На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Статистическое исследование рынка недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 29.09.2012. Сдан: 2011. Страниц: 18. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     СОДЕРЖАНИЕ 
 

 

      ВВЕДЕНИЕ 

     Происходящие  кардинальные изменения в развитии российской экономики и часто  меняющееся налоговое законодательство влияют на постоянно повышающиеся требования к подготовке специалистов по налогообложению.
     Преследуя цели, отличные от целей иных видов  учета, налоговый учет ориентирован на определение налоговой базы по налогу на прибыль за каждый отчетный (налоговый) период, которая формируется не только и не столько под действием сугубо экономических законов, сколько под влиянием фискальной функции налоговой системы.
     В настоящее время под статистикой  понимается:
     - совокупность итоговых сведений, количественно характеризующих различные стороны общественной жизни: производство, распределение и обмен товарами, политику, культуру и т.д.;
     - практическая деятельность по сбору, обработке и анализу количественных данных об общественной жизни и их публикацию;
     Актуальность  данной работы обусловлена тем, что рост экономики России непосредственно связан с расширением капитального строительства..
     Объект  исследования рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга, предмет исследования анализ и прогнозирования рынка  жилой недвижимости.
     Цель  работы провести анализ и прогнозирования рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурге.
     В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:
     - охарактеризовать методологическую  базу;
     - на практике показать учет  капитального строительства.
     В работе использованы наработки российских авторов в области статистики, а также статистические данные по капитальному строительству в Санкт-Петербурге.
 

