На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Лекции Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц

Информация:

Тип работы: Лекции. Добавлен: 02.10.2012. Сдан: 2011. Страниц: 12. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


МИНИСТЕРСТВО  ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 
  «ОРЛОВСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ  ИНСТИТУТ
МИНИСТЕРСТВА  ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» 
 

Кафедра гражданско-правовых дисциплин 

                УТВЕРЖДАЮ
                Начальник кафедры
                гражданско-правовых дисциплин
                полковник милиции 

                                                 С.К. Жиляева
                  «02» сентября 2009 г. 
                 
                 
                 

ЛЕКЦИЯ
по дисциплине «Земельное право» 

Тема  № 5
«Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц» 

(специальность  030501 65 – Юриспруденция, очная  форма обучения) 
 
 
 
 
 

                    2 часа 
 
 
 
 
 
 

Орел
2009 
 
 
 
 
 

П Л А  Н 

      Введение   

     Основные  вопросы:
           1. Заключение договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка
           2. Оформление права собственности на земельный участок в судебном порядке
      Заключение  
           Литература  

          Учебное оборудование, демонстрационные  материалы и ТСО 
     Мультимедийное  оборудование, слайды. 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Лекция  подготовлена преподавателем, кандидатом биологических наук, старшим лейтенантом милиции Федотова О.В. 

      Лекция   обсуждена   и   одобрена   на   заседании    кафедры   
                                                    «01» сентября 2009  г.  Протокол  № 20. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
     Введение
     Приобретение  земельных участков у физических и юридических лиц имеет ряд  особенностей.
     Прежде  чем приобретать земельный участок  у того или иного лица (неважно  — физического или юридического), необходимо убедиться, что данный гражданин или юридическое лицо является законным владельцем нужного земельного участка и оформил свое права надлежащим образом. Для этого следует попросить правоустанавливающие документы на землю. Если Вы мало что понимаете в документах и у Вас нет возможности прибегнуть к помощи юриста, то сделайте ксерокопию с правоустанавливающего документа и дома в спокойной обстановке его изучите. В документе не должно быть орфографических и синтаксических ошибок, подчисток, неоговоренных дописок, неясных букв и тем более неясных слов. Прочитайте, каким органом был выдан данный документ, на каком праве и кому принадлежит земельный участок. Убедитесь, что земельный участок расположен по тому адресу и имеет ту площадь, о которых говорил Вам владелец земельного участка.
           Для уверенности стоит обратиться в Росрегистрацию за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого Вам необходимо точно знать адрес и площадь земельного участка, оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей (для физического лица) за предоставление информации и предъявить свой паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
           В выписке будет  указано, кому и на каком праве  принадлежит земельный участок, обременен ли он правами третьих лиц, находится ли под арестом. Если Вам отказали в предоставлении информации, значит, земельный участок с указанным Вами адресом и площадью в реестре отсутствует
     Если  право у владельца земельного участка возникло до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то естественно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не будет информации об этом земельном участке. В этом случае можно обратиться в соответствующий Комитет по земельным ресурсам и землеустройству
     Конечно, когда Вы обратитесь за регистрацией права на земельный участок, отчуждаемый  или временно передаваемый Вам гражданином или юридическим лицом, Росрегистрация проведет тщательную правовую экспертизу и выявит все недочеты и погрешности в документах. Никогда Вам не зарегистрируют право на недвижимость, если владелец не имеет прав на этот земельный участок, предоставил Вам какую-либо ложную информацию. Все это выяснится в процессе регистрации. Но Вы можете потерять и время, и деньги.
 

