На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Понятие обмена и защита прав граждан при обмене жилых помещений

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 17.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 6. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ
Введение………………………………………………………...…….2 стр. 

ГЛАВА 1. Понятие жилого помещения ……………………….……3 стр. 

 ГЛАВА  2. Понятие обмена и защита прав граждан при обмене жилых помещений
2.1 Обмен  жилыми помещениями……………………………..…….11 стр.
2.2 Отличие  обмена от замены жилых помещений……….…..……17 стр.
2.3 Соотношение  обмена и мены жилых помещений  ………………28 стр. 

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………..30 стр. 

 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ  СПИСОК……….………………………31 стр.  
 

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

        Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.
      Кроме удовлетворения интересов  сторон договора, обмены жилых  помещений имеют большое социальное  значение, так как определенным  образом влияют на снижение  спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.
      Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений как обмен жилых помещений. При этом его следует отграничивать от мены жилыми помещениями. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов. 
 
 
 
 

    ГЛАВА 1. Понятие жилого помещения
      Жилое помещение должно отвечать  определенным требованиям, чтобы  выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые  к жилому помещению, не всегда  были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной  многочисленных злоупотреблений.
      Способствовало таким злоупотреблениям  и отсутствие в законодательстве  понятия жилого помещения. Так,  в Жилищном кодексе РСФСР 1983 года21 отсутствовало такое понятие.  Лишь в ст. 7 ЖК РСФСР говорилось  о назначении жилых домов и  жилых помещений, которые должны  были предназначаться для постоянного  проживания граждан, а также  для использования в установленном  порядке в качестве служебных  жилых помещений, жилых помещений  из фондов жилья для временного  поселения, общежитий и других  специализированных жилых помещений.  Однако уже 24 декабря 1992 года  в Законе РФ № 4218-1 "Об  основах федеральной жилищной  политики"22 при определении помещения  в качестве жилого говорилось  о предназначении его для постоянного  и временного проживания.
      Аналогичное определение появилось  в п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось  их предназначенность для проживания  граждан. Как видно, был утрачен  такой признак жилого помещения,  как предназначенность для постоянного  проживания.
      Таким образом, нельзя не констатировать, что нормативно-правовыми актами  предъявлялись разные требования  к жилому помещению.
      Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятие "жилое помещение", "жилое строение" употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
      Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса  РФ жилым помещением признается  изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом  и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает  установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
      Прежде всего, жилое помещение  должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам  недвижимого имущества, а именно  быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение  этих объектов невозможно без  несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
      Не могут быть признаны в  качестве жилых помещений бытовки,  вагоны, сборно-разборные домики.
      Отнесение жилого помещения к  недвижимым вещам получило закрепление  уже в нормах Закона "Об основах  федеральной жилищной политики", в котором в ст. 1 было дано  понятие недвижимости в жилищной  сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
      С первым признаком связан  такой признак, как пригодность  для постоянного проживания. Жилое  помещение должно быть пригодно  для проживания в течение всех  сезонов года, а не только в  летнее время. Такое помещение  должно отвечать установленным  санитарным и техническим требованиям.  Непригодность для проживания  жилого помещения является основанием  для выселения граждан из жилых  помещений с предоставлением  других благоустроенных жилых  помещений по договорам социального найма (п. 3 ст. 85 ЖК РФ).
      О соответствии установленным  санитарным и техническим требованиям  говорилось в ст. 40 ЖК РСФСР.
      С точки зрения права жилым  домом строение является с  момента, когда строительство  дома завершено, он принят в  эксплуатацию приемочной комиссией  и зарегистрирован в установленном  порядке именно в качестве  жилого дома уполномоченными  на то специальными организациями,  осуществляющими государственный  учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.
      Как уже отмечалось, такой признак,  как предназначенность для постоянного  проживания, не всегда получает  свое закрепление в нормах  действующего законодательства. Так,  согласно п. 4 Положения о признании  помещения жилым помещением, жилого  помещения непригодным для проживания  и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу, утвержденного  Постановлением Правительства Российской  Федерации от 28 января 2006 года №  4729, жилым помещением признается  изолированное помещение, которое  предназначено для проживания  граждан, является недвижимым  имуществом и пригодно для  проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно  к объекту договора найма жилого  помещения говорится о том,  что таковым может выступать  изолированное жилое помещение,  пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры  или жилого дома).
      Санитарные требования устанавливаются  специальным законодательством.  Согласно ст. 23 Федерального закона  от 30 марта 1999 года "О санитарно-эпидемиологическом  благополучии населения"30 жилые  помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих  излучений должны соответствовать  санитарным правилам в целях  обеспечения безопасных и безвредных  условий проживания независимо  от его срока. Так, Санитарными  правилами установлены гигиенические  требования к естественному, искусственному  и совмещенному освещению жилых  и общественных зданий. В частности,  отмечается, что помещение с постоянным  пребыванием людей должны иметь естественное освещение.
