На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оценка ивестиционной привлекательности строительства

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 15.10.2012. Сдан: 2012. Страниц: 12. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание
 
Введение…………………………………………………………………………...3
1 Особенности инвестиций  в недвижимость……………………………………5
      Характеристика инвестиций в недвижимость……………………………....5
      Особенность недвижимости как объекта вложения капитала…………..…8
      Оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость…...10
2 Определение специфики  инвестиций в коммерческую недвижимость  г. Москвы…………………………………………………………………………...13
2.1 Анализ рынка недвижимости  г.Москвы……………………………………13
2.2 Оценка эффективности  инвестиций в объект недвижимости на примере предприятия ООО «Марка плюс»………………………………………………15
2.3 Пути совершенствования  инвестиций в коммерческую недвижимость…19
Заключение……………………………………………………………………….23
Список использованных источников…………………………………………...25
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Введение
 
Важным сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в себя первичный и  вторичный рынок. Если первичный  рынок представляет собой рынок  строительных услуг, то вторичный рынок  характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей  социального и жилищного назначения. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку  объектов недвижимости, в которое  обеспечивают инвесторы получение  доходов в будущем. Соотношение  затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической  оценки эффективности инвестиций в  объект недвижимости. Разработаны различные  методы оценки эффективности, включающие показатели окупаемости рентабельности и чистого приведенного дохода.
В современной науке и  практике для определения экономической  эффективности инвестиций в объект недвижимости обсуждается возможность  использования теории стоимости. В  рамках этой теории определяется рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости.
Федеральным законом «Об  оценочной деятельности в РФ установлено  использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет  оценить будущие доходы, а также  риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору  оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости. Этим обусловлена актуальность выбранной темы исследования.
Цель исследования: дать оценку эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости и предложить пути их совершенствования.
Из цели вытекают задачи исследования:
- рассмотреть теоретические  основы инвестиций в недвижимость;
- изучить методы оценки  инвестиционных вложений;
- дать характеристику  рынка недвижимости конкретного  региона;
- провести анализ эффективности инвестиционных вложений в строительство объекта коммерческой недвижимости;
- предложить мероприятия  по совершенствованию инвестиционных  вложений в недвижимость.
Объект исследования: рынок  коммерческой недвижимости г.Москва.
Предмет исследования: инвестиционная деятельность,
Методы исследования, использующиеся в курсовой работе:
- общенаучные: анализ, синтез, индукция, дедукция;
- специальные: системный и структурный анализ, анкетирование.
В курсовой работе использованы материалы учебной и периодической литературы, а также материалы, полученные в процессе непосредственного функционирования  ООО «Марка плюс» (учредительные, нормативные и отчетные документы).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
    Особенности инвестиций в недвижимость
 