      1. Заключение договоров  купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного  участка
     Отличительной чертой договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка является то, что лицо, отчуждающее земельный участок, является его собственником.
     Правоустанавливающим  документом на земельный участок может быть договор купли-продажи, свидетельство на наследство, договор дарения, решение суда, решение компетентного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность. Кроме правоустанавливающего документа у собственника должно быть свидетельство на право собственности, выданное регистрирующим органом.
     Кроме того, для регистрации необходим  кадастровый план земельного участка. Представление кадастрового плана не требуется только в том случае, если ранее он уже предоставлялся в регистрирующий орган.
     На  основании правоустанавливающего  документа на земельный участок и кадастрового плана, а также данных обеих сторон заключается соответствующий договор.
     Договор может быть заключен как в простой  письменной форме, так и удостоверен нотариусом. Договор составляется не менее чем в трех экземплярах.
     По  договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает земельный участок и уплачивает за него определенную денежную сумму (цену).
     В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору
     К таким данным можно отнести:
     площадь земельного участка;
     местоположение (адрес) земельного участка;
     кадастровый номер земельного участка;
     реквизиты правоустанавливающего документа  и свидетельства на право собственности на земельный участок;
     наличие или отсутствие прав третьих лиц  на земельный участок, а также  других ограничений и обременении;
     целевое назначение земельного участка;
     разрешенное использование;
     наличие объектов недвижимости на земельном  участке.
     При отсутствии таких данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
     Также обязательным (существенным) условием договора купли-продажи земельного участка является цена этого земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене передаваемого имущества, то такой договор о его продаже считается незаключенным.
     Очень часто перед непосредственной покупкой стороны заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка. Как правило, это делается для того, чтобы обезопасить потенциального покупателя на тот случай, если продавец совсем передумает продавать земельный участок, либо решит продать другому лицу или же за более крупную сумму денег. Так же предварительный договор защищает и интересы продавца на тот случай, если передумает покупатель.
     Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель в доказательство своих твердых  намерений купить земельный участок передает продавцу до заключения договора купли-продажи часть стоимости данного земельного участка. Это тоже своего рода предварительный договор, который обязательно должен быть составлен в письменном виде не менее чем в двух экземплярах. В предварительном договоре нужно обязательно указать, когда и какую сумму одна сторона получила от другой. Данная сумма будет считаться задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
     Цена  может быть указана как за весь земельный участок в целом, так  и на единицу площади. В последнем  случае общая цена земельного участка будет определяться исходя из его фактического размера.
     В отношении цены для юридических  лиц установлены свои особенности. Решение об определении цены сделки о приобретении или отчуждении земельного участка и одобрении такой сделки принимается соответствующим уполномоченным органом юридического лица.
     Передача  земельного участка продавцом и  принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
     Если  до момента подписания сторонами  договора покупатель не передал продавцу всю оговоренную сумму целиком, то продаваемый земельный участок признается находящимся в залоге у продавца до полной оплаты. Залог выступает способом защиты интересов продавца от недобросовестного покупателя. Пока покупатель не выплатит всю оговоренную договором купли-продажи сумму, земельный участок будет обременен правами продавца. С момента регистрации такого договора покупатель становится собственником земельного участка, но распоряжаться им он может только с согласия залогодержателя (в данном случае залогодержателем выступает продавец).
     Такие договоры купли-продажи, по которым  продавец не сразу получает оговоренную в договоре сумму за земельный участок, называются договорами купли-продажи с рассрочкой платежа. В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ продавец становится залогодержателем, а покупатель залогодателем.
     В договоре должна быть указана предельная дата окончания расчетов между сторонами. Если до указанной даты залогодатель не погасит свою задолженность, то залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество.
     Требования  залогодержателя удовлетворяются  из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Однако в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
     Удовлетворение  требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества  может происходить без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
     Когда же стороны по договору купли-продажи  вовремя рассчитались между собой, они составляют акт взаиморасчетов. Если договором купли-продажи акт взаиморасчетов не предусмотрен, то продавец и покупатель составляют совместную расписку (данный документ можно назвать как угодно), в которой указывают, что взаиморасчеты по договору купли-продажи между продавцом и покупателем произведены полностью и продавец получил остаток оговоренной договором суммы и претензий к покупателю не имеет.
     С актом взаиморасчетов или иным документом, подтверждающим, что покупатель-должник полностью рассчитался с продавцом-кредитором за земельный участок, стороны обращаются в регистрирующий орган (орган Росрегистрации) и подают совместное заявление на снятие обременения (залога). Прекращение залога осуществляется органом регистрации без взимания государственной пошлины.
     Согласно  п. 2. ст. 37 ЗК РФ в договор купли-продажи (а также мены, аренды) земельного участка нельзя включать следующие условия:
     устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно по собственному желанию;
     ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
     ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Кроме того, покупатель (арендатор при заключении договора аренды) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом (арендодателем) заведомо ложной информации:
     об  обременениях земельного участка и  ограничениях его использования (земельный участок заложен, передан в аренду, находится под арестом и т.д.);
     о разрешении на застройку данного  земельного участка;
     об  использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка;
     о качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка (например, для садоводства нельзя продавать или передавать или передавать в аренду земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению);
     иной  информации, которая может оказать влияние на решение покупателя (арендатора) приобрести данный земельный участок.
     При совершении любых гражданско-правовых сделок с земельными участками должно сохраняться их целевое назначение. Встречаются такие ситуации, когда сохранение целевого назначения невозможно. Например, собственнику принадлежит земельный участок, целевое назначение которого — размещение гаража. Собственник решает продать часть земельного участка. Для этого ему необходимо разделить свой земельный участок на два новых, получить на каждый кадастровый план и обратиться в регистрирующий орган для регистрации ликвидации большего земельного участка и прекращения права собственности на него, регистрации права собственности на два новых земельных участка. Но после такого разделения гараж остается на одном из земельных участков. Целевое назначение другого земельного участка меняется. Оно должно быть указано в кадастровом плане. После регистрации прав на вновь образуемые земельные участки ими можно распоряжаться по отдельности. Наличие обременении земельного участка не лишает собственника права отчуждать или иным способом распоряжаться своим недвижимым имуществом. Если покупатель согласен приобрести земельный участок, который находится в залоге или аренде у третьего лица, то необходимо включить в договор купли-продажи информацию об этом. Также необходимо получить письменное согласие залогодержателя на смену собственника, т.е. замену должника — залогодателя. Если залогодержателем является физическое лицо, то согласие должно быть заверено нотариусом.
     Если  сторонами договора купли-продажи, аренды являются физические лица, то необходимо иметь в виду ст. 35 СК РФ. В том случае, если каждая из сторон состоит в браке, брачный договор не составлен, а продавец или арендодатель стал собственником земельного участка, будучи в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и соответственно на приобретение прав на земельный участок.
     Зачастую  земельные участки принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Если один из сособственников решает продать свою долю, то сначала он должен предложить ее другим сособственникам. Дело в том, что в силу ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки перед посторонним лицом. Продавец доли, желающий продать ее постороннему лицу, обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу
     Если  гражданину земельный участок перешел  по наследству или в результате безвозмездной сделки (был подарен), то согласие супруга на отчуждение или передачу в аренду земельного участка не требуется.
     Дело  в том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если не составлен брачный договор (ст 34 СК РФ). Вместе с тем, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
     Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, требующей  государственной регистрацией (или) нотариального удостоверения, не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).
     На  заключение договора дарения требуется нотариально удостоверенное согласие супруга только от дарителя. На заключение договора аренды требуются согласия, удостоверенные нотариусом, от обеих сторон сделки. И регистрация дарения, и регистрация аренды земельного участка предполагает регистрацию соответствующей сделки. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому согласие супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.
     В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В связи с этим на государственную регистрацию предоставляется кадастровый план земельного участка. Вместе с тем, если ранее права на данный земельный участок уже регистрировались и на государственную регистрацию представлялся кадастровый план, то повторное его представление не требуется.
     Если  продаваемый земельный участок  пустой (на нем нет зданий, строений, сооружений), то на государственную регистрацию необходимо представить документ, выданный органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости натерри1ории регистрационного округа, подтверждающий отсутствие объектов недвижимости на данном земельном участке. В этом документе (выписке БТИ из государственного реестра градостроительной деятельности) должна быть надпись «Объектов недвижимости нет».
     В том случае, если на земельном участке  находятся здания, строения, сооружения, то ситуация кардинальным образом меняется. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В связи с этим одновременно с заключением договора купли-продажи составляется договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося на нем. Как правило, составляется один договор на куплю-продажу и того и другого.
       В толковании законодательства, регулирующего отчуждение зданий, строений, сооружений и земельных участков, которые Они занимают, часто можно встретить заблуждение следующего характера.
     Статья 552 ГК РФ говорит о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если трактовать данную статью буквально, то получается, что, приобретая здание, сооружение в собственность, покупатель автоматически приобретает земельный участок. То же касается договоров дарения, аренды.
     При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Это положение закреплено в ст. 35 ЗК РФ. Смысл этой статьи аналогичен смыслу вышеуказанной статьи ГК РФ.
     Такой подход к толкованию статей ГК РФ и  ЗК РФ является ошибочным по следующим основаниям.
     Согласно  п. 2 ст 218 ГК РФ право собственности  на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи,  мены,