      ГЛАВА 1 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 

     1.1 Особенности анализа  рынка жилой недвижимости 

     Строительство как отрасль народного  хозяйства сформировалось лишь после Великой Октябрьской социалистической революции. Именно поэтому в дореволюционной России не было статистики капитального строительства ни как отрасли научных знаний, ни как отрасли практической деятельности. Лишь разрозненные сведения о строительстве объектов основных фондов собирались Центральным статистическим комитетом при министерстве внутренних дел. Полнота и достоверность этих сведений были крайне неудовлетворительными.1
     Статистика  капитального строительства наряду с другими отраслями экономической статистики возникла вместе с образованием социалистического государства. 25 июля 1918 г. декретом Совета народных комиссаров за подписью В. И. Ленина было утверждено «Положение о государственной статистике», послужившее основой для создания Центрального статистического управления (ЦСУ). Однако в период восстановления народного хозяйства страны и становления государственной статистики, т. е. до 30-х годов, статистика капитального строительства не имела организационной самостоятельности. 2
     Характерной особенностью статистической практики 30-х и 40-х годов был ведомственный подход к организации наблюдения, сводки и обработки статистического материала. При такой системе разработка отчетных данных и самих форм по капитальному строительству велась не только органами государственной статистики, но в значительной части в наркоматах и ведомствах СССР. Однако с 1951 г. были введены новые единые формы отчетности для всех строительных организаций страны.
     Новым по форме и содержанию видом статистического  наблюдения в капитальном строительстве и в статистической практике явился регистр строек. В обычном понимании он представляет собой перечень строек с указанием по каждой из них основных признаков и показателей, характеризующих состояние и деятельность за период функционирования ее до отчетной даты. В более углубленном представлении регистр строек в сочетании с автоматизированной системой сбора и обработки статистических данных — это, по существу, комплексная целостная система организации статистической работы на всех ее основных стадиях. А именно регистр строек охватывает получение, обновление, хранение, обработку и выдачу статистических данных.
     Цифровой  массив регистра строек обеспечивает получение сводных данных, справочных таблиц, результатов группировок и решение многих статистических задач на основе ЭВМ. Информационной базой при этом служит автоматизированный банк данных (АБД), в котором в систематизированном виде хранятся данные о каждой стройке в процессе функционирования регистра строек программным обеспечением предусмотрена работа в регламентном режиме, т. е по заранее составленному плану, а также в режиме «запрос-ответ», т. е. выполнение заранее не предусмотренной задачи. 3
     Регистр строек впервые в статистической практике ЦСУ был осуществлен в 1983 г. на базе совокупности строек производственного назначения, по которым представлялся «Отчет о строящихся и реконструируемых предприятиях». Теоретические, методологические и организационные принципы регистра строек были разработаны НИИ ЦСУ и при участии работников управления статистики капитального строительства ЦСУ. На базе регистра строек в ЦСУ и других правительственных органах установлена специальная аппаратура, позволяющая практически незамедлительно получать необходимую первичную или синтезированную статистическую информацию.
     Внедрение в статистическую практику регистра строек дает значительные преимущества перед традиционной формой статистического  наблюдения, сводки и обработки данных. Расширяются возможности использования  комбинационных группировок, корреляционного и регрессионного анализа и таким образом повышается аналитичность статистических данных, позволяющая осуществлять контроль за выполнением планов капитального строительства, придавать ему адресность и предупреждающий характер.
     Статистическое  наблюдение в капитальном строительстве должно обеспечить получение научно обоснованных данных, необходимых для составления текущих и перспективных планов капитальных вложений и строительства, а также для контроля за выполнением планов. Собираемые статистические сведения должны быть достоверными и с полным охватом всей совокупности изучаемых экономических явлений в капитальном строительстве. Эти требования находят отражение в программах наблюдения, инструкциях по заполнению статистических формуляров, а также в руководящих указаниях центральных статистических органов.4
     В капитальном строительстве применялись  различные формы статистического наблюдения, которые имели неодинаковое значение на отдельных исторических этапах развития Советского государства. Начиная с 1917 г. и почти до конца 1930 г. большая часть статистических сведений о капитальном строительстве основывалась на материалах так называемой регистрации строительства. Ее сущность заключалась в том, что каждая стройка регистрировалась в местной статистической организации, для чего заполнялся соответствующий статистический формуляр, в котором указывались название стройки, производственная мощность объектов, сметная стоимость и другие сведения.
     После окончания строительства в этом же бланке указывались дополнительные сведения и вносились изменения в первоначально указанные сведения. Регистрация строительства по своей сути не представляла собой форму текущего или периодического наблюдения, она не имела полного охвата совокупности строек и объектов, а сведения о них были не всегда правильными. Эта форма наблюдения была весьма несовершенной и поэтому не могла удовлетворить запросы статистики капитального строительства. Другая часть сведений о капитальном строительстве собиралась при проведении переписей населения, различных обследований по промышленности, которые, как правило, организовывались отдельными ведомствами и наркоматами.
     Статистическая  отчетность по капитальному строительству систематически совершенствовалась и изменялась в соответствии с задачами и направлениями развития народного хозяйства, его управлением и планированием. В настоящее время эта форма наблюдения достигла высокого уровня организации и практически решает все основные задачи, стоящие перед государственной статистикой. Вместе с введением отчетности в капитальном строительстве был упорядочен первичный учет в строительных организациях и на стройках страны. В дальнейшем проводилась большая работа по унификации первичных учетных документов и их внедрению в практику.
     Готовые объекты (комплексы  объектов) — это конечная продукция строительного производства, представляет собой полностью законченные строительством предприятия, производственные комплексы, очереди и объекты, могущие выполнять предусмотренные проектом функции основных фондов по производству продукции или оказанию услуг.
     Общественное  признание готовый объект получает только после приемки его государственной  приемочной комиссией и ввода  в действие. Именно поэтому данная стадия готовности находит отражение  в учете ввода в действие мощностей и объектов основных фондов генподрядчика и застройщика.
     В строительном производстве в каждый данный момент продукция находится  на разных стадиях готовности в зависимости от объема и состава работ, выполненных с начала возведения объектов. Чтобы правильно определить объем строительной продукции в. этих условиях, необходимо ее учесть на каждой стадии готовности. Для этой цели в статистике и учете избираются лишь отдельные стадии готовности, удовлетворяющие требованиям организации учета строительной продукции, контроля за результатом производственной деятельности, действующего порядка оплаты за строительную продукцию и хозяйственного расчета.
     Формирование  стадий продукции  в строительстве намного сложнее, чем в промышленности, что обусловлено длительностью производственного цикла, индивидуальностью создаваемой продукции, бесцеховой организацией производства и другими особенностями строительства. За основу деления строительной продукции на стадии по степени готовности взято завершение технологии производства всех работ по объекту в целом, этапам или комплексам работ и т. д. Кроме того, принимаются во внимание интересы строительной индустрии в целом и отдельной строительной организации.
     Продукция строительства — это главная и конечная цель строительства, как и другой любой отрасли сферы производства народного хозяйства. Результатом производственной деятельности в строительстве являются производственные мощности, технические комплексы, здания, сооружения и другие объекты, предназначенные для функционирования в качестве основных фондов в различных отраслях экономики, а также для удовлетворения культурно-бытовых нужд населения страны.
     Руководящим центром статистики капитального строительства в настоящее время является Управление статистики капитального строительства ЦСУ и аналогичные органы в ЦСУ нижестоящих уровней.
     В состав управления входят отделы капитального строительства, образованные по отраслевому  и функциональному принципам, например отделы промышленного строительства, жилищного и коммунального строительства, подрядных и проектно-изыскательских работ, методологии и др. В областных, краевых и городских статистических управлениях созданы отделы статистики капитального строительства, осуществляющие частичное методологическое руководство, подготовку статистических сборников, экономико-статистический анализ для партийных и советских органов, и вычислительные центры, запятые собиранием статистических материалов, их контролем, обработкой, группировкой и сводкой данных. Значительное место в статистике капитального строительства занимает ведомственная статистика. В региональные министерства и ведомства включены отделы и секторы, которые выполняют статистическую работу. Общее руководство и контроль за постановкой ведомственной статистики осуществляет ЦСУ. 

