На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Проект строительства жилого дома

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 11.10.2012. Сдан: 2011. Страниц: 23. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..4
1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ  ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ………………………………………………………………………..6
1.1. Сущность  инвестиций и инвестиционное  проектирование…………….6
1.2. Основы принятия  инвестиционных решений…………….…………….15
1.3. Методические  подходы к оценке эффективности  инвестиционных проектов………………………………………………………………………..21
2. ОБОСНОВАНИЕ  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ……………………………………………...…….33
2.1. Анализ инвестиционной  политики строительных организаций………33
2.2. Обзор возможных способов инвестиционного обеспечения проектов в сфере жилищного строительства в России и других странах……….……..47
2.3. Анализ рынка  строящегося жилья г. Новосибирска……………….…..58
3. ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА  ЖИЛОГО ДОМА 
ОАО «СИБТРУБОПРОВОДСТРОЙ»…………………………………….…….65
3.1. Характеристика  деятельности ОАО «СТПС»…………………………..65
3.2. Разработка  элементов технико-экономического  обоснования инвестиций в строительство  жилого дома…………………………….…….82
3.3. Оценка эффективности  инвестиционного проекта……………….……95
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...……..97
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………….....99
ПРИЛОЖЕНИЯ………...………………………………………………………103 

 

ВВЕДЕНИЕ 

     Управленческие  решения по поводу целесообразности инвестиций (особенно реальных), как правило, относятся к решениям стратегического характера. Они требуют тщательного аналитического обоснования в силу целого ряда причин.
     Во-первых, любая инвестиция требует концентрации крупного объема денежных средств.
     Во-вторых, инвестиции, как правило, не дают сиюминутной отдачи и вследствие этого возникает эффект иммобилизации собственного капитала, когда средства омертвлены в активах, которые, возможно, начнут приносить прибыль лишь через некоторое время.
     В-третьих, в подавляющем большинстве случаев  инвестиции делаются с привлечением заемного капитала, а потому предполагаются обоснование структуры источников, оценка стоимости их обслуживания и формулирование аргументов, позволяющих привлечь потенциальных инвесторов и лендеров. Именно поэтому задача оценки инвестиционной привлекательности проектов является очень актуальной.
     Цель  дипломной работы состоит в оценке привлекательности инвестиционного проекта строительства жилого дома.
     Для достижения поставленной  цели необходимо решить следующие задачи:
    определить понятие инвестиционного проекта;
    привести обзор методик оценки эффективности инвестиционных проектов;
    оценить инвестиционную привлекательность ОАО «Сибтрубопроводстрой» с использованием подхода, основанного на оценке финансовых показателей деятельности предприятия;
    разработать направления повышения инвестиционной привлекательности проектов, реализуемых предприятием.
     Объектом  исследования в дипломной работе является строительное предприятие ОАО «Сибтрубопроводстрой». Предмет исследования – инвестиционный проект по строительству жилого дома.
     Методологической  основой для написания теоретической  части дипломной работы послужили  учебники по финансовому менеджменту, финансовому анализу.
     В первом разделе дипломной работы будет изложена роль инвестиций в  строительной индустрии, а также обоснована необходимость оценки инвестиционных проектов, приведены методики оценки инвестиционных проектов  предприятий.
     Во  втором разделе работы будет дана характеристика инвестиционной политики строительных организаций, представлен  обзор возможных способов инвестиционного обеспечения проектов в сфере жилищного строительства, проведен анализ рынка строящегося жилья в г. Новосибирске.
     В третьем разделе работы будет  дана характеристика ОАО «Сибтрубопроводстрой» в виде паспорта предприятия, характеристики динамики основных технико-экономических показателей деятельности предприятия, анализа финансовых показателей организации, а также будет описана инвестиционная политика ОАО «Сибтрубопроводстрой», будут описаны общие предложения и мероприятия по реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома, рассчитан эффект от предполагаемых инвестиционных мероприятий. 

 

1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ  ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ 

1.1. Сущность  инвестиций и инвестиционное  проектирование 

     Термин "инвестиции" происходит от латинского слова "invest", что означает "вкладывать". В более широкой трактовке инвестиции представляют собой вложения капитала с целью последующего его увеличения. При этом прирост капитала должен быть достаточным для того, чтобы скомпенсировать инвестору отказ от использования имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск, возместить потери от инфляции в предстоящем периоде [10, с. 14].
     В зависимости от объектов вложения капитала различают инвестиции в реальные активы и финансовые инвестиции представлены на рисунке 1.1.

      Рисунок 1.1 – Классификация инвестиций по критерию объекта вложения капитала [12, с. 78] 