     дарения или иной сделки об отчуждении этого  имущества. Следовательно, право собственности на земельный участок, который имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого земельного участка.
     Поэтому основанием возникновения права  собственности на земельный участок может быть только договор купли-продажи земельного участка или договор купли-продажи здания, строения, сооружения и земельного участка, но уж никак не договор, предметом которого является только здание, строение, сооружение. Даже если в договоре указано, что его предметом является здание, строение, сооружение, находящееся на таком-то земельном участке, все равно это не говорит о том, что земельный участок тоже продается.
     Дело  в том, что, как уже было сказано  выше, отличительной чертой договоров купли-продажи, дарения, залога, аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, является то, что в договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Если в договоре написано, что передается дом, то передается именно дом. Если про земельный участок в договоре не сказано, что он продается, не указаны данные, позволяющие его индивидуализировать, определенно установить, — значит, дом продается без земли.
     Таким образом, если на земельном участке  находится здание, строение, сооружение, то должно продаваться и то и другое одновременно. В договоре четко должна просматриваться воля продавца продать, а покупателя — купить и земельный участок, и недвижимое имущество, находящееся на нем. Продавец продал и передал, а покупатель купил и принял «такой-то» дом и «такой-то» земельный участок.
     Все вышеперечисленное в равной мере относится к договору мены, договору дарения, договору аренды за некоторыми оговоренными исключениями.
     По  договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ).
     Особенностью  данного договора является то, что  регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка, т.е. госпошлина за регистрацию будет взиматься в двойном размере: за сделку 500 рублей для физических лиц, за право каждого одаряемого по 500 рублей. Другая особенность дарения заключается в том, что оно запрещено между коммерческими организациями. Дарение недвижимого имущества между некоммерческими организациями практически не случается. Дарение облекается в другие формы. Для земельных участков такой характерной формой является постоянное (бессрочное) пользование.
       На регистрацию сделки дарения  требуется нотариально удостоверенное согласие только со стороны дарителя.
     По  договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор имеет следующие особенности.
     Во-первых, арендодателем земельного участка  может быть только собственник.
     Во-вторых, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор, заключенный на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации. Если в договоре аренды не указан срок, на который имущество передается во владение и пользование, то договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
     В-третьих, договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в последующем права собственности на этот земельный участок к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.
     В-четвертых, арендатор вправе без согласия арендодателя (но при условии его уведомления) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив.
     В-пятых, на регистрацию договора аренды земельного участка, когда сторонами договора выступают физические лица, от обеих сторон требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на регистрацию сделки аренды.
     В-шестых, государственная регистрация договора аренды составляет 500 рублей для физического лица и 7500 рублей для юридического. Документы на государственную регистрацию договора аренды вправе подать одна из сторон. Предпочтительней, чтобы это был бы все-таки арендатор.
     Договор замены сторон в обязательстве
     Договор замены сторон в обязательстве стал возможным благодаря ЗК РФ и во многом облегчил оформление перехода права аренды земельного участка.
     Итак, договор замены сторон в обязательстве  предполагает замену арендатора, как правило, в договорах аренды тех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Стороны в договоре называются «первоначальный арендатор» и «новый арендатор».
     Данный  договор заключается сторонами  без согласия арендодателя, но обязательно при условии его уведомления о смене арендатора.
     Удобство  договора замены сторон в обязательстве  заключается в том, что до введения в действие ЗК РФ арендатору земельного участка, желающему прекратить свой договор аренды, требовалось расторгнуть его путем заключения соответствующего дополнительного соглашения и регистрации его в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другое лицо, заинтересованное в приобретении того же земельного участка на правах аренды, должно было заключать с арендодателем новый договор аренды и, естественно, опять его регистрировать. Договор замены сторон в обязательстве экономит силы и время в два раза. Ни расторжения договора, ни заключения нового договора аренды не требуется.
     Если  арендованный земельный участок  занят зданием, строением или сооружением, то отчуждение данного земельного участка невозможно без одновременного отчуждения объектов недвижимости, расположенных на нем. Договор купли-продажи здания и договор замены стороны в обязательстве между теми же сторонами подаются на регистрацию вместе.
     На  регистрацию данного договора требуются  нотариально удостоверенные согласия супругов сторон — физических лиц.
     Особенность заключения договора замены сторон в  обязательстве для юридических лиц заключается в том, что в договоре должна быть указана цена передаваемого права аренды. Дело в том, что, как уже отмечалось выше, дарение между коммерческими организациями запрещено. Договор замены сторон в обязательстве предполагает передачу прав аренды, и если цена такой передачи не указана, то получается, что договор безвозмездный, т.е. дарение.
        В том случае, если продается  здание, строение, сооружение и параллельно заключается договор замены стороны в обязательстве в отношении земельного участка, который находится в аренде, то цена здания, строения, сооружения в договоре купли-продажи включает в себя и стоимость права аренды земельного участка, если договорами не предусмотрено иное. В рассмотренной ситуации в договоре замены стороны в обязательстве указание цены права аренды не требуется. 

