На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 12.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 22. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):



    Федеральное агентство по образованию

    Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

    ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 
Кафедра организации строительства, экспертизы и управления

недвижимостью

                       

Курсовой проект

по  экономике недвижимости
«Анализ наилучшего и наиболее эффективного
варианта  использования объектов недвижимости» 

                                                                                                                   
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                                   Выполнила:
                                                                                                                           студентка 742 гр.
                                                                                                                           Пегова Ю.В.
                                                                                                 

                                                                                                                   Принял преподаватель:
                                                                                                                           Трухина Н.И.   
 
 
 
 
 

                                                   Воронеж 2010
  Содержание

    I. Раздел №1

    1.«Правовые аспекты экономики недвижимости»

  Введение                                                                                                                         
1.1. Понятие недвижимости и ее виды
1.2. Правовые основы операций с недвижимостью.
-Понятие права
  -Основные  юридические понятия
  -Понятие  имущество
    -Виды  собственности
1.3. Право собственности и другие вещные права
  -Право  собственности 
  -Право  собственности и другие вещные  права на землю
  -Право  хозяйственного ведения 
  -Право  оперативного управления 
  -Институт  доверительной собственности 
  -Институт  доверительного управления 
  -Сервитуты
1.4. Сделки с недвижимостью
    Заключение  

II. Раздел № 2
2.«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 2-х объектов недвижимости»
   2.1. Исходные данные
  
2.2. Определение ПВД
  
2.3. Определение ЭВД
  
2.4. Определение ОР
  
2.5. Определение денежного потока после уплаты налогов
  
2.6. Расчет ставки дисконтирования
  
2.7. Определение ДДП
    Заключение
  Список  используемой литературы 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 


I. Раздел№1  

Введение 
  На данном этапе развития России недвижимость ? то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.
Собственность на недвижимость лежит в самой  основе частных имущественных прав, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.
Экономика рынка  недвижимости является одним из разделов экономической науки. Предметом  изучения данной дисциплины являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом, финансами бухучетом и статистикой.  
 

        Понятие недвижимости и ее виды.
 
  Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился довольно поздно. Его установил Петр I своим указом в 1714 году. В начале 20-х годов прошлого столетия в связи с отменой частной собственности на землю понятие недвижимости было устранено. Вновь оно появилось лишь в 1991 году с принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.
  В Указе  президента РФ №1767 от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России" в параграфе 1 дано определение: "Земельные участки и все, что  с ними связано, относится к недвижимости". В дальнейшем недвижимости были посвящены  разделы в Законе "О залоге", "Основных положениях об ипотеке".
  В настоящее  время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса  РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в  силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".
  Кроме того, "К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".  
 

  Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества  включает: земельные участки и  прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодных для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
  Следует различать экономическое понятие  «недвижимость» и юридическое ? «недвижимая собственность». Термин "real estate" ? недвижимость ? означает землю и постройки на ней, "real property" ? недвижимая собственность кроме земли и построек включает и все соответствующие юридические права.
  
  Отсюда, недвижимость ? это земля, ее недра, здания и сооружения, благоустройство территории; включает все объекты, постоянно связанные с землей.
  Недвижимая  собственность ? это интересы, польза и права связанные с владением объектом недвижимости (право владения, пользования, распоряжения). Включают не только земную поверхность, недра под ней, воздушное пространство над ней, но и соответствующие права, которыми могут владеть различные люди. Таким образом, недвижимая собственность включает физически осязаемые элементы (земля + улучшения) и пакет юридических прав. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Недвижимость  характеризуется следующими отличительными признаками (рис.1.):
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис.1.Отличительные  признаки недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Объекты недвижимости можно классифицировать следующим образом (рис. 2):

 
 

 
 

 
 

 

 
 

 
 

 



 


 


 

 

 

 

 
 

 
 
 

 
 
 
 
 

Рис.2. Классификация  объектов недвижимости 
 
 
 
 