     1.2 Виды рынков недвижимости 

     Существует  достаточно большое количество определений  понятия недвижимого имущества, начиная от кратких вариантов, таких  как: «Недвижимость – это все, что прочно связано с землей», - и заканчивая развернутым определением из Гражданского Кодекса РФ, ст. 130:
     «К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
     К недвижимости относятся также воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты, а  кроме того, законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».
     Главным признаком недвижимого имущества  является указание на неразрывную связь  понятий «недвижимость» и «земля».
     Недвижимое  имущество – родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.
     Объект  недвижимости – это земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и прочее.
     Объекты недвижимости предназначены для удовлетворения разнообразных потребностей отдельных людей, предприятий и организаций. Соответственно этому, они отличаются друг от друга по своим качественным и количественным характеристикам (планировке, объему, видам используемых строительных материалов, наилучшему варианту расположения, предъявляемым к ним требованиям санитарного, противопожарного характера и прочее).
     Классификация объектов недвижимости может быть проведена  по разным основаниям, в зависимости  от целей, которые ставятся исследователем. Однако при этом любая классификация должна удовлетворять определенным требованиям.
     Первая  фундаментальная классификация  объектов недвижимости – это классификация по функциональному назначению объектов недвижимости, то есть в зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных с точки зрения пользователя недвижимости функций - для проживания, для ведения бизнеса с использованием недвижимости, для организации производства и прочее.
     Различные варианты функционального назначения лежат в основе выделения 3-х типов недвижимости, основными среди которых являются жилая, коммерческая и индустриальная (промышленная) недвижимость.
     Жилая недвижимость - объекты недвижимости, предназначенные для проживания в них независимо от того, на каком праве пользователи используют эти объекты - собственности или аренды (найма).
     Коммерческая  недвижимость - объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании: розничная торговля, офисы, общественное питание, гостиницы. Эти объекты используются для оказания услуг или продажи товаров потребителям, а потому должны соответствовать определенным требованиям.
     Индустриальная  недвижимость - объекты недвижимости, используемые для ведения производственной деятельности.
     Грань между коммерческой и индустриальной недвижимостью достаточна тонка, но главным критерием является здесь  то, влияет ли расположение объекта  на приносимые бизнесом доходы, качество производимой продукции, спрос на производимую продукцию. Объекты коммерческой недвижимости сами являются источником дохода и основным активом с точки зрения его создания, объекты индустриальной недвижимости являются лишь одним (и не основным) из факторов создания дохода.
     Сравнительные характеристики жилой, коммерческой и индустриальной недвижимости представлены в приложении 1.
     Помимо  указанных типов недвижимости могут  быть также выделены: недвижимость специального назначения (уникальные по своему назначению и статусу объекты - административные здания-символы, церкви и прочее), рекреационная недвижимость (парки, сады отдыха и прочее) и смешанная недвижимость (жилые здания с встроенными помещениями для торговли, услуг и т. д.) .
     Вторая  фундаментальная классификация  объектов недвижимости разделяет ее в зависимости от целей собственника, которые он преследует при их использовании. В данной классификации принято выделять операционную и инвестиционную недвижимость.
     Операционная  недвижимость – недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и так далее.
     Инвестиционная  недвижимость – недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости .
     Основными особенностями рынка недвижимости являются:
    В отличии от рынков финансового, товаров и услуг или рабочей силы, он имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости
    Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).
    Предложение на рынке отличается низкой эластичностью, что объясняется неподвижностью объектов, их уникальностью и ограниченностью земли.
    Все операции на нем требуют государственной регистрации, что увеличивает долю присутствия государства в процессах регулирования рынка.
    Для рынка недвижимости характерны длительные сроки экспозиции  (время нахождения объекта на рынке до его продажи), что обусловлено низкой ликвидностью товарной формы недвижимости.
    Достаточно активную роль на нем играют профессиональные посредники.
    На рынке недвижимости в большей степени развиты арендные отношения.
     Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.(приложение схема 2). Основными участниками финансирования рынка недвижимости являются федеральные и территориальные органы власти и управления(путем централизованных капитальных вложений в рынок недвижимости, средства на которые выделяют из федерального и территориальных бюджетов), коммерческие банки (в виде банковских кредитов), инвесторы - юридические и физические лица.
     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению др. показателям (приложение схема 3)
     Имеется три методологических варианта описания структуры рынка недвижимости: объектный, воспроизводственный и институциональный.
     Согласно объектному подходу, рынок недвижимости структурируется с точки зрения объектов гражданских правоотношений и в его структуре выделяются следующие сегменты (рынки): рынок земельных участков; жилья (городского и загородного); нежилых помещений (недвижимость для бизнеса).
     При воспроизводственном подходе его структурная организация складывается из трех основных компонентов деятельности участков рынка по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости.
    Создание объекта представляет собой строительный цикл развития, включающий инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование,  землеотвод, строительство (реконструкцию), сдачу в эксплуатацию.
    Обращение включает в себя продажу, сдачу в аренду, найм, другие имущественные сделки, образующие в целом оборот прав на существующую, ранее созданную недвижимость.
    Управление и эксплуатация- это  использование, развитие, обслуживание объектов, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства населенных пунктов.
     Соответственно, образуются три структурно выявленные сферы, составные части (рынки) целостного рынка недвижимости- развития, оборота, управления и эксплуатации.
     При  институциональном подходе структурируются виды деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их осуществления и регулирования.
     Институциональную структуру рынок приобретает  только на определенном этапе своей  зрелости, когда сформированы основные его институты и они представляют собой взаимосвязанную систему, где обозначена иерархия, определены место, роль и механизмы реализации каждого из них.
     Рассмотрим  подробней рынок жилья: в целом он развит значительно больше, чем другие сегменты. Здесь есть уже определенная  законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства и т.д. Объем жилого фонда России ориентировочно составляет 2,8 млрд. кв. м. Примерно половина жилья была построена до 1970 года.5
     Потенциально  масштабы этого рынка огромны. Особенно широкие масштабы в России рынок приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости.
     Рынок жилья включает в себя не только продажу жилья, как объекта рынка, но и продажу жилищных услуг, т.е. рынок аренды жилья. По оценке экспертов  журнала «RWAY» годовой объем  операций на этом рынке составляет около 1,2 млрд.долларов. Стоимость арендной платы на рынке зависит от местоположения, состояния и оборудования жилья, сезонного спроса и др. величина влияния фактора местоположения достигает 65-70% от среднегородского значения размера арендной платы. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры.    
     Таким образом, рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему. 

