На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


шпаргалка Шпаргалка по "Основам управления недвижимостью"

Информация:

Тип работы: шпаргалка. Добавлен: 14.10.2012. Сдан: 2011. Страниц: 12. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


1. Осн. хар-ки сист. упр. недв-ю: об, суб, связи, отнош, свойства. Упр - с одной стор.-руководство созданием, функционир-ем и развитием об. недв-ти, с др.- деятел-ть суб. по рацион. распред-ию всевозможных ресурсов: денег, раб. силы, сырья, топлива, матер. Упр. любыми процессами – это сложная и многофункц. зад, связанная с взаим-ем многих интегральных начал – планир-ем, орг-цией, координ-ей, мотивацией и контролем, обеспеч-щих норм. усл. произв-го и эффект. труда занятых работ. и получ. резул, соотв-щих целям. Упр. само по себе не существует в отрыве от предп-я (фирмы Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П). Реш.- основа упр, выбор лучшего способа действий из неск. возможных. Процесс упр. представим в виде взаимосвязей, обр. ? Ч-П-О, поместив в центре Ф. Ч это сотрудник Ф, глав. компонент ее внутр. среды. О объединяет всю внешнюю среду Ф, в кот. входят покуп. и поставщ, правит. и общ. орг-ции, конкур. и банки. Линия О-Ф обозн. связи Ф с О, т.е. маркетинг- упр. Ф на основе учета внешних факторов. Линия Ч-Ф-П отображает отнош. чел, компании и природы, т.е. символизирует взаимосвязь между производст-ми отнош. и производит-ми силами. Связующим звеном производит-ми силами и П явл. средства производства (предметы труда и средства труда), поскольку последние вместе с людьми сост. производит-ые силы. Линия Ч-Ф обозн. упр. внутр. факторами, т.е. менеджмент, а линия Ф-П символизирует упр. деят-ть Ф в рамках процесса стратег. планир-ия (распределение ресурсов, адаптация к внеш. среде, внутр. координация). Маркетинг и менеджмент, связующие линии О-Ф-Ч, стороны упр, при этом первый выступает в роли генератора целей, а второй призван обеспечить их достижение. Упр. - это процесс осущ-ия функций план-ия, орг-ции, мотивации и контроля, необход. для формулир-ия и достижения поставл. целей. 

2. Полномочия упр.  в области зем.  отношений РФ, суб.  РФ, ОМС. Зем. закон-во регул. отн. по исп-ию и охране земель в РФ, как основы жизни и деят-ти народов, проживающих на соотв-щей тер-и (зем. отн.). Участ-ми зем. отн. явл. граждане, ЮЛ, РФ, суб. РФ, муниц. образов.
ст. 9. 1. К полн-ям РФ в области зем. отн. отн.:1) устан-ие основ фед. политики в области регул-ия зем. отн.; 2) устан-ие огранич. прав собственников з.у, землепользователей, землевладельцев, арендаторов з.у., а также ограничений оборотоспособности з.у.; 3) госуд. упр-е в области осущ-ия мониторинга земель, госуд. зем. контроля, землеустройства и ведения госуд. зем. кадастра; 4) устан-ие порядка изъятия з.у, в т.ч. путем выкупа, для госуд. и муниц. нужд; 5) изъятие для нужд РФ з.у, в т.ч. путем выкупа; 6) разработка и реализация фед. программ исп-ия и охраны земель; 7) иные полном, отнесенные к полном. РФ Конст. РФ, ЗК, ФЗ. 2. РФ осущ-ет упр-е и распоряжение з.у, наход-ся в соб-ти РФ (федер. соб-ю).
ст. 10. 1. К полн-ям суб. РФ отн. изъятие, в т.ч. путем выкупа, земель для нужд суб. РФ; разработка и реализация регион-ых программ исп-ия и охраны земель, наход. в границах суб. РФ; иные полном., не отнесенные к полном. РФ или к полном. ОМС. 2. Суб. РФ осущ-ют упр-е и распоряжение з.у, наход-ся в соб-ти суб. РФ.
ст. 11. 1. К полн-ям ОМС в области зем. отн. отн. изъятие, в т.ч. путем выкупа, з.у. для муниц. нужд, установление с учетом требований закон-ва РФ правил землепользования и застройки тер-ий город. и сел. поселений, тер-ий др. муниц. образов, разработка и реализация местных программ исп-ия и охраны земель, а также иные полном. на реш. вопросов местного значения в области исп-ия и охраны земель. 2. ОМС осущ-ся упр-е и распоряжение з.у, наход-ся в муниц. соб-ти. 

3. Управ. об. недв-ти  в процессе их воспр-ва. Воспр-во осн. фондов жил. хоз. может осущ-ся путем нового стр-ва, рек-ции, модерн-ции и кап. ремонта. Новое стр-во направлено на полное возмещение физ. и морал. изнашивания ветхих фондов и явл. средством расширения. Возмещение износившихся по своему физ. сост. фондов явл. эл-ом простого воспр-ва, а возмещение допол-го мор. износа и расширение фондов сост. основу расширенного воспр-ва. Воспр-во жил. фонда- это непрерывный процесс возобновления осн. фондов и предотвр-ие его преждевр-го износа ( снос ветхих зд. и стр-во новых, рек-цию, кап. рем. и модерн-ию жил. фонда, провед. его ремонтов и тех. обсл-ния). Рек-ция – расширенное воспр-во осн. фондов путем замены констр. эл-ов и сист. инж-техн. оборуд, измен. объем-план. реш. зд, включая его назнач, улучш. ТЭП. Модерн-ия -  простое воспр-во осн. фондов, при кот. вып. работы анал. рек-ции, за иск. измен. объм-план. хар-ик зд. и его назначения. Кап. рем. – замена (кроме фунд. и нес. стен) или восстан. отд. его частей, кон. и ннж-техн. оборуд. в связи с физ. и мор. изн, а также в провед. благ. окр. тер-рии зд. Подр. на комплексн. и выборочный. Компл. охватывает все зд. и его отд. секции, провод. в наиболее ценных кам. жил. и общ. зд. Выб. охват. отд. констр. эл-ты зд. и его инж-техн. оборуд, неисправность кот. может ухудшить сост. смежных кон. и повлечь разруш. С целью предупр-ия преждевр-го износа кон, отделки и инж-техн. оборуд. производ. текущ. рем. Текущ. профилактич. рем, выявляемый и планир. заранее по врем. вып-ия, V и стоим-ти (период. его пров. 3 года). Тек. непредвиденный рем, выявл. в процессе экспл. и вып. в сроч. порядке, предназначен для ликв-ции и послед. внезапн. аварий, повр. кон. и эл-ов, вызванных стих. прир. усл-ми. 