  Классификация недвижимого имущества по отраслям включает:
  В промышленности ? производственные предприятия.
  В строительстве ? недвижимость подрядных строительных организаций, организаций по проектированию строительно-монтажных работ, а также строительно-монтажных контор.
  В сельском хозяйстве ? земли, леса, водные пространства и другая недвижимость, связанная с сельскохозяйственными и лесоводческими работами.
  В заготовках, МТС, сбыте, торговле, общественном питании ? торговые предприятия, предприятия общественного питания, заготовительные снабженческо-сбытовые организации.
  В жилищном хозяйстве недвижимость составляет все строения постоянного и временного типа, в которых вся или большая часть площади используется под жилье и для общежитий независимо от ведомственной принадлежности этих строений; гостиницы и дома для приезжих.
  В коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании ? коммунально-бытовые предприятия (канализация, бани, прачечные, парикмахерские), городские дороги, сооружения внешнего благоустройства, многолетние насаждения и инвентарь скверов, бульваров, а также искусственные зеленые уличные насаждения.
  В здравоохранении, физкультуре и социальном обеспечении ? учреждения (независимо от их ведомственной принадлежности) по лечебно-профилактической работе (стационарного и амбулаторного типа), в т.ч. лечебные учреждения НИИ и учебных заведений; по охране материнства и младенчества; санитарно-эпидемиологические и другие учреждения по охране здоровья и социальному обеспечению населения, а также учреждения физкультуры и спорта.
  В народном просвещении, науке, научном обслуживании и искусстве ? недвижимость всех организаций независимо от их ведомственной принадлежности по общему и социальному образованию детей и взрослых, дошкольному воспитанию детей, культурно-просветительной и научно-исследовательской работе и зрелищных предприятий (школы всех типов, ВУЗы, техникумы, училища, курсы, детские сады, парки культуры, театры и т.п.).  
 

        Правовые  основы операций с  недвижимостью.
  «Право» - основной юридический термин, имеющий 4 основных значения.
        1.Право как социальный регулятор,  обладающий объективным содержанием, не зависящим  от воли и интересов отдельных граждан или групп людей.
  Система и содержание норм права формировались  на протяжении длительного исторического периода. «Право по своей сущности  и, следовательно, по своему понятию – это исторически определенная мера свободы в реальных отношениях, мера этой свободы, форма бытия свободы, формальная свобода».
     
     
  Главный специфический принцип права  – формальное равенство субъектов правоотношений. Смысл термина «право» не тождественен понятиям «закон» или «законодательство». Закон может быть правовым или неправовым. Если он регулирует общественные отношения по принципу  формального равенства или ограничивает отношения, в которых действуют иные регуляторы, в первую очередь властно – приказные отношения, возможность для их субъектов защищать свои интересы в отношениях формального равенства, например, оспаривать властно – приказные акты в рамках судебной процедуры, то  он является правовым. Если закон не соответствует приведенным выше требованиям, допускает административное вмешательство в сферу неотчуждаемой свободы личности, то он неправовой.
       2. Право – это система законодательства в данном государстве или группе государств (например, «общее право», «континентальное право» и т.д.).
     3. Право – это отрасль законодательства  (например, «земельное право», «банковское право»   и т.д.).
    4. Право  – совокупность правомочий конкретного  лица, обеспечивающая  юридическую  возможность удовлетворения его   интереса или выполнения его  обязанностей. Характер и объем  правомочий определяются законом,  конкретным видом вещного права, содержанием обязательства и т.п.
 Определим юридические  понятия «правомочие», «закон» и  другие, связанные с отношениями по поводу недвижимости.
 Правомочием лица (юридического или физического) является набор имеющихся у него прав и обязанностей, которыми это лицо наделено на основании закона, т.е. независимо от воли других лиц. Данное понятие связано с понятием «полномочие», однако термин «полномочие» имеет иное значение.
 Полномочие – это также совокупность прав и обязанностей лица, однако возникших по воле другого лица, которое и предоставило данные полномочия. Например, правомочное лицо, обладающее полным правом собственности на объект недвижимости, предоставило другому лицу (уполномочило другое лицо) права и обязанности  управляющего этим объектом недвижимости. Таким образом, передать кому-либо полномочия (уполномочить) может только лицо, само обладающее  данными правами в силу закона, например уполномоченное лицо.
 Закон – это юридический текст, разработанный, обсужденный, принятый и утвержденный в соответствии с установленной в данном государстве процедурой. В РФ существуют два вида законов: федеральные и законы субъектов РФ.
 Законодательство – это совокупность норм, содержащихся в Конституции, кодексах и законах. Другие правовые акты – указы Президента РФ, постановления Правительства РФ – относятся к категории нормативных правовых  актов.
Право как система  законодательства подразделяется  на две сферы -  частное право  и публичное право. 
 


