На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Отчет об оценке недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 12.10.2012. Сдан: 2011. Страниц: 23. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Оглавление 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Предпосылки оценки 

      В условиях развития рыночной экономики  оценка недвижимости приобретает все  большее значение. Важность этого  вида оценочной деятельности обуславливается  как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
      Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим  количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.
      Число объектов недвижимости в стране и  даже в отдельном регионе очень  велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.
      Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.
      В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной  стадии своего развития. Сейчас на рынке  недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.
      Эти методы рассмотрены в данной работе на конкретных примерах.
     Проведение  оценки включает в себя следующие этапы:
     1. Получение предварительной информации  от Заказчика.
     а) Предварительное ознакомление с  объектом оценки и консультации с  Заказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.
     б) Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Челябинская область, Октябрьский р-н, с. Октябрьское , ул. Ленина, д. 74
     2. Заключение с заказчиком письменного  договора об оценке.
     3. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:
     – сбор и обработка необходимой  внутренней информации:
     – сведения об обременении объектов оценки правами иных лиц;
     – данные кадастрового учета, относящихся  к объектам оценки;
     – информация об эксплуатационных характеристиках объектов
     оценки;
     – информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
     4. Анализ рынка недвижимости:
     – свободных продаж объектов сравнения (аналогов);
     – социально-экономического развития региона Челябинской области.
     5. Определение и учет ограничительных  условий и допущений, рассмотрение  возможности использования различных  подходов и методов оценки земельных участков.
     6. Выбор подходов и методов оценки, а также обоснование сделанного  выбора.
     7. Расчет рыночной стоимости объектов  недвижимости, в рамках рекомендуемых  законами РФ подходов (затратного, сравнительного, доходного) с учетом  полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.
     8. Обобщение (согласование) результатов,  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке и определение  итоговой величины рыночной стоимости.
     9. На основании полученного результата  определение рыночной стоимости  объектов оценки.
     10. Составление отчета об оценке и передача его Заказчику. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ООО «КОНСТАНТА»
     ОТЧЕТ №113/10-2010
     об  определении рыночной стоимости  объекта недвижимого имущества  расположенного по адресу:
     Челябинская область, Октябрьский р-н, с. Октябрьское , Ул. Ленина, д. 74
     Заказчик:
Сведения  о Заказчике
Организационно-правовая форма Общество с  ограниченной ответственностью
Полное  наименование Общество с  ограниченной ответственностью «Айсберг»
Основной  государственный  регистрационный  номер 1077004202472
Дата  присвоение ОГРН 15.05.2001
Место нахождения Челябинская область, Октябрьский район, с. Октябрьское, ул. Ленина, д. 74
 
     Оценщик:
Сведения  об Исполнителе
Организационно-правовая форма Общество с  ограниченной ответственностью
Полное  наименование ООО «Константа»
Основной государственный регистрационный номер 1085136114778
Дата  присвоение ОГРН 07 февраля 2003года
Место нахождения 454904, Челябинская  область, г. Челябинск, ул. 8 Марта, 18 454081, г. Челябинск, ул. Горького, д. 10, оф. 8
 
     Дата  проведения оценки:
     Челябинск-2010 

     Целью оценки являлась – цель залогового обеспечения кредита. Оценка производилась на основании осмотра объекта, проведенного, предоставленной документации и интервью с Заказчиком. Характеристики оцениваемого объекта приведены в отчете об оценке. Отдельные части данного отчета могут трактоваться только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничивающие условия.
     Оценка  была проведена в соответствии с  Федеральным законом «Об оценочной  деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ; ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке».
     Результаты  работы оформлены в виде отчета, который представляет собой краткое изложение собранной информации, обоснования и анализа, который был проведен в процессе оценки для выработки мнения ООО «Ипотека и  оценка» о стоимости объекта оценки. 