     1.3 Виды жилой недвижимости 

     На  примере Санкт-Петербурга принято выделять следующие типологические характеристики:
    Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования:
       •размещение в наиболее престижных  районах города;
     • принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
     • кирпичные стены;
     • общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
     • наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
     • наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
     Для малоэтажных домов коттеджного  типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
     •размещение на таком расстоянии до города, когда  поездка занимает не более 1 ч.;
     • кирпичные стены;
     • застройка в двух и более уровнях;
     • наличие объектов бытового и инженерного  обслуживания.
    Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
     • возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
     • некоторое снижение требований к  площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
     • наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
     • большее разнообразие конструктивно-технологических  параметров.
     Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
    Типовое жилье. Для него характерно:
     • размещение в любом районе города;
     • соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
     • по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам  второго поколения индустриального  домостроения и современным.
     Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
    Жилье низких потребительских качеств
     Исходя  из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора  платежеспособности, требования к этому типу жилья следующие:
     • размещение в непрестижных районах;
     • удаленность от основных транспортных коммуникаций;
     • принадлежность к таким конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
     • размещение в первых этажах домов  других типов;
     • заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.
     Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности. Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.
     Так, при принятии экономических решений  на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:
     • дома «старого» фонда, построенные  в дореволюционный период;
     • дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
     • «сталинские» дома, срок возведения которых  пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой  возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
     • дома первого поколения индустриального  домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся  заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
     • дома второго поколения индустриального  домостроения, построенные в 70-80-х  гг., когда в градостроительном  проектировании использовались более  высокие нормы и стандарты;
     • современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
     Существует  и классификация объектов жилой  недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
     - дома с кирпичными стенами;
     - панельные дома;
     - монолитные дома;
     - деревянные дома;
     - дома смешенного типа.
     Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не проходили госрегистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
     Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом  сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.
     На  спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при  покупке жилой недвижимости, большое  значение имеют личные пристрастия  к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
     Наибольшим  спросом в Ленинградской области  пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и др. 

 

      ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 

     Жилая недвижимость Санкт-Петербурга отличается большим разнообразием. Сложившаяся структура рынка недвижимости формировалась годами. 