 Частное (гражданское) право - это совокупность юридических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе. Отдельными областями частного права являются: 1) частные лица как субъекты отношений и 2)частный интерес как содержание отношений.
 Публичное право – совокупность юридических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим обществом, обеспечивающих защиту интересов всего общества в целом.
 Юридическая норма – правило, установленное законодателем, регулирующее отношения между частными лицами или частным лицом и обществом, в том числе путем принуждения.
 Правовой  институт – совокупность юридических норм и положений, объединенных единством содержания, внутренней связью по предмету определения (например, правовой институт недвижимости, правовой институт залога и т.д.).
 Юридический факт – факт реальной жизни, с которым действующее законодательство связывает правоотношения, т.е. возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей. Юридические факты подразделяются на действия (сделки или правонарушения) и события.
 Юридическое отношение – любое бытовое отношение, определяемое юридическими нормами. Юридическое отношение состоит из нескольких элементов: субъекты (минимум два), объект, право и обязанность.
 Объект  юридического отношения – средство осуществления интереса (вещь или действие).
Лицо, которому принадлежит право, называется активным субъектом, лицо, на котором лежит обязанность,- пассивным субъектом.
 Абсолютные  права – субъективные права, в которых праву активного субъекта соответствует обязанность всех его сограждан, и поэтому защищаются против всякого и каждого, забывшего лежащую на нем обязанность. К абсолютным правам относятся :
а) вещные права;
б) исключительные права (авторское право, право на товарный знак и др.);
в) права личной власти (родителей, опекунов).
 Относительные права – те, в которых праву активного субъекта соответствует обязанность известных, точно определенных субъектов, одного или нескольких. К относительным правам относятся :
а) обязательственные  права;
б) права на алименты.
 Обязательство – это обязанности лица совершить какие-либо действия или воздержаться от каких-либо действий, возникающие из договора, вследствие причинения вреда или по иным установленным законом основания.
 Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится данное лицо.
Содержание имущества, принадлежащего какому – либо лицу : 
 
 

    Актив : совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

    Пассив : совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.
   Термин  «собственность» трактуется как  совокупность различных видов имущества. При этом необходимо различать понятия  «собственность» и «право собственности». В зависимости от субъекта права  собственности собственность (например, недвижимость) может быть трех видов :
-государственной  (федеральной и субъектов РФ);
-муниципальной (собственность местного самоуправления);
-частной (собственность физических или юридических лиц).
 Частная собственность  – это имущество частных лиц (юридических или физических).
 Рассмотрим  более подробно базовое понятие  «недвижимость». Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) в ст.130 следующим образом определяет данный термин:
    К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
 К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.
    Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
 Из приведенной  статьи  ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего.
 Недвижимое  имущество может быть делимым  и неделимым.
 Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено  на доли и каждая доля которого после  раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде
стран фермерское хозяйство признается неделимой  недвижимостью и не может быть продано по частям). 
 

 Недвижимые  вещи могут иметь неотделимые  части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой  вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома является лифт и лифтовое оборудование.
 С недвижимыми  вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью  недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не является существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и  связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение полномочного лица.
 Недвижимая  вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может  быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения  снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.
 Существенная  характеристика недвижимости – ее целевое назначение и разрешенное  использование. Целевое назначение – это цель, для которой может  использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель – установленный  законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».
 Разрешенное использование –  это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременений и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона.
Правовые основы регулирования отношений, возникающих  по поводу недвижимости, сформулированы в ст.71 Конституции РФ, где перечислены предметы ведения РФ, в ст.72, где перечислены предметы совместного ведения РФ и ее субъектов, а также в ст.76, где установлено, что вне пределов ведения РФ, совместного ведения РФ и ее субъектов субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование и в случае противоречия нормативного акта субъекта федеральному акту действует нормативный акт субъекта РФ. Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права – гражданского, земельного и  прочее. 

1.3.   Право собственности и другие вещные права
 

 Вещное  право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.
Различные виды вещных прав отличаются именно объемом  этой власти, т.е. набором конкретных правомочий лица – правообладателя. 

