Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Ипотечное кредитование: становление и развитие

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 12.10.2012. Сдан: 2011. Страниц: 11. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Министерство  образования Российской Федерации
Новосибирский государственный университет экономики  и управления 

Институт  экономики учёта и статистики 

Кафедра банковского дела 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА
Учебная дисциплина: Деньги, кредит, банки 
Тема курсовой работы: «Ипотечное кредитование: становление и развитие»
Исполнитель: студент группы 8043 Шеин Роман Владимирович
Руководитель  работы: д. э. н. профессор Шмырева Александра Ивановна 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Новосибирск 2011 г.
 

Содержание:
 

Введение

     В современной жизни термин "ипотека" рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд.
     В настоящее время формирование системы  ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики в Российской Федерации. И хотя тема ипотечного кредитования крайне актуальна, правительству до сих пор не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, недостаточность правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.
     Целью развития системы ипотечного кредитования является, не только улучшение жилищных условий населения, но и стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
    Целью данной курсовой работы является рассмотреть сущность, понятие, историю развития, организацию и механизм российского ипотечного кредитования, а также наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредита в России и возможные пути их решения. В соответствии с указанной целью в данной курсовой работе были поставлены и решались следующие задачи:
    Рассмотрение основ ипотечного кредитования в России: сущности, истории и нормативно-правовой базы;
    Оценивание механизма ипотечного кредитования на основе рассмотрения организации ипотечного кредитования в России, процедуры оформления ипотечного кредита и анализа зарубежного опыта ипотечного кредитования;
    Проведение анализа проблем и перспектив развития ипотечного кредитования на современном этапе.
    Структура данной работы была определена в соответствии с необходимостью достижения цели работы и решения поставленных задач. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы.
    В первой главе «Теоретические основы ипотечного кредитования» идет речь о сущности ипотеки в целом, её историческом развитии, об истории развития ипотеки в России и её нормативно-правовой базе.
    Во  второй главе «Оценка механизма ипотечного кредитования» рассматриваются теоретические вопросы, касающиеся организации и механизма осуществления расчётов по ипотечному кредиту. Также рассматривается зарубежный опыт ипотечного кредитования.
    В третьей главе «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на современном этапе» представлен анализ анализа проблем и перспектив развития ипотечного кредитования на современном этапе.
    В заключении подведены итоги всей проделанной работы и сделаны соответствующие выводы.
    Теоретическую основу работы составляют труды российских экономистов, занимающихся изучением ипотечной системы России, учебная и учебно-методическая литература, нормативно-правовые акты, материалы периодической печати, а так же ресурсы официальных сайтов сети Интернет.
    Среди российских авторов, занимающихся данными  вопросами можно выделить следующих: H.A. Кричевский, М.И. Калинин, Е.В. Черных. Также труды Шевчука Д.А., Смирнова К.В, Довдиенко И. В. и других авторов.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Сущность ипотечного кредитования

     Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
     Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя1.
     Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое  назначение. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.2
     Во  всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
     Юридической и экономической предпосылкой возникновения  ипотечного кредита выступает наличие  развитой системы права частной  собственности на недвижимость и, прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.
     Субъектами  ипотечного кредита выступают: кредиторы  по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.
     Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
    земельные участки, находящиеся в частной собственности;
    предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
    жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
    дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
    воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания3
     Процентные  ставки по ипотечным ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая является обеспечением кредита.4
     Размер  ипотечного кредита определяется в  виде части стоимости объекта  ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.
     Недвижимость  как объект ипотечного кредита имеет  ряд существенных преимуществ. Она  почти никогда не теряет полностью  своей стоимости (ценности), а с течением времени, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже возрастает.
     В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая  ликвидность его объекта, большое  значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, которая привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка.5
     Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к истории становления и развития института ипотеки.