      Под инвестициями в реальные активы понимаются вложения средств в материальные и нематериальные активы. Финансовые инвестиции – это вложения капитала в различные финансовые инструменты (депозитные вклады в банки, в долевые и долговые ценные бумаги, облигации, акции и др.) [14, c. 86].
      Инвестиции  в реальные активы осуществляются в разнообразных формах, основными из которых являются капитальные вложения, вложения в оборотные активы и нематериальные активы.
      Новое строительство обычно связано с  инвестициями в современные производства, обеспечивающие более высокий уровень производительности труда, удовлетворяющие требованиям экологической безопасности [12, c. 194].
      Реконструкция в большинстве случаев предполагает переход на современные технологии производства с учетом достижений научно-технического прогресса. Как правило, она связана с внедрением ресурсосберегающих технологий, с переходом на современные стандарты качества выпускаемой продукции и т. п. Реконструкция может включать в себя и строительство новых объектов [14, c. 86].
      Модернизация  чаще всего связана с приведением  активной части основных средств в соответствие с современными требованиями осуществления технологических процессов.
      Техническое переоснащение включает в себя замену, приобретение нового оборудования, механизмов, целых комплексов технических систем для эффективного осуществления технологических процессов. Четкую грань между техническим переоснащением и модернизацией не всегда можно провести.
      Инвестирование  в оборотные активы направлено, как  правило, на расширение объема используемых оборотных фондов предприятия для обеспечения расширенного воспроизводства. Инвестиции в оборотные активы в большинстве случаев осуществляются вслед за реализацией капитальных вложений и, по сути, являются следствием осуществления капитальных вложений.
      Инвестирование  в нематериальные активы в основном предполагает инновационное инвестирование и осуществляется в двух основных формах:
      - в форме приобретения готовой научно-технической продукции, патентов на научные открытия, изобретения, товарных знаков и т. п.;
      - посредством самостоятельной разработки научно-технической продукции.
      Рассмотрев  понятие и виды инвестиций, перейдем к изучению инвестиционного проектирования.
      Инвестиционное  проектирование является разработкой  комплексной стратегии финансирования бизнес-подразделения или предприятия в целом. Основой инвестиционного проектирования является детальный анализ рынка, прогноза производства и сбыта, а также структуры капитала.
      Согласно  Закону №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. от 23.07.2010 г.) «инвестиционный проект есть обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описания практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)» [3].
      В соответствии с законом инвестиционный проект следует понимать как комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение, состоящий из двух крупных пакетов документов:
      –  обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, включая необходимую проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);
      –  бизнес-план как описание практических действий по осуществлению инвестиций.
      Инвестиционный  проект (investment project) – проект, предусматривающий (в числе других действий) осуществление  инвестиций. Естественно, что проектные материалы в данном случае должны содержать информацию о том, кто осуществляет инвестиции, в какой форме они осуществляются, каков объем этих инвестиций и как они распределены во времени. Инвестор (investor) – участник инвестиционного проекта, в числе действий которого предусмотрено осуществление инвестиций. Инвестиционные проекты преследуют цель получения доходов от производства некоторой продукции или услуги [24, с. 42].
      Объект, на котором будет осуществляться такое производство, мы называем "предприятие" и предполагаем, что в его рамках ведется учет связанных с его созданием и функционированием доходов и расходов (хотя такое предприятие может не быть юридическим лицом, а являться, скажем, подразделением какой-либо фирмы). Инвестиционный проект вовсе не обязательно предусматривает капитальное строительство, поскольку инвестиции могут осуществляться и в прирост оборотного капитала или инвестор может в качестве своего вклада внести в проект готовое здание или имеющееся оборудование. Далее, в качестве инвестора в проекте, в принципе, могут выступать почти все участники. Например, пусть проект предусматривает строительство нового здания на условиях «под ключ». Заказчик строительства является инвестором – тут проблем не возникает, поскольку он оплачивает работу и принимает здание на свой баланс. Но строительная организация – тоже инвестор, поскольку вынуждена вначале вкладывать свои средства в приобретение строительных материалов, перебазировку строительных машин, оплату труда своих рабочих и т. д. При этом ее расходы в отличие от расходов заказчика отражаются в увеличении текущих активов (статьи «Запасы материалов» и «Незавершенное строительное производство»). Однако такие вложения – это тоже инвестиции, а, следовательно, строительная организация – тоже инвестор. Характерно, что многие проекты, предусматривающие реальные инвестиции, неделимы, и нетиражируемы. Нельзя реализовать проект наполовину. Это не значит, что в проект нельзя вложить меньше средств, просто в этом случае остальные средства должен вложить какой-то другой участник (для большинства финансовых проектов положение иное – за меньшие средства можно приобрести меньше акций и получить соответственно меньший доход). Однако за половину средств нельзя построить объект половинной мощности и получать половинный доход. С другой стороны, подобные проекты обычно нельзя и автоматически удваивать – за вдвое большие средства можно построить два однотипных объекта, но эти объекты будут в разных местах, они будут конкурировать между собой за рынок сбыта и в общем случае суммарные затраты и результаты по двум таким проектам не станут вдвое больше. Как правило, за вдвое большие средства нельзя построить и объект вдвое большей мощности – сказывается эффект концентрации производства. Другими словами, изменение масштабов инвестиций не приводит к пропорциональному увеличению затрат и результатов, оно должно рассматриваться как самостоятельный новый проект и требует разработки самостоятельных проектных материалов.
      Инвестиционный  проект предполагает удачное использование  сложившейся или ожидающейся в перспективе рыночной конъюнктуры и, как правило, «выводит из игры» конкурентов (например, потому что на одном и том же месте в одно и то же время нельзя построить два жилых дома по одному и тому же проекту; если же строить дома в разных местах и/или в разное время, то это будут два разных проекта, а не повторение одного и того же – эффективность этих проектов будет разной). Уникальность проектов обусловливает необходимость индивидуального подхода к оценке эффективности каждого из них [24, с. 53].
      Однако  инвестиционный проект не может быть сведен к комплекту документов, а понимается в более широком смысле – как комплекс действий, связанных с прогнозом спроса на продукцию предприятия, объемом производства, определением стоимости основных фондов и оборотных средств, издержек производства и реализации продукции, введением мощностей в эксплуатацию, оценкой результативности капиталовложений.
