Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


практическая работа Задача по "Оценке недвижимости"

Информация:

Тип работы: практическая работа. Добавлен: 13.10.2012. Сдан: 2012. Страниц: 24. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Комплексная  задача по оценке недвижимости 

Пилипчук  Н.И.
Группа 572
Индивидуальное  Число 31
Исходные  данные 

Тип  оцениваемого объекта  недвижимости
    здание офисного типа
Права  собственности
   собственнику принадлежит полное право собственности на здание и право долгосрочной аренды земли (50 лет)
Данные  для расчета стоимости земли 

Собственники  недвижимости
    здание : офисного типа
    земля: государство
Месторасположение  объекта
    Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1000+31=1031 кв. м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города.
    Ставка земельного налога для данного участка составляет 90 руб. за 1 кв.м.
Описание  здания 

    Здание  представляет собой 5-ти этажное  кирпичное строение, имеет все  виды благоустройства: оборудовано  лифтами, системами холодного и  горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной  безопасности.
    В здании имеется необходимое количество телефонных линий.
    На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором.
    На первом этаже помещается кафе.
    В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под оптовые склады.
    Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.
    Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Индивидуальные  исходные данные 

   Строительный объем здания – 10 000 + 31 = 10 031 куб. м.
    Полезная (арендная) площадь здания – 2800 + 31 = 2831 кв.м.
   Полезная (арендная) площадь подвала – 100 + 31 = 131 кв.м.
Данные  для расчета стоимости объекта  затратным методом 

    Прямые  затраты на строительство данного  типа здания составляют в текущих  ценах 1800 руб. за 1 кв.м.
    Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1,05
Данные  для расчета износа 

    Здание  имеет все виды износа.
    В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям.
    Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
    Внешний износ:
    Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,1% от полной восстановительной стоимости здания.
Оценка  земельного участка 

    Стоимость  земельного участка определяется  на основе нормативной цены  земли, которая принимается в  размере 95-краткой ставки земельного  налога на единицу площади  земельного участка по формуле:
   VL=95*TL*SL
    где VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.;
       TL – ставка земельного налога, руб.
        SL – площадь земельного участка, кв.м.
Расчеты  

    Стоимость  земельного участка рассчитывается  исходя из следующих данных:
    Ставка земельного налога: TL = 80 руб.
    Площадь земельного участка: SL = 1000 + 31 = 1031 кв.м.
    Таким образом: VL=95*80*1031 = 7835600 руб.
    Переводим все расчетные показатели в тыс. руб.
    VL = 7835,6 тыс. руб.
Оценка  объекта затратным методом 

    Оценка  объекта по затратному методу  производится в изложенной ниже  последовательности:
    Определяется полная восстановительная стоимость здания – VR
    VR = CD+CI+P
    где:
    CD – прямые затраты, тыс. руб.
    CI – косвенные затраты, тыс. руб.
    P – предпринимательская прибыль, тыс. руб.
Расчет  прямых затрат 

    Прямые  затраты рассчитываются по формуле:
 
    где:
    - прямые затраты на 1 куб.м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.
    BV – строительный объем оцениваемого здания, куб.м.
    К – коэффициент отличий оцениваемого здания от типового.
    СD = 1,8*10031*1,05 = 18958,59 тыс. руб.
Расчет  косвенных затрат и предпринимательской  прибыли 

    Косвенный  затраты составят (С1) 40% от прямых затрат. Предпринимательская прибыль рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции.
    С1 = 18958,59*0,40 = 7583,44 тыс. руб.
    Строительный проекты в обычных условиях являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20-40% на вложенный капитал.
    В условиях кризиса процент предпринимательской прибыли (Р) целесообразно оставить на уровне 20% от суммы прямых и косвенных затрат.
    Р = (18958,59 + 7583,44) * 0,20 = 5308,41 тыс. руб.
    Тогда восстановительная стоимость здания (VR) составит:
    VR = 18958,59 + 7583,44 + 5308,41 = 31850,44 тыс. руб.
Расчет  накопленного износа 

    D=Dp+DF+DE,
    Где:
    Dp – физический износ здания, тыс. руб.
    DF – функциональный износ здания, тыс. руб.
    DE – внешний износ здания, тыс. руб.
Расчет  физического износа 