 
Объект  оценки
Двухэтажное кирпичное административное здание, площадью 2700 м.кв., расположенное на земельном участке площадью4300м.кв., находящееся по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, с. Октябрьское, ул. Ленина, д. 74
Оцениваемое имущественное право  на объект оценки Собственность
Основание проведения оценки Договор №113/10-2010 от 12.01.2010г.
Вид стоимости имущества Рыночная  стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: – одна из сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;
– стороны  сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих  интересах;
– объект оценки представлен на открытый рынок  в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
(статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ)
Цель  оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое  использование результатов  оценки и связанные  с этим ограничения Полученный  результат может быть использован  Заказчиком для целей залогового обеспечения кредита лишь с учетом следующих ниже ограничений: – Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если со дня составления отчета об оценке до дня совершения сделки с объектом оценки или дня представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев;
– Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была сообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку;
– Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не представленные Оценщику.
Дата  определения стоимости (дата оценки) 12 января 2010года
Дата  составления отчета (период проведения работ  по оценке) С 12 января 2010года по 23 января 2010 года
Порядковый  номер Отчета №113/10-2010
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка – Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемое имущество, достоверность которых принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете. – От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
– При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
– Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.
– Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
– Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, равной указанной в Отчете.
 
     Сведения о заказчике  и оценщике 

Сведения  о Заказчике
Организационно-правовая форма Общество с  ограниченной ответственностью
Полное  наименование Общество с  ограниченной ответственностью «Айсберг»
Основной  государственный  регистрационный  номер 1077004202472
Дата  присвоение ОГРН 15.05.2001
Место нахождения Челябинская область, Челябинская область, Октябрьский район, с. Октябрьское , ул. Ленина, д. 74
 
Сведения  об Исполнителе
Организационно-правовая форма Общество с  ограниченной ответственностью
Полное  наименование ООО «Константа»
Основной  государственный  регистрационный  номер 1085136114778
Дата  присвоение ОГРН 07 февраля 2003года
Место нахождения 454904, Челябинская  область, г. Челябинск, ул. 8 Марта, 18 454081, г. Челябинск, ул. Горького, д. 10, оф. 8
 
Сведения  об Оценщике выполнившем  данный Отчет
Фамилия, имя, отчество Козлевич Марк Антонович
Информация  о членстве в саморегулируемой организации оценщиков -
Документ  подтверждающий получение  профессиональных знаний в области оценочной  деятельности -
Сведения  о страховании  гражданской ответственности  оценщика -
Место нахождения саморегулируемой организации «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» -
Стаж  работы в оценочной  деятельности -
 
Наименование  объекта оценки Балансовая  стоимость Основная  идентифицирующая характеристика
1. двухэтажное кирпичное административное здание 1873056 рублей площадью 2700 м.кв., расположенное на земельном участке площадью4300м.кв., находящийся по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, с. Октябрьское , ул. Ленина, д. 74
 
     Результаты  оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости 

Затратный подход 19 733 684 рублей
Сравнительный подход 20 859 657 рублей
Доходный  подход 24 370 787 рублей
 
     На  основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – двухэтажного кирпичного административного здания, общей площадью 2700 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 4300 м.кв, по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, с. Октябрьское, ул. Ленина, д. 74 принадлежащего на праве собственности ООО «Айсберг» на 12.01.2010 года, для целей залогового обеспечения кредита, с учетом округления определяется в общей сумме: 22 741 140 (двадцать два миллиона семьсот сорок одна тысяча сто сорок) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 3468987 рублей. 

     Генеральный директор ______________________ Проскурин  О.С. 

     Оценщик _________________ Козлевич М.А.
     2. Описание  и анализ  объекта оценки 

     Объект  оценки был осмотрен Оценщиком в  присутствии представителя заказчика  – Севастьянова Н.П. в январе 2010 года.
     Объект  оценки – объект недвижимости, ранее  относящийся к автотранспортному  комплексу расположен в Октябрьском  районе Челябинской области на территории промышленной  зоны на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.
     Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях. 