4. Участники, суб.  и объекты зем.  отн. З.у. как  объект зем. отн. ст.5. Зем. закон-во регул. отн. по исп-ию и охране земель в РФ, как основы жизни и деят-ти народов, прожив. на соотв-щей тер-и (зем. отн.). Участ-ми зем. отн. явл. граждане, ЮЛ, РФ, суб. РФ, муниц. образов. Права иностр. граждан, лиц без гражданства и иностр. ЮЛ на приобретение в соб-ть з.у. опр-ся в соотв-ии с ЗК, ФЗ. собствен-ки з.у. - лица, явл. соб-ми з.у; землепользователи - лица, влад. и польз-ся з.у. на праве пост. (бессрочного) пол-ия или на праве безвозмездного срочного пол-ия; землевладельцы - лица, влад. и польз-ся з.у. на праве пожизн. наследуемого владения; арендаторы з.у. - лица, влад. и польз-ся з.у. по дог. аренды, субаренды; обладатели сервитута - лица, имеющие право огранич. польз-ия чужими з.у. ст. 6. Объек. зем. отн. явл:1) земля как прир. объект и прир. ресурс; 2) з.у; 3) части з.у. З.у. как объект зем. отн. - часть поверх-ти земли (в т.ч. почвен. слой), границы кот. описаны и удостоверены в устан-ом порядке. З.у. может быть делимым и неделимым. Делимым явл. з.у, кот. может быть разделен на части, каждая из кот. после раздела образует сам. з.у, разрешенное испол-ие кот. может осущ-ся без перевода его в состав земель иной катег 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Стратег, такт. и  опер. упр. недв-ю. На страт. ур. опр. основа, на кот. осущ-ся выбор дальн-ших задач в области политики стр-ва и менеджмента портфеля жил. фонда. Упр. об. недв-ти происх. на основе построения страт. данного упр. Страт. упр. об. недв-ти понимают как соотв-ие между харак-ми объекта недв-ти и теми возможностями, что опр. его позицию на рынке и в портфеле недв-ти. Страт. планир-ие нечто большее, чем планир-ие маркетинга. Оно включ. распредел-ие фин. средств от одного рода предп-ой деят-ти к др, учет рисков. Составляющими страт. подхода явл: анализ спр. и пред. жил. фонда в регионе, доли рынка, заним. централ. орг-ей; прогноз возможных изменен. спр. и пред; разделение местной ситуации на ряд жил. зон, + и потери; рассмотрение вар. и выбор НЭИ;
Упр. на такт. ур. соотв-ет вып-ию принятой конкр. программы по упр. отд. комплексами недв-ти. Для инвесторов, располагающих опр. портфелем, упр. имущ. означает осущ-ие экс-ции (включая продажу) той части портф, кот. сост. недв-ть. Недв-ть в ведении управ-щего фондами (и упр. ею) разд. по террит-му признаку. Упр-щий фондами на такт. ур. в конеч. итоге отвечает за общую прибыль за весь период экс-ции (части). Ключ. мом. в упр. имущ. на такт. ур. явл: анализ прибыл-ти, в резул. кот. должны быть: выработана «политика в отн. комплексов»; обеспечено поддержание отн. с потреб-л-ми, с управ-ми орг-ми, риэлтерами; разраб. тактич-ая программа для нужд опер. руководства недв-ю и ее согл. с упр. портфелем.
Упр. недв-ю на опер. ур. осущ-ся по зад. управ-щего имущ. на такт. ур. и подразумевает вып-е работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются опер. задачи упр. недв-ю в отношении как комплекса, так и потребителей. Управ-щий на опер. ур. вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от экс-ции имущественных фондов. В упр. недв-ю на этом ур. можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный соб-к), как правило, поручает опер. упр. объектом специализ-м управ-им орган-м. Выбор при этом возможен как по территор-му признаку, так и по виду специализации. Упр-ие орг-ции наработали достаточно опыта в различных секторах рынка недв-ти. В то же время идет процесс профессионализации упр. недв-ю путем обучения спец-ов и компьютеризации процесса упр. Как правило, опер. упр. недв-ю полностью поручается управ-щим орг-ям. В нек. случ. плановые работы по содержанию недв-ти осущ-ся силами внутренних специализированных отделов инвестора. 

6. Осн. принципы  зем. закон-ва. Федер.  зем. закон-во. Зем.  закон-во г. Орла  как субъекта РФ. Осн. прин: 1) учет значения земли как основы жизни и деят-ти чел, согл. кот. регул. отнош. по использ-ю и охране земли осущ-ся из представлений о земле как о прир. объекте, ресурсе, испол. в качестве средства производства в с/х и лесном хоз. и основы осущ-ия хоз. и иной деят-ти на тер-и РФ, и одновременно как о недв. имущ-ве, об объекте права соб-ти и иных прав на землю; 2) приоритет охраны земли как важн. компонента окруж. среды и средства производства в с/х и лесном хоз. перед исп-ем земли в качестве недвиж. имущ-ва, согл. кот. влад, польз. и распор. землей осущ-ся соб-ми з.у. свободно, если это не наносит ущерб окруж. среде; 3) приоритет охраны жизни и здор. чел, согл. кот. при осущ-ии деят-ти по исп-ию и охране земель должны быть приняты такие реш, кот. позволили бы обеспечить сохран. жизни челов. или предотвратить негат. возд-е; 4) участие граждан, общ. орг. в реш. вопросов, касающихся их прав на землю, согл. кот. они имеют право принимать участие в подготовке реш, кот. оказывают возд. на сост. земель, а органы гос. власти, ОМС, суб. хоз. и иной деят-ти обязаны обеспечить возм. участия в порядке и формах, уст-ых закон-вом; 5) единство судьбы з.у. и прочно связанных с ними объектов, согл. кот. все прочно связанные с з.у. объекты следуют судьбе з.у, за искл. сл, уст. ФЗ; 6) приоритет сохр. особо ценных земель и охран. тер-ий, согл. кот. измен. целев. назнач. ограничивается или запрещ. в порядке, уст. ФЗ; 7) платность исп-ия земли, согл. кот. любое исп-ие земли осущ-ся за плату, за иск. сл, уст. ФЗ и зак. суб. РФ; 8) деление земель по целев. назнач. на категории, согл. кот. прав. режим земель опр. из их принад-ти к той или иной кат. и разрешенного исп-ия; 9) разграничение гос. соб-ти на землю на соб-ть РФ, соб-ть суб. РФ и соб-ть муниц. образов, согл. кот. прав. основы и порядок разграничения уст. ФЗ; 10) дифференцированный подход к установл-ю прав. режима земель, в соотв-ии с кот. при опред. их прав. режима должны учитыв-ся прир, соц, экон. и др. факторы; 11) сочетание интересов общества и граждан, согл. кот. регул. исп-ия и охраны земель осущ-ся в интересах общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное влад, польз-е и распор-ие принадл. ему з.у. 