1.1 Характеристика  инвестиций в недвижимость
 
В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались  в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались «затраты на воспроизводство  основных фондов, их увеличение и совершенствование». Что касается инвестиций, то они  трактовались как «долгосрочное  вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и  другие отрасли народного хозяйства» [25,с.18].
Из приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.
Подобные взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом осуществления в  нашей стране рыночных реформ точка  зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение  в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта» [1].
В этом определении можно  выделить три существенных момента.
Во-первых, здесь фактически проводится грань между инвестициями и сбережениями, хотя понятие «сбережения» и не употребляется. Из определения  следует, что инвестициями становятся только те сбережения (денежные средства, машины, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности), которые  не лежат мертвым грузом, а вкладываются в различные виды деятельности с  целью извлечения прибыли и достижения положительного социального эффекта.
Во-вторых, понятие инвестиций не связывается с долгосрочными  вложениями. Инвестициями могут быть вложения на любой срок, подпадающие  под данное определение.
В-третьих, в Законе не устанавливается  форма вложений. Это могут быть денежные средства, технологии, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности, имущественные права. Действительно, суть дела не изменяется от того, внес ли, например, акционер при создании предприятия определенную сумму денег, которая пошла на приобретение имущества, или акционер приобрел на свои деньги имущество и внес его в уставный капитала акционерного общества. По существу, также дело обстоит и с интеллектуальными ценностями. Акционер в качестве своего вклада может внести в уставный капитал общества с согласия других акционеров идею, которая получает денежную оценку. Дело в том, что акционер мог продать эту идею акционерному обществу, которая была бы оплачена из средств других акционеров. И в этом случае идея являлась бы товаром, как и  
любое другое имущество [3].
Указанное выше определение  инвестиций требует некоторого пояснения. Так, здесь через запятую перечисляются, например, деньги, паи, акции, имущество, интеллектуальные ценности и т. д. Однако деньги, имущество, интеллектуальные ценности становятся инвестициями тогда, когда  вкладываются в объекты предпринимательской  и других видов деятельности. Владельцы  паев, акций и других ценных бумаг  уже внесли либо деньги, либо интеллектуальные ценности, либо другое имущество и  уже являются инвесторами. Паи, акции  и другие ценные бумаги представляют собой уже осуществленные инвестиции [26,с.34].
В современной экономической  литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной из наиболее часто используемых категорий как  на микро-, так и на макроуровне. При этом, как правило, это понятие трактуется достаточно  
узко и противоречиво.
В литературе можно выделить четыре группы трактовок понятия  «инвестиции» на микроуровне: 1) инвестиции, определяемые через платежи; 2) инвестиции, определяемые через имущество; 3) комбинаторное понятие инвестиций; 4) диспозиционное понятие инвестиций [13,с.108].
Инвестиции, определяемые через  платежи, рассматриваются как поток  оплат и выплат (расходы), начинающихся с выплат (расходов). Говорить, о том, что инвестиции представляют собой  платежи можно весьма и весьма условно. В частности, ноу-хау, являющиеся инвестициями при проведении исследований и разработок, не всегда можно трансформировать в платежи.
В то же время понятие  инвестиций, определяемых платежами, служит хорошим разграничением категорий  «инвестиция» и «финансирование». В  отличие от инвестиций финансирование представляет собой поток платежей, начинающихся с выплат, которые трансформируются в затраты и в дальнейшем приводят к поступлениям.
При характеристике понятие  «инвестиция», определяемого через  имущество, исходным пунктом является баланс предприятия. Согласно этому  определению инвестиции рассматриваются  как процесс преобразования капитала (преимущественно денежного) в предметы имущества в составе активов  предприятия, в том числе в  ценные бумаги. При таком подходе  к определению инвестиций «выпадают» вложения средств физических лиц (домашних хозяйств), в том числе и в  ценные бумаги.
Комбинаторное понятие инвестиции основывается на представлении инвестиций как дополнительных вложений к уже  имеющимся средствам, т.е. это вложения, направленные на расширение бизнеса  или создание условий для повышения  эффективности его функционирования. Такой трактовки понятия инвестиции придерживается, в частности, Ж. Перар. Он выделяет следующие типы инвестиций:
    для замены или поддержания уровня оборудования;
    на расширение посредством увеличения производственных мощностей;
    на расширение деятельности посредством создания новых видов продукции;
    на научно-исследовательские работы;
    на продвижение товара и рекламу;
    на участие в капитале других предприятий;
    обязательного типа (инвестиции для предотвращения загрязнения окружающей среды, инвестиции в социальную сферу и т. п.);
    стратегические инвестиции (инвестиции, связанные с поглощением предприятий или размещением капитала за рубежом) [13,с.124].
Данная трактовка инвестиций жестко привязывает вложения к действующему предприятию (производственной системе) и фактически исключает из понятия  инвестиции многочисленные вложения капитала, в том числе и первоначальную организацию бизнеса.
«В основе диспозиционного  понятия инвестиций заложено положение, в соответствии с которым процесс  инвестирования предполагает связывание финансовых средств и тем самым  уменьшение свободы распоряжения ими  предприятием. Этот процесс, с одной  стороны, зависит от внешних факторов, а, с другой — оказывает влияние  на внешние факторы. Такие вложения могут характеризоваться как  открытые системы, в которых реализация инвестиций влияет на функционирование других элементов системы, а на результаты инвестиций влияют решения, касающиеся других элементов системы» [27,с.104].
Примером подобного рода отношений может служить взаимосвязь  между инвестиционной сферой и сферой финансирования. Так, эффективность  инвестиций предопределяется наличием финансовых ресурсов, находящихся в  распоряжении предприятия. В свою очередь, привлечение финансовых ресурсов в  распоряжение предприятия зависит  от потенциальной эффективности  инвестиционного проекта. Другим примером взаимосвязанных инвестиций являются вложения в производственную инфраструктуру, которые стимулируют и делают более эффективными вложения в другие сферы.
Различия в трактовках понятия «инвестиция» на микроуровне предопределяются как целями и задачами исследования отдельных авторов, так и многоаспектностью сущностных сторон этой экономической категории. Из изложенного можно сделать ряд выводов.
Первый вывод: понятие  «инвестиция» на макро- и микроуровнях наполнено различным содержанием. То, что для отдельного инвестора на микроуровне является инвестицией не подходит под понятие инвестиции на макро так как в этом процессе не происходит прироста средств производства и материальных запасов, т. е. не происходит прироста капитала в целом.
Второй вывод: понятие  «инвестиция» связывается с деятельностью  конкретного лица, называемого инвестором. Именно инвестор вкладывает средства в тот или иной проект.
Третий вывод: инвестиции представляют собой многоаспектные вложения капитала, которые могут реализовываться в различных формах и характеризоваться разнообразными особенностями.
Обобщая представленные выше подходы к определению понятия  инвестиции, можно выделить следующие  признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:
    потенциальная способность инвестиций приносить доход;
    процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);
    в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
    целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
    наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);
    вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;
    наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.
Таким образом, мы подошли  к тому, чтобы сформулировать определение  понятия инвестиции. Под инвестициями мы будем понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные  объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.
 