      Заселение жилых помещений, признанных  в соответствии с санитарным  законодательством Российской Федерации  непригодными для проживания, равно  как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. В свою очередь и содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23 вышеуказанного Закона). С данным положением корреспондирует обязанность нанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 2532.
      Жилое помещение должно отвечать  техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ "О техническом регулировании"33 должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ34 осуществляется государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Предметом такого надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Органами, осуществляющими такой надзор, являются в зависимости от вида объекта соответственно федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора.
      Жилое помещение в соответствии  с Федеральным законом от 21 декабря  1994 года № 69-ФЗ "О пожарной  безопасности"35 должно отвечать  требованиям пожарной безопасности - специальным условиям социального  и (или) технического характера,  установленным в целях обеспечения  пожарной безопасности законодательством  Российской Федерации, нормативными  документами или уполномоченным  государственным органом.
      После приемки жилое помещение  должно эксплуатироваться в соответствии  с определенными правилами. К  таким правилам относятся Правила  и нормы технической эксплуатации  жилищного фонда, утвержденные  Постановлением Госстроя России  от 27 сентября 2003 года № 17036.
      Среди требований, которые предъявляются  к жилому помещению, можно назвать,  в частности, следующие:
     - инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение,  лифты и др.), оборудование и  механизмы, находящиеся в жилых  помещениях, а также входящие  в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме, должны соответствовать требованиям  санитарно-эпидемиологической безопасности;
      - инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;
      - допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
      В процессе эксплуатации жилое  помещение может быть признано  непригодным для проживания, а  многоквартирный дом аварийным  и подлежащим сносу. Основания  и порядок признания помещения  жилым помещением, жилого помещения  непригодным для проживания и  многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу установлены  Положением о признании помещения  жилым помещением, жилого помещения  непригодным для проживания и  многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу. Так, должны  быть признаны непригодными для проживания комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
      На основании вышеизложенного  можно прийти к следующему  выводу, что предназначенность для  постоянного проживания является  одним из основных признаков  жилого помещения, что предопределяет  необходимость внесения соответствующих  изменений в нормативно-правовые  акты, в которых говорится только  лишь о пригодности для проживания.
      Другое дело, что жилое помещение,  пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как  для постоянного, так и временного  пользования. Основное число жилых  помещений предназначено для  постоянного пользования. Другие  же помещения изначально предназначаются  для их временного использования  (гостиницы, общежития).
      Следующим признаком жилого помещения  является его изолированность.  Об этом говорится и в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Это положение распространяется  как на договор коммерческого  найма, так и на договор социального  найма. Так, в ст. 673 ГК РФ  речь идет об изолированном  жилом помещении. В п. 2 ст. 62 ЖК  РФ отмечается, что неизолированное  жилое помещение, помещения вспомогательного  использования, а также общее  имущество в многоквартирном  доме не могут быть самостоятельным  предметом договора социального найма жилого помещения. Аналогичное положение было закреплено в ст. 52 ЖК РСФСР, согласно которой не могли быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
      В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК  РФ к жилым помещениям относятся:
     1) жилой дом, часть жилого дома;
     2) квартира, часть квартиры;
     3) комната.
      Жилым домом признается индивидуально-определенное  здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами  бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в таком  здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
      Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).
      Комнатой признается часть жилого  дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве  места непосредственного проживания  граждан в жилом доме или  квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).
    Часть квартиры - это и комната, это и  часть комнаты. Последнее следует  исключить в наемных отношениях независимо от форм собственности на жилье. Жилое помещение трудно представить  в виде многоквартирного жилого дома. Объектом наемных отношений могут  быть только реальные изолированные  помещения"43. Отмечает невозможность  части комнаты или комнаты, связанной  с другой комнатой общим входом (смежной  комнаты), быть самостоятельным 
      Жилое помещение должно использоваться  только по целевому назначению, а именно для проживания граждан.  В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК  РФ не допускается размещение  в жилых домах промышленных  производств. Схожее положение  содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно  которому жилое помещение предназначено  для проживания граждан. Не  допускается размещение в жилых  помещениях промышленных производств  (п. 3 ст. 17). Только в отличие от ГК РФ, в п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение48. В этой части интерес представляет понятие квартиры согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля, в котором под квартирой понимается комната или комнатная ячейка, либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для проживания, занятия бизнесом или любой иной цели. 

