На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Ипотечные банки

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 17.09.2012. Сдан: 2012. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание
     Введение 3
     1. Основная деятельность и структура ипотечных банков 5
     1.1 Основная деятельность ипотечных банков 5
     1.2 Организационная структура банков 12
     2. Операции ипотечных банков России 17
     2.1 Пассивные и активные операции банков 17
     2.2 Ипотечные банки в России 19
     Заключение 23
     Список использованной литературы 25 

     Введение
     Термин "ипотека" впервые появился в  Греции в начале VI в. до н.э и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.
     Институт  ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эво-люции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.
     Актуальность  темы исследования объясняется следующим.
     Рынок ипотечного кредитования в России только недавно начал развиваться, и  роль государства в его развитии сегодня исключительно важна, особенно в регионах.
     Система ипотеки (кредитование под залог недвижимости) подразумевает экономические и юридические процедуры, включающие заключение соответствующих договоров и определение состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Социальная значимость кредитования строительства жилья для населения при вовлечении в этот процесс самих граждан очень высока.
     Ипотечное кредитование должно способствовать более  доступному приобретению жилья в  собственность. Ипотечное кредитование способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Также обладает огромным экономическим  потенциалом как средство обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка.
     В спектре новых возможностей для  индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает определённое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как наиболее возможный путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий для среднего класса, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного размещения сбережений.
     Предметом исследования является развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Объектом исследования является система ипотечного кредитования.
     Цель  и задачи исследования: Цель работы – изучить деятельность ипотечных банков и проанализировать развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации.
     Достижение  поставленной цели обусловило необходимость  решения следующих задач:
     1. Изучить экономико-правовое содержание, функции и принципы ипотечного  кредитования.
     2. Проанализировать современное состояние  и особенности развития ипотечного  кредитования в России.
     3. Рассмотреть ипотечное кредитование  строительства жилья в России.
     Теоретической базой исследования являются труды таких ученых-экономистов, как Довдиенко И.В. «Ипотека», Южелевский В. К. «Какая Ипотека нужна России?», Афонина А.В. «Все об ипотеке», Кириенко А. А. «Ипотека в вопросах и ответах», Назаров В., Королева С. «Ипотека. Руководство к действию», Грудцына Л. Ю., Филиппова Е. С. «Ипотека», Русецкий А. Е. «Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью» и других.
     Среди важнейших нормативно – правовых актов Российской Федерации отметим прежде всего закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Структура работы определены целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, литературы, глоссария и заключения. Содержание работы: Работа состоит из введения, где указывается актуальность темы, объект, предмет, цели и задачи исследования.
     1. Основная деятельность и структура ипотечных банков
     1.1 Основная деятельность ипотечных банков
     Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением  записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные  долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».
     Благодаря своей долгосрочное (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок. /11/
     Средства  для предоставления кредитов ипотечный  банк получает от продажи закладных  листов. Это надежные, приносящие твердые  проценты долговые обязательства банка  по отношению к держателям. Закладные  листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками  или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может  быть объектом ипотечного банка, так  как безопасность кредита, обеспечивающего  покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.
     Ипотечные банки имеют в экономике двойное  значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные  кредиты, и как эмитенты закладных  листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.
     Кроме того, они являются посредником между  вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных  листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким  образом происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.
     Ипотечные банки предоставляют займы и  различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогоисточником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.
     Виды  деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
     Ипотечному  банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у  двоих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено./9/
     Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные  банки специальными институтами, а  не универсальными банками. Только три  банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные  банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах.
     Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником права  собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец  поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обезуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.
     Значение  залогового права заключается в  том, что при принудительной продаже  с аукциона залогового объекта кредиторы  ипотек и ипотечных долгов имеют  привилегированное право перед  любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.
     В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение — они могут, не. довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.
     Сущность  залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или  каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет  ответственность безотносительно  к личности землевладельца. Здесь  следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.
     В настоящее время все большее  распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). У наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования. /13/
     Процентная  ставка ипотечного долга назначается  вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.
     В связи с тем, что ипотечные  ссуды обеспечивают выпускаемые  банком ценные бумаги, ипотечные банки  обязаны при выборе залоговых  объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды  могут выдаваться лишь под земельные  участки, приносящие каждому владельцу  стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) стоимости земельного участка (залоговая стоимость). /14/
     Для подсчета залоговой стоимости в  каждом ипотечном банке имеются  соответствующие инструкции, которые  разрабатываются правлением банка  и заверяются государственными opганами надзора в сфере финансовой деятельности.