1.2 Особенность  недвижимости как объекта вложения  капитала
 
 «Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:
    передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
    установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
    связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
    распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка» [5,с.84].
«Рынок недвижимости (в  широком понимании) – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности  от одного субъекта к другому»[5,с.85].
Рынок недвижимости (в узком  понимании) – совокупность объектов недвижимости, в отношении которых  возможно вовлечение в экономический  оборот.
Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).
 
Таблица 1 - Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости
Характерные черты рынка
Общепринятый рынок
Рынок недвижимости
1. Устойчивая территориальная граница  рынка 
регион, страна, группа стран 
регион, город, район 
2. Стандартизованность товара
абсолютная или очень высокая 
Отсутствует
3. Взаимозаменяемость товаров 
абсолютная 
Слабая 
4. Число покупателей и продавцов 
большое
Небольшое
5. Соотношение между числом покупателей  и продавцов 
сбалансированное 
Колеблется между сбалансированностью  рынка покупателя и рынка продавца
6. Характер сделок 
публичные и биржевые
носят частный характер
7. Достоверность и полнота информации 
очень высокая 
Доступная информация часто недостоверна
8. Доступность информации о товарах  и рынке 
очень высокая 
доступ к информации обычно затруднен 
9. Скорость обмена информации 
очень высокая 
Низкая 
10. Степень осведомленности покупателя  и продавца о товаре 
высокая
Низкая 
11. Правовое регулирование взаимоотношений  между покупателем и продавцом 
минимальное
Значительное 
12. Стабильность цен 
цены стабильны 
тенденция к росту цен 
13. Транспортабельность 
высокая
Отсутствует
 
14. Роль национального признака  в принятии решения на рынке 
практически отсутствует 
заметная роль
 
15. Возможность относительно быстрого  заметного увеличения или уменьшения  объема предложения 
значительное 
Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла 

 
Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования  для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические  цели), либо для непосредственного  использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).
Особенности предложения  на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и  вторичный рынки.
На первичном рынке  недвижимость как товар выступает  впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно строительные компании.
На вторичном рынке  представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.
Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.
На спрос и на предложение  на рынке недвижимости влияют следующие  факторы:
    экономические;
    социальные;
    административные;
    окружение;
    политические, национальные, культурные факторы, традиции населения [13,с.84].
В соответствии с приведенным  определением, структура рынка включает:
    объекты недвижимости субъекты рынка;
    процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка [13,с.86].
При описании структуры рынка  недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.
 