7. Соб-ть на землю.  Отличие муниц. соб-ти от соб-ти суб. РФ. Соб-ю граждан и ЮЛ (частной соб-ю) явл. з.у, приобретенные гражданами и ЮЛ по основ, предусм-ым закон-ом РФ. Граждане и ЮЛ имеют право на равный доступ к приобретению з.у. в соб-ть. З.у, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, предоставляются в соб-ть граждан и ЮЛ, за иск. з.у, кот. в соотв-ии с ЗК, ФЗ не могут наход. в частной соб-ти. Иностр. граждане, лица без гражданства и иностр. ЮЛ не могут обладать на праве соб-ти з.у, наход-ся на приграничных тер-ях, перечень кот. устанавл. Презид. РФ.
Гос. соб-ю  явл. земли, не нах-ся в соб-ти граждан, ЮЛ или муниц. образ. Разграничение гос. соб-ти на землю на соб-ть РФ (федер. соб-ть), соб-ть суб. РФ и соб-ть муниц. образ. (муниц. соб-ть) осущ-ся в соотв-ии с ЗК и ФЗ. ст. 19. В муниц. соб-ти нах. з.у: кот. признаны таковыми ФЗ и принятыми в соотв-ии с ними законами суб. РФ; право муниц. соб-ти на кот. возникло при разграничении гос. соб-ти на землю; кот. приобретены по основ, устан-ым гражд. закон-вом. В соб-ть муниц. образ. для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, нах-ся в гос. соб-ти, в т.ч. за пределами границ муниц. образ. ст. 18. В соб-ти суб. РФ нах. з.у: кот. признаны таковыми ФЗ; право соб-ти суб. РФ на кот. возникло при разграничении гос. соб-ти на землю; кот. приобретены суб. РФ по основ, пред-ым гражд. закон-вом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

8. Модель упр. недв-ю и хар-ка ее эл-ов. Модель упр. сост. из системы и из структуры упр. Наиболее обобщ. хар-ой модели явл. метод упр. Сущ. 2 осн. сист. упр:  формальная  (жесткая)- ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий неформал. (мягкая)- не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям. При 1 сист. в сотрудниках поощряется исполнительность, во 2- инициатива, творч. подход к делу. Форм. сист. опирается на организационную структ. npeдп-ия;   неформ- на его  микрокультуру. Неформ. сист. предполагает пост. изм. об. упр. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение об- домов, магаз, д/садов и т.д.- но маршруты, тропинки люди будут выб. сами. При этом подходе люди отн. к раб. как к средству реализации своих жизн. стремлений. Вопросы упр. и принятия реш. изуч, анализ. и обсуждались на протяж. мн. десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои + и -. То, что раб. в одной сит, может быть непригодным в др. Реальный мир не может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разд. на 3 гр: традиционные (классич. шк.), бихевиористские (неоклассическая шк.) и теория системн. подхода (соврем. шк.). Достиж. целей, стоящих перед сист. упр, обесп. путем реализ. конкр. функций (общих и частных) и задач упр. Общие функ. пост. для хозяйствующего суб. любого рода деят-ти, част- опр. целями конкр. хозяйст. суб. и зав. от их типа, размера и рода деят-ти. Хозяйст. суб.- все единицы эконом. (ФЛ и ЮЛ), приним. самост. эконом. реш. Производственно-эконом. принц.- гл. принц. любой комп, чья эконом. деят-ть направл. на получ прибыли. Принц. удовлетв. потреб- гл. принц. любой комп, чья эконом. деят-ть направл. на то, чтобы оптим. удовлетв. свои потреб. Причем общ. комп. (застройщики, заказ.) стрем. к соразмерности прибыли (пр. соразм-ти), др- ЖЭКи, РЭУ раб. при ценах, возмещающих издержки и получ. дотацию из субсидий из общ, муниц. фондов (пр. возмещения издержек или общеэконом. пр.). Эти пр. лежат в осн. модели упр. рынка недв-ю, где гл. хозяйст. суб. явл. застройщик, владелец и пользователь. Осн. параметры модели: воспроизв. осн. фондов; мобилизация фин. источников накопления; удовл. потреб. хозяйств. суб. 

9. Понятие упр. недв-ю.  Упр - с одной стор.-руководство созданием, функционир-ем и развитием об. недв-ти, с др.- деятел-ть суб. по рацион. распред-ию всевозможных ресурсов: денег, раб. силы, сырья, топлива, матер. Упр. любыми процессами – это сложная и многофункц. зад, связанная с взаим-ем многих интегральных начал – планир-ем, орг-цией, координ-ей, мотивацией и контролем, обеспеч-щих норм. усл. произв-го и эффект. труда занятых работ. и получ. резул, соотв-щих целям. Реш.- основа упр, выбор лучшего способа действий из неск. возможных. Упр. - это процесс осущ-ия функций план-ия, орг-ции, мотивации и контроля, необход. для формулир-ия и достижения поставл. целей. Упр. недв-ю невозможно без четких целей, кот. служат: исх. моментом управл-их действий; осн. построения критериев оценки результатов предп-ой деят-ти; осн. анализа проблем- несоответствия желаемого и достиг. состояния – и выработка новых реш. Цель- это буд. желаемое сост. или совок. достиг. чел. резул. в процессе и по заверш. направленных действий. Упр. недв-ю в широком смысле представ. как процесс планир: анализ и постановка проблемы; поиск альтер. реш; оценка и прин. реш. В узком смысле упр. процесс реализ. проекта: провед. в жизнь выбр. альтер; становление и контроль; процесс экс. с этапами функцион-ия и развития об. недв-ти. 

10. Формы соб-ти на  землю. Соб-ть на землю суб. РФ.
Соб-ю  граждан и ЮЛ (частной соб-ю) явл. з.у, приобретенные гражданами и ЮЛ по основ, предусм-ым закон-вом РФ. Граждане и ЮЛ имеют право на равный доступ к приобретению з.у. в соб-ть. З.у, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, предоставляются в соб-ть граждан и ЮЛ, за иск. з.у, кот. в соотв-ии с ЗК, ФЗ не могут наход. в частной соб-ти. Иностр. граждане, лица без гражданства и иностр. ЮЛ не могут обладать на праве соб-ти з.у, наход-ся на приграничных тер-ях, перечень кот. устанавл. Презид. РФ. Гос. соб-ю явл. земли, не нах-ся в соб-ти граждан, ЮЛ или муниц. образ. Разграничение гос. соб-ти на землю на соб-ть РФ (федер. соб-ть), соб-ть суб. РФ и соб-ть муниц. образ. (муниц. соб-ть) осущ-ся в соотв-ии с ЗК и ФЗ. ст. 18. В соб-ти суб. РФ нах. з.у: кот. признаны таковыми ФЗ; право соб-ти суб. РФ на кот. возникло при разграничении гос. соб-ти на землю; кот. приобретены суб. РФ по основ, предусм-ым гражд. закон-вом. 

11. Формы соб-ти на  землю. Разграничение гос. соб-ти на землю. Федер. соб-ть на землю. Соб-ю граждан и ЮЛ (частной соб-ю) явл. з.у, приобретенные гражданами и ЮЛ по основ, предусм-ым закон-вом РФ. Граждане и ЮЛ имеют право на равный доступ к приобретению з.у. в соб-ть. З.у, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, предоставляются в соб-ть граждан и ЮЛ, за иск. з.у, кот. в соотв-ии с ЗК, ФЗ не могут наход. в частной соб-ти. Иностр. граждане, лица без гражданства и иностр. ЮЛ не могут обладать на праве соб-ти з.у, наход-ся на приграничных тер-ях, перечень кот. устанавл. Презид. РФ. ст. 16. Гос. соб-ю явл. земли, не нах-ся в соб-ти граждан, ЮЛ или муниц. образ. Разграничение гос. соб-ти на землю на соб-ть РФ (федер. соб-ть), соб-ть суб. РФ и соб-ть муниц. образ. (муниц. соб-ть) осущ-ся в соотв-ии с ЗК и ФЗ. ст.17. В федер. соб-ти нах. з.у: кот. признаны таковыми ФЗ; право соб-ти РФ на кот. возникло при разграничении гос. соб-ти на землю; кот. приобретены РФ по основ, предусм-ым гражд. закон-вом. 