п/п
Наименование  рассматриваемой  позиции Результаты  осмотра и анализа
1 Характер окружающего типа землепользования Производственные  предприятия.
2 Транспортная  доступность Хорошая. К зданию подходит дорога с твердым покрытием
3 Инженерные  сети и коммунальное обслуживание Электричество, газ, водопровод, канализация.
4 Социальная  инфраструктура Социальная  инфраструктура района расположения объекта  оценки – развитая
5 Экономическое местоположение Хорошее
6 Экологическое состояние окружающей среды Хорошее
7 Социальная  репутация Отличная
8 Выводы: положительные  и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости Положительно  влияет: – экономическое положение района (центральный и наиболее промышленно развитый район Челябинской области)
Отрицательно  влияет:
– проходящий экономический кризис
 
     Описание  объекта недвижимости и документы  устанавливающие его количественные и качественные характеристики 

     
Наименование  объекта оценки Двухэтажное кирпичное  нежилое административное здание
Адрес объекта оценки Челябинская область, Октябрьский район, с. Октябрьское , ул. Ленина, д. 74
Инвентарный номер объекта 15/641
Климатический район второй
Территориальный пояс первый
Вид зарегистрированного вещного права Собственность
Правообладатель ООО «Айсберг»
Правоустанавливающий  документ Протокол общего собрания участников ООО «Айсберг» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3 Свидетельство о гос. регистрации права от 23.08.2006 г. 40 АА 049546
Назначение  и текущее использование В соответствии с назначением
Год постройки 1982 год
Тип здания Капитальное
Эффективный (фактический) возраст, лет 28 лет
Срок  экономической жизни, лет* 100 лет
Оставшийся  срок экономической  жизни, лет** 72 года
Общая площадь здания, кв. м 2700
Строительный  объем, куб. м 11900
Этажность 2
Группа  капитальности 1
Балансовая  стоимость По инвентарной  стоимости здания 1873056 руб.
Земельный участок Площадь4300м.кв., Земли населенных пунктов предоставленные для производственной деятельности
Кадастровый номер 40:04:050131:11
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки Протокол общего собрания участников ООО «Айсберг» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3
Свидетельство о гос. регистрации права от 23.08.2006 г. 40 АА 049546
Свидетельство о гос. регистрации права от 24.09.2008 г. 40 КЯ 333501
Кадастровый план от 12.04.2005 №4/05–744
Техпаспорт  выполненный Октябрьским филиалом КП БТИ инв. №15/641
 
     *Ожидаемый  срок жизни определялся на  основании долговечности зданий, приведённой в МРР-3.2.23–97.
     **Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом. 

Состав  здания Конструктивные  элементы здания
Фундаменты Бутобетонный Состояние удовлетворительное, следов разрушения не обнаружено.
Стены Кирпичные. На площади 2–3 м.кв. разрушение наружного слоя облицовочного кирпича. Кладка удовлетворительного качества.
Перегородки Кирпичные. Состояние  удовлетворительное
Перекрытия Ж/б плиты. Состояние  удовлетворительное
Кровля Рулонная. Совмещенная. Материал – Рубероид. Следы протечек не обнаружено
Оконные проемы Двойные деревянные. Остеклены. Состояние удовлетворительное
Дверные проемы Двери металлические  снаружи, простые деревянные внутри. Ворота металлические с деревянным заполнением. Состояние удовлетворительное.
Полы Паркетные. Состояние  удовлетворительное.
Отделка Уровень отделки  повышенный. Состояние удовлетворительное
Инженерное  оборудование: Электроосвещение  – электропроводка скрытая Вентиляция  – приточно-вытяжная
Канализация – центральная
Холодное и горячее водоснабжение
Дополнительные  элементы: Перед зданием  заасфальтированная площадка для автостоянки
 