Конструктивные  элементы 

% от  VR 

VR
элемента 

Тфакт 

Тнорм 

Кизноса 

Dизноса 

Фундамент  

7 

2229,53 

5 

100 

0,05 

111,48 

Наружные  стены 

16 

5096,07 

5 

100 

0,05 

254,80 

Перекрытия  

14 

4459,06 

5 

100 

0,05 

222,95 

Кровля  

8 

2548,03 

5 

50 

0,1 

254,80 

Перегородки  

8 

2548,03 

5 

80 

0,06 

152,88 

Внутренняя  отделка 

6 

1911,03 

5 

5 

1,0 

1911,03 

Наружная  отделка 

3 

955,51 

5 

60 

0,08 

76,44
Расчет  физического износа (продолжение  таблицы) 

Конструктивные  элементы 

% от  VR 

VR
элемента 

Тфакт 

Тнорм 

Кизноса 

Dизноса 

Система водоснабжения  и канализации 

10 

3185,04 

5 

50 

0,1 

318,50 

Система электроснабжения 

7 

2229,53 

5 

40 

0,12 

267,54 

Система отопления 

9 

2866,54 

5 

50 

0,1 

286,65 

Система вентиляции 

2 

637,01 

5 

40 

0,12 

76,44 

Система пожаротушения 

3 

955,51 

5 

50 

0,1 

95,55 

Система тефефонизации 

2 

637,01 

5 

40 

0,12 

76,44 

Лифты  

5 

1592,52 

5 

30 

0,17 

270,73 

Всего  

100 

29850,42 

4376,23
Подсказка  для расчета физического износа 

    Для учета  физического износа определяется  восстановительная стоимость конструктивных  элементов здания, а потом начисляется  их износ.
    Dизноса = VR элемента*Кизноса
    Кизноса = Тфакт/Тнорм
    Необходимые для расчета физического износа данные приведены в таблице.
    В результате расчетов будет получена общая сумма физического износа Dр
Завершение  применения затратного подхода  

    Определяется  остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
    (VRES) = VR – D
    (VRES) = 31850,44 – 4376,23 = 27474,21 тыс. руб.
    Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
    VCA = 27474,21 + 7835,60 = 35309,81 тыс. руб.
Исходные  данные для применения доходного  подхода 

    Собственник  объекта получает доходы в  виде арендных платежей и дохода  от деятельности кафе, принадлежащего  ему.
    Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания составляет 500 руб. в месяц.
    Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади подвала составляет 150 руб. в месяц.
    Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 100 000 руб. в месяц.
Ремонт  

    Для дальнейшего  использования здания необходимо  выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих  ценах составит 2500 тыс. руб.
    Срок выполнения ремонтных работ 6 месяцев (в это время здание закрывается на ремонт).
    После ремонта помещения можно сдавать в аренду.
Данные  для составления прогноза доходов (период прогнозирования 5 лет) 

    Ожидается, что в первый год можно будет  сдать в аренду 70% площадей;
    Во второй – 85% площадей;
    В третий – 90% площадей;
    В четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5% площадей
Данные  для прогнозирования расходов 

    Расходы  по эксплуатации всего здания  включают:
    Заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц;
    Начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26,2% от ФОТ;
    Оплату коммунальных услуг – 100 руб. в месяц в расчете на 1 кв.м. полезной площади здания;
    Прочие расходы в размере 60 руб. в месяц в расчете на 1 кв.м. полезной площади;
    Налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;
    Амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от полной восстановительной стоимости здания.
Подсказка  по прогнозированию расходов 

    Элемент  расходов «амортизационные отчисления»  будет иметь одинаковое значение  для каждого из пяти лет  прогнозного периода и рассчитывается  по формуле:
    Амортизационные отчисления = VR*0,01 (1% от полной восстановительной стоимости здания).
    Амортизационные отчисления = 31850,44 * 0,01 = 318,50 тыс. руб.
Расчет  налога на имущество 

    Для расчета  налога на имущество необходимо  рассчитать остаточную стоимость  здания в каждый из пяти  лет прогнозного периода.
    В 1-й год прогнозного периода остаточная стоимость принимается равной VRES (этот показатель рассчитан в затратном подходе).
    Остаточная стоимость 1-го года составит 27474,21 тыс. руб.
    Налог на имущество 1-й год = 27474,21 * 0,02 = 549,48 тыс. руб.
Остаточная  стоимость 2-го и последующих лет 