12. Цели и зад.  упр. недв-ю.  Упр - с одной стор.-руководство созданием, функционир-ем и развитием об. недв-ти, с др.- деятел-ть суб. по рацион. распред-ию всевозможных ресурсов: денег, раб. силы, сырья, топлива, матер. Упр. любыми процессами – это сложная и многофункц. зад, связанная с взаим-ем многих интегральных начал – планир-ем, орг-цией, координ-ей, мотивацией и контролем, обеспеч-щих норм. усл. произв-го и эффект. труда занятых работ. и получ. резул, соотв-щих целям. Реш.- основа упр, выбор лучшего способа действий из неск. возможных. Упр. - это процесс осущ-ия функций план-ия, орг-ции, мотивации и контроля, необход. для формулир-ия и достижения поставл. целей. Упр. недв-ю невозможно без четких целей, кот. служат: исх. моментом управл-их действий; осн. построения критериев оценки результатов предп-ой деят-ти; осн. анализа проблем- несоответствия желаемого и достиг. состояния – и выработка новых реш. Цель- это буд. желаемое сост. или совок. достиг. чел. резул. в процессе и по заверш. направленных действий. Поставл. цели по упр. недв-ю должны отвечать требов: реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существ; огранич. четкость и конкретность – точная и ясная формулир. содержания, V и времени; измеримость-количеств. и качеств. оценка степени достижения. Важн. целями эконом. недв-ти явл: стоимостные цели- ожидаем. а буд. фин. резул; потребительские- достиж. опр. материал. ценностей посредством реализ. произв. задач; социальные- соц. обязанность суб. предп-ой деят-ти перед обществом. Осн. цели упр. рынком недв-ти: реализация конст. прав граждан на недв. имущ. и обязан, связ. с владением им; устан. на рынке опр. порядка и условий для раб. его участникам; обеспеч. свободного ценообразования на об. недв-ти в соотв-ии с пред. и спросом; создание усл. для инвестиций; достиж. эконом. роста, реш. общ. целей; налогообложение.
20. Право огранич.  польз. чужими з.у. Част. и публ. серв. (ЧС и ПС). Серв. - устан. законом огранич. право польз. чужим имущ. Отн. к вещ. пр. и опр. порядок пол-ия чужой вещью в интересах опред. лица, кот. связ. с вещью, а не с суб. права соб-ти. При переходе вещи обреем. серв. к др. лицу юр. сила сер. не меняется. Осн. хар-ки серв: устан. по соглашению треб. серв. и соб-ом соседнего участка, по реш. суда; подлеж. гос. рег; явл. предметом купли-продажи,  залога и не может перед-ся третьим лицам. Различ. «+» и «-» серв. «+»-право лица имеющ. серв. совершать опред-е действия в ущерб чужой недв-ти. «-»-право требов. от соб-ка участка воздерж. от нек. видов его исп-ия. ст. 23. ЧС устан-ся в соотв-ии с гражд. закон-вом, как правило, по соглаш. между соб-ми соотв-их з.у. ПС - законом или иным норм. прав. актом РФ, норм. прав. актом суб. РФ, норм. прав. актом ОМС в случ, если это необх. для обеспечения интер. госуд, МС или местного населения, без изъятия з.у. Установ. ПС осущ-ся с учетом результ. обществ. слушаний и круг его действия (правообладателей) обычно не огранич-ся. ПС устанав-ся для: 1) прохода или проезда через з.у; 2) исп-ия з.у. в целях ремонта коммун, инжен, электрич. и др. линий и сетей, объек. трансп. инфр-ры; 3) размещения на з.у. межевых и геодез. знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на з.у; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона скота через з.у; 7) сенокоса или пастьбы скота на з.у. в сроки, продолжит. кот. соотв-ет местным условиям, обычаям, за искл. таких з.у. в пределах земель лесного фонда; 8) исп-ия з.у. в целях охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений в устан-ом порядке; 9) времен. пол-ия з.у. в целях проведения изыскат, исследоват и др. работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе. Прав-ли з.у, обрем-го ЧС, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах кот. устан. серв, если иное не предусм-но ФЗ. Если установ. ПС приводит к невозможности исп-ия з.у, соб-к з.у. вправе треб. изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного з.у. с возмещ. органом гос. власти или ОМС, установившими ПС, убытков или предоставления равноценного з.у. с возмещ. убытков или соразмерную плату. Лица, права и закон. интересы кот. затрагиваются устан-ем ПС, могут осущ-ть защиту своих прав в суд. порядке. Серв. может быть срочным (устан. на опред. срок) и пост. (устан. без огранич. во врем.). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

15. Управление недвижимостью  на тактическом  уровне.
1) Характеристика н. Инфраструктура является связующим звеном между зд. и з.у.(транспортная система, трубопровод, кабельная сеть для электроснабжения, телефонной связи и проч. систем коммуникации. Зд-ия служат для размещения и выполнения разл-х функций. Одновременно зд. являются объектами инвестиций, источником информации о пользователе. Городской объект «земля» - важный инструмент в руках местных органов власти по решению социальных и экономических задач. Муниципалитет определяет структуру города; при этом порайонный план/назначения содержит определённые требования к архит.-стр-му решению и функциональному назначению з.у. и/или возводимых на них зданий. Необходимо учитывать спрос на землю в будущем. 2) Концепция жизненного цикла городских объектов. Со «старением» участка связаны радикальные действия по созданию большей ценности и привлекательности, которые могли бы проявить интерес у потребителя. 3) Перепланировка и перестройка. В целях увеличения интереса у предприятий – съёмщиков к некоторому городскому объекту можно предъявить:- стимулировать разноплановое использование;- попытаться найти нов. группы пользователей (перепрофилировать жильё и т.д.) Стимулирование разнопланового использования и поиск новых предприятий-съёмщиков может повысить привлекательность об. и продлить его жизн. цикл, если затем не следуют действия по его качественному преобразованию. 4) Обновление и благоустройство объектов.  Преобразование существующих городских объектов можно разделить на:А) обновление; Б) благоустройство; В) управление. А – производиться наиболее кардинальная перепланировка/перестройка территории; Б – изменения носят менее радикальный характер. Улучшение имеющегося на тот момент состояния здания, комплекса зданий или района. В – (содержание, техобслуживание) сохранение имеющегося состояния зд. на должном уровне. 5) Управление н. на т.у. Выполнение принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами н-ти. Для инвесторов, располагающих определённым портфелем, управление имуществом (н.) большей частью означает осуществление эксплуатации той части портфеля, которую составляет недвижимость. Н-ть в ведении управляющего фондами можно подразделить также по территориальному признаку. Ключевым моментом в упр-ии на т.у. является. анализ прибыльности. 6) Инвентаризация. Управляющий на т.у. должен знать ситуацию на рынке н-ти в стране, регионе, городе, экономические и фискально – монетарные (инфляция, уровень 5-ых ставок по кредитам, деградация и обесценивание н-ти, эконом. рост, налоговое зак-во.) и социально – политические факторы (демография, месторасположение, тенденции). 7) Анализ. Управляющий должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с оперативным управляющим анализ имеющейся информации, должен быть составлен бюджет на послед 5 лет, составлена ежегодная смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате, составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию. Необх. составить смету ожидаемых в будущем расходов на необходимые работы по модернизации или перепланировке. Необход. провести анализ текущих договоров об аренде. 8) Разработка возможных сценариев развития. 9) Просчёт сценариев. Необходимо просчитывать: А – критерии оценки рентабельности (внутренняя норма доходности, общий Коэф. рентабельности (доходности), начальный брутто-уровень рентабельности, начальный нетто-уровень рентабельности, чистая (текущая) дисконтированная стоимость, среднеквадратическое отклонение дохода, соотношение собственных и заёмных средств); Б – компоненты модели «Дисконтированного потока денежных средств» (модель с использованием дисконтированного потока денежных средств, теоретический доход от аренды, потери по арендной плате, эксплуатационные расходы, дополнительные вложения и изъятие капитала. 10) Формирование политики в отношении комплексов. Управляющий разрабатывает тактический и оперативный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения. 11) Поддержание или управление отношениями с партёрами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. 