     2.1 Формирование рынка  недвижимости в период 1980-1990 годы 

     Градостроители  первых лет советской власти предлагали в качестве альтернативы дворам-колодцам концепцию не располагавшего к домоседству и уединению города-сада. Рядовые квартиры того времени состояли из спален и миниатюрных кухонь (где помещалась, разве что, тумбочка с примусом). Остальные помещения - столовые, библиотеки и даже уборные - часто выносили в разряд мест общего пользования.
     В 1935 году на смену романтическому "общежитейскому" конструктивизму пришел сталинский ампир. В сегодняшнем представлении  сталинский дом - это массивное здание из кирпича или керамических панелей  с высоким бельэтажем. Тем не менее, эти дома были разными: одни - "номенклатурные", другие - рядовые, рассчитанные на коммунальное заселение. Строения того периода - это 15% сегодняшнего жилого фонда Петербурга.
     В 1955 году появилось постановление "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве", открывшее эру хрущевок. К числу излишеств отнесли "сталинские" арки, портики и башенные надстройки, а также "недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений". Директива предписывала разработать проекты, призванные удешевить строительство жилья, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая семья встретила его в отдельной, а не коммунальной квартире. Панельные пятиэтажки рассматривались как временное жилье, которое через 25 лет эксплуатации пойдет под снос. Тем не менее, первые хрущевки скоро отметят полувековой юбилей.
     1961 по 1965 годы (седьмая пятилетка) в  Ленинградской области было возведено  2,9 млн. кв. метров, с 1966 по 1970 годы (восьмая пятилетка) – 3,5 млн.  кв. метров, а с 1970 по 1980 годы (девятая и десятая пятилетки) в области было построено 8,6 млн. кв. метров жилой площади. В среднем, на ленинградской земле в это время в год вводилось по 860 тысяч кв. метров жилья, а в 2007 – 2010 годах ежегодно будет строиться более одного млн. кв. метров жилой площади.
     С 1966 года, в СССР ежегодно строилось  порядка 100 млн. кв. метров жилой площади. В одиннадцатой пятилетке (1980 – 1985 годы) вводилось по 110 млн. кв. метров жилья  в год. В 1985 – 1988 годы в Советском  Союзе произошло снижение объема жилищного строительства до 72 млн. кв. метров. С 1988 по 1996 год ежегодный ввод жилья в России снизился с 72 до 32,5 млн. кв. метров.
     После Великой Отечественной войны  доля государственного участия в  жилищном строительстве стала постоянно возрастать. В 1960 году она составила в среднем по стране 50 процентов, а в 1985 году достигла 78 процентов. В городах и поселках городского типа к этому времени удельный вес государственного и кооперативного строительства жилья составил более 90 процентов.
     В сегодняшнем Питере хрущевок больше, чем домов старого фонда. С 1956 по 1965 год в городе построено 13 тысяч  жилых домов (из которых львиная  доля - именно панельные пятиэтажки), в то время, как дореволюционных  жилых зданий сохранилось 11,3 тыс. Но ведь никому и в голову не придет называть "город дворцов и музеев" городом хрущевок!
     Наиболее  характерные и узнаваемые дома-"семидесятники" - "корабли". На сегодняшнем рынке  недвижимости квартиры в них считаются  самым доступным жильем. Зато в  брежневские времена новенькие постройки, похожие на палубные надстройки пассажирских лайнеров, казались вполне комфортными и почти престижными.
     В 1980-х годах подошла очередь  ориентиров на более просторное "семейное" жилье. С крупнопанельными сериями 137.11 и 600.11 связывались надежды на выполнение забытой сегодня программы "Жилище-2000", и возможно, что если бы бюджетный кризис случился позже, вослед брежневкам появились бы и "горбачевки" 