     Краткое описание Челябинской  области 

     Челябинская область — южная часть Урала. Условная граница между Европой  и Азией проводится в основном по водораздельным хребтам Уральских гор. Недалеко от станции Уржумка ЮУЖД (8 км от Златоуста), на перевале Уралтау, стоит каменный столб. На одной из его сторон написано «Европа», на другой — «Азия». Города Златоуст, Катав-Ивановск, Сатка находятся в Европе. Челябинск, Троицк, Миасс — в Азии, Магнитогорск — в обеих частях света.
     Площадь Челябинской области равна 88,5 тысяч  квадратных километров. Протяжённость  области с севера на юг — 490 км. С  запада на восток — 400 км. Географический центр области располагается на правом берегу реки Уй, в 3 км на юго-восток от села Нижнеусцелемово Уйского района. Челябинская область по территории занимает 5 место из 8 регионов Урала и 39 место по России. Общая протяжённость границ составляет 2750 км.
     Челябинская область занимает, в основном, восточный склон Южного Урала и прилегающие к нему части Зауральской равнины и Западно-Сибирской низменности. И только небольшая часть территории на западе — так называемая Горно-Заводская зона — заходит на западные склоны Южного Урала.
     Рельеф  Челябинской области отличается большим разнообразием. Он формировался на протяжении миллионов лет. В пределах Челябинской области имеются различные области — от низменностей и холмистых равнин до хребтов, вершины которых превышают 1000 м. Высочайшая точка области — гора Нургуш (1406 м).
     Западно-Сибирская  низменность ограничена с запада горизонталью (отметка 190 м над уровнем  моря), что проходит через села Багаряк, Кунашак и далее через Челябинск  — на юг. Низменность слабо наклонена  на северо-восток, понижаясь до 130 м у восточной границы области. Низменность расчленена широкими долинами рек.
     Зауральская холмистая возвышенная равнина (Зауральский  пенеплен) занимает центральную часть  территории области и простирается полосой вдоль восточных склонов  Уральских гор от 50 км на севере до 150 км. На юго-западной окраине равнины Уральский мелкосопочник, включающий Карагайские горы и возвышенность Куйбас. Поверхность равнины испещрена котловинами озер и речными равнинами с пологими склонами. 

     Описание  Октябрьского района Челябинской области 

     Октябрьский район — муниципальное образование  в Челябинской области Российской Федерации. 

     Административный  центр — село Октябрьское.
     Территория  – 4 356 км? 
     Население –  26 938 человек
     Муниципальные образования:
     1 Барсучанское сельское поселение
     2 Боровое сельское поселение
     3 Каракульское сельское поселение
     4 Кочердыкское сельское поселение
     5 Крутоярское сельское поселение
     6 Лысковское сельское поселение
     7 Маякское сельское поселение
     8 Мяконькское сельское поселение
     9 Никольское сельское поселение
     10 Подовинное сельское поселение
     11 Свободненское сельское поселение
     12 Уйско-Чебаркульское сельское поселение
     13 Чудиновское сельское поселение
     Предприятия, организации:
     7 акционерных обществ, 5 колхозов, 2 коллективных  предприятия и 165 крестьянских (фермерских) хозяйств.
     Крупные промышленные предприятия — Октябрьский  маслозавод и АО «Агросельхозпродукт».
     Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием – 420 км.
     Оборот  розничной торговли – 115,5 млн. руб.
     Инвестиции  в основной капитал предприятий  – 159420 млн. руб. 

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования  

     Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения  и финансового оправдания такого рода действий.
     Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:
     Юридическая правомочность: рассмотрение только тех  способов, которые разрешены законодательными актами.
     Физическая  возможность: рассмотрение физически  реальных в данном месте способов использования.
     Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое  физически возможное и юридически правомочное использование будет  давать приемлемый доход владельцу участка.
     Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое  из экономически приемлемых использовании  будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую  стоимость.
     НЭИ определяется для застроенного земельного участка и для земельного участка в предположении отсутствия имеющейся застройки. Последнее требуется для определения рыночной стоимости земельного участка в затратном подходе.
     В соответствии с Договором № 113 от 12.01.2010 г., использование данного  участка в целях, отличных от приведенных в договоре, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания класса «А». Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым.
     Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного здания класса «А». 