16. Управление н. на оперативном уровне.
Осуществляется  по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает  выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. Управляющий  вносит в рамках предоставленного бюджета  расходов и доход вклад на повышение доходов от эксплуатации н.Можно выделить ф-ии: административные, технические и коммерческие (маркетинговые). 1) Административное управление. Регистрация, систематизация и обработка информации о всех проходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации н. Этапы адм. упр.: 1. Инкассо. Ежемес. или ежекварт. арендн. плата. Перевод суммы может проводиться автоматического инкассо (автом-го списывания со счёта) или путём оплаты посланной фактуры. 2. Контроль за сменой жмльцов (проверка договоров аренды). 3. Контроль за расходами на обслуживание (в договоре ар. указываются те услуги, выполнение которых управляющим на тактическом уровне приходится на пользователя). 4. Составление отчётности (информационным обеспечением управления на тактическом уровне служат данные оперативного управления, которые готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономической информации в форме периодических или нерегулярных отчётов. 5. Техническое управление (мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по вопросам физического состояния н. 5.1. Ремонт по жалобам пользователей (относительно неисправностей, технического состояния н., недостатков или плохого обслуживания должны рассматриваться вежливо и своевременно). 5.2. Ремонт по смене съёмщиков (по получении извещения о переезде съёмщика техник-осмотритель должен провести осмотр освобождаемого помещения, составить протокол осмотра и отчитаться в тех. отделе. 5.3. Плановый ремонт (технич. управляющий предоставляет все необходимые сведения управляющему на тактическом уровне относительно ремонтной политики, а также исходные данные по составлению бюджетов на долго- и краткосрочную перспективу в целях выработки общей политики н. 6. Коммерческое управление (задача направления и координация управления н. на оперативном уровне осуществляется в отделе коммерч-го упр-ия.; управляющий н. на опер. Упр. отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который, как пр., является заказчиком, а также пользователями; задачи: каждодневная координация управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки, разработка маркетинговой политики, сбор инф-ии для нужд упр-ия,  изменение арендной платы и т.д.) 7. Организация деят-ти по содержанию н. (технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания, создавая необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта). 

19. Исследование взаимоотношений  участников процесса  управления. 
 
 
 
 
 

С одной  стороны под управлением понимают руководство созданием, функционированием  и развитием объекта н., с др. – деят-ть субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов. упр-ие любым процессом – сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал – планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение рузультатов, сооответсвующих целям. Упр-ие само по себе не существует в отрыве от предприятия(фирмы), людей, общества и природы. Составляющая Ч обозначает сотрудника фирмы, главного компонента её внутренней среды. О объеденяет всю внешнюю среду фирмы, в которую входят покупатели и поставщики, правительство и общественные организации, конкуренты и банки и т.д. Линия О-Ф обозначает связи фирмы с обществом, т.е. маркетинг – упр-ие фирмой на основе учёта внешних факторов. Линия Ч-Ф-П отображает отношения человека, компании и природы, т.е. символизирует взаимосвязь между производственными отношениями и производственными силами и природой являются средства производства (предметы труда и средства труда). Линия Ч-Д обозначает упр-ие внутренними факторами, т.е. менеджмент, Ф-П символизирует упр-ую деят-ть фирмы в рамках процесса стратегического планирования (распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратегическое предвидение). Маркетинг и менеджмент, связующие линии О-Ф-Ч, представляют собой 2 неразрывные стороны упр-ия, при этом 1-ый выступает в роли генератора целей, а 2-ой призван обеспечить их достижение. Управление – процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

17. Субъекты инвестиционной  деятельности и  объекты капитальных вложений.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица(согласно ст. 4, п. 1 закона от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ)
2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть ф. и ю. лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса ю. л. объединения ю.л, гос. органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы). 3. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами ф. и ю. лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. 4. Подрядчики – ф. и ю.л., которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. 5. Пользователи объектов кап. вложений – ф. и ю.л., в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов кап. вложений могут быть инвесторы. 6. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.
 Состав участников инвестиционных проектов и выполняемые ими функции в значительной степени зависят и определяются используемым типом управления инвестиционным проектом — традиционным или прогрессивным. При использовании традиционного типа выделяют основных участников: спонсор (организатор), подрядчик, поставщик оборудования, консультант по вопросам страхования, консультант по налоговым вопросам, консультант по маркетингу, финансовый консультант. В настоящее время эффективное управление рассматривается в качестве самого ценного капитала фирмы, который позволяет наиболее эффективно осуществлять инвестиционные проекты, поэтому традиционный тип организации и управления проектами, при котором заказчик (спонсор) осуществляет функции управления, резко сокращается, уступая место прогрессивной форме управления инвестиционным проектом. Главной фигурой при прогрессивной форме управления проектом становится управляющий проектом, его менеджер (управляющий проектом).
В соответствии со ст. 3 №39-ФЗ, объектами кап. вложений в РФ являются находящиеся в частной, гос., муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Запрещаются  кап. вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству РФ и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам). 

18. Государственные  гарантии прав  субъектов инвестиционной деятельности и защита капитальных вложений.
В соответствии со ст.15 закона от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ) государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности: обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности; гласность в обсуждении инвестиционных проектов; право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц; защиту капитальных вложений. В случае, если вступают в силу новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, изменяющие размеры ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов  и взносов в государственные внебюджетные фонды, либо вносятся в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ изменения и дополнения, которые приводят к увеличению совокупной налоговой нагрузки на деятельность инвестора по реализации приоритетного инвестиционного проекта на территории РФ или устанавливают режим запретов и ограничений в отношении осуществления капитальных вложений на территории РФ по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой и режимом, действовавшими в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ на день начала финансирования приоритетного инвестиционного проекта, то такие новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, а также изменения и дополнения, вносимые в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, не применяются в течение срока окупаемости проекта. Стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта. Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством РФ. В исключительных случаях при реализации инвестором приоритетного инвестиционного проекта в сфере производства или создания транспортной либо иной инфраструктуры, срок окупаемости которого превышает семь лет, Правительство РФ принимает решение о продлении для указанного инвестора срока действия условий и режима. Правительство РФ: устанавливает критерии оценки изменения в неблагоприятном для инвестора, осуществляющего приоритетный инвестиционный проект на территории РФ, отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений в отношении осуществления капитальных вложений на территории РФ; утверждает порядок, определяющий день начала финансирования инвестиционного проекта, в том числе с участием иностранных инвесторов; утверждает порядок регистрации приоритетных инвестиционных проектов; осуществляет контроль за исполнением инвестором взятых им обязательств по реализации приоритетного инвестиционного проекта в сроки. В случае неисполнения инвестором обязательств, он лишается льгот. Сумма денежных средств, не уплаченных в результате предоставления указанных льгот, подлежит возврату в порядке, установленном законодательством РФ.
В соответствии со ст. 16 «Защита капиит. вложений» капитальные вложения могут быть: национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией РФ, ГК РФ; реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом РФ. Страхование капитальных вложений осуществляется в соответствии с законодательством РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

