На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Аренда зданий и сооружений

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 02.10.2012. Сдан: 2011. Страниц: 27. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


       Оглавление 

       Введение

 
       Актуальность темы исследования. Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, составляют значительную, а некоторые авторы считают наиболее «рискованную часть»1 российского гражданского оборота. Это связано с тем, что с одной стороны, в оборот вовлечены все большее число объектов недвижимости, а с другой стороны, это сложный состав и недостаточная ясность законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначность в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.
       Несмотря  на принадлежность российской правовой системы к романо-германской правовой семье, растет значение судебного прецедента, который заполняет пробелы законодательства, а именно Гражданского кодекса РФ. Отрицательным последствием этого является прогрессирующая нестабильность судебной практики. Уже стали привычными противоречия в решениях кассационных инстанций разных судебных округов. При этом обобщение судебной практики Президиумом Высшего Арбитражного Суда происходит крайне медленно.
       Поэтому у предпринимателей, все чаще возникают  трудности и вопросы при оформлении одного из самых известных видов аренды. На что нужно обратить внимание при заключении договора? Какие документы следует оформлять уже в процессе аренды? У кого лучше арендовать здание: у организации или у предпринимателя? Какие основные моменты должны быть оговорены в договоре? Какие правоустанавливающие документы на здание или сооружение должны быть у арендодателя на момент оформления договора аренды? И какой вообще объект недвижимости можно отнести к категории «здание» или «сооружение»? Без знания всех этих нюансов организация может столкнуться с проблемами при общении как с арендодателем, так и с налоговыми органами.
       Целью выпускной квалификационной работы является анализ действующих нормативных положений, рассмотрение существующей практики в области аренды зданий и сооружений.
       Для реализации поставленной цели решались следующие исследовательские задачи:
       – дать понятия «здание» и «сооружения» и выяснить отличия этих категорий;
       – рассмотреть основные положения  правого регулирования аренды зданий, сооружений;
       – описать существенные условия договора аренды;
       – рассмотреть на примерах из судебной практики основные разделы договора аренды;
       - дать рекомендации для составления  договора аренды.
       Объектом  исследования являются правоотношения, возникающие между сторонами при оформлении договора аренды.
       Предметом исследования явились нормы гражданского законодательства, подзаконных нормативных актов, судебная практика арбитражных судов, закрепляющие и регулирующие правоотношения между сторонами при оформлении договора аренды. 
       Методологическую  основу исследования составляют фундаментальные положения гражданского права в области аренды.
       При исследовании основных положений об аренде зданий и сооружений применялись  общенаучные и частные методы исследования (анализ, синтез, обобщение, наблюдение, а также сравнение реальной практики с требованиями нормативно-правовых актов).
       В процессе работы были изучены и проанализированы нормативно-правовые акты, действующее законодательство Российской Федерации, ведомственные акты, комментарии по гражданскому праву, обзоры судебной практики.
       Информационную  базу данной работы составляют материалы судебной практики на дату 15.06.2011, и результаты конкретных исследований проведенных различными авторами в 2006 - 2011 гг. Эмпирическую основу исследования составили результаты отечественных исследований в области аренды зданий и сооружений.  
       Теоретическая основа исследования.  В процессе подготовки и написания данной работы было исследовано большое количество научной литературы по вопросам оформления договора аренды и применения аренды в целом. Рассмотрены труды следующих ученых: О.Н. Садикова, С.П. Гришаева, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, В.П. Мозолина, В.Н. Литовкина; нормативные документы: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Земельный Кодекс Российской Федерации, законодательные акты: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; подзаконные акты; данные научных экономических журналов и газет, путеводитель по судебной практике «Аренда зданий и сооружений».
       Структура и объем работы обусловлены целями и методологией исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих десять параграфов. Также прилагается список использованных источников.

