На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Договор купли продажи недвижимости

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 15.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 10. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     СОДЕРЖАНИЕ
                                                                                                                      Стр.
Введение …………………………………………………………………………4
Глава 1Общие положения договора купли-продажи недвижимости ………..5
1.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости.5
1.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости…6
1.3 Расторжение договора купли-продажи недвижимости …………………..11
Глава 2 Проблемы , возникающие в правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости ………………15
2.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости …………..15
2.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости ………23
Заключение ……………………………………………………………………..32
Список используемой литературы …………………………………………..33
 


     ВВЕДЕНИЕ

 
     Актуальность  темы. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.
     Становление и развитие рыночных отношений в  России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни  общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности.
     Принимая  во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а  также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.
     Основным  видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.
     Говоря  о степени научной разработанности  темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической  литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается  не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко  имеют расхождения с юридической  практикой.
     Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.
     Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; и другие источники.
     Практическая  основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика судов Приморского края.
     Цель  исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения.
     Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:
    дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;
    изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;
    проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;
    обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;
    выявить проблемы возникающие при купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.
     Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.
     Объектом  исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении  купли-продажи недвижимости.
     Методологической  основой исследования является общенаучный  метод познания и основанные на нем  частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.
     Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы . 

 


     ГЛАВА 1 Общие положения договора купли-продажи недвижимости

     1.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

     Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.
     Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
     Как видно из определения договора права  и обязанности возникают у  обеих сторон, причем права и обязанности  сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора.
     Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным  признаком купли-продажи в целом, наряду с целью – передача имущества  в собственность.
     Консенсуальным  договор является в силу того, что  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется  продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным  с момента государственной регистрации.
     Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.
     Необходимо  отметить, что положения ГК РФ о  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего  его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими  лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ .1
     Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает  заключение договора не только путем  составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).2
     К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.
     В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
     В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
     Цена  договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой  недвижимости определяется соглашением  сторон. При необходимости стороны  могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам в соответствии Федеральный  закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».3
     Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 

     1.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

 
     Содержание  договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.
     Основная  обязанность продавца по договору продажи  недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.
     Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно  рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).
     Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», согласно которой  основанием государственной регистрации  являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный  подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу  опирается на институт традиции, который  считает, что основанием перехода права  является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким  образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого  имущества, осуществляемая в целях  исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для  государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке  государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме  того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться  и в том, что в случае конкурирующих  требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных  договорах, заключенных с одним  продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.
     Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь  правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной  регистрации прав на отчуждаемую  недвижимость. Само же вещное право  на недвижимость возникает только в  силу государственной регистрации.4
     Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному  и негаторному искам). Вместе с  тем, с моментом передачи недвижимого  имущества связано и бремя  содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.
     В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ  продавца от исполнения обязанности  по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.
     При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет  зарегистрирован переход права  собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником  недвижимого имущества до момента  государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также  бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.
     Передаточный  акт нельзя рассматривать как  дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это  не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
     Интересен вопрос о последствиях совершенной  продажи для продавца до момента  утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между  моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в  течение которого вещь остается в  полном праве собственности у  продавца.
     Приведем  такой пример. Собственница приватизированной  квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она  распорядилась ею иначе и вернула  квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил  иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи  с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ) (т.к договоренность о нотариальной форме сделки между сторонами была) , а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи.5
     Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться  своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.
     Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества.
     Информационное  письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
     Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена  обязанность покупателя уплатить стоимость  недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем  не исполнены, вследствие чего комитет  предъявил ему иск о расторжении договора.6
     Что касается прав сторон договора продажи  недвижимого имущества, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет  право требовать оплаты переданного  имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.
     Таким образом, суммируем  права и обязанности сторон по договору продажи недвижимого имущества.
     Так, по договору продажи  недвижимости:
     Продавец  вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.
     Продавец  обязан:
     1) передать в собственность покупателя  недвижимое имущество на основании  передаточного акта или иного  документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ),
     2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество и  государственной регистрации договора  продажи, если предметом договора  является недвижимое имущество  жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);
     3) возместить покупателю убытки, причиненные  задержкой государственной регистрации  (п. 3 ст. 551 ГК РФ);
     4) не уклоняться от подписания  передаточного акта или иного  документа о передаче недвижимого  имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
     Покупатель  вправе:
     1) в случае передачи продавцом  недвижимого имущества, не соответствующего  условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);
     2) в случае существенного нарушения  требований к качеству недвижимости  отказаться от исполнения договора  продажи и потребовать возврата  уплаченной за недвижимость денежной  суммы. Существенным нарушением  требований к качеству недвижимости  признаются:
     а) неустранимые недостатки,
     б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени,
     в) недостатки, выявляемые неоднократно,
     г) недостатки, проявляющиеся вновь  после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность недвижимого  имущества на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче;
     4) в случае уклонения продавца  от государственной регистрации  перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже  возмещения убытков не освобождает  сторону от исполнения обязанности  по государственной регистрации  договора.
     Покупатель  обязан:
     1) уплатить оговоренную сторонами  денежную сумму (цену) недвижимого  имущества в сроки, установленные  договором; 
     2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  и государственной регистрации  договора продажи; 
     3) не уклоняться от подписания  передаточного акта (иного документа  о передаче недвижимости).
     4) возместить продавцу убытки, причиненные  задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).7
     Отдельно  следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже  недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
     В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право  на земельный участок, на основании  которого земельный участок принадлежал  прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю  недвижимости, за исключением следующих  случаев:
     1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может  быть выделена в натуре вместе  с частью земельного участка;
     2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.8