      Классификация инвестиционных проектов приведена  на рисунке A.1.
      Масштаб (общественная значимость) проекта  определяется влиянием результатов его реализации на хотя бы один из (внутренних или внешних) рынков: финансовых, продуктов и услуг, труда и т. д., а также на экономическую и социальную обстановку.
      Предназначение  инвестиций – это ключевой признак  при классификации проектов. На рисунке  A.1 выделены семь основных групп проектов.
      В зависимости от значимости (масштаба) проекты подразделяются на :
      глобальные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле;
      народнохозяйственные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране;
      крупномасштабные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в отдельных регионах или отраслях страны;
      локальные, реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую ситуацию в регионе и не изменяет уровень и структуру цен на товарных рынках [15, с. 101].
      Инвестиции  в повышение эффективности  производства. Данные проекты направлены в основном на уменьшение затрат путем применения ресурсосберегающих технологий, прогрессивных материалов, более экономичного оборудования, внедрения новых схем ресурсопотоков, лучшей организации труда, повышения квалификации работников и т. д.
      Инвестиции  в расширение действующего производства. Проекты такого типа предусматривают увеличения производственных мощностей в связи с увеличением спроса на продукцию предприятия. Докупается оборудование, увеличивается штат работников, расширяются закупки сырья и материалов.
        Инвестиции в создание  новых производств. Подобные проекты в основном направлены на новое строительство или реконструкцию действующих предпятий для производства новых видов продукции.
      Инвестиции, связанные с выходом  на новые рынки  сбыта. Подобные проекты чаще всего предусматривают [16, с. 87]:
      –  расширение производства (если существующие рынки не перенасыщены продукцией предприятия);
      –  адаптацию выпускаемой продукции к особенностям новых рынков (требования к безопасности и эргономике, национальные особенности, климатические условия и т. п.);
      – развитие средств доставки, рекламу, гарантийное и послегарантийное обслуживание.
      Инвестиции  в исследования и  инновации. Проекты, направленные на научно-исследовательские работы, опытно-конструкторские работы, разработку новых технологий и т. п., играют исключительно важную роль в современном динамично развивающемся мире. Несмотря на непредсказуемость результатов подобных проектов, крупные предприятия затрачивают для их проведения весьма большие средства.
      Инвестиции  преимущественно  социального назначения. Цель таких проектов заключается в решении определенных социальных задач (строительство домов отдыха, спортивных центров, больниц, детских садов и т. п.). Подобные проекты носят, очевидно, затратный характер, хотя вполне вероятен косвенный экономический эффект.
      Инвестиции, осуществляемые в соответствии с  требованиями законодательства (вынужденные инвестиции). Задачами проектов такого типа является выполнение требований законодательства [27, с. 68]:
      –  охрана окружающей среды (охрана воздушного и водных бассейнов, утилизация и захоронение токсичных отходов и т. п.);
      –  санитарно-эпидемиологические нормы;
      –  пожарная безопасность;
      –  охрана труда и техника безопасности и др.
      Примерами таких проектов могут быть:
      –  строительство очистных сооружений химзагрязненных стоков;
      –  замена плавильных печей ваграночного типа на индукционные или электропечи;
      –  строительство могильников токсичных отходов и т. д.
      Тип предполагаемого эффекта. Оценка проектов может быть осуществлена по различным критериям. Результаты в ходе реализации проектов не всегда носят характер очевидной прибыли. Некоторые проекты убыточные в экономическом смысле могут приносить косвенный доход за счет надежности и стабильности в обеспечении сырьем и материалами, выхода на новые рынка сырья и сбыта продукции, достижения социального эффекта, снижения затрат по другим проектам и др.
      В этом случае критерии оценки целесообразности инвестирования проекта, основанные на формализованных алгоритмах, могут уступать место неформализованным критериям.
      Можно выделить следующие виды эффекта [18, с. 86]:
      –  сокращение затрат;
      –  увеличение дохода;
      –  снижение риска производства и сбыта;
      –  приобретение новых знаний;
      –  социальный эффект.
      Тип отношений. Выделение различных  отношений взаимозависимости инвестиционных проектов весьма важно при их анализе.
      Проекты называются независимыми, если решение  о принятии одного не сказывается  на решении о принятии других. Проекты  называются альтернативными или взаимоисключающими, если принятие одного из них означает, что остальные должны быть отвергнуты.
      Проекты связаны между собой отношениями  комплементарности, если принятие нового проекта способствует росту доходов  по одному или нескольким другим проектам. Например, строительство сервисного центра сопровождается не только доходом  от оказания услуг этим центром, но и ростом числа покупателей основной продукции, привлеченных перспективой возможности ремонта приобретенного изделия. Выявление отношений комплементарности подразумевает рассмотрение проектов в комплексе, а не изолированно. Это имеет особое значение, когда принятие проекта по основному критерию не является очевидным – в этом случае должны использоваться дополнительные критерии, в том числе наличие и степень комплементарности [29, с. 101].
      Проекты связаны между собой отношениями  замещения, если принятие нового проекта приводит к некоторому снижению доходов по одному или нескольким действующим проектам.
      Очевидно, что ценность предприятия реально  определяется не тем, насколько велик его капитал (за исключением, может быть, капитала, находящегося в форме наиболее ликвидных активов), а тем, какое положение этот капитал обеспечивает предприятию на рынке его товаров и услуг. Между тем, это положение как раз и определяется направлениями инвестиций предприятия: если они повышают его конкурентоспособность и обеспечивают прирост доходности его капитала, то ценность предприятия увеличивается и его владельцы становятся богаче. В противном случае инвестиции, формально увеличивая пассивы предприятия (за счет вложений собственного капитала или привлечения заемных средств, увеличивающих обязательства), приведут к снижению ценности предприятия, поскольку рыночная оценка его капитала упадет вслед за снижением его конкурентоспособности и прибыльности.
      Отсюда  следует не сложный, но чрезвычайно  принципиальный вывод: любые инвестиции, в том числе и инвестиции в реальные активы, следует рассматривать прежде всего с точки зрения того, как они влияют на ценность предприятия. Этот критерий оценки приемлемости инвестиций следует признать наиболее общим и основополагающим, хотя его практически невозможно строго формализовать, как нельзя жестко формализовать и с арифметической точностью просчитать процесс формирования рыночной цены собственного капитала и обязательств предприятия. 