       Глава 1. Общая характеристика аренды зданий и сооружений

      Понятие здания и сооружения
 
       Здания  и сооружения - это специфическая  разновидность недвижимости. Это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений.
         В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение», а также выделить их основные отличия.
       Называют  следующие отличительные признаки зданий и сооружений от других объектов недвижимости:
       - они «привязаны» к определенному земельному участку, на котором они возведены;
       - они являются самостоятельными объектами (отдельно стоящими);
       - их возведение закончено и  они уже используются или могут  быть использованы по прямому назначению;
       - их перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно;
       - располагаться они могут как на земле, так и под землей.
       - они созданы людьми (искусственно возведены). 2
       Соответственно, в их число не включают «временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.)» 3.
       По  признаку, что зданием и сооружением признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), они отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений4. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связаны с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений5.
       Указанные критерии: неразрывная связь с землей и невозможность, как правило, перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ6).
       Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования»7.
       Понятие "сооружение" обычно определяют путем  перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно - спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей8.
       В одном из современных учебников  относительно различий между понятиями "здание" и "сооружение" говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»9.
       На  взгляд Брагинского М.И. и Витрянского В.В., попытки дать юридические определения понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Так же данные авторы считают, что попытки выделить различия между этими понятиями сомнительны.10 В словарях современного русского языка видно, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида, назначения)11. Поэтому авторы предлагают употреблять выражение "здания и иные сооружения".
       Определение здания можно также найти в  п. 4.4 раздела 4 приложения А к СНиП 10-01-9412, согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.
       В литературе под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение, которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно13.
       В отдельном конкретном случае отнесение  того или иного объекта к зданиям  или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.
       Возможны  ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.14
       Авторы  Брагинский М.И. и Витрянский В.В. указывают, что существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают различного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений. Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно - пристроенные помещения).
       В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке  или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
       Отметим, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско - правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.
       Например, в качестве особого объекта недвижимости законодательством рассматриваются  здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома). Для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско - правового договора - договора найма жилого помещения; поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.15
       Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него16. Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"17 построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.
       Помимо  правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная  книга.18
       На  практике здания и сооружения являются предметом различных сделок, однако наиболее распространены договоры аренды. Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и так далее).

       1.2.   Правовое регулирование аренды зданий и сооружений

 
       Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это  предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.19
       Аналогичное определение можно встретить  в словарях: «Аренда - это основанное на договоре срочное владение и пользование (или только пользование) имуществом за плату»20.
       Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договоров аренды, регулируются, в первую очередь Гражданским кодексом РФ, гл. 34 которого целиком посвящена аренде.
       Кроме того, нормы, касающиеся аренды, можно  встретить в других кодексах РФ (например, Лесном и Земельном) и в некоторых Федеральных законах (от 21.07.1997 N 122-ФЗ в ред. 01.07.2011 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»21 и др.).
       Вопросам  аренды посвящено большое количество подзаконных актов (например, Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 N 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений»22, приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»23, а также многие другие).
       В последнее время наметилась тенденция  роста значения судебного прецедента и поэтому становится важным знать материалы судебной практики, среди которых центральное место в отношении аренды занимают:
       - Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 6624;
       - Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 5925;
       - отдельные постановления Президиума  ВАС РФ и федеральных арбитражных судов округов, их анализ и обобщение для практического применения.
       Установлены общие положения для всех видов договора аренды и специальные правила. Особенности договора аренды зданий и сооружений урегулированы ст. ст. 650 - 655 ГК РФ.
       Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.
       Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей.26