13. Экспертиза инвестиционных  проектов. Методы  регулирования инвестиционной  деятельности органами местного самоуправления.
Экспертиза  инвестиционных проектов (инвестиционная деятельность) - сметная стоимость инвестиционных проектов, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов, подлежит проверке на предмет эффективности, достоверности и оценки обоснованности использования средств соответствующих бюджетов, направляемых на капитальные вложения. Порядок проведения проверки и выдачи заключений об эффективности, о достоверности и об оценке обоснованности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения, определяется Правительством РФ. Порядок проведения проверки и выдачи заключений об оценке обоснованности использования средств бюджетов субъектов РФ, средств местных бюджетов, направляемых на капитальные вложения, определяется законодательством субъектов РФ.
Экспертиза  и.п. проводится в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права ф. и ю. лиц и интересы государства или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений (ст.14 закона от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ). Инвестиционные проекты, финансируемые за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, а также инвестиционные проекты, имеющие важное народно-хозяйственное значение, независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат государственной экспертизе, осуществляемой уполномоченными на то органами государственной власти. Порядок проведения государственной э-зы и.п. определяется Прав. РФ. Все и.п. подлежат экологической э-е в соответствии с законодательством РФ.
В соответствии со ст. 19, регулирование органами местн. самоупр. и.д., осуществляемой в форме кап. вложений, предусматривает: 1) создание в муниципальных образованиях благоприятных условий для развития и.д., осуществляемой в форме кап. вложений, путем: установления субъектам и.д. льгот по уплате местных налогов; защиты интересов инвесторов; предоставления субъектам и.д. не противоречащих законодательству РФ льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, находящимися в муниципальной собственности; расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения; 2) прямое участие органов местного самоуправления в и.д., осуществляемой в форме капитальных вложений, путем: разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями; размещения средств местных бюджетов для финансирования и.п. в порядке, предусмотренном законодательством РФ о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд. Размещение указанных средств осуществляется на возвратной и срочной основах с уплатой процентов за пользование ими в размерах, определяемых нормативными правовыми актами о местных бюджетах, либо на условиях закрепления в муниципальной собственности соответствующей части акций создаваемого акционерного общества, которые реализуются через определенный срок на рынке ценных бумаг с направлением выручки от реализации в доходы местных бюджетов; проведения э-зы и.п. в соответствии с законодательством РФ; выпуска муниципальных займов в соответствии с законодательством РФ; вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности. Органы местн. самоупр. предоставляют на конкурсной основе муниципальные гарантии по и. проектам за счет средств местных бюджетов. Порядок предоставления муниципальных гарантий за счет средств местных бюджетов утверждается представительным органом местн. самоупр. в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходы на финансирование и.д., осуществляемой в форме капитальных вложений органами местн. самоупр., предусматриваются местными бюджетами. Контроль за целевым и эффективным использованием средств местных бюджетов, направляемых на кап. вложения, осуществляют органы, уполномоченные представительными органами местн. самоупр.. В случае участия органов местн. самоупр. в финансировании и. проектов, разработка и утверждение этих и. проектов осуществляются по согласованию с органами местн. самоупр.. При осуществлении и.д. органы местн. самоупр. вправе взаимодействовать с органами местн. самоупр. других муниципальных образований. 

24. Аренда земельных  участков. Участники  арендных отношений.  Определение арендных  платежей. Государственная регистрация договоров аренды.
Аренда – система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы. Субъекты: арендодатель (ф.л., ю.л., а также уполномоченные законом или собственником лица; вправе сдавать н.и., находящейся в его собственности), арендатор (может быть любое дееспособное ф. или правоспособное ю.л., имеющее в необходимых случаях лицензию), посредник, субарендатор (назначается арендатором). З.у. в аренду могут передавать: собственники отдельных участков, в т.ч. граждане (ст. 260 ГК РФ); лица, которым з.у. выделены в постоянное пользование, - с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ); уполномоченные государством органы (служба земельного кадастра, земельные комитеты) – при сдаче в а. земель гос. собственности, не переданных организациям в постоянное пользование. Арендная плата – форма экономических отношений собств-ка и арендатора по распределению дохода, созданного в процессе использования арендованного объекта. Формы а.п.: денежная, натуральная, смешанная. Виды: по способу начисления (фиксированная сумма, долевое участие в прибыли, в % от стоимости об. ар., смешенные, предоставление услуг, передача ар-лю вещи в соб-ть или ар., затраты на улучшение об.ар. и др. способы); по способу оплаты (линейные, возрастающие, снижающиеся, сезонные); по периодичности выплат (периодические, единственные, с авансовым взносом и др.) За з.у. а.п. в общем случае можно определить на основе цены земли (Цз), ссудного процента (С) и фактической или ожидаемой прибыли (Р) с ед. земельной площади: Ап= Цз/Т(срок ар. в годах); Цз=Р/С, то Ап=Р/С/Т; с учётом ф-лы ссудного %, Ап=Р/С?(1+С)Т/Т. На основании ГК РФ Главы 34 «Аренда» ар-р обязан своевременно вносить плату; порядок, условия и сроки определяются дог. ар. Продукция и доходы, полученные ар-ом в результате использования арендованного имущ. в соответствии с договором, являются его собственностью. Договором ар. определяются сроки, размер платы, права и обязанности сторон сделки, ответственность по обязательствам и др. Гос. регистрация ар. н.и. проводиться посредством гос. рег. дог. ар. этого н.и. С заявлением о гос рег. дог.ар. может обратиться одна из сторон дог. ар.(ст. 26 закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О гос. рег. прав  на н.и. и сделок с ним»). В ГК РФ закреплена обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды помещения, если он заключен на год и более. Примерный перечень документов для регистрации договора аренды:
заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении); документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия); Ф.л. (включая представителей) - документы, удостоверяющие личность (для предъявления), Ю.л. - учредительные документы, а также документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц, и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (подлинники и копии). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица; документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия); подлинники договора купли-продажи; подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП; документ, подтверждающий передачу недвижимости; подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий договора в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ); выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия); экспликация и поэтажный план жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы); согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости); справка из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение; справка об уплате гос. пошлины на рег. дог. ар.; другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации. Если в ар. сдаётся з.у., то к дог. ар. прилагается кадастровый план з.у. с указанием части, сдаваемой в ар. ( ст.26 закона №122-ФЗ). Гос рег. удоставеряется записью на дог. и внесением записи в реестр. При прекращении ар., также необходима гос. рег. Записи фиксируются спец. штампом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