1.2. Основы  принятия инвестиционных решений 

     Под решением понимают нахождение определенного  варианта действий, и сам процесс  деятельности, и ее конечный результат. Когда говорят о решении проблемы, используют этот термин в трех значениях [10, с. 83]:
     1) найденный, но еще не осуществленный вариант действий;
     2) сам процесс разрешения проблемы, то есть устранение некоторых  препятствий и трудностей на этом пути;
     3) итог деятельности.
     Принятие  решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.
     Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусмотрены по проекту. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.
     Основой экономических методов принятия предпринимательских решений является анализ таких категорий, как цена, издержки производства, финансы, и умение оперировать ими в практической деятельности.
     Некоторые решения являются главными, такие, как инвестиции в новое оборудование, заем больших сумм или производство новой продукции. Большинство других решений является частью каждодневного процесса управления всеми подразделениями предприятия. Общим для всех решений является базовый принцип «экономического компромисса», согласно которому перед каждым решением управляющий должен взвешивать получаемые выгоды и издержки.
     Управляющий в общем случае в интересах  владельцев предприятия принимает решения по использованию различных ресурсов для получения ожидаемой экономической выгоды. В этом контексте все деловые решения можно отнести к трем основным областям [11, с. 83]:
     - инвестирование ресурсов;
     - хозяйственная деятельность в результате использования этих ресурсов;
     - приемлемое сочетание собственных и привлеченных (заемных) средств.
     Общим для всех предприятий остается определение  главной экономической цели разумного управления: запланированное использование ресурсов с целью создания через некоторое время рыночной стоимости предприятия, способной покрыть все затраченные ресурсы и обеспечить приемлемый уровень дохода на условиях, отвечающих ожиданиям по риску владельцев предприятия.
     В конечном счете, создание рыночной стоимости  предприятия зависит от правильного  управления в трех общих для всех предприятий областях принятия решений [11, с. 124]:
     - выбор и осуществление инвестиций на основе экономического анализа и управления;
     - осуществление прибыльной хозяйственной деятельности на основе эффективного использования всех ресурсов;
     - финансирование деятельности с сознательной платой за ожидаемые выгоды риском, возникающим при использовании заемных средств.
     Рассмотрим  классификацию распространенных инвестиционных решений:
     1) решения, связанные с обязательными инвестициями, то сеть те, которые необходимы, чтобы фирма могла продолжать свою деятельность:
     -  решения по уменьшению вреда окружающей среде;
     -  улучшение условий труда до государственных норм.
     2) решения, направленные на снижение издержек:
     - решения по совершенствованию применяемых технологий;
     - по повышению качества продукции, работ, услуг;
     - улучшение организации труда и управления.
     3) решения, направленные на расширение и обновление фирмы:
     - инвестиции на новое строительство (возведение объектов, которые будут обладать статусом юридического лица);
     - инвестиции на расширение фирмы (возведение объектов на новых площадях);
     - инвестиции на реконструкцию фирмы (возведение СМР на действующих площадях с частичной заменой оборудования);
     - инвестиции на техническое перевооружение (замена и модернизация оборудования).
     4) решения по приобретению финансовых активов:
     - решения, направленные на образование стратегических альянсов (синдикаты, консорциумы, и т.д.);
     - решения по поглощению фирм;
     -  решения по использованию сложных финансовых инструментов в операциях с основным капиталом.
     5) решения по освоению новых рынков и услуг.
     Степень ответственности за принятие инвестиционного  проекта в рамках того или иного  направления различна. Так, если речь идет о замещении имеющихся производственных мощностей, решение может быть принято достаточно безболезненно, поскольку руководство предприятия ясно представляет себе, в каком объеме и с какими характеристиками необходимы новые основные средства. Задача осложняется, если речь идет об инвестициях, связанных с расширением основной деятельности, поскольку в этом случае необходимо учесть ряд новых факторов: возможность изменения положения фирмы на рынке товаров, доступность дополнительных объемов материальных, трудовых и финансовых ресурсов, возможность освоения новых рынков и т.д.
     Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов и критериев. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, с помощью которых расчёты могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.
     Критерии  принятия инвестиционных решений [12, с. 86]:
     1) критерии, позволяющие оценить реальность проекта:
     - нормативные критерии (правовые) т.е. нормы национального, международного права, требования стандартов, конвенций, патентоспособности и др.;
     - ресурсные критерии, по видам:
     - научно-технические критерии;
     - технологические критерии;
     - производственные критерии;
     - объем и источники финансовых ресурсов.
     2. количественные критерии, позволяющие оценить целесообразность реализации проекта.
     - Соответствие цели проекта на длительную перспективу целям развития деловой среды;
     - Риски и финансовые последствия (ведут ли они дополнения к инвестиционным издержкам или снижения ожидаемого объема производства, цены или продаж);
     - Степень устойчивости проекта;
     - Вероятность проектирования сценария и состояние деловой среды.
     3. количественные критерии (финансово-экономические), позволяющие выбрать из тех проектов, реализация которых целесообразна. (критерии приемлемости)
     - стоимость проекта;
     - чистая текущая стоимость;
     - прибыль;
     - рентабельность;
     - внутренняя норма прибыли;
     - период окупаемости;
     - чувствительность прибыли к горизонту (сроку) планирования, к изменениям в деловой среде, к ошибке в оценке данных.
     В целом, принятие инвестиционного решения  требует совместной работы многих людей  с разной квалификацией и различными взглядами на инвестиции. Тем не менее, последнее слово остается за финансовым менеджером, который придерживается некоторым правилам.
     Правила принятия инвестиционных решений [13, с. 69]:
     1. инвестировать денежные средства в производство или ценные бумаги имеет смысл только, если можно получить чистую прибыль выше, чем от хранения денег в банке;
     2. инвестировать средства имеет смысл, только если, рентабельности инвестиции превышают темпы роста инфляции;
     3. инвестировать имеет смысл только в наиболее рентабельные с учетом дисконтирования проекты.
     Таким образом, решение об инвестировании в проект принимается, если он удовлетворяет следующим критериям:
     - дешевизна проекта;
     - минимизация риска инфляционных потерь;
     - краткость срока окупаемости;
     - стабильность или концентрация поступлений;
     - высокая рентабельность как таковая и после дисконтирования;
     - отсутствие более выгодных альтернатив.
     На  практике выбираются проекты не столько  наиболее прибыльные и наименее рискованные, сколько лучше всего вписывающиеся в стратегию фирмы. Принятие решения – это сложный мыслительный процесс, который предполагает осознание проблемы, постановку адекватной цели и вы6op средств для реализации данной цели. 
 

1.3. Методические  подходы к оценке эффективности  инвестиционных проектов 

     Осуществление эффективных проектов увеличивает  поступающий в распоряжение общества внутренний валовой продукт (ВВП), который затем делится между участвующими в проекте субъектами (фирмами, акционерами и работниками, банками, бюджетами разных уровней и пр.). Поступлениями и затратами этих субъектов определяются различные виды эффективности инвестиционных проектов.
     Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности:
     -  эффективность проекта в целом;
     -  эффективность участия в проекте.
     Эффективность проекта в целом оценивается  с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя:
     -  общественную (социально – экономическую) эффективность проекта;
     -  коммерческую эффективность проекта.
     Показатели  общественной эффективности учитывают  социально–экономические последствия  осуществления инвестиционного проекта  для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и “внешние”: затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты.
     Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для единственного участника, реализующего инвестиционный проект, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.
     Показатели  эффективности проекта в целом  характеризуют с экономической точки зрения технические и организационные проектные решения. Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости инвестиционного проекта и заинтересованности в нем всех его участников. Эффективность участия в проекте включает:
     - эффективность для предприятий–участников;
     - эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров);
     - эффективность участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям–участникам инвестиционного проекта, в том числе:
     -  региональную и народнохозяйственную эффективность – для отдельных регионов и народного хозяйства РФ;
     -  отраслевую эффективность – для отдельных отраслей народного хозяйства, финансово–промышленных групп, объединений предприятий и холдинговых структур;
     - бюджетную эффективность инвестиционного проекта (эффективность участия государства в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней)
     Эффективность инвестиционных проектов характеризуется системой показателей: [14 ,с.83].
     1. коммерческих – учитывающих финансовые последствия реализации проектов для их непосредственных участников;
     2. бюджетных – отражающих финансовые итоги осуществления проектов для федерального, регионального и местного бюджетов;
     3. общеэкономических – рассматривающих соотношение результатов проектов и затрат, выходящих за пределы прямых финансовых интересов участников и допускающих стоимостное измерение.
     Международная практика обоснования инвестиционных проектов использует несколько показателей, позволяющих подготовить решение о целесообразности (нецелесообразности) вложения средств.
     Эти показатели можно объединить в две  группы [15 ,с.86]:
     1. Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
     - простой срок окупаемости инвестиций;
     - показатели простой рентабельности инвестиций;
     - чистые денежные поступления;
     - индекс доходности инвестиций;
     - максимальный денежный отток.
     2. Показатели, определяемые на основании использования концепции дисконтирования:
     - чистая текущая стоимость;
     - индекс доходности дисконтированных инвестиций;
     - внутренняя норма доходности;
     - срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;
     - максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.
     Классификация основных показателей эффективности  инвестиционных проектов приведена  в таблице 1.1.  