     2.2 Формирование рынка  недвижимости в период с 1990 по 2000 годы 

     С началом рыночных преобразований в стране (начало девяностых годов) командно-административная система со строительными главками, министерствами и т.п., а также генеральный план развития Ленинграда (1986 г.) остались в прошлом. Начался новый, современный для нас период развития города, его архитектуры, экономики, организации и управления инвестиционно-строительным процессом. И это, безусловно, связано с переходом от планово-распределительной, полностью огосударствленной к рыночной экономике. Поскольку это означало переход к принципиально другому общественно-политическому и хозяйственному укладу жизни, то такой процесс не мог не быть сложным, болезненным, противоречивым и избавленным от ошибок и трудностей. В инвестиционно-строительной сфере становление рыночных отношений проходило с начала девяностых годов весьма жестко и, можно сказать, "обвально".
     Во-первых, вместе с командной экономикой рухнула  и вся линейно-штабная система  управления инвестициями и строительством – Госплан (государственный план), строительные министерства. Строительные компании получили вместе со свободой действий и всю ответственность за свою работу - поиски инвесторов, партнеров, ресурсов, кредитов и т.д.
     Во-вторых, в 1992-93 г.г. строительная отрасль была включена в число первоочередных при приватизации государственных и муниципальных предприятий. При этом те строительные тресты, которые еще ранее (в 1989-90 г.г.) перешли на аренду с правом выкупа имущества, получили возможность образовать акционерные общества закрытого типа (ЗАО), причем все работники стали акционерами своих трестов. Таких трестов в Петербурге оказалось 80 % от общего числа. Остальные 20 % преобразовывались в акционерные общества открытого типа, хотя практически никакой эмиссии акций и их свободной продажи не было. [1]
     В-третьих, наряду с приватизацией происходил болезненный процесс разукрупнения строительных трестов, т.е. предоставление самостоятельности их структурным подразделениям.
     В-четвертых, произошли коренные изменения в  источниках инвестиций. Резко уменьшилось  бюджетное финансирование строительства, возросли частные, в том числе иностранные инвестиции, а также средства населения.
     В-пятых, стала создаваться и развиваться  инфраструктура рынка - коммерческие банки, биржи, риэлтерские компании и т.п.
     Наряду  с приватизированными компаниями в виде акционерных обществ, на рынке стали возникать и частные строительные компании, которые также регистрировались как закрытые акционерные общества.
     Строительные  компании сравнительно быстро адаптировались в рыночных условиях, так как строительство является одной из наиболее рыночных отраслей, ибо для начала и развития строительного дела (особенно специальных работ - отделочных, электромонтажных, сантехнических и т.п.) не требуется, как правило, производственных площадей, а практически все необходимое можно купить на рынке.
     Переход к рыночной экономике в инвестиционно-строительной сфере имел как положительные, так  и отрицательные последствия. К  положительным результатам следует  отнести существенное улучшение  качества работы строительных предприятий, а также качества их продукции. Многие строительные организации вынуждены были, приспосабливаясь к рыночным условиям, менять свой профиль. Наиболее частые случаи такого преобразования произошли с трестами, перешедшими от промышленного к жилищному строительству, ибо оно было востребовано рынком. К положительным явлениям реформ можно также отнести и повышение роли архитекторов, которые стали тесно взаимодействовать с конкретными строительными компаниями, в результате чего была сломлена унылая типизация строительства и созданы архитектурно оригинальные объекты как жилищного, так и коммерческого назначения.
     Появились и многочисленные частные архитектурные  и, в основном, архитектурно-проектные  компании, работающие по заказам инвесторов и строителей. В Санкт-Петербурге за годы реформ, особенно за последние 7 лет, построено много прекрасного жилья с новой архитектурой и планировкой квартир. При этом, построенные дома предназначены для различных слоев населения - от элитных до домов для среднего класса. Построены новые торговые комплексы, ряд крупных коммерческих, транспортных и промышленных объектов, восстановлен ряд храмов. К сожалению, в Петербурге не строились так называемые социальные дома, в результате чего очередь на получение жилья практически не двигается.
     Виды  жилья в Санкт-Петербурге (до 2000 г ):
    Типовые дома постройки 60-90-х годов
    Старый фонд.
Таблица 2.1 –Виды  жилья Санкт-Петербурга до 2000 года6
 
Тип жилья 
  Метраж  квартир (общая площадь/кухня )
1 комн. кв. 2-х комн. кв.  
Хрущевка  От 22 до 34/ от 4 до 6 От 40 до 45/ от 5 до 6
Брежневка От 29 до 35/ от 5 до 7 От 43 до 45/ от 5 до 7
Корабль (только блочные дома) От 30 до 32/ до 6 От 44 до 47/ от 6.3 до 10
504 (только  блочные дома) До 34/ до 7 От 45 до 50/ от 6.5 до 7
602 (крупнопанельные) От 32 до 34/ от 6 до 7 От 44 до 46/ от 6 до 7
600.11 От 34 до 36/ от 7 до 9 От 48 до 54/ от 7 до 9
Гатчинская  серия  От 39 до 45/ от 9 до 12 От 54 до 56/ от 8 до 10
137 крупнопанельные  От 32 до 42/ от 7.5 до 11 От 47 до 56/ от 7.5 до 11
504 Д  От 45 до 34/ от 13 до 15 До 60/ от 13 до 15
Кирпич 60-70 г. От 30 до 36/ от 6 до 7 От 45 до 50/ от 6 до 8
Кирпич 80-90 г. От 36 до 42/ от 7 до 10 От 47 до 60/ от 8 до 10
    
