставка.
     Ипотека может быть договорной или судебной. Различие заключается в том, что в первом случае залогом служит конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, а во втором — ипотека носит общий характер по отношению ко всему имуществу должника. Разумеется, такой договор предусматривает взаимные права и обязанности. Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки и принимать все меры для обеспечения его сохранности, сообщать всем последующим залогодержателям о существующих залогах предмета ипотеки, а также уведомлять об угрозе утраты предмета или возможности его повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять документально и фактически наличие, состояние, а также условия хранения предмета ипотеки.
     Другой  значимой составляющей системы ипотеки  является форма реализации залогового права. В мире применяется два вида подобных процедур — судебная и административная. В Европе, в основном, практикуется первая, причем наиболее полно она представлена именно в германском законодательстве.
     Здесь предусмотрены три способа реализации залоговых прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительное управление. В реальной практике залоговые права на имущество реализуются на основе двух последних способов.
     В настоящий момент процентная ставка по кредиту в Германии находится на уровне 5% годовых.
     Пример  ипотечного кредитования в России и Германии:
     В Германии: Ставка кредита- 5%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% от стоимости квартиры- минимальная арендная плата за год), через 13 лет Вы выплачиваете и погашаете полностью кредит и становитесь собственником недвижимости!
     В России: Ставка кредита – 10%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% от стоимости квартиры или 10% от величины кредита), через 13 лет сумма Вашей задолженности банку остаётся прежней и не уменьшается ни на цент!!! [18]
     Вывод: В Венгрии наблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так как правительством разработаны такие программы, что население не рискует брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше, чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки при этом получают большой доход в виде процентов от населения и субсидий от государства, таким образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья
     В Германии действует строгий надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.
     В России ипотечное кредитование находится  еще в стадии развития.  

 
Страна
Венгрия Германия Россия
Проблема Приобретение  жилья
Методы Создание  ипотечных программ
Позитивы 1)Процентная  ставка – 6% годовых (на др.кредиты 12-15% годовых), 2)выдача субсидий, 3)получение банком, выдавшим ипотечный кредит дотации из государственного бюджета 1)Низкая процентная  ставка – 5% годовых,  2) высокая защищенность  и надежность банков 
Средняя ставка кредита – 10,5-13% годовых, сроком до 25 лет, сумма кредита – 90% от стоимости жилья
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.