Таблица 1.1 - Основные показатели эффективности  инвестиционных проектов
Абсолютные  показатели Относительные показатели Временные показатели
Метод приведенной стоимости Метод аннуитета Метод рентабельности Метод ликвидности
Способы, основанные на применении концепции  дисконтирования
Интегральный  экономический эффект (чистая текущая  стоимость, NPV) Дисконтированный  годовой экономический эффект (AN PV)  Внутренняя норма доходности (JRR)  Индекс доходности инвестиций
Срок окупаемости  инвестиций с учетом дисконтирования
Упрощенные  способы
  Приблизительный аннуитет Показатели  простой рентабельности Индекс доходности инвестиций Приблизительный (простой) срок окупаемости инвестиций
 
      Показатели экономической  эффективности отражают результативность инвестиционного проекта с точки зрения интересов всего мирового хозяйства, национальной (российской) экономики, регионов (субъектов федерации), отраслей, предприятий и организаций (субъектов хозяйствования).
      Сравнение различных инвестиционных проектов, выбор лучшего из них, обоснование  размеров и форм государственной  поддержки в данном случае производится путём расчёта интегрального экономического эффекта, получаемого в целом для страны.
      Простые методы оценки инвестиций относятся  к числу наиболее старых и широко использовались еще до того, как концепция дисконтирования денежных потоков приобрела всеобщее признание в качестве способа получения самой точной оценки приемлемости инвестиций. Однако и по сей день эти методы остаются в арсенале разработчиков и аналитиков инвестиционных проектов. Причиной тому - возможность получения с помощью такого рода методов некоторой дополнительной информации. А это никогда не вредно при оценке инвестиционных проектов, так как позволяет снижать риск неудачного вложения денежных средств [14, с.101].
      Простым сроком окупаемости инвестиций (payback period, РР) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности. Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого кумулятивные текущие чистые денежные поступления становятся и в дальнейшем остаются неотрицательными.
      Метод расчета срока окупаемости РР инвестиций состоит в определении  того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Если сформулировать суть этого метода более точно, то он предполагает вычисление того периода, за который кумулятивная сумма (сумма нарастающим итогом) денежных поступлений сравнивается с суммой первоначальных инвестиций.
      Формула расчета срока окупаемости имеет  вид: 