    Во 2-ой  и последующие годы остаточная  стоимость объекта будет ежегодно  уменьшаться, т.к. с каждым годом  износ накапливается.
    Остаточная стоимость 2-го года будет меньше, чем остаточная стоимость 1-го года на величину амортизационных отчислений.
    Остаточная стоимость 2-го года = 27474,21 - 318,50 = 27155,71 тыс. руб.
    Налог на имущество 2-й год = 27155,71 * 0,02 = 543,11 тыс. руб.
    Остаточная стоимость 3-го года меньше, чем остаточная стоимость 2-го года тоже на величину амортизационных отчислений и т.д.
    Остаточная стоимость 3-го года = 27155,71 - 318,50 = 26837,21 тыс. руб.
    Налог на имущество 3-й год = 26837,21 * 0,02 = 536,74 тыс. руб.
    Остаточная стоимость 4-го года = 26837,21 – 318,50 = 26518,71 тыс. руб.
    Налог на имущество 4-й год = 26518,71 * 0,02 = 530,37 тыс. руб.
    Остаточная стоимость 5-го года = 26518,71 – 318,50 = 26200,21 тыс. руб.
    Налог на имущество 5-й год = 26200,21 * 0,02 = 524,00 тыс. руб.
Учет  инфляции при составлении прогноза  денежных потоков 

    Анализ  рынка показывает, что, начиная со 2-го года, доходы и расходы  будут ежегодно расти, в том  числе:
    Арендная плата на 5%;
    Чистый доход от кафе на 2%;
    Заработная плата персонала на 5%;
    Коммунальный услуги и прочие расходы на 3%.
Величина  ставки дисконтирования 

    Ставка  дисконтирования по данным рынка  определена на уровне 22% для первого  года использования здания;
    25% для второго года;
    27% для третьего года;
    29% для четвертого года;
    30% для пятого года.
Алгоритм  расчета стоимости объекта с  применением доходного метода 

    Составить  прогноз доходов по каждому  из пяти лет прогнозного периода, для этого необходимо рассчитать:
    PGI здания (потенциальный валовой доход) = арендная плата 1 кв.м. за 1 мес.*кол-во кв.м. здания*число месяцев работы здания в году
    PGI подвала (потенциальный валовой доход) = арендная плата 1 кв.м. за 1 мес.*кол-во кв.м. подвала*число месяцев работы здания в году
Продолжение  прогнозирования доходов 

    Найти  общий потенциальный валовой  доход каждого года:
    PGI = PGI здания + PGI подвала
    Найти EGI – действительный валовой доход (доход, учитывающий наличие потерь от неполной сдачи объекта в аренду)
    EGI = PGI * % сданных площадей
Прогноз  доходов 