  Вещное право  устанавливает непосредственное  отношение лица к вещи. Такое  лицо для осуществления своего  права на вещь не нуждается  в посредничестве других лиц.
Объект вещного  права – вещь в материальном значении этого слова. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.
Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ (ст.216).
1.Вещными правами  наряду с правом собственности,  в частности, являются :
        - право пожизненного наследуемого  владения земельным участком        (ст.265);
        - право постоянного (бессрочного)  пользования земельным участком (ст.268);

       -сервитуты (ст.274,277);
       - право хозяйственного ведения  имуществом (ст.294);
      - право оперативного управления  имуществом (ст.296).
2. Вещные права  на имущество могут принадлежать  лицам, не являющимся собственниками  этого имущества.
3. Переход права  собственности на имущество к  другому лицу не является основанием  для прекращения иных вещных  прав на это имущество.
4. Вещные права  лица, не являющегося собственником,  защищаются от их нарушения  любым лицом в порядке, предусмотренном  ст.305 ГК РФ.
 Ниже остановимся  более подробно на содержании каждого  вида вещных прав.
 Право собственности.
 Право собственности  – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственности – центральный  правовой институт в рыночной экономике.
 В ст.209 ГК РФ определяется содержанием права  собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имуществу любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества. Собственник может отдавать свое имущество в залог, распоряжаться им иным способом, а также как-либо обременять его.
 Субъектами  права собственности могут быть :
- частные лица (юридические или физические);
- государство  (РФ или субъекты РФ);
- местное самоуправление (муниципальные образования).
   Законом  могут быть установлены особенности  приобретения и прекращения права собственности на имущество , владение, пользование и распоряжение имуществом в зависимости от того, находится ли оно в собственности  

гражданина или  юридического лица, в собственности  ли РФ, субъекта РФ или в собственности  муниципального образования. Законом  также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников равным образом защищаются государством.
   Государственное  имущество может быть передано  в собственность частным лицам. Эта передача называется приватизацией. Порядок приватизации государственного имущества регламентируется в основном ст.217 ГК РФ и Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», подписанным Президентом РФ 21 июня 1997 г. (№ 123-Ф3).
   В общем  случае право собственности на  имущество, которое уже имеет  собственника, может приобретаться  другим лицом на основании  договора купли-продажи , мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина – переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
    Реорганизация  юридического лица влечет переход  права собственности на принадлежавшее  ему имущество к юридическим  лицам – правопреемникам реорганизованного  юридического лица.
    Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи ( при подписании акта сдачи-приемки этой недвижимости ) и государственной регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законов.    

Принудительного изъятия у собственника имущества  законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям :
    Обращение взыскания на имущество по обязательствам;
    Отчуждение имущества, которое  в силу закона не может принадлежать данному лицу;
    Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
    Выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;
    Реквизиция;
    Конфискация;
    Отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п.4 ст.252,п.2 ст.272,282,285,293 ГК РФ.
  Изъятие имущества осуществляется на основании  решения суда, если другой порядок  обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. 

  Особую роль  играет общая собственность, поскольку  возникает необходимость определения прав на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, т.е. определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).
   Общая  собственность является долевой,  за исключением случаев, когда  законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество, и она наступает при вступлении двух или нескольких лиц в собственность на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
   По соглашению  участников совместной собственности,  а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник по своему усмотрению вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.25 ГК РФ. При этом, естественно, возникают вопросы оценки имущественной доли собственника.
   Владение  и пользование имуществом, находящимся  в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владении и использование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по совместному имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

 При продаже  доли в праве общей собственности  постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи  с публичных торгов при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
 Тем не менее при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.  


Доля в праве  общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент  перехода доли в праве общей собственности по договору возникает с момента государственной регистрации. 
   Любой  участник долевой собственности  вправе требовать выдела своей  доли из общего имущества, а имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о разделе общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд  может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
     Участники  совместной собственности, если  иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение этим имуществом осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из согласия всех участников.
   Раздел  общего имущества между участниками  совместной собственности, а также  выдел доли каждого из участников. При разделе общего имущества  и выделе из него доли их  доли признаются равными. 

Право собственности и  другие вещные права  на землю.
   Лица, имеющие  в собственности земельный участок,  вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать  в аренду и распоряжаться им  иным образом (ст.209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
  Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным  законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется  на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. 

     Собственник  земельного участка вправе использовать  по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

    Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником, а лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, а также вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
  Тем не менее лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
   При переходе  права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
    Собственник  недвижимости, находящейся на чужом  земельном участке, имеет право  владеть, пользоваться и распоряжаться  этой недвижимостью по своему  усмотрению, в том числе сносить  соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
   При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке  недвижимого имущества
(ст.271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную  ее собственником на земельном  участке ,определяются в соответствии  с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества, а при отсутствии или недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе  требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.