       1.2.1. Права арендатора на земельный участок

       Здания  и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК. Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению.
       Если  земельный участок не принадлежит  на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка. Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.27
       Стабильности  арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу.
       Данное положение  и отражено в ст. 652 ГК РФ: по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При анализе указанной статьи возникает вопрос о возможности арендатора требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка.
       По  вопросу о праве арендатора здания (сооружения) требовать заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, существует две позиции судов.28
       Первой  позицией является то, что  арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка, так как право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона.
       Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О  некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"29
       "...22. Согласно статье 652 ГК РФ, если  договором аренды здания или  сооружения арендодателем, являющимся  собственником земельного участка,  не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
       Отсутствие  в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
       При указанных обстоятельствах арендатор  не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
       Вопросы арендной платы за пользование земельным  участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ..."
       Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А29-2683/2009 говорит: "...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ЗАО "Сплав" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 16.09.2003 N 01/03-654, по условиям которого арендатору передан в пользование сроком до 07.08.2008 земельный участок площадью 14744 квадратных метра из категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6, для обслуживания производственной базы.
       ЗАО "Сплав" (арендодатель) и ООО "НПП "Ресурсы" (арендатор) заключили  договор аренды имущества с последующим выкупом от 01.01.2007, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передано во временное пользование и распоряжение принадлежащее арендодателю на праве собственности недвижимое и движимое имущество, в том числе нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 7 на втором этаже площадью 82,7 квадратного метра и N 1, 7, 8, 9, 10, 11 на первом этаже площадью 82,4 квадратного метра; склад кислородных баллонов площадью 40,3 квадратного метра (литер Д); железнодорожный тупик протяженностью 112 квадратных метров (литер II); железнодорожный тупик протяженностью 270 квадратных метров (литер I); гараж площадью 236,6 квадратного метра (литеры Е и Е1); весовая площадью 110,9 квадратного метра (литеры Ж, Ж1 и Ж2), расположенные по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6.
       В пункте 22 Постановления о некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено, что отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
       Суд установил, что договор субаренды  земельного участка не был заключен между сторонами. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности оплачивать, помимо арендных платежей за аренду имущества, плату за земельный участок, на котором оно расположено..."30
       Такой же вывод в постановлении ФАС Уральского округа от 28.03.2007 N Ф09-2047/07-С6. "...В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
       При указанных обстоятельствах арендатор  не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости..."31.
       Второй  позицией судов является то, что  арендатор вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды, если это право предусмотрено договором аренды.
       Например. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008(8852-А70-37) говорит, следующее "...В пункте 2.2.6 названного договора указано, что в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с передачей прав пользования имуществом арендодатель обязан передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования. Передача земельного участка в аренду осуществляется после проведения арендатором процедуры межевания, постановки земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности Российской Федерации на него (л.д. 37).
       Судом установлено и не оспаривается заинтересованным лицом, что ОАО "НПО "Нефтепроммаш" выполнило обязательства по проведению межевания, постановке земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности Российской Федерации на названный земельный участок своими силами и за свой счет.
       После выполнения обязанностей по формированию земельного участка Общество 30 октября 2007, 15 ноября 2007, 10 и 13 декабря 2007 обращалось в ТУ ФАУФИ по Тюменской области с просьбой о предоставлении земельного участка в аренду, подготовке проекта договора и о заключении договора аренды на земельный участок под арендуемым движимым и недвижимым имуществом (л.д. 75, 84, 86, 88).
       В связи с тем, что решение о  предоставлении земельного участка  в аренду заявителю уполномоченным органом не принято, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, так как считает, что бездействия ТУ ФАУФИ по Тюменской области нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
       Суд кассационной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что право ОАО "НПО "Нефтепроммаш" на получение земельного участка в аренду предусмотрено договором аренды имущества и закреплено в статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, уклоняясь от заключения договора, ТУ ФАУФИ по Тюменской области нарушает права и законные интересы общества.
       Кроме того, в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор..."32
       Также судебная практика позволяет сделать  следующий вывод: Арендатор недвижимого имущества в силу закона имеет право пользования земельным участком, на котором расположено это имущество. Такой участок не может передаваться в пользование (в том числе в субаренду) лицу, которое не является правообладателем арендуемого имущества.
       Например, постановление ФАС Московского округа от 06.08.2010 N КГ-А40/7876-10 по делу N А40-139570/09-21-992 подтверждает данный вывод. "...Кроме того, судом был правильно установлен и тот факт, что ООО "АУРЕЛ" в силу договора аренды недвижимого имущества N ЦРИА/4/А/0311010000/06/004840 является арендатором складского здания общей площадью 372,1 кв. м, расположенного на земельном участке, в отношении которого на торги было выставлено право заключения договора субаренды в составе лота N 1.
       В соответствии с п. 22 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. При этом арендатор строения или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
       Таким образом, коллегия находит обоснованным также и вывод суда о том, что передача прав владения и пользования земельным участком, занятым арендуемым складским зданием, возможна не ранее истечения срока действия договора соответствующего здания. В данном случае, заключение договора субаренды земельного участка с лицом, не являющимся правообладателем недвижимого имущества, расположенного на соответствующем земельном участке, противоречит положениям ст. 652 ГК РФ, Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и грубо нарушает права истца в пользовании и владении принадлежащим ему объектом недвижимого имущества..."33