       Выводы
     1. Стоимость проведения косметического  ремонта коммерческого помещения  составляет 500 – 1000 рублей за 1 кв. м. Стоимость проведения капитального ремонта составляет в среднем 1500 рублей за 1 кв. м., Стоимость реконструкции зданий от 10000 рублей (использована информация полученная оценщиком путем проведения телефонных консультаций со специалистами ОАО «Челябинскагрострой» г. Челябинск, ул. Кирова, 9-А, тел 267–41–29, ООО «ВиХ-строй» г. Челябинск, ул. Кирова, 9-А, тел. 264–96–31, ООО «Росславасервис» г. Челябинск, ул. Гагарина, 4, тел 774–25–61, ЗАО «Легион», г. Челябинск, ул. Телевизионная, тел. 229–79–28)
     2. Средняя ставка капитализации для нежилой недвижимости в регионе Челябинской области находится в диапазоне от 10% – 25%
     3. Средний уровень доходности проектов  по строительству коммерческой  недвижимости составляет от 25%-40% в зависимости от различных  факторов, влияющих на дальнейшую рыночную стоимость.
     4. Недосбор и недозагрузка для  нежилых площадей по данным  маркетингового исследования составляет  до 50% (ввиду экономического кризиса  арендаторы сворачивая бизнес  уходят с арендованных площадей).
     5. Среднее значение доли эксплуатационных расходов в ставке арендной платы по нежилым помещениям составляет до 15%.
     При анализе рынка коммерческих помещений  в Челябинской области использовались проведенные анализы рынка следующими компаниями:
     – Агентство недвижимости «Ваш дом». Г. Челябинск ул. Ленина, д. 73, тел. 267–66–29;
     – Агентство недвижимости «Китеж», г. Челябинск, ул. Кирова, д. 44, тел. 267–92–29;
     – Челябинская служба недвижимости, г. Челябинск, www.74.ru
     а также аналитические материалы  опубликованные на Интернет-сайтах:
     – www.informetr.ru
     – www.ners.ru/40
     – www. Reality-obninsk.ru 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Определение стоимости  объекта 

     1. Затратный подход 

     Основным принципом, на котором основывается затратный  подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.
     Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:
    Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).
    Определение величины наколенного износа.
    Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
    Определение сопутствующих затрат.
    Расчет рыночной стоимости.
     В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость  рассчитывалась по формуле: 

     РС = Св/з ? (1 – Иa) + Зпр, где: 

     РС  – рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;
     Св/з – восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства / замещения) объекта оценки без учета износа;
     Иa – накопленный износ;
     Зпр – затраты, связанные с приобретением.
     При определении восстановительной  стоимости в затратном подходе  определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа).
     Под стоимостью воспроизводства без  учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам.
     Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
     Граница между стоимостью воспроизводства  объекта и стоимостью его замещения  всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения  стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации.
     В настоящем Отчете оценщик определил  стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом  укрупненного показателя восстановительной  стоимости аналогов.
     В качестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.
     Расчет  восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:
     – Определение базовой восстановительной стоимости (ВСб) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.
     – Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.
     – Определение коэффициента прибыли инвестора
     – Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.
     – Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.
     – Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.
     Таким образом, восстановительная стоимость  здания определяется по формуле (1):
        (1)
     где:
     ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.
     ?ki – произведение корректирующих поправок.
     Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль  инвестора (заказчика строительства).
     I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.
     Базовая восстановительная  стоимость
     Расчет  базовой восстановительной стоимости  производится по формуле:
        (2)
     где:
     Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.
     УВСаналог – восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.
     В восстановительную стоимость указанных  укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные  расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.
     Расчет  восстановительной стоимости приводится в ниже приведенной таблице.
     Оценка  экономического износа производится с  использованием матричного метода экспертных оценок факторов:
Тип экономического фактора
1 балл 2 балла 3 балла 4 балла 5 баллов 6 баллов 7 баллов 8 баллов
9 баллов
10 баллов
Загрязнение среды   1                
Техногенные катастрофы   1                
Нестабильность  политики     1              
Несовершенство  законов       1            
Изъяны  госрегулирования         1          
Спад  емкости рынка недвижимости           1        
Недостаток  ресурсов     1              
Спад  в экономике             1      
Недоступность кредитов                   1
Преступность  в регионе   1                
Количество  факторов 0 3 2 1 1 6 0 0 0 1
Сумма 0 6 6 4 5 6 7 0 0 9
Суммарная потеря 43
Общее количество факторов 10
Экономический (внешний) износ
Ивнеш. = 43/10 = 4,3%
 