1.2. История развития ипотеки в России

     Во  многом уникальный путь развития от предполагаемого  времени возникновения и до XVII в. прошел русский залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся к XIII - XIV вв.6. Первые же законодательные нормы о залоге появляются в Псковской судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), где данному институту посвящено целых десять статей.
     Работа  Д.И. Мейера "Древнее русское право  залога" явилась первым значительным трудом, посвященным развитию института залога в русском праве. Говоря о сущности залога, Д.И. Мейер писал, что "залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом"7. Он считал, что до начала XVIII в. залоговая сделка в Московском государстве всегда устанавливала право собственности в пользу залогодержателя, который получал не только владение и пользование, но и возможность распоряжаться заложенной вещью. Эта собственность, по мнению Д.И. Мейера, вытекает из самой передачи обеспечительного объекта, без которой нет настоящего залога.
     Критикуя  теорию Д.И. Мейера, Л.А. Кассо выработал свой подход к сущности древнерусского залога. Он считал характерным окончательное и бесповоротное приобретение права на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя. По его мнению, сама залоговая сделка заключается с целью устранить личность должника от всякой ответственности. При этом заложенная вещь считается безусловным эквивалентом за полученные деньги. Таким образом, можно согласиться с мыслью о том, что на определенном этапе своего развития залог, прежде всего, понимался как обязательство вещи, становившейся главным должником в залоговой сделке.
     Впоследствии  теория Л.А. Кассо неоднократно становилась  предметом научного анализа и служила отправной точкой для построения иных теорий сущности древнерусского залога. Автором одной из них стал В.А. Удинцев. В современной литературе его теория считается наиболее верной.8 В соответствии с данной теорией развития древнерусского залога залог возник первоначально в виде простой поруки - разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Кроме того, что не требовалось передачи заложенного имущества во владение кредитора, древнерусский залог обладал таким контрастным отличием от римского, как отсутствие институтов старшинства и ипотечного преемства.
     Передача  владения к тому же способствовала возникновению формулы "за рость пахати", означавшей право кредитора пользоваться плодами заложенной вещи вместо процентов. В итоге новая форма залога, сложившаяся в русском праве в XVI в., состояла из двух элементов: наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества в счет процентов по долгу.
     В конце XVI - начале XVII в. в России разразился экономический кризис, последствия  которого сказались и на развитии залоговых отношений. Удорожание кредита  неминуемо повлекло за собой унифицирование способа обращения взыскания. Соборное уложение 1649 г. предусматривает безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора9.
     В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. Эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.10
     29 октября 1768 года манифестом Екатерины  II в России впервые юридически  был закреплен выпуск бумажных  денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных  денег была возложена на ассигнационные  банки, созданные в Москве и  Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.11
     В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
     Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при  сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.
     В 1861 г. была образована первая частная  организация долгосрочного кредита  – Санкт-Петербургское городское  кредитное общество. В 1863 г. было учреждено  Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.
     Московский  земельный банк в поддержку ипотеки  в 1891 году организует московское домовладельческое  общество, на которое возлагают специальные  функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
     На  Государственный крестьянский поземельный  банк (основан в 1882 году) была возложена  задача ссужать крестьян деньгами для  покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита.
     Начинается  бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
     Долгосрочное  финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно – инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.12 В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества.
     Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.13
     Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. О нем и о других нормативно-правовых актах, регулирующих иптоечное кредитование в современной России и пойдёт речь далее.

1.3. Нормативно-правовая база ипотечного  кредитования

     Институт ипотеки в России регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.
     В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года, ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.
     В нем также нашли отражение следующие положения:
    основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
    порядок заключения договора об ипотеке;
    закладная как ценная бумага;
    государственная регистрация ипотеки;
    обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
    переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
    последующая ипотека;
    уступка прав по договору об ипотеке;
    обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
    особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.14
     Указанный Закон однозначно определяет, что  заложенная недвижимость остается у  залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.
     Помимо  ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст. 819 ГК РФ); договор займа (ст. 807 ГК); договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК); другой договор (ст. 420 ГК); причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК). Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».
     Регистрация недвижимости, важнейшая функция  государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
     Фактическая реализация прав банка по ипотеке  возможна в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года  "Об исполнительном производстве". Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства.15
     Таким образом, в настоящее время созданы  как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.
     По  мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования правового регулирования ипотеки существует, но ее решение выходит за рамки настоящей курсовой работы.
 

2. Оценка  механизма ипотечного  кредитования

2.1. Организация ипотечного кредитования  в современной России

     Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.
     Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.
     Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга16), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.
     В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
     После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.
     Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.
     Пулы  закладных17 продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.
     Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.18

2.2. Процедура оформления ипотечного  кредита и расчёт платежей  по ипотечному займу

