На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Метод капитализации дохода

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 14.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 25. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание………………………………………………………………………2
    Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки………………………………………………………………………4
    Оценка недвижимости методом капитализации дохода……………….12
    Задача. Определение  стоимости гостиницы методом капитализации доходов……………………………………………………………………….19
    Список литературы…………………………………………………………..22 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

1. Основные подходы  к оценке бизнеса  и общая характеристика  методов оценки.
С развитием  экономики потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передачи в качестве вклада в уставные капиталы.                                                                                   Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или открытых акционерных обществ с недостаточно ликвидными акциями. В соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.                                                  Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.                                               Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляются возможные подходы к управлению предприятием и определяется, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и выступает основной целью собственников и задачей менеджеров фирмы в рыночной экономике. Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда РФ, - эксперт-оценщик. В связи с растущими потребностями в сфере услуг разрабатываются законодательные методические основы оценочной деятельности, правительством РФ утверждены стандарты оценки. Оценочные дисциплины вводятся в учебные планы ведущих экономических учебных заведений.               В развитие этого процесса в сентябре 1996 г. в Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации в рамках специальности «финансы и кредит» была введена специализация по оценочной деятельности.                               В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 27 февраля 2003 г.) в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».                              Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из внешних источников, содержащую наряду с другими сведения о состоянии рынка в целом и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект. На основе полученной информации рассчитывается величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие образование этого дохода, и др. Найденная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик скорее всего получит различные величины, так как наблюдается несоответствие информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако такое расхождение не должно быть существенным. Следовательно, величина, определяемая оценщиком, это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфику оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате.       Для того чтобы понять сущность и особенности оценочной деятельности, необходимо дать более развернутые ее определения.
Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные черты данного процесса. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она «привязана» только к конкретной дате.                                                                                                                         Другим существенным фактором оценки в условиях рынка выступает риск – непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск — это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. Результатом произведенной оценки служат рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации, величина обязательно определяется денежным определением.                                                                              Рассматривая, оценку бизнеса, необходимо выявить его субъекты.  Субъектами оценочной деятельности выступают физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг. К субъектам оценочной деятельности можно отнести:                                                 органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований;                                                           оценщиков — индивидуальных предпринимателей или юридических лиц; профессиональные объединения оценщиков;                                                         заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
потребителей  оценочных услуг — юридических  или физических лиц, органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.                                                                                                                       К объектам оценочной деятельности в соответствии со ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относятся:                                                 · отдельные материальные объекты (вещи);                                                                           · совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);                                                                                                                                · право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;                                                                                           · права требования, обязательства (долги);                                                                           · работа, услуги, информация;                                                                                          · иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством России установлена возможность их участия в гражданском обороте.             Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятие (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 Гражданского кодекса РФ — ГК РФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости. В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для достижения его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменные наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельных частей имущественного комплекса (активов и обязательств).    Цель оценки состоит, как правило, в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.                                                           Стороны, участвующие в проведении оценочных работ, стремясь действовать в своих экономических интересах, определяют цели оценки.           В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:                                                         - рыночная стоимость;                                                                                                  - стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;                                                       - стоимость замещения объекта оценки;                                                                                 - стоимость воспроизведения объекта оценки;                                                                  - стоимость объекта оценки при существующем использовании;                                         - инвестиционная стоимость;                                                                                            - стоимость объекта для целей налогообложения;                                                                     - ликвидационная стоимость;                                                                                                        - утилизационная стоимость;                                                                                     - специальная стоимость.                                                                                         При расчете стоимости бизнеса оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся следующие. Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности конт­роля и перепродажи данного бизнеса.                                                                          Доход. Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, характеризуется соотношением потоков доходов и расходов.                        Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.               Риск. На величине стоимости неизбежно отражается риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.              Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень права контроля, которую получает новый собственник. Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как: назначить управляющих, определить величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т.д. В силу того что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.                               Ликвидность. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости. Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.                             Ограничения. На стоимости предприятия отражаются любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.                                                          Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска связано даже с его возрастом: более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем. На спрос и стоимость бизнеса влияет и наличие различных возможностей для инвестиций. Спрос зависит не только от экономических, но и социальных, и политических факторов, таких, как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность.                      Цены предложения прежде всего определяются издержками создания аналогичных предприятий в обществе. Очень важное значение (для получения дохода) имеет и количество выставленных на продажу объектов. На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей собственника от владения этим предприятием. Особенно это характерно для отраслей, в которых предложение ограничено природными возможностями. Отсюда следует, что наиболее близко к верхней границе в случае превышения спроса над предложением будут цены на сырьевые предприятия. В то же время при превышении спроса над предложением могут появиться в некоторых отраслях новые предприятия, что приведет к увеличению их числа. В дальнейшем цены на эти предприятия могут несколько снизиться.  Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются производителем. Минимальная цена, по которой он может продать свой бизнес, определяется затратами на его создание.                                   Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.                              При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход — это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.                   Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.                                                               Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается, если: сделок было мало; момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; рынок находится в аномальном состоянии, потому что быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.                                    Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта.  Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.                    Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.                                                            Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода — ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.                                                                          При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый из них связан с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также и по другим причинам при данных подходах могут быть получены различные показатели стоимости.
    Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Данный метод  используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода.
Доходы от владения недвижимостью могут поступать  в виде: 
- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей); 
- текущей и будущей экономии на налогах; 
- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит; 
- налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем; 
- других возможных денежных поступлений и выгод.

