На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Ценообразования на рынке недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 21.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 15. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ 

Введение                                                                                                                 3                                                                                                         
1.Ценообразования на рынке недвижимости                                                        5
2.Основные подходы и принципы оценки недвижимости                                15
3.Организационная характеристика ООО «ЮгСтройИнвест»                         27
4.  Пути Совершенствование ООО «ЮгСтройИнвест» на рынке недвижимости                                                                                                        38
Заключение                                                                                                             42
Список использованных информационных источников                                   44 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

ВВЕДЕНИЕ 

      Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью
        Как известно  цена  и  рынок   неразделимо  связаны  между   собой,  они дополняют  и  характеризуют  друг  друга.   Обязательным   условием   оценки недвижимости является учет специфики  функционирования  рынка  недвижимости, так как состояние  рынка  недвижимости  оказывает  существенное  влияние  на потоки  доходов,  уровни  риска  и  на  возможную  цену  реализации  объекта недвижимости в определенный момент  времени  в  будущем,  т.е.  на  основные данные,  используемые  при   оценке   методами   доходного   подхода.  
      Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более  обоснованно скорректировать данные  ретроспективного  периода  для  оценки  недвижимости методами  рыночного подхода.   Кроме   того,   определение   инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования  (если  оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета  текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
            Все вышесказанное  не оставляет сомнений в актуальности темы данной курсовой работы – «Ценообразование на рынке недвижимости»
      Входе данного исследования были использованы данные аналитического бухгалтерского учета по счетам резервов, «бухгалтерский баланс» (форма №1), «отчет о прибылях и убытках» (форма № 2), «отчет об изменениях капитала» (форма №3).
      Предметом изучения курсовой работы является Ценообразование на рынке недвижимости.
      Объектом  изучения темы является ООО «ЮгСтройИнвест».
      Курсовая  работа представленна из введения, 5 глав, заключения и списка используемых информационных источников.
      В первой главе мы рассматриваем теоретические  аспекты ценообразования на рынке  недвижимости.
      Во  второй главе рассматриваем теоретические основы оценки недвижимости, а так же выделяем четыре группы оценочных принципов.
      В третьей главе описывается организационная характеристика компании ООО «ЮгСтройИнвест», целью деятельностью которого является удовлетворение общественных потребностей  в товарах и услугах, и извлечение прибыли. Информационной базой для исследования являются данные бухгалтерского учета и отчетности компании ООО «ЮгСтройИнвест» за период 2007-2009гг.
     В четветой главе предлагаются мероприятия, которые позволят организации ООО «ЮГСтроИнвест» достичь своей цели, т.е. получение прибыли и удовлетворение общественных потребностей, что непосредственно скажется на положительной тенденции финансового состояния данного предприятия.
     Также работа состоит из 45 страниц и 6 таблиц.
      В процессе выполнения работы используются такие экономические методы как: монографический, статистический, описательный, таблицы и др. 
 
 

1. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Цена, как и деньги, есть историческая категория, возникшая и сформировавшаяся в процессе зарождения и развития обмена.
     В ценовом механизме следует различать  и выделять две взаимодействующие  части. Это, с одной стороны, сами цены, их виды, структура, величина, динамика изменения и, с другой – ценообразование  как способ, правила установления, формирования новых цен и изменения действующих. Ценообразование выступает задающей частью всего ценового механизма. Оно, собственно, и предопределяет величину цены. Цены и ценообразование составляют в своем единстве ценовой механизм.
     Маренков  Н. Л. разделяет два подхода к формированию цен: рыночный и производственный (затратный). При первом подходе определяющим фактором ценообразования является конъюнктура рынка, спрос и предложение товара. При втором – в основу установления цены товара кладутся производственные затраты, связанные с созданием, выпуском товара.[16]
     В рамках рыночного подхода приемлемо  следующее определение: «Цена – это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена». В такой формулировке выделяются два основных акцента. Во-первых, подчеркивается непосредственная связь цены товара с ценностью, полезностью, которой он обладает как объект потребления. Во-вторых, согласно такой трактовке цена товара проявляется как экономическая сущность только в условиях его обмена на деньги или другой товар. Так что вне рынка, без купли-продажи о цене говорить не приходиться, цену способен установить только рынок.
     Иные  позиции в отношении сути цены свойственны производственному  подходу, опирающемуся на связь цен  с факторами – производства в  целом и с главным фактором – трудом. Для такого подхода типична следующая формулировка: «Цена есть денежное выражение стоимости товара». В таком определении центр тяжести перенесен на понятие «стоимость».
       «Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности».
     «Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения».[22]
     Гриненко С.В. в своей работе «Экономика недвижимости», в рыночных  условиях выделяет различные виды стоимости недвижимости:
     - рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
     - потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
     - инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
     - страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
     - замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
     - восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
     - залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
     - ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
     - для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
     - утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
     - действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.[10]
     Таким образом, чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов.
     Барабанов А.И. понимает под ценовой политикой предприятия – совокупность мероприятий и стратегий по управлению ценами и ценообразованием, искусство установления на товары (услуги) таких цен, которые соответствовали бы затратам на производство конъюнктуре рынка, удовлетворяли спрос покупателя и приносили плановую прибыль. Ценовая политика рассматривается только в контексте общей политики фирмы. [7]
     Ценовая политика определяется совокупностью факторов, среди которых можно выделить следующие: вид продукции, тип и емкость рынка, насыщенность рынка, наличие на рынке продукции зарубежных товаропроизводителей и т.д.
     Тип рынка. Ценовая политика продавца зависит от типа рынка. Для предприятия имеет большое значение, как относится покупатель к нему и его товарам. В этой связи различают однородные и неоднородные рынки.
     Однородный  рынок – это рынок, на котором покупателю безразлично, у кого из продавцов он купит нужный ему товар.
     Неоднородный  рынокэто рынок, на котором отдельный покупатель отдает предпочтение кому-либо из продавцов или его товарам. Товар, предлагаемый на однородном рынке, может быть стандартизованным, и поэтому покупателю может быть безразлично, у кого из продавцов его купить. Стандартизованный товар, предложенный одним из продавцов, напротив, может иметь в глазах покупателя большую или меньшую привлекательность по сравнению с аналогичным товаром других продавцов.
     Тип конкуренции. Рынки подразделяются по типам конкуренции.
     Чистая  конкуренцияредко наблюдаемое явление, характерное для однородного рынка с множеством продавцов и покупателей. Ни один отдельный покупатель или продавец не оказывает влияния на уровень текущих рыночных цен товара. Продавец не в состоянии запросить цену выше рыночной, поскольку покупатели могут приобрести товар по рыночной цене. Продавцы не запрашивают обычно и цену ниже рыночной.
     Монополистическая конкуренция чаще всего наблюдается на неоднородном рынке с множеством покупателей и продавцов. Они совершают сделки не по единой рыночной цене, а в широком диапазоне цен, что обусловлено способностью продавцов предложить покупателям разные варианты товаров, в разных местах и на разных условиях. Реальные изделия могут отличаться друг от друга качеством, свойствами, внешним оформлением. Покупатели видят разницу в предложениях и готовы платить за товары по-разному. Или они не располагают возможностью сравнения из-за необозримости рынка, и продавец может назначать обусловленную этим повышенную цену.
     Олигополистическая  конкуренция характерна для небольшого числа продавцов на рынке. Эти продавцы – крупные фирмы – весьма чувствительны к политике ценообразования и маркетинговым стратегиям друг друга. Каждый продавец чутко реагирует на стратегию и действия конкурентов.
     Чистая  монополия – это ситуация, когда на рынке всего один продавец. В каждом отдельном случае ценообразование складывается по-разному. Государственная монополия может с помощью политики цен преследовать самые разные цели. Можно установить цену ниже себестоимости, если товар жизненно важен для покупателей, которые не в состоянии приобретать его за полную стоимость, либо назначить цену с расчетом на покрытие издержек или получение прибыли. А может быть и так, что цена назначается очень высокой в целях сокращения потребления. [5]
     Рынок недвижимости представляет собой сферу  вложения отношений, возникающих при  операциях с недвижимостью. Эти  отношения появляются между инвесторами  при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.
     Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя  «Анализ и  оценка  приносящей  доход  недвижимости»  дается  следующее  определение: «Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов,   посредством которых передаются права  на  собственность  и  связанные  с  ней  интересы, устанавливаются  цены  и  распределяется   пространство   между   различными конкурирующими вариантами землепользования»[20].
     Подобные  определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы – это рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
     Однако  при таком определении из сферы  рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежности. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использование объекта. Таким образом, оборот прав – ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
     В связи с этим Критик А.Б. дает более правильное определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью». [12]
     С экономической точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.
     Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.
     К особенностям рынка недвижимости относится  следующее. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (объекты различного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.).
     Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее  время привело к значительному  превышению предложения над спросом  на рынке недвижимости.
     Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:
     - затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
     - ежегодный налог на владение недвижимостью;
     -  налоги или сборы на сделки с недвижимостью.
     В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:
     - земельный участок;
     - жилое помещение (дом, квартира, комната);
     - нежилое помещение;
     - предприятие;
     - здание или сооружение;
     - участки лесного фонда и т.д.
     Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:
     - рынок жилья – для обеспечения жилищных нужд;
     - рынок промышленных объектов  – для реализации производственно-технологических процессов;
     - рынок земельных участков для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
     Из  вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой  и коммерческой (нежилой) недвижимости.
     Зачастую  цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
     Объект  недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
     К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.
       Кушенко В. В. дает следующие определения развитие рынка недвижимости:
     - экономическим ростом или ожиданиями  такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
     - финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
     - взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
     Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом, так  и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.[13]
     Недвижимости  как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
     Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при  его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
     Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.
     Другой  подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого  рода.
     Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.
     Товар на рынке недвижимости – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.
     Сущность  недвижимости как товара триедина:
     - физическое содержание объекта  недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы  конструкций, мощность инженерных  систем и т.п.);
     - юридические характеристики (в рыночном  обороте участвуют права на  объект недвижимости, а не сам  объект);
     - экономические характеристики, дающие  представления о стоимости объекта  (рыночной, восстановительной, замещения  и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).
     Объект  недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.
     Как видно, решающая роль в уровне цен  на рынке недвижимости принадлежит  макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.
     Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.[6]
     Таким образом, рынок недвижимости можно  охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Такие отношения  проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
     Формирование  и развитие рынка недвижимости в России затрудняется во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры. 
 