      В действующем ЖК РФ признак благоустроенности имеет значение при решении вопроса о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ст. 84 ЖК РФ такое выселение, производимое в судебном порядке, возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, с предоставлением других жилых помещений, без предоставления других жилых помещений.
      Кроме того, жилое помещение, предоставляемое  по договору социального найма,  должно соответствовать установленным  нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой  предоставления площади жилого  помещения по договору социального  найма является минимальный размер  площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 года № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина.
      Таким образом, помещение должно  отвечать определенным требованиям  для того, чтобы считаться жилым.  И только жилое помещение, соответствующее  всем вышеизложенным требованиям,  сможет гарантировать удовлетворение  жилищных потребностей граждан. 
 

      
 
 
 
 
 
 
 

    ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН  ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ  ПОМЕЩЕНИЙ 

    2.1 Обмен жилыми помещениями
      В Гражданском кодексе наем  жилого помещения подразделяется  на договор социального найма  жилого помещения и договор  найма жилого помещения. Не  претендуя на исчерпывающее регулирование  обоих видов найма жилых помещений  (коммерческого и социального), ГК  РФ содержит ряд положений  (глава 35), относящихся к двум  указанным видам договора найма  жилых помещений.
      В ГК предусмотрена письменная  форма таких соглашений (статья 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение  формы совершения договора не  влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно  статье 162 ГК, лишает стороны договора  права ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишает права  приводить письменные и иные  доказательства.
      Здесь уместно отметить то  обстоятельство, что в отличие  от основной части сделок с  жилищем договор найма жилого  помещения не подлежит государственной  регистрации.
      Гарантируется сохранение договора  найма при переходе права собственности  (статья 675 ГК), хозяйственного ведения  или оперативного управления. При  отчуждении собственником (обладателем  права хозяйственного ведения  или оперативного управления) жилого  помещения приобретатель становится  наймодателем до окончания срока договора, на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со статьей 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.
      Устанавливается обязанность нанимателя  использовать жилье только по  целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого  помещения, поддерживать его в  надлежащем состоянии, своевременно  производить оплату. Если стороны  не договорились об ином, наниматель  обязан самостоятельно вносить  коммунальные платежи.
      Формулируя обязанности наймодателя, в ГК, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектами выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относится, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию дома.
      Договор социального найма в  Гражданском кодексе регламентируется  только в общем виде, подробное  регулирование нашло отражение  в главе 8 нового Жилищного  кодекса РФ.
      По ранее действовавшему жилищному  законодательству ордер являлся  единственным основанием для  вселения в предоставленное жилое  помещение (статья 47 ЖК РСФСР)  и давал основания для заключения  договора социального найма жилого  помещения (статья 51 ЖК РСФСР). В  настоящее время договор социального  найма жилого помещения заключается  на основании решения о предоставлении  жилого помещения жилищного фонда  социального использования.
      В определении договора социального  найма, установленном пунктом  1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание  о том, что жилое помещение  предоставляется нанимателю за  соответствующую плату. Это существенное  условие договора социального  найма, поскольку такой договор  является разновидностью возмездных  сделок. Поэтому не следует упускать  обязанности нанимателя своевременно  и в полном объеме вносить  плату за предоставленное по  договору социального найма жилое  помещение.
      Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает  бессрочный характер отношений,  возникающих по договору социального  найма. Это означает, что среди  оснований прекращения данного  договора такое основание, как  истечение срока, отсутствует.  При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора  социального найма не исключает  возможности его прекращения  по иным предусмотренным законом  или самим договором основаниям. Порядок и условия пользования  жилым помещением, предоставленным  на основании договора социального  найма, устанавливаются ЖК РФ  и нормами этого договора.
      Предмет договора социального  найма жилого помещения по  новому жилищному законодательству  несколько видоизменен и дополнен. Если ранее статьей 52 ЖК РСФСР предусматривалось, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, то статьей 62 ЖК РФ предусмотрено, что предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме. Ранее запрет налагался на заключение договора социального найма на часть комнаты или комнату, связанную с другой комнатой общим входом (смежные комнаты) и на подсобные помещения.
      В отличие от сделок, рассмотренных  выше, договор обмена жилыми помещениями  регулируется не только и не  столько гражданским законодательством.  Статьей 72 Жилищного кодекса РФ  предусмотрено право на обмен  жилыми помещениями, предоставленными  только по договорам социального  найма. Ранее, до вступления  в силу нового ЖК РФ (до 1 марта  2005 г.), в обмене могли участвовать  как жилые помещения, принадлежащие  гражданам на праве собственности,  так и предоставленные по договорам  социального найма.
      Еще одним существенным отличием  от ранее действовавшего Жилищного  кодекса РСФСР (статья 67) при обмене  жилыми помещениями является  то обстоятельство, что для заключения  такой сделки необходимо письменное  согласие наймодателя (пункт 1 статьи 72 ЖК РФ).