     1.3 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

 
     Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя  понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем  большинстве случаев эти термины  рассматриваются как синонимы.
     При расторжении договора договорные обязательства  сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может  только действующий договор. Этот признак  позволяет отличить расторжение  договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.9
     Расторжение договора может происходить, когда:
     а) договор был заключен;
     б) когда договор является действительным.
     Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение  договора по соглашению сторон по своей  правовой природе является двухсторонней  сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение  договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той  же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
     По  требованию одной из сторон расторжение  договора происходит по решению суда после процедуры досудебного  урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного  урегулирования состоит в том, что  одна сторона до обращения в суд  должна направить другой стороне  свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о  расторжении договора либо неполучения  ответа в определенный срок (срок для  ответа может быть указан в самом  предложении, установлен законом или  предусмотрен договором, а при его  отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием  о расторжении договора в суд.
     Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.
     Сложнее решается вопрос о возможности осуществления  государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем  одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний  отказ от исполнения представляет собой  одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» может служить  основанием для государственной  регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В  случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о  своем решении расторгнуть договор.10
     Однако  на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет  право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.
     Перечисленные особенности договора купли-продажи  недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и  расторжения. На практике весьма редко  встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании  соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения  договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в  силу его бесконфликтности.
     Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной  регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами  или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В  ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые подлежат государственной  регистрации. Точно так же при  купле-продаже предприятия государственной  регистрации подлежат как переход  права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор  купли-продажи жилого помещения  или купли-продажи предприятия  можно только после того, как будет  зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права  собственности и регистрация  сделки происходят одновременно. При  этом следует иметь в виду, что  после того, как покупатель уплатит  покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и  будет зарегистрирован переход  права собственности на него, договор  считается исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. При решении  вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества  следует учитывать положения  п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны  не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения  или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением  сторон.
     Если  на основании совершенной сторонами  сделки не была произведена государственная  регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом  сделки, стороны вправе подписать  соглашение о расторжении купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав.11
     Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи  недвижимости.
 

ГЛАВА 2 Проблемы, возникающие в правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости

     2.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости

 
     При построении системы объектов жилищных прав необходимо, чтобы каждый самостоятельный  объект, включенный в эту систему, обладал общими, сущностными признаками.
     .Представляется, что важным признаком любого  жилого помещения является то, что в отношении данных объектов  законодателем установлен специальный  правовой режим. Следует отметить, что в широком смысле этого  слова правовой режим представляет  собой многоэлементную систему,  рассмотрение правового режима  жилых помещений в целом не  является целью настоящего исследования. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений,  является государственный учет  жилищного фонда, который осуществляется  по единой для России системе  и в порядке, определенном в  Положении о государственном  учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства  РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав.12
     К правовому режиму объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или  иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В связи  с этим необходимо назвать Постановление  Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении
     положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Указанное Положение относительно пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователя жилья, но и публичный интерес.
     Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.
     Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие  отличительные признаки:
     1. Жилое помещение - это предмет  материального мира, который предназначен  для удовлетворения определенных  потребностей человека, а именно  для удовлетворения объективно  существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании  человека.
     2. Жилое помещение является прочно  связанным с землей, таким образом,  его перемещение без несоразмерного  нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.
     3. Жилое помещение является индивидуально-определенной  вещью, жилое помещение как  фактически, так и юридически  закреплено на конкретном, индивидуально-определенном  месте, ему присвоен номер,  обозначенный в специальных учетных  документах.
     4. Для жилых помещений законодателем  установлен специальный правовой  режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения  в сфере гражданско-правового  регулирования, а также возможность  участвовать в гражданском обороте.
     Обзор судебной практики, связанной с куплей-продажей жилых помещений, начнем с вопроса  обязательной регистрации сторонами  договора купли-продажи. Это важная обязанность, и пренебрегать ею не стоит. Причина одна: реальная возможность  признания сделки незаключенной.
     Подобная  ситуация сложилась на практике и  у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру в г. Кирове, а затем, изменив предмет иска, стало настаивать уже на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной недвижимости. Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а главное - законным, учитывая заключенный между сторонами договор купли-продажи и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем право хозяйственного ведения Кировской областной регистрационной палатой. Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.
     Изучив  материалы дела, суд первой инстанции  иск удовлетворил, ссылаясь на норму  ст. 295 ГК РФ (п. 2), из смысла которой следует, что продажа недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, возможна только при наличии согласия собственника на совершение подобного  действия. Ответчик, заключая сделку, такое  согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий  Республики Коми предварительно получил. Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор  действительным, а требования истца - обоснованными.
     Однако  апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в  судебном заседании не обсуждался. Это отсутствие государственной  регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было (п. 3 ст. 433 ГК РФ), следовательно, никаких взаимных прав и обязанностей у сторон не возникало, в том числе  и права истца на хозяйственное  ведение квартирой. Признать то, чего и не было, существующая судебная система  не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого  вопроса, т.к. он не входил в предмет спора.13
      Не  менее интересна ситуация, когда  сторона в сделке по тем или  иным причинам, которые, в принципе, не так важны, регистрировать договор  не хочет. В качестве примера: Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смотрик А.В. к Юрину В.П. о признании незаконными действий по уклонению от регистрации права собственности и признании права собственности на объект незавершенного строительства по кассационной жалобе Фролова С.А. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28 октября 2004 года, которым за Смотрик А.В. признано право собственности на объект незавершенного строительства – квартиру № 2, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м., по адресу: г. Владивосток, ул.<адрес>
      Смотрик А.В. обратился в суд с названным иском, указав, что 15 июня 2004 года между ним и Юриным В.П. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – квартиры № 2, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м., по адресу: г. Владивосток, ул. <адрес> Объект был фактически передан истцу. Однако от государственной регистрации договора и перехода права собственности Юрин В.П. уклонился. Просит суд признать незаконным уклонение Юрина В.П. от государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости, обязать Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства.
      В судебном заседании Смотрик А.В. заявленные требования уточнил, просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – квартиры № 2, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м., по адресу: г. Владивосток, ул. <адрес>
      Представитель Юрина В.П. исковые требования признал.
      Представитель Учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории Приморского  края (в настоящее время Управление Росрегистрации по Приморскому краю) с иском не согласился, пояснил, что стороны за государственной регистрацией договора не обращались. У продавца отсутствует право собственности на спорный объект.
      Судом постановлено указанное решение, с  которым Фролов С.А. не согласился и  им подана кассационная жалоба.
      Проверив  материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение  суда подлежащим отмене по следующим  основаниям.
      В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов кассационных жалобы, представления в случае, если суд разрешил вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
      Разрешая  заявленные требования и удовлетворяя иск, суд исходил из того, что между  сторонами был заключен договор  купли-продажи недвижимого имущества, который исполнен, спорное имущество  фактически передано покупателю. Факт принадлежности спорного имущества  продавцу установлена на основании выписки из протокола Жилищно-бытовой комиссии в/ч 22927 № 3 от 05 июля 1991 года о выделении Юрину В.П. квартиры № 2 готовностью 25%, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м.
      Вместе  с тем, как следует из кассационной жалобы и приложенных к ней  документов квартира № 2, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м., по адресу: г. Владивосток, ул. <адрес> была предоставлена решением Жилищно-бытовой комиссии в/ч 22927 от 29 июля 1991 года была предоставлена Фролову С.А. В жалобе заявитель ссылается на то, что выписка из протокола № 3 от 05 июля 1991 года, представленная суду истцом в качестве доказательства является поддельной, что установлено заключениями экспертизы от 07 февраля 2011 года № 61 и 03 марта 2011 года, проведенными в рамках возбужденного уголовного дела по заявлению Фролова А.С. по факту неправомерно завладения жилым помещением.
      Данные  обстоятельства, по мнению судебной коллегии, заслуживают внимание и подлежат дополнительной проверке.
      Из  материалов дела усматривается, что  Фролов А.С. не был привлечен к  участию в деле, тогда как его  права и законные интересы напрямую затронуты обжалуемым решением, в  связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене.
      На  основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
      Определила:
      Решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28 октября 2004 года отменить. Дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.14
     К слову, у органов судебной системы  довольно большой простор в выборе принимаемых решений.
     Рассмотрим  еще одно дело. Белик О.В. обратилась в Кировский районный суд Приморского края о признании договора купли - продажи квартиры недействительным. В обоснование требований истица указала, что в январе 2009 года предложила к продаже собственную квартиру <адрес>, поскольку ей необходима была значительная денежная сумма на лечение.
        Винокурова С.В., которую устроила квартира и её стоимость в размере 1600000 рублей, внесла задаток в размере 500000 рублей частями, пообещав произвести полный расчёт по получении свидетельства о регистрации права собственности на указанное жилое помещение.
      Белик О.В. также указала, что ДД.ММ.ГГГГ. она заключила с ответчицей договор купли-продажи квартиры, указав при этом по требованию Винокуровой С.В. о получении от покупателя квартиры полного расчета в размере 1600000 рублей.
      Ссылаясь  на то, что после получения свидетельства  регистрации права собст
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.