     Старый  фонд - разделяется на дома постройки до 1917 года, 1920-30-х годов (кировки), конца 30-х – 50-х годов (сталинки). Одним из важных показателей цены квартиры является был ли кап. ремонт в доме, какие перекрытия (деревянные или металлические). Однако, из-за того, что остается все меньше вариантов квартир «фасадных и видовых» в центре города, на сей день квартиры с деревянными перекрытиями, но в хорошем месте ценятся очень высоко. Планировки квартир могут быть самые разнообразные. Наименее качественными из квартир старого фонда являются «кировки».
     В строительстве стал быстро развиваться малый бизнес. По данным Петербургкомстата, структура строительных организаций и объемов выполненных в 2000 г. работ характеризовались следующими параметрами (табл. 2.2 – 2.3):
Табл. 2.2 Подрядные работы, выполненные собственными силами
Наименование  статей расходов Млн. рублей В % к итогу 2000 г.
Итог 2000 года 218837,1 100
в т.ч. по формам собственности:
государственная 1091,2 5
муниципальная 10 0
смешанная российская 3219,1 14,7
частная 16587,5 76
иностранная 605,2 2,8
общественная 2,1 0
совместная  межгосударственная 322 1,5
Табл. 2.3 Объем подрядных работ, выполняемый компаниями в зависимости от численности работников
Наименование  статей расходов Всего органи-заций в т.ч. с численностью работников (чел.)
до 100 101 - 200 свыше 200
всего в % к итогу всего в % к итогу всего в % к итогу
Итог 11438 11296 99,8 70 0,6 72 0,6
в т.ч. по формам собственности:
государственная 224 211 94 4 2 9 4
муниципальная 25 25 100 - - - -
смешанная российская 236 213 90 7 3 16 7
частная 10650 10544 99 59 0,6 47 0,4
иностранная 4 4 100 - - - -
общественная 3 3 100 - - - -
совместная  межгосударственная 296 296 100 - - - -
     Отрицательным последствием перехода к рыночной экономике  является общий спад объемов инвестиций, подрядных работ и ввода в действие объектов, особенно промышленного назначения. Это явилось следствием как объективных причин, связанных с общей структурной перестройкой экономики, так и просчетами и ошибками в ходе реформ. К объективным причинам относится коренная перестройка источников инвестиций, связанная с резким снижением объема и доли бюджетного финансирования. Если до 1989-90 г.г. практически все инвестирование происходило за счет средств государственного бюджета, то с начала и по ходу реформ эта доля неуклонно снижалась, что видно из табл. 2.3 - Объем подрядных работ, выполняемый компаниями в зависимости от численности работников.
Табл. 2.4. Распределение инвестиций в основной капитал по источникам финансирования 7
Годы 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Всего (%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100
из  них финансируемых за счет:
федерального  бюджета РФ 29 23 13 13 12 4 3 6 18
регионального бюджета 24 17 12 17 7 10 14 15 11
централизованных  внебюджетных инвестиционных фондов 1 1 0,4 0,5 - 4 0,3 1 1
бюджетного  фонда государственной поддержки  приоритетных отраслей - 0,2 0,1 0,2 0,1 - - - -
собственных средств предприятий 38 53 53 49 50 53 46 45 43
средств населения 0 0,1 0,1 0,4 0,2 0,2 0,1 0,1 0,1
средств совместных предприятий и иностранных  фирм 8 6 13 13 22 - - - -
кредитов  банков - - - - - 11 11 10 6
заемных средств других организаций - - - - - - 16 5 2
прочих  источников - - - - - 18 10 18 19
       
Рис. 2.1 Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования в 1992-2001 годах, тыс. кв. м8

     Характерны  в этом отношении объем и динамика жилищного строительства. Если в  конце 80-х годов в городе вводилось в эксплуатацию 2,0 - 2,2 млн. кв. м. общей площади домов на 40 - 42 тысячи квартир, то в годы реформ объем жилищного строительства снизился вдвое, причем неравномерно по годам. Резко изменились источники инвестиций в жилищное строительство (рис.2.1).
     Следует отметить, что жилье, построенное  в 1996-2001 г.г. качественно отличается от того, что было построено в 80-е  и в начале 90-х годов по уровню комфортности, общей площади квартир, архитектурному облику. Если в 1990 г. средний  размер квартир составлял 57,3 кв. м., то в 2000 г. - 71,2 кв. м.
     Начальный этап развития рынка жилой недвижимости в Петербурге (1991-1993 гг.) отличался  сверхвысокими темпами роста  цен - 50-100% в год. 1994-1995 гг. - это период постоянного, но более плавного роста  цен (30-50% в год). 1996-1998 гг. (до августа 1998 г.) - период относительной стабилизации цен (сезонные колебания 5-10%). В первой половине 1999 года произошел пост кризисный обвал - цены на большинство категорий жилья упали почти вдвое. Но этот период долго не продлился, и уже с начала 2000 года началась плавная реставрация докризисного уровня цен, резко набравшая темпы в течение конца 2001 - начала 2002 гг. На сегодня почти по всем типам жилья достигнут, а по некоторым и несколько превзойден докризиный уровень цен. Подробно ценовые тенденции последнего года изложены ниже.
     Определим структуру жилищного фонда в  начале перестройке.
Таблица 2.5-Жилищный фонд Санкт-Петербурга 1998-1999 год
Показатель 1998 1999
Жилищный  фонд В том  числе:
    Частный
    Государственный и муниципальный
    Общественных организаций
    Организаций прочих форм собственности
88342 
13621
74594
127