      Следует отметить, что остальные  нормы об обмене жилых помещений,  предусмотренные ЖК РФ, не имеют  существенных отличий от норм  об обмене жилых помещений,  предусмотренных ранее действовавшим  ЖК РСФСР. Сохранена необходимость  письменного согласия членов  семьи нанимателя, а также органов  опеки и попечительства, если  в сделке участвуют члены семьи  нанимателя, являющиеся несовершеннолетними,  недееспособными или ограниченно  дееспособными гражданами.
      Статья 73 ЖК РФ устанавливает  перечень условий, при которых  обмен жилыми помещениями не  допускается. Обмен не допускается,  если:
     - к нанимателю обмениваемого жилого  помещения предъявлен иск о  расторжении или об изменении  договора социального найма жилого  помещения;
     - право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;
     - обмениваемое жилое помещение  признано в установленном порядке  непригодным для проживания;
     - принято решение о сносе соответствующего  дома или его переоборудовании  для использования в других  целях;
     - принято решение о капитальном  ремонте соответствующего дома  с переустройством или перепланировкой  жилых помещений в этом доме;
     - в результате обмена в коммунальную  квартиру вселяется гражданин,  страдающий одной из тяжелых  форм хронических заболеваний,  указанных в перечне, утвержденном  постановлением Правительства РФ.
      Перечень условий, препятствующих  обмену жилыми помещениями, существенно  видоизменен. Ранее действовавший  ЖК РСФСР запрещал обмен, если  он носил корыстный или фиктивный  характер, если помещение являлось  служебным или находилось в  общежитии, если в результате  обмена одна из сторон становилась  нуждающейся в улучшении жилищных  условий. Эти препятствующие обмену  обстоятельства не нашли отражения  в ЖК РФ. Новый кодекс запретил  обмен в случае, если он приводит  к вселению в коммунальную  квартиру лица, страдающего тяжелой  формой хронического заболевания.  ЖК РСФСР такого основания  запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные  ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.
      Порядок оформления обмена жилыми  помещениями, предусмотренный ЖК  РФ, отличается от аналогичного  порядка, установленного ЖК РСФСР.  Согласно статье 71 ранее действовавшего  кодекса, наниматели также заключали  соглашение об обмене, но оно  вступало в силу с момента  получения каждым из нанимателей  ордера на вселение в новое  жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает  необходимость получения ордера. На основании договора об обмене  жилыми помещениями и согласия  соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые.
      На мой взгляд, следует особо остановиться на вопросах, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения.
      Порядок и основания изменения  договора социального найма жилого  помещения установлены в статье 82 ЖК РФ.
      В пункте 1 указанной статьи законодатель  предусмотрел возможность объединения  нескольких договоров социального  найма в один договор.
      Так, лица, проживающие в одном  жилом помещении на основании  нескольких договоров социального  найма, объединившиеся в одну  семью, вправе требовать заключения  одного договора социального  найма на все жилое помещение  с кем-либо из них. Аналогичная  норма содержалась в статье 87 ЖК РСФСР.
      Пункт 2 указанной статьи установил  принцип замены нанимателей в  договоре социального найма.
      Так, каждый дееспособный член  семьи нанимателя с согласия  остальных членов семьи вправе  требовать признания его нанимателем  по заключенному договору социального  найма.
      Аналогичная ситуация складывается  в случае смерти нанимателя. Нанимателем  может быть признан любой дееспособный  член семьи умершего нанимателя.
      Вместе с тем законодатель изъял ранее действовавшую норму (статья 86 ЖК РСФСР), согласно которой совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких изолированных комнат.
      Таким образом, в настоящее  время изменить договор найма  жилого помещения путем раздела  жилья не представляется возможным.
      Желание гражданина улучшить  свои жилищные условия может  быть удовлетворено различными  способами и, в частности, путем  заключения договора обмена жилыми  помещениями. В силу последнего  наниматели двух или более  жилых помещений передают друг  другу права и обязанности  нанимателей: наниматель одного  жилого помещения, уступая права  и обязанности в отношении  этого помещения, приобретает  права и обязанности в отношении другого.
      В действующем законодательстве  вопрос допустимости сделок, о  которых идет речь, решен четко.  Согласно ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).
      Хотя эта норма находится в  ст. 20 - "Обмен жилых помещений", рассматриваемый договор существенно  отличается от договора обмена  жилыми помещениями, предусмотренного  ч.1 этой статьи и ст.ст.67-74 Жилищного кодекса РСФСР. Договор обмена жилыми помещениями предполагает, что обмениваются помещения, принадлежащие сторонам по договорам найма жилых помещений.
      Отличается рассматриваемый договор  и от договора мены (ст. 567 ГК), предполагающего  наличие у каждой из сторон  права собственности на обмениваемые  вещи. Договор же, о котором идет  речь, исходит из наличия права  нанимателя помещения у одной  стороны и права собственности  на помещение у другой стороны.  Существо его состоит в том,  что наниматель должен приобрести  право собственности на помещение,  принадлежащее другой стороне,  а собственник приобретает права  и обязанности нанимателя помещения  другой стороны.
      Обязательность нотариального удостоверения  рассматриваемого договора законом  не предусмотрена, но оно возможно  по соглашению сторон (подп.2 п.2 ст.163 ГК).
      Для заключения договора необходимо: согласие собственника жилищного  фонда, в котором находится  нанимаемое помещение, или уполномоченного  собственником лица (органа), а также  проживающих совместно с нанимателем  совершеннолетних членов семьи.  Состав членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним,  определяется по данным регистрационного  учета. Но необходимо также  согласие лиц, за которыми сохраняется  право на занимаемое жилое  помещение в соответствии со  ст.ст.60, 62 ЖК РСФСР (с учетом  постановления Конституционного  Суда РФ от 23 июня 1995 г.). 