     Сделка  по оформлению ипотечного кредита может  считаться совершённой только в  тот момент, когда все необходимые  банку документы, были им одобрены, а кредитный отдел банка принял решение о выдаче кредита. Вся процедура оформления ипотечного кредита проходит в банке, в котором вы его получаете. По завершению данной процедуры вы и получаете необходимый Вам кредит в свое пользование.
     Основополагающие  соглашения, заключающиеся в процессе оформления ипотечного кредита - кредитный  договор, договор купли-продажи и  договор ипотеки. Для подписания данных договоров обязательно присутствие, как представителя банка, так и заемщика и продавца жилья.
     Помимо  этого, представители банка могут  потребовать оформить договор поручительства - то есть стороне должника необходимо представить нескольких поручителей. В соответствие с этим договором, в случае неуплаты заёмщиком некоторой суммы платежа поручитель должника должен сделать это вместо него. Поручителями имеют право выступать также и юридические лица - в этом случае при заключении сделки обязан присутствовать представитель юридического лица (компании).
     Обычно  в банки располагают стандартными формами договоров. Тем не менее, Вы имеете право требовать изменения тех или иных формулировок. Как правило, в договоре ипотеки у заемщика обязанностей значительно больше, чем у кредитора, так как последний рискует своими деньгами.
     Не  забывайте о том, что оформление сделки - это последний этап получения ипотечного кредита и после подписания договоров прервать процедуру будет гораздо трудней - для этого будут необходимы веские причины.
     Сначала, проходит подписание кредитный договор. После этого оформляется договор купли-продажи и ипотеки залогового жилья, затем сторонами оформляется закладная.
     Один  из необходимых этапов при оформлении ипотеки - открытие текущего счёта заёмщика в банке-кредиторе. Банк переводит  на счет заемщика всю сумму выдаваемого кредита, затем открывает безотзывный аккредитив. В то же время на счет продавца жилья переводится стартовый взнос.
     Далее обязательным этапом заключения ипотечной  сделки является госрегистрация договора купли-продажи и договора ипотеки жилья. В соответствующие органы необходимо передать не менее трёх комплектов документов: подлинники, копии (заверенные нотариально) и обычные копии.
     Как правило, вся процедура регистрации  занимает около двух-трёх недель. Затем  заемщику выдаётся свидетельство о  праве собственности с обременением, а продавец получает по договору купли-продажи жилья оставшуюся сумму со счёта в банке.
     Многие  банки требуют заверения договора об ипотеке у нотариуса, тем не менее, эта необходимость по закону отменена несколько лет назад.
     С одной стороны, такая процедура снижает доп. расходы по ипотеке в целом и освобождает заёмщика от проблем, связанных с согласованием времени ипотечной сделки. С обратной стороны, это может привести к ряду проблем иного характера. Например, в том случае если нотариус не участвует в совершении сделки, то для регистрации договора по ипотеке банку необходимо от клиента согласие супруга на заключение договора (нотариально заверенное).
     В том случае, если договор не заверен  нотариально, для регистрации необходимо будет предоставить копии договора ипотеки и кредитного договора, заверенные у нотариуса. Здесь Вас может подстерегать следующая трудность: многие банки сшивают договора и заверяют их подписями и печатями сторон. Со своей стороны нотариус может отказать в заверении копии договора, так как он представлен в письменной форме и не прошнурован. В таком случае, Вам придётся ещё раз посетить банк для того, чтобы поставить требуемую подпись и печать.
     Подводя итог, можно сказать, что услугами нотариуса при заключении сделки, лучше не пренебрегать. Сейчас по закону "О госпошлине" нотариус может претендовать за подобную работу 200 руб. На самом же деле, Вам придется заплатить около 2% от стоимости залогового жилья. Официально эти деньги нотариус возьмёт за "составление договора".19
     При ипотеке расчет платежей может проводиться по аннуитетной, либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.
     Аннуитетные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитетных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.
     X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))
     X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.
     Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.
     Для заемщика, согласного выплачивать в  счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи (табл.2) и дифференцированные платежи (табл.1). Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.
Таблица 1
Месяцы Сумма кредита  на нач. Процент Оплата кредита Итого платеж Сумма кредита  на конец
1 135 700.00 1 243.92 11 308.33 12 552.25 124 391.67
2 124 391.67 1 140.26 11 308.33 12 448.59 113 083.34
3 113 083.34 1 036.60 11 308.33 12 344.93 101 775.01
4 101 775.01 932.94 11 308.33 12 241.27 90 466.68
5 90 466.68 829.28 11 308.33 12 137.61 79 158.35
6 79 158.35 725.62 11 308.33 12 033.95 67 850.02
7 67 850.02 621.96 11 308.33 11 930.29 56 541.69
8 56 541.69 518.30 11 308.33 11 826.63 45 233.36
9 45 233.36 414.64 11 308.33 11 722.97 33 925.03
10 33 925.03 310.98 11 308.33 11 619.31 22 616.70
11 22 616.70 207.32 11 308.33 11 515.65 11 308.33
12 11 308.33 103.66 11 308.33 11 411.99 0.00
ИТОГО 8 085.46   143 785.46  
Таблица 2
Месяцы Сумма кредита  на нач. Процент Кредит+ процент Аннуитет Сумма кредита  на конец
1 135 700.00 1 243.92 136 943.92 11 993.39 124 950.53
2 124 950.53 1 145.38 126 095.91 11 993.39 114 102.52
3 114 102.52 1 045.94 115 148.46 11 993.39 103 155.07
4 103 155.07 945.59 104 100.65 11 993.39 92 107.26
5 92 107.26 844.32 92 951.58 11 993.39 80 958.19
6 80 958.19 742.12 81 700.31 11 993.39 69 706.92
7 69 706.92 638.98 70 345.90 11 993.39 58 352.51
8 58 352.51 534.90 58 887.41 11 993.39 46 894.02
9 46 894.02 429.86 47 323.88 11 993.39 35 330.49
10 35 330.49 323.86 35 654.35 11 993.39 23 660.96
11 23 660.96 216.89 23 877.85 11 993.39 11 884.45
12 11 884.45 108.94 11 993.39 11 993.39 0.00
ИТОГО 8 220.69   143 920.68  
 
     Из  приведенных таблиц видно, что в  случае дифференцированных платежей (табл.1), в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей (табл.2) заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.
     В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
    Схема кредитования с оформлением Договора залога.
     Данная  схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
     Клиент  заключает Кредитный договор  и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).
     Однако  недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий
     а) квартира была заложена в обеспечение  возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
     б)   проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).
     2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.
     Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
     Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
     Если  клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.