89485 
34809
54675
1

 
Таблица 2.6 –Структура жилищного фонда
  Структура жилищного  фонда, предыдущий период Структура жилищного  фонда, текущий период Динамика  Координация
Жилищный  фонд всего     101,29  
Частный 13621/88342*100=15,4 38,89 255,53 2,52
Государственный и муниципальный 84,4 61,09 73,29 0,72
Общественных  организаций 0,14 0,001 0,78 0,007
 
     Таким образом, за изучаемый период произошло  перераспределение жилищного фонда. Так если в предыдущем периоде основной удельный вес занимал государственный и муниципальный фонд, который составлял 84,4% всего фонда, то в текущем периоде только 61,09% занимает данный фонд. Снижение произошло в пользу частного сектора, удельный вес которого повысился на 2,52 пункта. 

     2.3 Современное состояние  рынка жилой недвижимости  

     В настоящее время рынок жилой  недвижимости в Петербурге распределен  между 20-ю административными районами (13 из них городских и 7 - пригородных) и насчитывает более 1,6 млн. квартир. Около 40% составляют двухкомнатные, около 30% - трехкомнатные, а на долю однокомнатных квартир приходится примерно 20%. Остальные типы квартир - это (в первую очередь) многокомнатные квартиры в историческом центре города - Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах. Причем большинство их так и не поменяло своего "коммунального" статуса. Часть таких квартир является потенциально элитным жильем. Их жилая площадь в зависимости от района расположения колеблется в пределах 110-150 кв.м, а общая - процентов на 20-30 больше. Инвестиционная привлекательность многокомнатных квартир не всегда и не везде одинакова - она зависит от конкретного места в районе (отличающегося по престижности, озелененности, удобству транспортного сообщения), расположения в доме (мало найдется любителей апартаментов, в которых практически все окна выходят в наши знаменитые дворы-колодцы), окружения (целый ряд промышленных предприятий так и не выведен из центра города) и состояния дома (множество строений не проходило капитальный ремонт, имеет деревянные междуэтажные перекрытия, ограниченные удобства). Также в эту группу входят несколько десятков тысяч малогабаритных четырехкомнатных квартир, расположенных в домах, получивших название "хрущевок". Эти дома преимущественно расположены в Кировском, Калининском, Красносельском, Фрунзенском и Невском районах. Общежития и жилье "коридорного" типа занимают 1,7% состава жилого фонда. Средняя обеспеченность петербуржцев жильем - чуть больше 11 квадратных метров жилой площади на человека. Но, в действительности, это распределение крайне неравномерно и более 300 тысяч семей стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
     Техническое состояние жилого фонда Петербурга, в целом, удовлетворительное - более 50% строений имеют степень износа (СИ) равную 21-40%. Чуть больше 20% жилых зданий имеет очень хорошее состояние (СИ - 0-20%), столько же зданий находится в неудовлетворительном состоянии (СИ - 41-60%). Более 4% зданий - ветхие (СИ - более 60%).
     Ценовая ситуация. В целом, в течение всего  периода развития рынка, цены в Петербурге в сравнении с Москвой были ниже на 40-60% (сегодня стоимость квартир  в домах типовой застройки  Петербурга составляет 55-60% от стоимости  аналогичных квартир в Москве). Система статистического учета цен в Петербурге существенно отличается более тесной привязкой к административным районам (в Москве зонирование определяется линиям метрополитена).
     В 2002 году на вторичном рынке недвижимости прослеживались тенденции, начавшиеся еще в предыдущем году. В течение всего 2001 года наблюдался рост цен на жилье, который составлял 1,2-1,5% ежемесячно, т.е. за год цены выросли примерно на 20%, а 2002 год оказался даже более "продуктивным" в этом смысле, так как уже летом был достигнут и даже превышен уровень цен 1998 года, а по отдельным сегментам стоимость кв.м. увеличилась за 12 месяцев на 60% (табл. 2.7). –
Таблица 2.7. Динамика роста средних цен по категориям квартир 9
Число комнат Декабрь 2000 Декабрь 2001 Июль 2002 Декабрь 2002
1 комн. кв. $380 $495 $538 $587
2 комн. кв. $369 $477 $513 $554
3 комн. кв. $363 $464 $499 $522
4 комн. кв.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.