       1.2.2. С какого момента можно сдавать в аренду здание и сооружение

       Существуют ситуации, когда организация завершила строительство здания, строения которого собирается сдавать в аренду. Предварительно она должна получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, затем зарегистрировать право собственности на него, что занимает определенное время. Однако строительство отвлекает много средств, и собственники заинтересованы в более ранних сроках сдачи помещений в аренду.
       После получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию ГК РФ предусматривает, что собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Из ГК РФ и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и, соответственно, данное право возникает с момента такой регистрации. Следовательно, если договор аренды зданий и сооружений был заключен и вступил в действие до момента регистрации права собственности на здание, то такая сделка, как не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, может быть признана судом ничтожной.34
       Из  вышесказанного следует, что до регистрации права собственности на здание организация не вправе сдавать помещения в аренду. Аналогичный вывод, следует из Письма УФНС России по г. Москве от 18.04.2008 № 20-12/037669.135.
       Аналогичным образом высказался и ФАС СЗО в Постановлении от 11.03.2009 по делу № А56-12329/200836: договор аренды является ничтожной сделкой при отсутствии у арендодателя права распоряжаться имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.
       Однако  стоит отметить, что есть и другое мнение. Так, в Постановлении от 20.02.2009 по делу № А08-2798/2008-1037 ФАС ЦО исходил из фактического возникновения правоотношений, связанных с арендой. Судьи заключили, что отсутствие регистрации права собственности на переданные в аренду здания и сооружения не является основанием для вывода об отсутствии самого права и признания договора аренды ничтожным, так как между сторонами договора возникли фактические отношения по возмездному пользованию имуществом, которые не противоречат нормам гражданского права и, в частности, положениям об аренде. Кроме того, обращено внимание на то, что до государственной регистрации лицо, создавшее недвижимое имущество, также является его собственником, хотя не может им распоряжаться как недвижимым.38
       Принимая  во внимание вышесказанное, отметим: несмотря на имеющиеся в судебной практике положительные решения, арендодателям стоит придерживаться законодательных норм и сдавать в аренду здания и сооружения после регистрации права собственности на него, что снизит риск признания договора аренды ничтожным.39