     Средства  для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных  листов. Следовательно, условия, на которых  банк может предоставить кредит, зависят  от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.
Чистая  выручка = Курс продажи  — Бонификация.
     Например, банк продает закладные листы  на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т. е. 97 000 марок. Кроме бонификации, банк несет и другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также вычитаются из выручки от продажи ценных бумаг. Таким образом, банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, например 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка. /14/
     Например, банк продает шести процентные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые из средств от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.
     Так как ипотечный банк не меняет процент  выплат по закладным листам в течение  всего срока их действия, он может  и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент  выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи  закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.
     В настоящее время закладные листы  выпускаются на срок 10 лет. Перед  новой эмиссией производится корректировка  условий предоставления кредита  в соответствии с состоянием рынка  ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов  за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это  связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая  кредит, обязан подготовить условия  его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
     С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать  закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению  строительных работ. Проценты банк получит  только после выдачи кредита. Чтобы  заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и  поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.
     Ипотечные банки предоставляют должникам  право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после  истечения договорного срока  выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается  не менее 10 лет, т. е. время действия закладных листов. Если бы заемщик  имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении —  он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений  процентов за кредиты. В, ряде случаев  ипотечные банки предоставляют  кредиты совместно со сберегательными  банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка. /12/
     Во  втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму  не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью  или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный  кредит может быть продлен.
     Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.
     Как и другие ценные бумаги, закладные  листы могут быть любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется  заложить ценные бумаги, если нужны  средства, а не продавать их. Закладные  листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.
     Основными целями помещения капитала в закладные  листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через  их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках. /12/
     Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается  так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.
     Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.
     В настоящее время банки переходят  на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право  на долевую собственность глобального  сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением  причитающихся процентов.
     Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его  действия истекает только через 30 лет.
     Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.
     Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли. /15/
     1.2 Организационная структура банков
     Ипотечные банки представляют собой специфический  банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.
     Методом привлечения денежных средств таких  банков были выпуски закладных бумаг. В XIX и XXвв. ипотечные банки стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские. Уже во второй половине ХIХв. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.
     Наибольшее  развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XXв. (до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая лишь коммерческим. Эти банки выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям. /11/
     В Германии в этот период действовали  так называемые судостроительные ипотечные  банки, предоставлявшие кредиты  судостроительным компаниям под  строящиеся суда. Одновременно были сделаны  попытки создать ипотечные банки  для и долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой действия ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.
     Ипотека (от гр. hyrotheke — залог, заклад) — залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае не возврата ссуды собственником имущества становится ссудодателе (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду). /11/
     Негативное  воздействие на развитие ипотечных  банков оказывали мировые войны  и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так кап снижалось  привлечение денежных средств и возрастал не возврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, но обычно обесцененными деньгами, a сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их, наоборот росло (см. табл. 1.1).
     Таблица 1.1 ? Динамика развития ипотечных банков в ФРГ
Годы Количество  банков
1914 39
1934 30
1948 20
1966 43
1970 31
1980 30
1990 31
     Как видим, сокращение числа ипотечных  банков в Германии происходило в  период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем тенденция  развития экономики в 50—60-х гг. способствовала росту числа банков. В конце 60-х  гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных. Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк, Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный банк, Немецкий ипотечный банк (г. Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым «гроссбанкам». Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: «Дейче Пфандбрифанштальт» с пятью филиалами, Баварский Земельный банк и два банка на земле Баден - Вюртемберг. /13/
     Другие  частные и государственные ипотечные банки также контролировались госсбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (70-80-90-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.
     Во  Франции также действуют ипотечные  банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» — старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 60-70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: во-первых, выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов). Источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов. Во-вторых, предоставляет ссуды строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, ведет учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками. /24/
     Роль  ипотечных банков выполняют также  учреждения ипотечного кредита, которых  насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку  земли и квартир. Среди них  наибольшее значение имеют «Креди фонсье нурлебатиман» и «Ля компании ипотекэр де ля Эпен», которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.
     В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты, виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании. Но в то же время существует и группа государственных ипотечных банков. Это федеральные банки, по кредитованию жилищного строительства. Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки. /23/
     Эти учреждения, как правило, продают  собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные  ипотечные учреждения выдают ипотечные  ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко  увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы кредитовать в сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т. е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей. /
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.