 
 
 

2.ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Существует  три базовых подхода к определению стоимости объекта оценки:
     - Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.
      - Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
     - Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.[24]
     Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
     - принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
     -    принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
     -    принципы, обусловленные действием рыночной среды;
     -    принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
     Эти принципы взаимосвязаны. При анализе  и оценке конкретного объекта  недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько  принципов. Одному принципу может придаваться  наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.
     Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить  потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.
     Принцип замещения означает, что при наличии  определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
     Рациональный  покупатель не заплатит за собственность  больше минимальной цены, взимаемой  за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
     Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
     Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.
     Принципы  оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое  разделение.
     Остаточная  продуктивность
     В основе стоимости земли лежит  ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
     Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
     Остаточная  продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
     Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.
     Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.
     Вклад – это сумма прироста стоимости  хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.
     Принцип вклада часто используется для определения  излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.
     Принцип прогрессии и регрессии или принцип  возрастающих и уменьшающихся доходов  гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.
     Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
     Принцип сбалансированности применим также  к региону. Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.
     Принцип экономической величины предусматривает  существование определенного размера  земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.
     Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции  и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.
     Экономический размер – это количество земли, необходимое  для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с  рыночными условиями в данном местоположении.
     При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
     При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
     - пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;
     - разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
     -  разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.
     Группа  принципов оценки, связанных с  рыночной средой включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение. Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
     Местоположение  является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое местоположение недвижимости.
     Ситус определяется взаимодействием конкретного  варианта землепользования и экономической  среды по крайней мере на четырех  уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.
     Если  в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.
     Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим  его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием  или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. На пример, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.
     Принцип соответствия определяет, в какой  степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
     Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет  в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.
     Проекты застройки недвижимости должны соответствовать  типу землепользования в соответствующем  районе. Это не значит, что все  дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.
     С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка.
     Принцип спроса и предложения означает, что  цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
     Недвижимость  имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.
     Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение  и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.
     В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.
     Если  на рынке существует избыток предложения  или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
     Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.
     Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
     Принцип конкуренции. Обострение конкуренции  приведет к росту предложения  данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.
     Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется  конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
     Этот  принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.
     Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.
     Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.
     Аналитики должны отслеживать события, которые  с большой долей вероятности  повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.
     Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования  объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
     Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.
     ЛНЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:
     1) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
     2) физически осуществимо, т.е. размер  и форма земельного участка,  его транспортная доступность,  имеющиеся строения позволяют  реализовать выбранный вариант  использования;
     3) финансово обосновано с точки  зрения окупаемости инвестируемого  капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
     4) обеспечивает наивысшую стоимость  или доходность недвижимости.
ЛНЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. [25]
     Существующие  сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.
     Таким образом все вышеперечисленные принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный. 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.ОРГАНИЗАЦИОННАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ООО  «ЮГСТРОЙИНВЕСТ»
 