       1.2.3. Аренда части или конструктивных элементов здания, сооружения

       Согласно  ГК РФ по договору аренды здания или  сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По смыслу законодательного акта в аренду должно быть передано именно здание или сооружение, а не его часть.
       Однако  арбитражная практика придерживается расширительного толкования данной нормы. Суды признают возможность передачи в аренду части здания. Данный вывод подтверждается судебной практикой, например: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.11.2009 по делу №А29-7363/200840, ФАС Дальневосточного округа от 17.11.2008 №Ф03-4530/200841, ФАС Московского округа от 11.05.2007 №КГ-А40/2123-0742.
       Договор аренды признается заключенным только в том случае, если стороны согласовали его предмет, то есть имущество, которое передается во владение и пользование арендатору. Это означает, что переданная в аренду часть здания или сооружения должна быть индивидуализирована (например, путем указания в договоре конкретных помещений, которые передаются арендатору).
       Из  этого следует, что, если невозможно установить, где находится часть  здания или сооружения, подлежащая передаче в аренду, договор аренды части здания или сооружения может быть признан незаключенным43.
       Здание  включает помещения, стены, лестничные переходы и прочие составляющие. Конструктивные элементы зданий, в частности стены или крыши, представляют интерес для рекламораспространителей, которые размещают на них объекты наружной рекламы, например настенные панно, перетяжки и прочее. В связи с этим возникают вопросы о возможности сдачи в аренду конструктивных элементов либо необходимости заключения иного договора на пользование такими объектами. 44
       П. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой45, предусматривает, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует только отдельный конструктивный элемент этого здания (крышу) для размещения рекламы, не является договором аренды. Так как крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания, она не может являться объектом аренды. Вследствие этого суд признал правомерным неприменение собственником здания по отношению к такому пользователю статьи ГК РФ, предусматривающей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
       Суды  округов в основном придерживаются указанной позиции Президиума ВАС РФ. Так, в Постановлении от 13.05.2009 по делу №А72-4923/2008 ФАС ПО46 рассмотрел договор на установку и размещение рекламных конструкций на витринных стеклах фасадной части нежилых помещений здания и сделал следующий вывод. Поскольку фасадная часть здания (стены, оконные рамы) не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта в отрыве от объекта недвижимости, данный договор нельзя отнести к договорам аренды. Вследствие этого судьи посчитали, что договор с собственником здания на установку и размещение рекламных конструкций на фасадной части нежилых помещений в случае, когда такие помещения находятся в аренде у третьего лица, может быть заключен, если владелец рекламных конструкций получит согласие арендатора помещений.
       Пленум  ВАС РФ в п. 7 Постановления от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"47 в значительной степени приблизил договор использования отдельного конструктивного элемента здания для установки рекламной конструкции к договору аренды. Сделан вывод: по соглашению собственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.
       Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе, в отличие  от арендатора, предъявлять некоторые  требования. Несмотря на то, что высшая судебная инстанция не признает договор пользования отдельным конструктивным элементом здания договором аренды, она полагает, что к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. В частности, подобные договоры подлежат государственной регистрации применительно к ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.48
       Из  вышесказанного следует: в договоре аренды помещения имеет смысл  закрепить положение о том, что  помещение сдается в аренду со всеми конструктивными элементами и арендатор вправе распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе размещать рекламу.

       1.2.4. Арендная плата

       Для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное  в письменной форме условие о  размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается  незаключенным. Вопрос о включении в договор аренды зданий и сооружений условий, не отнесенных законом как к обязательным, решается, разумеется, по соглашению сторон.
       Плата за пользование имуществом (арендная плата) вносится арендатором в порядке, на определённых условиях и в конкретные сроки, оговоренные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, а так же условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.49
       Арендная  плата применительно к зданию и сооружению устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Например, при сдаче в аренду какого-либо здания или сооружения с находящимся в нём оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и тому подобное.50
       Арендная  плата может осуществляться в  различных формах (денежная, натуральная, смешанная).
       Арендатор не вправе оплачивать имущественные  налоги за арендодателя. Обязанность по уплате налогов исполняется исключительно налогоплательщиком, в данном случае - балансодержателем51. Арендатор в таком случае может только возместить налог непосредственно арендодателю в соответствии с действующим между ними договором.
       Если  иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, однако не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов недвижимого имущества.
       При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение  года должно оставаться неизменным условие  договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления52. Таким образом, даже двусторонним соглашением стороны не вправе пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год.
       В договоре аренды стороны могут предусмотреть  неизменность размера арендной платы  в течение всего срока аренды.
       Однако  есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год:
       1. Существенное изменение обстоятельств,  из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Правовые основания и условия для изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств установлены ГК РФ. При аренде здания и сооружения существенным изменением обстоятельств, влияющим на размер арендной платы, могут являться, в частности:
       - ухудшение условий доступа и  проходимости к объекту недвижимости (например, в результате строительных работ и возведения третьими лицами капитальных сооружений существенно ухудшился доступ к арендуемому магазину, снизилась проходимость, соответственно, уменьшилась выручка арендатора);
       - ухудшение визуальной видимости  нежилого помещения, в том числе вывески и наружной рекламы арендатора (например, на пешеходном проспекте муниципальными службами высажены деревья, которые закрыли видимость арендуемого магазина, что повлекло снижение выручки арендатора);
       - ухудшение транспортной развязки (например, в результате длительных дорожных работ изменился маршрут проезда к арендуемым складским помещениям).
       Судебная  практика признает возможность применения законодательства по требованию одной из сторон (как правило, арендатора) при необходимости изменения размера арендной платы53.
       2. Арендатор вправе потребовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, в связи со значительным износом коммуникаций существенно ухудшились теплоснабжение и водоснабжение объекта аренды.
       3. Стороны могут предусмотреть  в договоре аренды порядок  (механизм) исчисления арендной платы  по каждому сроку платежа либо  по окончании определенного периода. Например, в договоре аренды может быть указано, что размер арендной платы ежегодно (ежеквартально) увеличивается на установленный органами статистики индекс инфляции за прошедший календарный год (квартал). Такое фактическое изменение размера арендной платы не является изменением в соответствии ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия54. Хотя на практике в данном случае стороны также, как правило, фиксируют фактическое изменение размера арендной платы двусторонним соглашением, следует отметить: такое соглашение по сути является не оформлением взаимной воли сторон, а подтверждением (констатацией) изменения арендной платы.55