Метод капитализации  дохода основывается на 3-х принципах  оценки недвижимости:
1. Принцип ожидания. 
Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. 
В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса  и предложения. Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. 
Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов. 
Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

Имеются два  метода превращения дохода, получаемого  от владения недвижимостью, в оценку стоимости: 
1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R). 
2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Основные  этапы процедуры  оценки недвижимости методом капитализации  дохода.
1. Оценка потенциального  валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. 
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. 
ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.                                                          ПВД = S х Са                                                                                                                               S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; 
Са - арендная ставка за 1 кв. м. 
Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.                                                                                                                                     2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. 
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.                                                                3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. 
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.                                                                                                 Расчет расходов                                                                                                Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на: 
- условно-постоянные расходы или издержки; 
- условно-переменные или эксплуатационные расходы; 
- расходы на замещение или резервы.                                                                             К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.                                           Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.          К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт. 
Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.                                                      Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтированная потоков денежных средств возможно учитывать расходы только в том периоде, где они планируются. 
Так как основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, следует тщательно издать типичные для данного типа недвижимости арендные договора: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т.п. При определении потока денежных средств на основе ретроспективных данных обычно используются данные бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т.д.) или данные о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как в случае с прогнозными данными. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т.д. 
Единственное, на что следует обратить внимание, - это сравнение и использование в одном расчете данных за один период.                      Определение итогового показателя потоков денежных средств (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.                                                                                         ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.  Далее, после расчета ЧОД, необходимо определить коэффициент капитализации (R). Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.                                                                               Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.                         Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.                        Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: 
1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции. 
2. Компенсацию за риск. 
3. Компенсацию за низкую ликвидность. 
4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент. 
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.                   Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации: 
1. Метод рыночной выжимки. 
2. Метод кумулятивного построения (суммирован). 
3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы). 
4. Метод инвестиционной группы. 
5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. 
6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

1. Метод рыночной  выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения  стоимости какой-либо недвижимости  с помощью собранных на конкурентном  и свободном рынках данных  по сопоставимым продажам аналогичных  по своим характеристикам (инвестиционная  мотивация, социально-юридический  статус, платежеспособность, пути финансирования  и т.д.) и полезности объектов  недвижимости. В рамках доходного  подхода стоимость рассчитывается  по формуле:                                      V=I/R                                  V - стоимость; 
I - ЧОД; 
R - коэффициент (ставка) капитализации.

Если вышеприведенная  формула преобразует ЧОД в  стоимость, то следующая формула  переводит стоимость в ставку капитализации:
R = I/V                                                                                                                    Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи:
Р = ЧОД / цена продажи
Определенная  таким образом ставка капитализации  называется общей. Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).
Вышеупомянутый  мультипликатор получается путем деления  цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:
M= Цена продаж / ЧОД                                                                                           Откуда  Со = ЧОД х М                                                                                                       М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый доход. 
 
 
 

  

Определение стоимости гостиницы  методом капитализации  доходов
Метод капитализации  доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной  стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную  недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.