                                                                (1.1)
где    РР - срок окупаемости инвестиций (лет);
      Ко - первоначальные инвестиции;
      CFcг среднегодовые денежные поступления от реализации инвестиционного проекта.
      Простой срок окупаемости является широко используемым показателем для оценки того, возместятся ли первоначальные инвестиции в течение срока их экономического жизненного цикла инвестиционного проекта.
      Хотя  простой срок окупаемости инвестиций рассчитать достаточно просто, что, вероятно, и является причиной популярности этого  показателя, при его применении возникает ряд проблем. Показатель предусматривает возмещение первоначальных инвестиций на так называемой «взносовой» основе.
      Просто  возместить капитал будет недостаточно, потому что с экономической точки зрения инвестор дополнительно надеется получить прибыль на вложенный в дело капитал.
      Модификацией  показателя простой окупаемости  является показатель, использующий в знаменателе величину средней чистой прибыли (т.е. после уплаты налогов) вместо общей суммы поступлений денежных средств после уплаты налогов [6, с.92].
                                                       (1.2)
где Пчс.г. - среднегодовая чистая прибыль.
      Преимущество  этого показателя заключается в  том, что приращение прибыли на вложенные инвестиции не учитывает ежегодных амортизационных отчислений.
      Этот  показатель показывает, за сколько  лет будет получена чистая прибыль, которая по сумме будет равна величине первоначально авансированного капитала.
      Показатель  простой окупаемости инвестиций завоевал широкое признание благодаря своей простоте и легкости расчета даже теми специалистами, которые не обладают финансовой подготовкой.
      Пользуясь показателем простой окупаемости, надо всегда помнить, что он хорошо работает только при справедливости следующих допущений [15, с. 53]:
      1) все сопоставляемые с его помощью инвестиционные проекты имеют одинаковый экономический срок жизни;
      2) все проекты предполагают разовое вложение первоначальных инвестиций;
      3) после завершения вложения средств инвестор начинает получать примерно одинаковые ежегодные денежные поступления на протяжении всего периода экономической жизни инвестиционных проектов.
      Использование в России показателя простой окупаемости  как одного из критериев оценки инвестиций имеет еще одно серьезное основание  наряду с простотой расчета и ясностью для понимания. Этот показатель довольно точно сигнализирует о степени рискованности проекта: чем короче срок окупаемости, тем больше денежные поступления в первые годы реализации инвестиционного проекта, а значит, и лучше условия для поддерживания ликвидности фирмы.
      Наряду  с указанными достоинствами метод  расчета простого срока окупаемости обладает очень серьезными недостатками, так как игнорирует три важных обстоятельства [16, с. 91]:
      1) различие ценности денег во времени;
      2) существование денежных поступлений и после окончания срока окупаемости;
      3) разные по величине денежные поступления от хозяйственной деятельности по годам реализации инвестиционного проекта.
      Именно  поэтому расчет срока окупаемости  не рекомендуется использовать как основной метод оценки приемлемости инвестиций. К нему целесообразно обращаться только ради получения дополнительной информации, расширяющей представление о различных аспектах оцениваемого инвестиционного проекта.
      Показатель  расчетной нормы  прибыли (Accounting Rate of Return) является обратным по содержанию сроку окупаемости капитальных вложений.
      Расчетная норма прибыли отражает эффективность  инвестиций в виде процентного отношения денежных поступлений к сумме первоначальных инвестиций:
                                                           (1.3)
где    ARR - расчетная норма прибыли инвестиций,
      CFс.г - среднегодовые денежные поступления от хозяйственной деятельности,
      К0 - стоимость первоначальных инвестиций.
      Этому показателю присущи все недостатки, свойственные показателю срока окупаемости. Он принимает в расчет только два критических аспекта, инвестиции и денежные поступления от текущей хозяйственной деятельности и игнорирует продолжительность экономического срока жизни инвестиций.
      Разновидностью  показателя расчетной рентабельности инвестиций является показатель, где в качестве числителя в формуле (3) стоит среднегодовая чистая прибыль (после уплаты налогов, но до процентных платежей):
                                                                  (1.4)
где     Пчс.г - среднегодовая чистая прибыль.
      Расчетная рентабельность инвестиций может быть определена также на основе среднегодовой  валовой прибыли всг) до уплаты процентных и налоговых платежей:
                                                                   (1.5)
      Что касается стоимости первоначальных инвестиций, по отношению к которой определяется рентабельность, то она может в формулах (4) и (5) иметь два значения:
      - первоначальная стоимость;
      - средняя стоимость между стоимостью на начало и конец расчетного периода.
      Отсюда  формула для расчета рентабельности инвестиций будет иметь вид
                ,                                     (1.6)
      ARR, рассчитанная по формулам (1.4) (1.6), будет иметь различные значения, поэтому при подготовке или анализе инвестиционного проекта необходимо оговаривать, по какой методике этот показатель рассчитывается.
      Применение  показателей расчетной рентабельности основано на сопоставлении его расчетного уровня со стандартными для фирмы уровнями рентабельности.
      Использование ARR объясняется рядом достоинств этого показателя .
      Во-первых, он прост и очевиден при расчете, а также не требует использования  таких изощренных приемов, как дисконтирование денежных потоков.
      Во-вторых, показатель ARR удобен для встраивания его в систему стимулирования руководящего персонала фирм. Именно поэтому те фирмы, которые увязывают системы поощрения управляющих своих филиалов и подразделений с результативностью их инвестиций, обращаются к ARR. Это позволяет задать руководителям среднего звена систему ориентиров инвестиционной деятельности.
      Слабости  же показателя расчетной рентабельности инвестиций являются оборотной стороной его достоинств [8, с. 69].
      Во-первых, так же, как показатель периода окупаемости, ARR не учитывает разноценности денежных средств во времени, поскольку средства, поступающие, скажем на десятый год после вложения средств, оцениваются по тому же уровню рентабельности, что и поступления в первом году.
      Во-вторых, этот метод игнорирует различия в  продолжительности эксплуатации активов, созданных благодаря инвестированию.
      В-третьих, расчеты на основе ARR носят более «витринный» характер, чем расчеты на основе показателей, использующих данные о денежных потоках. Последние показывают реальное изменение ценности фирмы в результате инвестиций, тогда как ARR ориентирована преимущественно на получение оценки проектов, адекватной ожиданиям и требованиям акционеров и других лиц и фирм «со стороны».
      Чистыми денежными поступлениями (Net Value, NV) (другие названия - ЧДП, чистый доход, чистый денежный поток) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период: 

                                                      (1.7)
где     Пm - приток денежных средств на m-м шаге;
      Оm - отток денежных средств на m-м шаге.
      Суммирование  распространяется на все шаги расчетного периода.
      Для оценки эффективности инвестиционного  проекта за первые К шагов расчетного периода рекомендуется использовать показатель текущих чистых денежных поступлений (накопленного сальдо):
                                              (1.8)
      Индекс  доходности инвестиций (ИД) - отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧДП к накопленному объему инвестиций [6, с. 76].
      Формулу для расчета ИД можно определить, используя формулу (1.9), предварительно преобразовав ее в следующий вид [21]:
                                        (1.9)
где - величина оттока денежных средств на m-м шаге без капиталовложений (К) (инвестиций) на том же шаге.
      Тогда формулу для определения индекса  доходности можно представить в виде
                                                      (1.10)
      Эти допущения состоят в следующем:
      - инвестиции в проект для создания активов производятся только в начальный период (tu);
      - предприятие не имеет убытков в период освоения производства или освоения рынка сбыта производимой продукции;
      - мы пренебрегаем ликвидационной стоимостью активов.
      Используя формулу (1.9) и рисунок 1.2, можно представить формулу для определения индекса доходности в виде
      . (1.10а)
      Таким образом, индекс доходности (ИД) есть не что иное, как показатель рентабельности инвестиций, определенный относительно суммарных показателей ЧДП и инвестиций за экономический срок их жизни.

Рисунок 1.2 – Графическая интерпретация индекса доходности инвестиций 

      Индекс  доходности инвестиций превышает 1, если только для этого потока чистые денежные поступления имеют положительные  значения.
      Максимальный  денежный отток (Cash Outflow), называемый в отечественных источниках потребностью финансирования (ПФ), - это максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называют еще капиталом риска.
      На  рисунке 1.3 показана графическая интерпретация максимального денежного оттока.
      
Рисунок 1.3 - Графическая интерпретация максимального денежного оттока (потребность в финансировании) [11 ,с.53]
 

      Термин  внешнее финансирование в отличие  от внутреннего предполагает любые  источники финансирования (собственные  и привлеченные), внешние по отношению  к проекту, тогда как внутреннее финансирование осуществляется в процессе реализации проекта за счет получения чистой прибыли и амортизационных отчислений. Эффективность инвестиционного проекта – соотношение полученных результатов и произведённых затрат применительно к интересам его участников.
 