       1.2.5. Форма и государственная регистрация договора

       Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа в простой письменной форме, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме.56 Заключение договора аренды посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты недопустимо.57
       ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
       Несоблюдение  письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай - исключение из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.
       В соответствии с общим правилом о  порядке заключения сделок договор  аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года (то есть на срок, равный году и более) подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор считается незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Оно представляет исключение из правила, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.58
       До  этого момента регистрации арендатор  не сможет включить в расходы плату за пользование имуществом. Ведь пока договор не зарегистрирован, у этих затрат нет законного документального обоснования. Причем, по мнению Минфина России, арендная плата должна учитываться только с момента регистрации. Когда имущество передано раньше, скажем, одновременно с подачей документов на регистрацию, то суммы, перечисленные арендодателю до регистрации, в расходы не включаются.59
       Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ. Регистрацией сделок с недвижимостью занимается Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Туда необходимо подать заявление на регистрацию договора аренды. Но прежде, чем подавать заявление, необходимо собрать пакет документов. В него входят:
       - заявление о государственной  (заявление оформляет специалист приёма);
       - подлинники договоров в 3 экземплярах:  один для арендатора, второй для  арендодателя, третий для регистрирующего  ведомства;
       - подлинник и копия документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, сдаваемый в аренду;
       - подлинник и копия решения полномочных органов фирмы-контрагента (если такое решение необходимо в соответствии с ее уставом или законодательством);
       - подлинник и копия кадастрового паспорта здания либо сооружения с поэтажным планом;
       - подлинник и копия документа об уплате государственной пошлины.
       Договор аренды регистрируется после прововой экспертизы представленных документов60. В общих чертах экспертиза сводится к проверке соответствия договора аренды требованиям законодательства.
       При расторжении и прекращении договора аренды необходимо подать заявление  о погашении регистрационной  записи. Обратиться в ведомство может любая из сторон. К заявлению следует приложить документы, которые обосновывают обращение.
       Пример. В договоре аренды стороны предусмотрели  возможность расторжения соглашения в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы более 2 сроков оплаты подряд. После того как долг превысил размер арендной платы за два срока платежа, арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора и обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении договора аренды здания или сооружения. Регистрационная служба отказала, сославшись на то, что в пакете документов не представлено соглашение сторон о расторжении договора либо постановление суда. Чиновники ссылались на то, что нарушение договора одной из сторон может стать причиной для расторжения договора только в судебном порядке. Отказ Высший Арбитражный Суд РФ признал незаконным. В Определении от 1 октября 2007 г. № 12391/0761 он указал, что данный договор связывает право арендодателя на одностороннее расторжение с фактом нарушения обязательств арендатором. А нарушение подтверждается материалами дела.62
       Если  срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и возражений со стороны арендодателя не поступало, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Никаких документов на регистрацию нового периода действия соглашения подавать не нужно.63
       Таким образом, в изъятие из общего правила  о регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока аренды данный договор подлежит государственной регистрации, лишь если он заключен на срок не менее одного года. И, напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года. При этом регистрация права аренды возможна, лишь наряду с регистрацией договора аренды и только при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект (права собственности, права хозяйственного ведения и другое).
       Вместе  с тем в коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продлевают его действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года, либо на неопределенный срок.64 В результате в целом договорные отношения длятся более одного года. В настоящее время практика арбитражных судов по этому вопросу определяется позицией, выраженной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в ряде судебных дел.
       Так, заключенными на срок менее года и  потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды здания, условия которого идентичны условиям первоначального договора, срок действия которого истек65. Из приведенного утверждения следует также и другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения ГК считается заключенным на срок менее одного года.
         Важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В частности, заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации в практике арбитражных судов признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года66.