     Расчет  накопленного износа производится по формуле:
     И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 –  Иэк)
     И = 1,0 – (1–0,28) * (1,0–0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38 

     Обычно  при расчете рыночной стоимости  недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость.
     Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из следующих допущений:
     – ближайший альтернативный проект для строительства является кредитование нового строительства с эффективной квартальной ставкой процента (Yk) приблизительно равной 6%;
     – учтено, что начальные вложения средств (В) обычно не превышают 30% от стоимости объекта;
     – типичные сроки строительства для подавляющего большинства проектов не превышают 2 (двух) лет
     Расчет  производится по формуле:
     k k k2 k
     Pr ? [1+Yk х 3 + ?E х (1+2Yk х 3 +Yk2 х 3)] х Yk х 2
     Где Pr – прибыль предпринимателя
     Yk – эффективная квартальная ставка процента
     k – продолжительность строительства в кварталах
В-начальные  вложения К – продолжительность  строительства в  кварталах
2 4 6 8
0 6,2 13,0 20,2 27,8
0,1 6,9 14,4 22,5 31,2
0,2 7,5 15,8 24,8 34,6
0,3 8,2 17,2 27 37,9
 
     Диапазон  значений величины прибыли предпринимателя относительно рассматриваемого объекта находится в пределах до 37,9%
     Индекс  пересчета. И 1969–1984 – индекс изменения сметной стоимости строительства за соответствующий период.
     Для пересчета сметных цен из уровня 1969 г. в уровень 1984 г. Используются Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94). И 1969–1984 = 1,196;
     И1984–2009 по приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Челябинской области №4 (106) октябрь 2009:
     Народное  хозяйство – 112
     Таким образом коэффициент пересчета  равен: 1,196 *112 = 133,95.
     Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
     Расчет  накопленного износа производится по формуле:
     И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 –  Иэк.) (3)
     Где:
     Ифиз  – физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены  в описании объектов оценки);
     Ифун. – функциональный износ объекта  оценки;
     Иэк. – экономический износ объекта  оценки.
     Физический  износ:
     Величина  физического износа оцениваемой недвижимости в данном отчете определялась путем выхода оценщика на место нахождения объектов оценки, осмотра конструкций здания и с применением таблицы ориентировочной оценки физического износа зданий1 приведенной ниже  

Физический  износ (в%) Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов
0–20 Повреждений и  деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов Полы и потолки  ровные, горизонтальные, трещины в  покрытиях и отделке отсутствуют
21–40 Повреждений и  дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки  ровные, на потолках возможны волосяные  трещины. На ступенях лестниц небольшое  число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
41–60 Имеются много  следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места  искривления горизонтальных линий  и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами  между блоками. Полы в отдельных  местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
61–80 Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. Большое число  отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и  отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.
81–100 Здание в  опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.
 
     Физический  износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности  в результате естественного физического  старения и влияния внешних неблагоприятных  факторов.
     В наибольшей степени отражают истинную величину физического износа методы, основанные на анализе фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако, очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная стоимость недвижимости и сооружений.
     Также при оценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяет достаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточный ресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этим методом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатации оцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, то эффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации. В качестве срока экономической жизни в этом случае можно принять срок, соответствующий нормам амортизации. Тогда величина износа рассчитывается, как произведение фактического срока эксплуатации на норматив амортизационных отчислений при условии линейной модели амортизации.
     Расчет  полного износа.Как правило, износа объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:
        