      Необходимость согласия членов  семьи собственника на приобретение  прав по договору найма на  другое помещение законом не  предусмотрена. Но следует учесть, что согласно п.2 ст.222 ГК переход  права собственности на жилой  дом или квартиру к другому  лицу не является основанием  для прекращения права пользования  жилым помещением членами семьи  прежнего собственника. Поэтому  возможны конфликты, во избежание  которых следует рекомендовать  сторонам предусматривать в договоре  обязательства членов семьи прежнего собственника помещения освободить помещение с переселением во вновь приобретенное помещение на правах члена семьи нанимателя. Для этого необходимо их письменное согласие.
      Если обмениваемое помещение  принадлежит супругам на праве  общей собственности, договор  заключается одним супругом с  участием или с согласия другого.  В тех случаях, когда в отчуждаемом  помещении проживают несовершеннолетние  члены семьи собственника, договор  в соответствии с п.4 ст.292 ГК  может быть заключен лишь с  согласия органа опеки и попечительства (ч.3 ст.67 ЖК РСФСР, в редакции  Федерального закона от 28 марта  1998 г.).
      Если в помещении, занимаемом  стороной по договору найма,  проживают несовершеннолетние, оставшиеся  без попечения родителей (в  том числе и временно отсутствующие,  являющиеся членами семьи), требуется  разрешение органа опеки и  попечительства.
      Отношения, предусмотренные рассматриваемым  договором, не урегулированы в  достаточной степени. Поэтому  следовало бы в соответствии  со ст.6 ГК применять по аналогии  нормы, регулирующие сходные отношения.  В частности, целесообразно применять  п.2 ст.559 ГК о государственной  регистрации договора, который считается  заключенным с момента такой  регистрации.
     