2. ОБОСНОВАНИЕ  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ 

2.1. Анализ инвестиционной политики строительных организаций 

     Устойчивый  рост экономики Российской Федерации  во многом зависит от инвестиционной активности организаций строительной сферы. Переход России к рыночной модели ведения национального хозяйства потребовал от экономической науки формирования новой идеологии активизации инвестиционного процесса. В условиях централизованной плановой экономики инвестиционный процесс практически монопольно регламентировался и осуществлялся государством. Напротив, в современных российских условиях в инвестиционной деятельности все возрастающую роль приобретают как частные физические, так и юридические лица (отечественные и зарубежные), а также такие субъекты рыночной инфраструктуры, как коммерческие и специализированные банки, финансовые компании, консультационные фирмы и т.д.
     К одной из наиболее востребованных обществом  и государством по своей социальной направленности и инвестиционной емкости  относится строительная отрасль, активно участвующая в реализации жилищных программ. Произошедшие за последние пятнадцать лет реформы в жилищной сфере кардинально изменили методы управления: от планово-административных к рыночным. Сформирован слой собственников жилья, доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67,0% до 25,6%, а доля частного жилищного фонда возросла с 33,0% (1990 г.) до 79,5% в 2009 г. Наряду с этим основную роль в жилищном строительстве стали играть частные и индивидуальные застройщики.
     Несмотря  на положительные изменения в этой сфере, анализ ситуации показывает, что пока не удается обеспечить 61% российских семей жильем и требуется увеличение жилищного фонда на 46%. При этом из-за резкого падения доходов и сокращения объемов инвестирования, вызванных мировым финансовым кризисом 2008 г., порядка 70% строительных компаний либо уже обанкротились, либо находятся на пороге банкротства.
     Недостаточные объемы жилищного строительства, востребованность повышения качества и надежности возводимых зданий и сооружений, низкая эффективность, высокие административные барьеры, отсутствие достаточного объема инвестиций, высокий уровень спроса при низкой платежеспособности потребителей обуславливают необходимость формирования и реализации гибкой инвестиционной политики в строительном секторе экономики.
     Проблема  управления инвестиционным процессом  является одной из ключевых при выработке  политики, направленной на обеспечение  стабильности экономического роста. Объем  реальных ресурсов для инвестиций в  каждом конкретном периоде развития государства в решающей степени зависит от того, какие приоритеты заложены в распределение валового внутреннего продукта – потребление или накопление.
     Главное условие формирования успешной инвестиционной политики – ориентация на решение долгосрочных задач, а не на получение сиюминутных результатов. Преобладание краткосрочной ориентации в деятельности субъектов экономики объясняется:
    недостаточным уровнем проработки государственной программы выхода организаций из кризиса и частой сменой приоритетов в экономической политике государства;
    отсутствием практического опыта формирования инвестиционной политики у руководителей. В условиях экономики административно-командного типа организации были лишены самостоятельности, необходимой для стратегического планирования, и решали лишь оперативные задачи;
    недостаточной проработанностью отечественной экономической теорией методологических вопросов долгосрочной стратегической деятельности организаций из-за отсутствия в этом необходимости в условиях директивного планирования.
     В условиях рыночных отношений процесс  формирования инвестиционной политики, опирающийся преимущественно на долгосрочные цели экономического развития, должен занять сегодня соответствующее  место в арсенале экономических  инструментов строительной организации.
     Для реализации этих задач необходимо изменить подход к формированию инвестиционной политики. Она должна быть основана на принципах движения от будущего к настоящему, а не наоборот. Это  означает, что определение стратегических перспектив развития организации следует осуществлять не только из экстраполяции сегодняшнего положения и тенденций развития строительной фирмы в будущем, а из управленческой интуиции, анализа потенциальных возможностей организации и альтернативных путей ее развития.
     С точки зрения капиталовложений, используемых для расширения производства, реализация этого подхода означает преимущественное направление инвестиционных ресурсов в проекты с высоким потенциалом роста не только в текущий момент времени, но и в будущем. Инвестиции на реконструкцию и техническое перевооружение организаций, имеющих высокие издержки, не должны осуществляться в целях снижения их без соответствующего анализа перспектив строительной отрасли.
     Формирование  и реализация инвестиционной политики должны опираться на стратегию развития строительной организации и иметь в итоге создание долгосрочных инвестиционных программ, охватывающих значительный временной отрезок и направленных на наиболее эффективное развитие организации.
     Содержание  инвестиционной политики строительной организации состоит в определении объема, структуры и направлений использования инвестиций для достижения полезного эффекта. Для разработки и осуществления инвестиционной политики организации требуется: постоянный анализ внутренней и внешней среды для формирования потребности в инвестициях, поиск их источников, разработка и реализация инвестиционных предложений.
     Состояние и особенности развития отечественной  промышленности, а также недостаточное  развитие фондового рынка определяют приоритет капиталообразующих инвестиций в инвестиционной политике. Но это не означает отказ от портфельных инвестиций. Поэтому разработка инвестиционной политики сводится к формированию совокупного инвестиционного портфеля, включающего как капиталообразующие инвестиции, так и портфельные.
     Kапиталообразующие  направления инвестирования прямо  определяются производственной  стратегией строительной организации,  процесс выработки которой складывается  из следующих этапов:
      Определение вида деятельности и концепции долгосрочного развития строительной организации (в зависимости от размера и вида деятельности на 3 – 10 лет вперед). Этот этап связан с исследованием рынка и выбором места на нем, определением круга потребителей, нужды и потребности которых надо удовлетворять. Одновременно выявляется способ удовлетворения этих потребностей.
      Определение конкретных целей и задач для их достижения. Это этап конкретизации деятельности организации в планируемые промежутки времени. Они могут быть как долгосрочными (три года и более), так и краткосрочными (один-два года). При осуществлении этого этапа задействуются не только центральное руководство, но и подразделения строительной организации для получения общей картины перспективного ее развития, обосновывается необходимость инвестиций и определяются их виды и направления. Разработка инвестиционной политики – фактор, определяющий эффективность достижения поставленных стратегических целей.
      Непосредственная разработка стратегии. Данный этап включает как аналитическую, так и проектную части. Анализ внешней и внутренней среды, оценка рынка и конкурентных преимуществ организации позволяют сформировать «портфель стратегий», включающий стратегии маркетинга, инноваций, инвестирования, ассортиментную и внешнеэкономическую. Данный перечень может изменяться в зависимости от вида деятельности. Неизменной составляющей является инвестиционная стратегия и формирование портфеля инвестиций, от эффективности которого зависит доходность организации. Разработка стратегии – центральный этап в определении инвестиционной политики.