26. Органы управления  муниципальной недвижимостью.
Муниципальная собственность–это собственность муниципального образования (ст. 215 ГК РФ), то есть имущество городских и сельских поселений, а также их финансы, которые – в то же время – выделены в отдельную составляющую (совокупность денежных средств, формируемых и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием тех или  иных мероприятий). В настоящее время  муниципальная  собственность  закреплена  в качестве одной из форм собственности – наряду с частной,  государственной  и иными. Главным субъектом владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью является местное сообщество (население муниципального образования). Органы местного самоуправления лишь «управляют муниципальной собственностью и на этом основании являются второстепенными субъектами права муниципальной собственности. Относятся: глава муниципального образования; представительный орган муниципального образования; структурные органы и подразделения местной администрации; орган управления муниципальным хозяйством; муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения; другие организации с правом управления муниципальной собственностью. Согласно закону от 28.08.95 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к полномочиям относится, относительно недвижимости, регулирование законами порядка передачи объектов федеральной собственности в муниципальную собственность; установление и изменение порядка образования, объединения, преобразования или упразднения муниципальных образований, установление и изменение их границ и наименований; к вопросам местного значения относятся: содержание и использование муниципальных жилищного фонда и нежилых помещений; регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований; создание условий для жилищного и социально-культурного строительства; контроль за использованием земель на территории муниципального образования; регулирование использования водных объектов местного значения, месторождений общераспространенных полезных ископаемых, а также недр для строительства подземных сооружений местного значения; организация, содержание и развитие муниципальных энерго-, газо-, тепло-, и водоснабжения и канализации; организация снабжения населения и муниципальных учреждений топливом; муниципальное дорожное строительство и содержание дорог местного значения; благоустройство и озеленение территории муниципального образования; участие в охране окружающей среды на территории муниципального образования. Одним из аспектов управления муниципальной собственностью является отчуждение муниципального имущества, его передача в безвозмездное пользование, залог и доверительное управление. В сфере управления недвижимостью в качестве основных зафиксированы следующие цели: максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной недвижимости; наиболее эффективное выполнение городом своих социальных функций в процессе использования муниципальной недвижимости; стимулирование за счёт недвижимости развития реального сектора экономики, «сделать доступ предпринимателей к объектам недвижимости максимально простым и удобным»; вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершённого строительства. В области приватизации, является проведение процесса приватизации, результатом которого должно стать кардинальное повышение эффективности функционирования предприятий и народнохозяйственного комплекса в целом. Среди основных задач приватизации: создание благоприятной экономической среды для развития бизнеса; создание широкого слоя эффективных собственников; рациональное наполнение доходной части бюджета,  с  акцентом  на бюджет развития. 

25. Административно-территориальное  устройство города и система управления недвижимостью.
Административно-территориальное  устройство субъекта РФ - территориальная организация субъекта Федерации, в соответствии с которой строится и функционирует система его органов государственной власти и органов местного самоуправления. Понятие А.-т.у. используется в государствоведении и в политической практике для характеристики территориальной организации унитарного государства. Территориальная организация федеративного государства характеризуется через понятие "федеративное устройство"; понятие же "А.-т.у." используется для характеристики территориального устройства (территориальной организации) субъектов этого государства. А.-т.у. с. РФ включает их административно-территориальное деление (подразделение территории субъекта РФ на определенные части - административно-территориальные единицы, населенные пункты), и административно-териториальный процесс (процедуры образования, упразднения и преобразования административно-территориальных единиц, населенных пунктов, ведения их учета и учета изменений в А.-т.у.). Соответственно А.-т.у. с. РФ характеризует: а) система административно-территориальных единиц, порядок их образования и упразднения; б) отнесение населенных пунктов к той или иной категории административно-территориальных единиц; в) установление и изменение границ административно-территориальных единиц; г) установление административных центров, включающих в свой состав несколько населенных пунктов; д) переименование административно-территориальных единиц, отдельных населенных пунктов, их улиц, площадей и др. частей; ж) регистрация населенных пунктов, учет изменений в А.-т.у. В соответствии с Федеральным законом от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп.) (п. 1 ст. 12, п. 3 ст. 13) вопросы А.-т.у. отнесены к компетенции субъектов РФ. Кроме того, вопросы А.-т.у. конкретного субъекта РФ решаются в его уставе.
Управление  недвижимостью включает весь комплекс услуг, связанных с менеджментом недвижимости на всех этапах ее существования, от планирования до реконструкции, в том числе:построение имиджа объектов управления, рекламные компании, полный пакет консалтинговых услуг, организация управления объектом, с целью получения финансового результата, планирование основных и текущих расходов, юридическое и финансовое сопровождение, комплексная эксплуатация и инженерно-техническое обслуживание, контроль поступления арендных платежей, подбор и взаимодействие с арендаторами, клининг (уборка) общих площадей, обеспечение безопасности, страхование, управление рисками, подбор субподрядчиков, программы по ремонту и реконструкции, полный комплекс сервисных и дополнительных услуг. 

14. Управление н.  в жилищной сфере. Цели и задачи федеральной жилищной политики. Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».
Задача: выявить основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Цель: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства. ТСЖ - некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума (з.у. и зд. на нём) и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума. Правовые положения, основы деятельности и создания положены в ЖК РФ. Применительно к управлению многоквартирными домами в ЖК РФ есть выбор способа управления собсвенниками: непосредственное упр-ие собст-ми, упр-ие ТСЖ, упр-ие управл. организацией. В законе также устанавливаются права и обязанности граждан и управляющих организаций, их ответственности, виды жилищного фонда (гос. и частн.), вопросы, связанные с обеспечением гр-н жильём, пользованием жилищным фондом, социальные гарантии, регулирование зем-х отношений и некоторые моменты, возникающие в процессе эксплуатации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