Показатель  

Период  

1 

2 

3 

4 

5 

PGI здания  

8493,0 

17835,3 

18727,06 

19663,33 

20646,48 

PGI подвала 

117,9 

247,59 

259,96 

272,96 

286,61 

PGI 

8610,9 

18082,9 

18987 

19936,3 

20933,1 

EGI 

6027,63 

15370,46 

17088,3 

18939,48 

19886,44
Расчеты  к прогнозу доходов 

    Расчет  ставки арендной платы (по условию  арендная плата увеличивается  ежегодно на 5%):
    2-й год: здания = 500 + 5% = 525 руб. , подвала = 150 + 5% = 157,5 руб.
    3-й год: 525 + 5% = 551,25 руб., подвала = 157, 5+ 5% = 165,37 руб.
    4-й год:551,25 + 5% = 578,81 руб., подвала = 165,37 + 5% = 173,64 руб.
    5-й год:578,81 + 5% = 607,75 руб., подвала = 173, 64 + 5% = 182,32 руб.
    PGI здания 1-й год: 500 * 2831 * 6 = 8493000 руб. или 8493,0 тыс. руб.
    PGI здания 2-й год: 525 * 2831 * 12 = 17835300 руб. или 17835,3 тыс. руб.
    PGI здания 3-й год: 551,25 * 2831 * 12 = 18727065 руб. или 18727,06 тыс. руб.
    PGI здания 4-й год: 578,81 * 2831 * 12 = 19663333,32 руб. или 19663,33 тыс. руб.
    PGI здания 5-й год: 607,75 * 2831 * 12 = 20646483 руб. или 20646,48 тыс. руб.
    PGI подвала 1-й год: 150 * 131 *6 = 117900 руб. или 117,9 тыс. руб.
    PGI подвала 2-й год: 157,5 * 131 * 12 = 247590 руб. или 247,59 тыс. руб.
    PGI подвала 3-й год: 165,37 * 131 *12= 259961,64 руб. или 259,96 тыс. руб.
    PGI подвала 4-й год: 173,64 * 131 *12= 272962,08 руб. или 272,96 тыс. руб.
    PGI подвала 5-й год: 182,32 * 131 *12 = 286607,04 руб. или 286,61 тыс. руб.
    PGI 1-й год = 8493,0 + 117,9 = 8610,9 тыс. руб.
    PGI 2-й год = 17835,3 + 247,59 = 9041,44 тыс. руб.
    PGI 3-й год = 18727,06 + 259,96 = 9493,51 тыс. руб.
    PGI 4-й год = 19663,33 + 272,96 = 9968,15 тыс. руб.
    PGI 5-й год = 20646,48 + 286,61 = 10466,5 тыс. руб.
    EGI 1-й год = 8610,9 * 0,70 = 6027,63 тыс. руб.
    EGI 2-й год = 18082,9 * 0,85 = 15370,46 тыс. руб.
    EGI 3-й год = 18987 * 0,90 = 17088,3 тыс. руб.
    EGI 4-й год = 19936,3 * 0,95 = 18939,48 тыс. руб.
    EGI 5-й год = 20933,1 * 0,95 = 19886,44 тыс. руб.
Составление  прогноза операционных расходов (ОЕ) 

    При составлении  прогноза расходов необходимо  обратить внимание на статьи, которые указаны в расчете  на один месяц и осуществить  расчет на год, с учетом того, что в году 12 мес.
    Такими статьями являются:
    Заработная плата персонала;
    Начисления на заработную плату;
    Оплату коммунальных услуг;
    Прочие расходы.
Особенность  расчета расходов в первый  год 

    При составлении  прогноза расходов, необходимо в  статьях расходов выявить те, которые имеют место даже при  отсутствии работы здания, т.е. в  период текущего ремонта:
    Оплата коммунальных услуг;
    Налог на имущество;
    Амортизационные отчисления.
    Таким образом, в первые полгода работы здания операционные расходы будут иметь место только по перечисленным статьям.
Расчет  чистого операционного дохода 

    После  завершения составления прогноза  доходов (EGI) и расходов (ОЕ) каждого  года, необходимо найти разницу  между ними, которая и представляет  собой чистый операционный доход (NOI)
    NOI = EGI - ОЕ
Расчет  суммарного чистого операционного  дохода 

    Суммарный  чистый операционный доход складывается  из чистого операционного дохода  от аренды здания и чистого  операционного дохода от кафе
    NOIсумм = NOIаренды + NOIкафе
Прогноз  операционных расходов 

Показатель  

Период  

1 

2 

3 

4 

5 

Заработная плата  персонала 

2640 

2772 

2910,6 

3056,13 

3208,94 

Начисления на  заработную плату 

691,68 

726,26 

762,58 

800,71 

840,74 

Оплата коммунальных  услуг 

3554,4 

3661,03 

3770,86 

3883,89 

4000,48 

Налог на имущество 

549,48 

543,11 

536,74 

530,37 

524,00 

Амортизационные  отчисления 

318,50 

318,50 

318,50 

318,50 

318,50 

Стоимость ремонта 

2500 

- 

- 

- 

- 

Прочие расходы 

2132,64 

2196,62 

2262,37 

2330,26 

2400,29 

Итого  

12386,7 

15597,9 

16284,3 

17004,1 

17759
Прогноз  операционных расходов (расчеты) 

    Расчет  заработной платы (по условию  заработная плата ежегодно увеличивается  на 5%)
    1-й год: по условию задачи 220000 руб.
    2-й год: 220000 + 5% = 231000 руб.
    3-й год: 231000 + 5% = 242550 руб.
    4-й год: 242550 + 5% = 254677,5 руб.
    и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.