 

      2. Оформление права собственности на земельный участок в судебном порядке
     В судебном порядке право собственности  на земельный участок оформляется  в случаях:
     установления  юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом (земельным участком), что повлечет рассмотрение дела по правилам особого производства (в арбитражном процессе — особенного);
     наличия какого-либо спора, возникшего из земельных  правоотношений и, соответственно, рассмотрение дела по правилам искового производства;
     оспаривания решений, действий (бездействия) органов  государственной власти, органов  местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих по земельным делам, когда производство по делу возникает из публичных правоотношений.
     Сущность  дел об установлении фактов, имеющих юридическое  значение
     Производство  по установлению юридических фактов, в частности, владения и пользования земельными участками, имеет свою особенность, выражающуюся в том, что бесспорный их характер предполагает отсутствие так называемого спора о праве, который является основной чертой исковых дел.
     Именно  эта бесспорность и определяет отнесение  подобных дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, к институту особого производства.
     Пример 
     ИП  «Фирма «Союз» обратилась в арбитражный  суд Омской области с заявлением об установлении факта выделения (отвода) фирме в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка.
     Заявителем  не представлены какие-либо правоустанавливающие документы на данный земельный участок либо доказательства, подтверждающие факт принадлежности землеотводных документов ИП «Фирма «Союз».
     Кроме того, выяснилось наличие между администрацией города Омска и заявителем спора о признании за фирмой права бессрочного пользования этим земельным участком, занятым автостоянкой.
     При изложенных обстоятельствах суд  производство по делу прекратил.
     В делах особого производства нет спора о праве, нет и жалобы на действия управленческих органов, поскольку суду здесь приходится защищать не оспоренное или нарушенное субъективное право, а охраняемый законом интерес в установлении обстоятельства, от которого зависит определение правового положения лица или имущества. Поэтому ближайшая цель особого производства сводится не к разрешению спора о праве и не к проверке законности действий органа управления, а к установлению фактов, имеющих юридическое или доказательственное значение.
     В особом производстве может быть установлен сравнительно небольшой круг доказательственных фактов, т.е. таких, из существования которых можно сделать вывод о наличии (или отсутствии) искомых (юридических) фактов.
     Сущность  же особого производства состоит в защите юридических интересов путем установления юридических или доказательственных фактов.
     В связи с тем, что порядок рассмотрения дел особого производства отличается от общего правила рассмотрения и разрешения дел в судах, ниже рассмотрим, что надо сделать гражданину, чтобы с помощью судебного порядка стать собственником земельного участка.
     Подведомственность  суду общей юрисдикции или арбитражному суду определяется субъектным составом конкретного правоотношения. Соответственно те дела, где хотя бы одной из сторон индивидуальных предпринимателей (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), подведомствены судам общей юрисдикции. Арбитражные же суды рассматривают дела, субъектами которых являются организации, предприятия, учреждения, а также граждане, если они выступают в роли индивидуальных предпринимателей. Здесь действует правило, что при объединении нескольких связанных между собой требований, из которых одни подведомствены суду общей юрисдикции, а другие арбитражному суду, все требования подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции'.
     Здесь также справедливо правило подведомственности дел арбитражным судам, закрепленное в ст. 27 АПК РФ, и правило, содержащееся в специальной норме ч. 1 ст. 219 АПК РФ. С заявлением об установлении факта принадлежности недвижимого имущества в арбитражный суд могут обратиться только юридические лица или индивидуальные предприниматели.
     Относительно  места подачи заявления об установлении тех или иных фактов АПК РФ и ГПК РФ придерживаются общей позиции. Согласно ч. 2 ст 219 АПК РФ заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения недвижимого имущества, что согласуется с нормами общей части АПК РФ об исключительной территориальной подсудности (ч. 1 ст. 38 АПК РФ). ГПК РФ закрепляет в ст. 26, что вообще заявление подается в суд по месту жительства заявителя, а заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества, что также согласуется с общими нормами о подсудности (ст. 28 и ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