    2.2 Отличие обмена  от замены жилых  помещений
      Необходимость совершенствования  законодательства, регламентирующего  жилищные отношения, со всей  очевидностью ставит задачу поиска  правовых форм, способствующих лучшему  удовлетворению потребностей граждан,  в том числе в качестве занимаемого  жилья.
      Применительно к нанимателям  жилых помещений в домах государственного  и муниципального жилищного фондов  такой правовой формой может служить замена жилых помещений, проводимая в установленных законодательством случаях органом местного самоуправления по заявлению нанимателя.
      Термин «замена» практически  не использовался ранее действовавшим  законодательством: глава 28 «Наем  жилого помещения» в ГК РСФСР  1964 г. и соответствующие главы  ГК союзных республик не содержали  ни одного упоминания о возможной  замене. Вместе с тем ст. 316 ГК  РСФСР предусматривала, что в  случае образования излишней  изолированной комнаты в квартире, предоставленной в пользование  одной семье, наниматель был  вправе либо заселить ее в  соответствии с требованиями  настоящей статьи, либо требовать  переселения его в отдельную  квартиру меньшего размера.
      Это положение впоследствии было  закреплено в ст. 32 Основ жилищного  законодательства и ст. 75 ЖК РСФСР.  Согласно им наниматель, имеющий  излишнюю жилую площадь сверх  установленных норм, вправе с  согласия членов семьи требовать  от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации  (в зависимости от принадлежности  жилого дома) предоставления ему  в установленном порядке жилого  помещения меньшего размера взамен  занимаемого.
      При этом закон не ставит  рассматриваемое право в зависимость  от характера занимаемой жилплощади, которая может быть и отдельной  квартирой или другим изолированным  помещением, состоящим из одной  или нескольких комнат.
     1. В отличие от договора обмена  жилыми помещениями, сторонами  которого являются граждане (наниматели  или члены ЖСК или наниматели  и члены ЖСК одновременно) в  договоре замены с одной стороны  участвует гражданин - наниматель, а с другой - орган местного  самоуправления (или организация,  если жилое помещение находится  в ведомственном жилищном фонде).
      Из этого следует, что отношения  по замене имеют не чисто  гражданско-правовой характер, они  содержат в себе административные  элементы, поскольку решение о  замене принимается распорядительным  путем (при наличии соглашения  сторон). 

     2. Признаком замены является предоставление  гражданину органом местного  самоуправления или администрацией  предприятия свободного жилого  помещения взамен сданной и  поступающей в их распоряжение  жилой площади. Это помещение  после его сдачи также подчиняется  режиму свободного жилого помещения,  отличному от режима освобождающейся  площади.
     3. Заменяемые жилые помещения должны  находиться в одном населенном  пункте, в то время как обмен  может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так  и в разных населенных пунктах.
     4. Важная черта договора замены заключается в том, что соответствующие жилые помещения могут относиться к государственном
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.