       1.2.6. Стороны договора

       Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.
       Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату.
       Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.
       Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или  юридическое лицо, имеющее титул  собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом  или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.67
       К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.
       Арендаторами  вправе быть граждане и юридические  лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса).68

       1.2.7. Исполнение договора

       Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).69
       Подписание  сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов. Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:
       а) подпишет передаточный акт;
       б) фактически передаст здание (сооружение);
       в) оплатит расходы по государственной  регистрации договора аренды и тому подобное70.
       При передаче сложных в инженерно-техническом  отношении зданий (сооружений) стороны  могут договориться и об условиях, дополнительно гарантирующих интересы арендатора. Например, о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение арендодателем за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данное здание (сооружение)71.
       Неисполнение  арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение отдельной статьи ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к объектам по договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора 72.
       Неисполнение  арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.
       По  окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, то есть передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.
       Таким образом, предметом договора аренды зданий и сооружений служат здания и сооружения, то есть такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Сторонами такого договора могут быть граждане и юридические лица. Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Передача здания или сооружения должна осуществляться с подписанием сторонами передаточного акта.

       Глава 2. Характеристика договора

 
       Как ранее было указано, в соответствии с ГК РФ по договору аренды здания и сооружения (строения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
       Договор обязательно является консенсуальным, взаимным, возмездным. Пример содержания договора аренды здания (сооружения) приведен в приложении73. Далее рассмотрим основные разделы договора более подробно.
       Определение существенных условий договора является важным элементом любой гражданско-правовой сделки, и конечно же договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений.74 Глава 34 ГК РФ, посвященная аренде, не содержит статьи, которая бы определяла перечень существенных условий договоров данного вида. Этот перечень вытекает из нескольких статей указанной главы. Вместе с тем общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

       2.1. Предмет договора

 
       В практике довольно часто приходится сталкиваться со спорами, в результате разрешения которых арбитражные  суды приходят к выводу, что в  договоре аренды не определен предмет арендных отношений.
       ГК  РФ не содержит точных и четких предписаний, какие именно данные необходимы для  того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, как может показаться на первый взгляд, создается возможность произвольного признания договора незаключенным.
       П. 3 ст. 607 ГК РФ требует, чтобы данные, позволяющие определенно установить объект аренды, содержались в договоре аренды. В спорном случае стороны в договоре аренды недостаточно ясно выразили свою волю относительно того, какие конкретные помещения в доме арендодателем передаются, а арендатором - принимаются. В данном случае отсутствие необходимой информации об объекте аренды в договоре не может восполняться последующим представлением со стороны арендатора документов БТИ.
       К данным о здании и сооружении, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды относятся следующее:
    данные указанные в свидетельстве на право собственности, а именно: название, площадь, местонахождение. Например: "Здание - склад, пристройка к складу, сооружение для производства битума и сухих смесей, 1-этажное, общей площадью 1294 кв.м, инв. №1800, лит. А, А, а, объект №2, расположенное там-то". Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.75
    данные, определенные Законом о регистрации, которые требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения с указанием размера арендуемой площади.
    исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, так как при ее отсутствии иногда невозможно определить фактическое состояние названных объектов аренды.76 Примером этого является Постановление ПВАС от 20 мая 2003 г. №1577/03.77
       Если  такой документации нет, то желательно приложить к договору техническое  описание объекта аренды, составленное сторонами сделки в произвольной форме. Главная задача, решаемая при этом, - избежать спора относительно состояния объекта аренды в случае изменения этого состояния.
       Итак, в предмете договора аренды здания, сооружения желательно указать и приложить следующие документы:
       1) Информацию из свидетельства о государственной регистрации права собственности (без изменений): название, площадь, местонахождение;
       2) приложить поэтажный план и  экспликацию, на которых обозначить  сдаваемые в аренду объекты с указанием размера арендуемой площади;
       3) приложить техническую документацию  на здание, сооружение, а при ее  отсутствии - техническое описание  объекта аренды, составленное сторонами сделки.