     Таким образом, по делам об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком действуют общие правила подведомственности и подсудности
     Требования, предъявляемые к оформлению заявления об установлении юридического факта владения  и пользования земельным участком и ГПК РФ и АПК РФ помимо общих требований, предъявляемых к оформлению исковых заявлений, устанавливают перечень специальных требований к заявлению, подаваемому в порядке особого производства.
     Статьей 267 ГПК РФ предусмотрено, что в  заявлении должна быть указана цель установления факта, а также указаны доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих или невозможность восстановления утраченных документов.
     В заявлении должен быть четко сформулирован  тот факт, установление которого требует заявитель (п. 1 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Например, факт владения, пользования и распоряжения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным. Для определения вида производства, искового или особого, определяющее значение имеет требование лица, обратившегося в суд.
     Надо  заметить, что п. 1 ч. 2 ст. 218 АПК РФ содержит достаточно конкретную формулировку, согласно которой устанавливается «факт владения или пользования недвижимым имуществом как своим собственным». Соответственно факт владения имуществом на праве хозяйственного ведения относится в АПК РФ к «другим фактам, порождающим последствия в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности» и предполагает обращение к п. 4 ч. 2 ст. 218 АПК РФ.
     Исходя  из положений главы 27 АПК РФ и главы 28 ГПК РФ следует, что в рамках особого производства (особенного — в арбитражном процессе) не может быть установлен факт принадлежности имущества на праве собственности. В данном случае целесообразно обращаться в суд с соответствующим иском об установлении права собственности. Кроме того, из рекомендаций, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме № 76 от 17 февраля 2004 г., можно сделать вывод: в порядке особого производства не может быть рассмотрено заявление об установлении какого-либо права, подобное заявление, поданное в порядке особого производства, будет оставлено без рассмотрения.
     Заявление, подаваемое в арбитражный суд, должно содержать нормы закона, предусматривающего, что данный факт порождает юридические последствия в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (п. 2 ч. 1 ст. 220 АПК РФ), например, для государственной регистрации прав в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсутствие соответствующих последствий влечет оставление заявления без рассмотрения. Поэтому заявителю необходимо сослаться на конкретные нормы материального права, связывающие изменение каких-либо правоотношений с установлением требуемого юридического факта. И последствия должны наступить именно в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
     Согласно  нормам ст. 27 и ст. 30 АПК РФ в судебном порядке подлежат установлению лишь те факты, обстоятельства, которые являются юридическими; само по себе обстоятельство не может вызвать юридических последствий.
     В заявлении также должно быть указано  обоснование необходимости установления данного факта, т.е. та. конкретная цель, которую преследует заявитель, например, для регистрации сделки купли-продажи (п. 3 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Наиболее распространенной целью является невозможность государственной регистрации права в связи с отсутствием соответствующих правоустанавливающих документов.
     Заявление должно содержать доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих доказательств или восстановления утраченных документов (п. 4 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Несоблюдение этого требования на практике также влечет оставление заявления без рассмотрения, так как чаще всего необходимость установления фактов, имеющих юридическое значение, связана именно с отсутствием у заявителя правоустанавливающих или иных документов. В заявлении должны быть указаны конкретные причины невозможности получения или восстановления документов без обращения в суд. Итак, при подаче в суд заявления об установлении факта владения и пользования земельным участком гражданину, кроме общих реквизитов, таких, как:
     наименование  суда, в который подается заявление;
     наименование  заявителя, его место жительства или, если заявителем является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
     перечень  прилагаемых к заявлению документов, т.е. требований к форме и содержанию по аналогии с исковым заявлением, обязательно следует указать:
     на  цель, с которой заявитель обратился в суд;
     доказательства  невозможности получения  необходимых доказательств в ином (несудебном) порядке (с. 267 ГПК РФ).
 