      Реализация выработанной стратегии – это разработка и задействование механизмов, обеспечивающих достижение поставленных целей. К ним относятся организационные и экономические механизмы, формирующие внутреннюю политику организации. Политика охватывает все подразделения организации и направлена на выполнение разработанных мероприятий.
      Контроль, анализ хода реализации стратегии и корректировка мероприятий в случае отклонения от текущих критериев достижения конечной цели.
     Определение направлений капиталообразующего инвестирования зависит от выбора строительной организацией конкретной стратегии на основе анализа ее потенциала и факторов достижения стратегического успеха.
     При этом следует учитывать, что инвестиции реализуются через инвестиционную сферу, которая представляет собой совокупность участников инвестиционных процессов, их экономических отношений и интересов, реализуемых в ходе привлечения и использования различных видов инвестиционных ресурсов. На приведенной укрупненной схеме реализации инвестиционной политики показано взаимодействие основных ее участников, отражены их интересы, условия и механизмы осуществления инвестиционной деятельности (рисунок Б.1).
     Следует отметить, что рынок инвестиционных ресурсов и рынок строительства тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. Более того, рынок инвестиционных ресурсов, привлекая все виды инвестиций, включая капиталообразующие, финансовые, бюджетные и частных лиц, собственные и заемные, краткосрочные и долгосрочные, прямые и косвенные (портфельные), реальные и интеллектуальные, с высокой и низкой степенью риска, активно формирует рынок недвижимости, оказывая на него существенное влияние, поскольку поступление инвестиционных ресурсов в сферу строительства недвижимости, особенно частного, увеличивается.
     Во-вторых, основополагающим специфическим ресурсным  источником формирования рынка недвижимости является строительная отрасль и  база индустрии строительных материалов и конструкций. Более того, отвечая  современным требованиям к возводимым и реконструируемым объектам недвижимости, в отрасли стараются производить строительные и отделочные материалы, не уступающие по качеству импортным аналогам, по иностранным лицензиям и с привлечением иностранного капитала, создавая совместные предприятия.
     Анализ  регулирования инвестиционной деятельности в строительстве показал, что на этапе несовершенства рыночных отношений государственное регулирование инвестиционного спроса имеет принципиально важное значение для становления рынка инвестиций. Инвестиционный спрос на готовую строительную продукцию регулируется:
    системой специальных налогов на те виды инвестиционных мероприятий, которые не относятся к приоритетным и могут быть ограничены;
    субвенцией на развитие приоритетных видов строительного производства, предприятий стройиндустрии, непосредственно участвующих в жилищном строительстве.
     В целях преодоления кризиса в  инвестиционно-строительной сфере  следует увеличить значимость административных методов регулирования, усилить стимулирующую роль бюджетно-налоговой системы и кредитной политики, создать действенный механизм конкуренции на рынках подрядных работ.
     Можно выделить следующие факторы, негативно влияющие на эффективность реализации инвестиционной политики строительных организаций:
    низкое качество менеджмента, техническая и технологическая отсталость и высокая степень физического износа производственного аппарата большинства предприятий, их медленная адаптация к новой экономической среде;
    неэффективная структура накоплений, низкая полнота трансформации накоплений в инвестиции, а также малый объем инвестиций, направляемых на техническое перевооружение экономики и на улучшение организации производства и управления;
    низкий уровень платежной дисциплины, существование в экономике значительного числа нежизнеспособных предприятий;
    существенная зависимость от конъюнктуры мирового рынка по ряду товарных позиций, вывоз результатов перспективных НИОКР и конкурентоспособных технологий, осуществляющийся зачастую нелегально или на несправедливых для России условиях;
    высокая дифференциация населения по уровню доходов, значительная доля населения с доходами ниже прожиточного уровня, существование очагов высокой локальной концентрации безработицы, сохранение социально-политической нестабильности.
     В целом для строительной отрасли  характерна положительная динамика инвестиций, что определяет рост инвестиционной активности в будущем. Сохранение сложившихся  тенденций развития отраслей строительного  комплекса определяет широкие возможности инвесторов как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе в связи с повышательной тенденцией платежеспособного спроса на объекты недвижимости, однако, цикличность колебаний и снижение темпов прироста капитала определяют необходимость разработки и реализации гибкой инвестиционной политики в отрасли.
     Для устранения перечисленных проблем  необходимо разработать и внедрить новую систему формирования и  реализации инвестиционной политики в  строительстве, обеспечивающую, с одной  стороны, достаточное ресурсное обеспечение инвестиционного процесса, а с другой – эффективные организацию и регулирование движения инвестиционных потоков в целях удовлетворения интересов инвесторов.
     Большинство строительных организаций имеет функциональную структуру управления, которая характеризуется неоптимальным взаимодействием структурных единиц. Поэтому возникает несогласованность действий, негативно влияющая на деятельность организации. В такой ситуации при формировании и реализации эффективной инвестиционной политики целесообразно использовать процессно-ориентированные структуры.
     Преимущество  такого подхода заключается в  простоте проведения оптимизации самих  процессов, возникающих в ходе осуществления  инвестиционной политики как с точки  зрения их организации и взаимосогласованности, так и ресурсов, потребляемых процессами, за счет:
    изменения структуры процесса путем одновременного решения нескольких задач, что устраняет лишние циклы и делает структуру более рациональной;
    изменения структуры организационной отчетности и повышения квалификации сотрудников;
    сокращения объема документации, рационализации и ускорения документооборота и потока данных;
    разработки возможных мер по привлечению внешних ресурсов (внешних исполнителей);
    внедрения новых производственных и информационных технологий.
     Можно выделить два основных сценария мобилизации инвестиционных ресурсов для реализации инвестиционной политики в строительном секторе экономики.
    Первый сценарий – мобилизация ресурсов в руках государства и рост государственных капитальных вложений. В настоящее время только государство может быть субъектом масштабной модернизации российского общества и управления инвестиционным процессом. Инвестиционный климат в этом случае – вторичный фактор, зависящий от динамики экономического роста.
    Второй сценарий базируется на утверждении, что государство не обладает достаточными ресурсами для создания конкурентоспособной экономики и достижения устойчивого долгосрочного экономического роста. Учитывая хронический дефицит консолидированного бюджета и график обслуживания государственного долга, государство не может быть значительным источником инвестиций, достаточных для модернизации экономики. Поэтому необходимо привлечение в крупных масштабах частных инвестиций.
    и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.