       2.2. Срок договора

 
       Немало  важным является условие о сроке договора аренды зданий, сооружений, которое регулируется ГК РФ. Из содержания законодательства вытекают следующие виды сроков договора аренды:
       - срок определен, например одиннадцать  месяцев, 360 дней, один год, 3 года  и так далее;
       - срок не определен договором, иначе говоря нет упоминания о сроке или стороны оговорили, что договор заключен на неопределенный срок.
       Иногда  стороны подписывают бессрочный договор аренды. Надо признать, что бессрочный договор будет признан ничтожным как противоречащий положениям ГК РФ, которые не называют такого срока.78
       Все судебные споры, касающиеся срока договора аренды, можно свести к трем группам:
       а) споры о применении срока не менее года;
       б) споры, касающиеся определения сторонами условий, влияющих на расчет срока;
       в) споры о толковании срока "не менее  года" для целей регистрации  при продлении или возобновлении  договора.79
       Судебная  практика по спорам, относящимся к  группе «а», противоречива. Примерами спора можно отнести следующие ситуации.
       Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
       Арендодатель  обратился в арбитражный суд  с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
       Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным, то есть условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем (п. 3 информационного письма №66).
       Последовал  вывод ПВАС: Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения законодательства РФ был признан равным году.
       Но  к совершено противоположному выводу приходит суд в следующем примере. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009 гласит: "...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения - подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.
       Срок  действия договора согласован сторонами  в пункте 5.1 - с 01.04.2008 по 29.03.2009.
       Заявлением  от 25.02.2009 Предприниматель просил Комитет  расторгнуть договор с 25.04.2009.
       Суд апелляционной инстанции исследовал данный документ вкупе с условием договора, касающегося срока его действия (до 29.03.2009), и правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право на односторонний отказ от исполнения договора - нереализованным.
       Ссылка  подателя жалобы на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в  силу которого договор аренды подлежал государственной регистрации, основана на неправильном толковании норм материального  права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации.
       Нарушений норм процессуального права, предусмотренных  частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."80
       Вывод: Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число либо "до последнего числа" предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит.
       Ашихмин И. М. обращает внимание на то, что предлог "по", использованный в договоре аренды, подменяется предлогом "до" в выводе ПВАС. Таким образом, ПВАС считает предлог "до" равнозначным предлогу "по", что не соответствует русскому языку и вносит некоторое смятение в правоприменительную практику.
       Годом позже ПВАС в своем Постановлении определил срок с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года как срок менее года.81
       б) Споры, касающиеся определения сторонами  условий, влияющих на расчет срока.
       Между сторонами был заключен договор  аренды здания со сроком действия до начала реконструкции здания. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
       Решением  суда первой инстанции исковое требование удовлетворено, кассация не изменила решение.
       Интересна мотивация арендатора: в кассационной жалобе он просил отменить решение  суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
       Суд кассационной инстанции отклонил жалобу, отметив следующее:
       - Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя либо для отказа последнего от исполнения договора.
       Однако  в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания не может квалифицироваться как условие о сроке.
       Таким образом срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.82
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.