      3. Действия суда  в стадии возбуждения производства по делу об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком
     После того как заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подано, судья в течение пяти дней обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда (ст. 127 АПК РФ и ст. 133 ГПК РФ). По результатам такого рассмотрения судья:
     либо  выносит определение о возбуждении  гражданского дела в суде первой инстанции (ст 133 ГПК РФ);
     либо  отказывает в принятии заявления  по основаниям, предусмотренным в ст. 134 ГПК РФ например, заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, так как заявитель просит установить факт, не имеющий юридического значения);
     либо  возвращает заявление заявителю  по основаниям, закрепленным в ст. 135 ГПК РФ (например, заявление подано недееспособным лицом);
     либо  оставляет заявление без движения, если, например, отсутствует документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины (ст. 136 ГПК РФ).
     Согласно  п. 3 ст. 263 ГПК РФ (положение аналогично ч. 3 ст. 217 АПК РФ), если при рассмотрении дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, выяснится, что возник спор о праве, суд оставляет заявление без рассмотрения. Далее суд выносит определение, а лица, участвующие в деле, имеют право обратиться за разрешением спора в порядке искового производства. Наиболее часто с этим сталкиваются заявители, пытающиеся установить в порядке особого производства факт принадлежности недвижимого имущества (земельного участка) на праве собственности.
     Пример 
     Общество  с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта принадлежности ему земельного участка площадью 0,5 гектара на праве пользования.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.