     где:
      - неустранимый физический износ,  руб.
     ВС  – восстановительная стоимость  объекта, руб.
       – фактический срок жизни  объекта
       – срок экономической жизни  объекта
     Фактический возраст объекта определялся  посредством визуального осмотра  и соответствует 28 годам.
     При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.
     По  результатам расчетов неустранимый износ составляет
     Инеустрфиз = 28/100 = 0,28 или 28 процентов.
     Функциональный  износ
     Функциональный  износ – это потеря стоимости  объекта вследствие несоответствия его характеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям  рынка к ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или «сверхулучшений», которые на момент строительства таковыми не являлись, а проявились в результате изменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типу объектов, которые при этом могут продолжать прекрасно функционировать.
     Функциональный  износ может быть исправимым или  неисправимым, что определяется не физической возможностью устранения причин его вызвавших, а экономической  целесообразностью такого устранения. Когда же, несмотря на то что, устранение причин вызвавших функциональный износ, возможно и кажется резонным, но экономически нецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым.
     Функциональный  износ равен разности между потерями покупателя при доведении объекта  оценки до рыночных кондиций и тем, что он приобретает, в результате этого. Функциональный износ – это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости как есть.
     В соответствии с ССО РОО «Оценка  имущества. Оценка недвижимости» 2005 г. «количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов этих же элементов если они были бы выполнены на момент оценки.
     В данном отчете объекты оценки имеют  функциональный износ из-за потери своего основного функционального  назначения, т.е. объект оценки уже не будет использоваться в том качестве, для которого он был возведен во времена плановой советской экономики. Объект оценки имеет достаточно большой избыточный строительный объем, который требует дополнительных затрат по освещению и отоплению и который на дату оценки в современных условиях ведения хозяйственной деятельности должен быть сокращен вдвое. А отсутствие таких элементов, как система современного автоматического пожаротушения, система охранного видеонаблюдения, современной системы вентиляции и инженерных коммуникаций, планировка, общие размеры и отделочные материалы приводит еще к более глубокому несоответствию требованиям рынка. Все эти элементы присущи аналогичным объектам на рынке и без которых объект не может соответствовать современным рыночным стандартам.
     Так как оцениваемый объект имеет  срок эксплуатации 28 лет и его  дальнейшая экономическая судьба зависит от проводимого в нем вида бизнеса, а в качестве офисного здания в месте его расположения для соответствия современным рыночным требованиям, будет необходимо провести модернизацию или ремонт с применением современных материалов и дополнительного оснащения объекта, что и будет является суммой функционального износа. Рыночные данные говорят о том что доведение здания до его функционального соответствия, как правило находятся на уровне 10% от его восстановительной стоимости.
     Внешний износ (экономический износ)
     Функционирование  объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды (физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные.
     Физическая  среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта  среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.
     Из  характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие: климат, предрасположенность к природным катастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельеф местности, характер ландшафта, характер застройки.
     Компоненты  юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности) – право собственности, право владения, право распоряжения.
     Кроме этих основных прав применительно к  недвижимости целесообразно указать  дополнительные правомочия:
    право на доход;
    право на добровольное отчуждение, потребление, изменений – вплоть до уничтожения улучшений;
    бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
    запрещение использовать объект во вред другим людям;
    возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;
    гарантии восстановления нарушенных прав.
     Недвижимость  как экономическое  благо выполняет  функции:
    предмет потребления (бездоходного);
    реального актива (фактора производства);
    финансового (инвестиционного) актива
     Социальную  среду определяют и характеризуют:
    престижность района местоположения объекта;
    состав населения;
    социальные группы;
    динамика изменения численности и состава;
    подвижность населения;
    занятость населения;
    структура уровней образования;
    состояние рынка труда;
     – уровень преступности.
     Определение рыночной стоимости  права аренды земельного участка
     Обоснование используемых данных:
     – Кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв. м.
     – Арендный платеж составляет – 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.
     – Выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом №401-ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.
     – Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Октябрьском районе Челябинской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб. (анализ рынка).
     Сценарий 1.
     После окончания срока аренды договор  будет продлен.
     Арендные  платежи будут идти постоянно.
     Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).
     Стоимость права аренды:
     = 15 000*50 – 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.
     Сценарий 2.
     После окончания срока аренды земля  будет выкуплена по выкупной цене.
     Срок  аренды принимается равным одному году
     Таким образом:
     Капитализированная  стоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока  аренды составит:
      = 8400 /0,1596 = 52632 руб.
     Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды: 50*2500 = 125000 руб.
     Стоимость права аренды земельного участка  расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.
     Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднее из двух значений
     Стоимость права аренды:
     (321428 + 177632):2 = 249530 руб. 

     Расчет  рыночной стоимости  объекта оценки
Наименование  показателя Числовое  значение показателя
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.