1.3 Оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость
 
Эффективность инвестиционного  проекта может оцениваться как  количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками.
Среди различных показателей  эффективности весьма важную роль играют показатели эффекта. Эффект — категория, характеризующая превышение результатов  реализации проекта над затратами  на нее за определенный период времени. В любом случае эффект означает определенный абсолютный результат, полученный от использования  каких-либо средств, в том числе  и капитальных вложений [12,с.58].
Показатели эффективности  всегда относятся к некоторому субъекту:
    показатели общественной эффективности — к обществу в целом;
    показатели коммерческой эффективности проекта — к реальному или абстрактному юридическому или физическому лицу, осуществляющему проект целиком за своей счет;
    показатели эффективности участия предприятия в проекте — к этому предприятию;
    показатели эффективности инвестирования в акции предприятия — к акционерам акционерных предприятий — участников проекта;
    показатели эффективности для структур более высокого уровня — к этим структурам;
    показатели бюджетной эффективности — к бюджетам всех уровней [29,с.6].
Показатели эффективности, относящиеся ко всему периоду  реализации проекта, называются интегральными (в названиях отдельных показателей  это определение иногда опускается). Интегральные показатели эффективности  используются в целях:
    оценки выгодности реализации проекта или участия в ней;
    выявления граничных условий эффективной реализации проекта;
    оценки риска, связанного с реализацией проекта;
    оценки устойчивости проекта (сохранения его выгодности и финансовой реализуемости) при случайных колебаниях рыночной конъюнктуры и других внешних условий реализации;
    экономической оценки результатов выбора одного из альтернативных проектов (вариантов проекта) или выбора группы независимых проектов из заданного перечня при ограниченном количестве денежных ресурсов [30,с.20].
Рекомендуется оценивать:
    эффективность проекта в целом;
    эффективность участия в проекте.
Эффективность проекта в  целом оценивается в целях  определения потенциальной привлекательности  проекта для возможных участников и поисков источников финансирования.
Показатели эффективности  участия в проекте определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.
Анализ эффективности  инвестиционных проектов базируется на следующих основных принципах, применяемых  к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:
    исследовании проекта в течение всего его жизненного цикла — расчетного периода от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта;
    моделирования потоков продукции, ресурсов, денежных средств;
    приведении разновременных доходов и расходов к условиям экономической соизмеримости в начальном периоде;
    сопоставлении ожидаемых совокупных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы доходности на капитал;
    использовании текущих, базисных, прогнозных и дефлированных (расчетных, приведенных к сопоставимому виду) цен [30,с.24].
Как правило, нельзя отбирать среди альтернативных проектов наиболее эффективный по наилучшему значению таких показателей, как внутренняя норма доходности, индекс доходности инвестиций, срок окупаемости и т.д. Выбранное решение может не совпадать  с наилучшим по критерию максимума NPV. Поэтому расчет всех этих показателей необходим не столько для выбора наиболее эффективного проекта, сколько для его анализа: если один или несколько показателей эффективности принимают значения, не характерные для проектов данного типа, свидетельствующие о неустойчивости проекта или выходящие за границы приемлемости, то необходимо понять и разъяснить в проектных материалах причины этих отклонений либо скорректировать исходную информацию и уточнить выбор наилучшей альтернативы.
Расчет эффективности  могут выполняться в текущих  или в прогнозных ценах. На начальных  стадиях разработки проекта можно  проводить расчеты в текущих  ценах. Расчет эффективности проекта  в целом рекомендуется проводить  как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия  в инвестиционном проекте рекомендуется  использовать только прогнозные цены.
Надо отметить, что в  мировой практике сложились подходы  к оценке эффективности инвестиционных проектов, предусматривающие:
    моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;
    учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, претендующего на реализацию проекта, степени доверия к руководителям проекта, влияния реализации проекта на окружающую природную среду и т.д.;
    определение эффекта посредством сопоставления предстоящих интегральных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода на капитал или иных показателей;
    приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;
    учет влияния инфляции, задержек платежей и других факторов, на ценность используемых денежных средств;
    учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта [12,с.59].
Следует также отметить, что во избежание излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как  правило, используют определенные допущения  в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется  в расчетах эффективности с помощью  специальных программных продуктов.
 
 
 
 
 