     Общество  с ограниченной ответственностью «ЮгСтройИнвест»  создано в качестве юридического лица в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 214 –ФЗ от 30.12.2004 г. «ООО».
     Полное  наименование предприятия – Общество с ограниченной ответственностью «ЮгСтройИнвест».
     Адрес местонахождения: Россия, 355012, г. Ставрополь, ул. Голенева, 61.
     Адрес места нахождения отдела продаж застройщика: 355045, г. Ставрополь, ул. Пирогова, 37. 
     Общество  имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном  балансе, может от своего имени приобретать  и осуществлять имущественные и  личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
     Общество  вправе в установленном порядке  открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами.
     Общество  имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указания на место нахождения предприятия.
      Целью деятельности Общества является удовлетворение общественных потребностей в товарах  и услугах, и извлечение прибыли.
      Общество  в соответствии с законодательством  осуществляет следующие виды деятельности:
     - Подготовка к продаже собственного жилого и нежилого недвижимого имущества;
     - Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества;
     - Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений;
     - Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;
     - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества;
     - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества;
     -  Исследование конъюнктуры рынка;
    - Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества;
    - Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества;
     - Деятельность дилеров;
     - Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления;
     - Архитектурная деятельность;
     - Подготовка строительного участка;
     - Строительство зданий и сооружений;
     - Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений;
     - Производство отделочных работ; 
     - Внешнеэкономическая деятельность.
      Уставный  капитал предприятия 512 тыс. рублей. Вкладом в Уставный капитал Общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права, либо иные права, имеющие денежную оценку.
      Денежная  оценка неденежных вкладов в Уставный капитал Общества, вносимых участниками Общества и принимаемыми в Общество третьими лицами, утверждается решением общего собрания участников Общества, принимаемым всеми участниками Общества единогласно.
      Участники Общества вправе участвовать в управлении делами Общества в порядке, установленном законом и учредительными документами Общества.
      Участники Общества обязаны соблюдать положение  Устава и учредительного договора, выполнять решения Общего собрания участников Общества.
     Общество  вправе ежеквартально, раз в полгода  или в год принимать решение о распределение своей чистой прибыли между участниками Общества. Решение об определении части прибыли Общества, распределяемой между участниками Общества, принимается общим собранием  участников Общества.
      Высшим  органом Общества является Общество собрание участников Общества.
      Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным и исполнительным органом Общества – Генеральным  директором, который избирается Общим  собранием участников Общества сроком на два года.
      Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа Общества, или заинтересованность участника Общества, имеющего совместно с его аффинированными лицами двадцать и более процентов голосов от Общего собрания участников Общества.
      Общество  обязано вести бухгалтерский  учет и представлять финансовую отчетность в порядке, установленном правовыми  актами РФ.
      Ответственность за организацию, состояние и достоверность  бухгалтерского учета в Обществе, своевременное представление ежегодного отчета и другой финансовой отчетности в соответствующие органы, а так же сведений о деятельности Общества, представляемых участникам Общества, кредиторам и в средства массовой информации несет генеральный директор Общества в соответствии с действующим законодательством. Ведение бухгалтерского учета и предоставление финансовой отчетности Общества осуществляет главный бухгалтер, назначаемый Генеральным директором Общества.
      Аудитор Общества осуществляет проверку финансово-хозяйственной деятельности Общества в соответствии с правовыми актами РФ на основании заключаемого с ним договора.
      Общество  обязано хранить следующие документы:
     - учредительные документы Общества, а также внесенные в учредительные документы Общества и зарегистрированные в установленном порядке изменения и дополнения;
     - протокол (протоколы) собрания учредителей Общества, содержащий решение о создании Общества и об утверждении денежной оценки неденежных вкладов в уставный капитал Общества, а так же иные решения, связанные с созданием Общества.
     - документ, подтверждающий государственную регистрацию Общества;
     - внутренние документы Общества и т.д.
      Реорганизация Общества (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) осуществляется по решению Общего собрания его участников, принятого единогласно всеми участниками Общества.
      В случаях, установленных законом, реорганизация  общества в форме его разделение или выделения из его состава  одного или нескольких юридических  лиц может быть осуществлена по решению  уполномоченных государственных органов ил по решению суда.
      Общество  считается реорганизованным, за исключением  реорганизации в форме присоединения, с момента регистрации вновь  возникших юридических лиц.
     Финансовый  год для Общества устанавливается  с 1 января по 31 декабря.
      При реорганизации в форме присоединения  к нему другого юридического лица Общество будет считаться реорганизованным с момента внесения в единый государственный  реестр юридических лиц записи  о прекращении деятельности присоединенного  юридического лица.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.