23. Муниципальное образование  как сложная социально-экономическая система.
Муниципальное образование - городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, предусмотренная настоящим Федеральным законом, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления (ст. 1 закона от 28.08.95 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»). Ни в Конституции Российской Федерации, ни в Гражданском Кодексе прямых определений понятиям “поселение” и “муниципальное образование” не дается. Сопоставляя Конституцию Российской Федерации и Гражданский Кодекс Российской Федерации, можно сделать заключение, что под муниципальными образованиями понимается и некая территория, на которой проживает население (необязательно компактно и необязательно оседло), и часть городской территории (район в городе), приобретшая определенный статус (статус муниципального образования), позволяющий, в частности, участвовать в гражданских правоотношениях и осуществлять местное самоуправление. В настоящее время в России идет процесс формирования муниципальных образований, т.е. в соответствии с Федеральным законом “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” и в соответствии с законами субъектов Российской Федерации идет установление границ муниципальных образований.
Комплексное социально-экономическое развитие это: развитие инфраструктуры муниципального образования; понимается “генеральный план застройки” или “генеральный план капитального строительства; понятие введено для обозначения качественно нового явления в жизни российских поселений — перехода от государственного управления на местах к становлению нового института власти в государстве — института местного самоуправления. Муниципальное образование понимается как целостное социально-экономическое явление, которое имеет свои внутренние законы развития.
Муниципальные образования в соответствии с  законодательством обладают всеми правами юридического лица, осуществляемыми от имени муниципального образования органами местного самоуправления. Под управлением комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования мы будем понимать управление взаимно согласованными программами (проектами) развития всех сфер жизнедеятельности муниципального образования, увязанными по ресурсам, срокам в соответствии с принятыми населением приоритетами, а также принятыми к исполнению на основе договоров или по закону федеральными и региональными программами развития.
Под системой управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования будем понимать систему, в которой реализуются функции управления и которая включает: специалистов, объединенных в органы управления; используемый комплекс методов управления; организационную и вычислительную технику; связи между органами управления, объектом управления и внешней средой, которые определяются различными способами взаимодействия и потоками управленческой информации; документооборот, необходимый для выполнения функций, распределенных между органами управления для достижения целей, поставленных перед системой; а также жителей муниципального образования. В системе самоуправления жители (местное сообщество) являются одновременно и объектом, и субъектом управления. Поэтому они также включены в систему управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования. К основным элементам системы управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования следует отнести: население муниципального образования; органы местного самоуправления муниципального образования; органы государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации; подсистему взаимодействия органов местного самоуправления с населением (местным сообществом); подсистему взаимодействия органов местного самоуправления с органами государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации; подсистему информационного обеспечения процесса управления и др.  

22. Право собственности и другие вещные права на землю. Возникновение прав на землю. Документы о правах на земельные участки.
Пр. соб-ти как правовой институт представляет собой систему правовых норм, регулирующих отношения по владению пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и его интересах, а также по усмотрению вмешательства всех 3-их лиц в сферу его хозяйствующего господства. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Согласно ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно Земельному К РФ: пр. постоянного (бессрочного) пользования з.у.: предоставляются гос. и муниц. учреждениям, федер. казённым предприятиям, а также органам гос. власти и орг. местн. самоупр., они не вправе распоряжаться ими, не предост. гражданам; пр. пожизненного наследуемого владения з.у.: субъекты – только ф.л., которое имеет правомочия владения и пользования з.у., переданным по наследству; пр. аренды: приобретение пр. по договору ар., з.у может быть передан в ар. для гос. или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год, иностр. гр-не и лица без гражданства также могут иметь расположенные в пределах территории РФ з.у.; пр. ограниченного пользования з.у. (сервитут): порядок пользования чужой вещью в интересах определённого лица, которое связано с вещью, а не с её собственником; частный (устанавливается в соотв. с гражд. законодат-ом) и публичный (устан-ся законом или иным правовыми актами РФ) сервитуты, может быть срочным или постоянным; сервитуты подлежат гос. рег.; пр. безвозмездного срочного пользования з.у.: относ. к участкам, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, которое предоставляется ф. и ю.л. на основании решения гос. или муниципального органа ( в наст. вр. не действует). Права на з.у. возникают по основаниям, установленным гр-им зак-ом, федеральными законами, и подлежат гос. рег. Содержание ограничений оборота з.у. установлино в ЗК РФ и др. федер-ми законами. З.у., нах-ся в гос. или муниц.  собст-ти, предост-ся ф. и ю.л. в соб-ть или аренду, осуществляется на основании решения исполнительных органов гос. власти или орг. местн. самоупр. Предоставление з.у. для строительства земель, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, их особенности, выбор, нормы, порядок и решение о предоставлении также установлено в ЗК РФ и иных нормативно прав-х документах. Документы о пр. на з.у.: составленный в письменной форме государственный акт о предоставлении земельного участка в собственность, свидетельство на право собственности на землю, договор купли-продажи, документ о дарении, закладная, договор об аренде, сервитут, документ о праве удержания имущества, запрет на пользование имуществом, распоряжение, указ или решение суда или документ о других обременениях, а также любой другой документ, затрагивающий право на недвижимость. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

32. Компетенция органов  Орловской городской  администрации по управлению землёй, как объектом недвижимости в соответствии с Уставом г. Орла.
На основании  Устава г. Орла от 22.06.05, принятого постановлением Орловского городского Совета народных депутатов №72/753-ГС, администрация города является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования и возглавляется главой администрации города на принципах единоначалия. Глава администрации города наделяется следующими полномочиями в отношении недвижимости: направляет проект генерального плана, проект правил землепользования и застройки города, а также проект изменений и дополнений в них на утверждение городского Совета; утверждает план реализации генерального плана; предоставляет разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В структуре администрации выделяются управления, комитеты, отделы, сектора, деятельность которых регулируется Регламентом администрации города и положениями о соответствующих подразделениях, утверждаемыми главой администрации города.. Полномочия администрации города Администрация города: в отношении недвижимости: разрабатывает проекты планов и программ развития города, бюджета города, организует их исполнение; пользуется и распоряжается имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в порядке, установленном городским Советом; создает муниципальные предприятия и учреждения, может участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения; резервирует и изымает, в том числе путем выкупа, земельные участки для муниципальных нужд, управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в порядке, установленном законодательством РФ, Орловской обл., нормативными правовыми актами городского Совета; организует разработку и реализацию генерального плана города, правил землепользования и застройки, подготовленной на основе генерального плана города документации по планировке территории (в т. ч. районов, микрорайонов, других градостроительных комплексов, проектов инженерных сооружений, благоустройства города и т. д.), а также городских программ использования и охраны; выдает в установленном порядке разрешения на строительство объектов недвижимости; осуществляет муниципальный контроль за использованием земель муниципального образования, ведением землеустроительной и градостроительной документации; выступает заказчиком на строительство и ремонт объектов социальной и производственной инфраструктуры, создаваемых за счет средств бюджета города или на основе долевого участия; назначает приемочные комиссии, выдает разрешения на ввод в эксплуатацию закончивших строительство объектов жилищно-гражданского назначения, утверждает акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения; организует строительство, содержание и ремонт муниципального жилищного фонда, создает условия для жилищного строительства, обеспечения жителей города услугами организаций общественного питания, торговли и бытового обслуживания; осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, находящихся в муниципальной собственности, организует водо-, газо-, тепло-, электроснабжение, водоотведение, снабжение населения топливом; организует благоустройство и озеленение территории города, использование и охрану городских лесов, расположенных в границах муниципального образования, создает условия для массового отдыха жителей города и организует обустройство мест массового отдыха населения; организует освещение улиц и установку указателей с названиями улиц и номерами домов. 

33. Цели и задачи  городской политики  в области управления  недвижимостью.
Приоритетными в деятельности городского Совета являются следующие направления: совершенствование структуры ЖКХ и механизма выплаты компенсаций малоимущему населению за ж-ком. услуги; управление, распоряжение и эффективное использование муниципальной собственностью, совершенствование нормативной правовой базы данных отношений. В результате тщательного анализа прогнозных показателей г. Орла на 2007 год, доходная часть бюджета г. Орла была увеличена. Это позволило увеличить ассигнования по финансированию расходов на приобретение жилья для детей-сирот, на социальную защиту населения, на молодежную политику, на строительство административного здания спорткомплекса в 909 квартале. В рамках бюджета города на 2007 год определено финансирование следующих целевых и первоочередных программ: целевая программа «Обеспече
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.