 
2 Определение  специфики инвестиций в коммерческую  недвижимость г. Москвы
 
2.1 Анализ рынка  недвижимости г.Москвы
 
На московском и российском рынке  недвижимости минувший 2011 год оказался богатым на события, но скудным на результаты. Казалось бы, в этом году было немало поводов для возобновления  в сфере недвижимости и строительства  былого ажиотажа, характерного для  докризисных лет. Это и тема расширения Москвы, и развитие предвыборной гонки, и «лихорадка» на финансовых рынках, резкий скачок курса доллара и вызванное этим бегство от риска, и боязнь второй волны кризиса и много что еще. Обычно все неурядицы и факторы нестабильности играли недвижимости на пользу. Все, кто планирует покупку квартиры для себя, стараются действовать в таких условиях быстрее по принципу «пока не случилось чего плохого», а те, у кого имеются свободные деньги, начинают рассматривать вложения в недвижимость как способ сохранить или даже приумножить свои сбережения. В общем, причин для повышенного интереса к недвижимости в 2011 году было хоть отбавляй, но это так и не вылилось ни в существенный рост числа сделок, ни в существенный рост цен.
По данным аналитического центра www.irn.ru, рост цен на недвижимость в Москве за 2011 год составил 9,5%. Индекс стоимости жилья вырос с 4.548$ за метр в декабре 2010 года до 4.979$ за метр в декабре 2011 года. Журнал о недвижимости www.metrinfo.ru приводит очень близкие цифры: рублевые цены на квартиры в Москве подросли за год с отметки около 140 тысяч рублей за метр до примерно 155 тысяч рублей (в силу нынешней нестабильности курсов валют от недели к неделе средней показатель «скачет» вокруг этой цифры). Проще говоря, прирост цен на недвижимость в этом году составил порядка 10%, что очень близко к оценкам величины инфляции. Таким образом, в 2011 году квадратный метр смог отыграть инфляцию, но подняться над ней – нет.
Анализ динамики цен по типам квартир, а также по округам и районам Москвы позволяет сделать выводы о том, что являлось драйвером рынка в 2011 году. В лидерах прироста современные монолитно-кирпичные дома, потом идет панельное жилье, также либо современное, либо позднего советского периода. В аусайдерах старый жилой фонд, будь то панельные пятиэтажки или старые кирпичные дома. Еще интереснее динамика цен по комнатности квартир: большие квартиры, трехкомнатные и многокомнатные, опередили маленькие: двухкомнатные и однокомнатные квартиры. Таким образом, драйвером роста в этом году выступило современное качественное жилье в хороших домах и большой площади, а не наиболее ликвидные и не наиболее доступные небольшие квартиры.
Это обстоятельство только подтверждает уже не раз озвученный специалистами  аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» вывод о том, что в 2011 году активность на рынке поддерживалась во многом за счет инвестиционных денег. Во-первых, после 2 лет постоянного роста (с весны 2009 по весну 2011 года) произошла жесткая коррекция на финансовых рынках (сначала в мае, потом в августе-сентябре). Это привело к перетоку денег с финансовых рынков в более спокойную недвижимость. Одни «белые воротнички» уводили свои средства в «защитные» активы, другие – покупали квартиры для себя, вовремя зафиксировав хорошую прибыль за предыдущие 2 года. К слову, аналогичным образом в 2011 году сильно возрос инвестиционный и спекулятивный спрос на золото, как другой «защитный» актив.
После резкого скачка курса доллара в августе на рынке недвижимости активизировались и обыватели. Напуганные второй волной кризиса, риском дефолта Америки и «отмены» доллара, риском развала еврозоны и «отмены» евро, все, у кого были планы покупки квартиры для себя или имелись какие-то сбережения, вновь устремили взоры на недвижимость. Дополнительным стимулом выступило решение о расширении Москвы, в результате чего исчезнувшие в кризис инвестиции в недвижимость получили «вторую жизнь». Но если до кризиса от недвижимости ожидали хорошего дохода, то теперь всех устраивали вложения с целью сберечь и не потерять нажитое.
Так или иначе, но инвестиционные вложения потекли в первую очередь в  хорошее жилье, которое, во-первых, выглядит более перспективным, а во-вторых, соответствует уровню и запросам людей, имеющих деньги. Это еще  больше усилило разрыв между «дорогим»  и «дешевым» жильем, и, судя по всему, в будущем он будет только увеличиваться.
Впрочем, было бы неверно отождествлять  хорошее современное жилье непосредственно  с центром. Примечательно, что Центральный округ в 2011 году показал самый меньший прирост стоимости, несмотря на все «пугалки» и запреты на строительство в центре. Причины также вполне понятны: цены там и без того уже на пределе, при этом новых домов – единицы, большая часть застройки – старые и ветхие дома или же сталинки и дома ЦК, нередко имеющие свои характерные недостатки. Даже современное элитное жилье в центре нередко имеет массу недостатков: отсутствие собственной территории, видовых характеристик (строительство на стесненной площадке «окна в окна»), плохая транспортная доступность для автомобилистов (наглухо запаркованные переулки), неудобный или недостаточный паркинг  и т.д.
Итоги 2011 года позволяют сделать  в отношении московского и  российского рынка недвижимости ряд выводов. Во-первых, рынок явно не готов к существенному росту цен докризисными темпами. Если бы это было не так, то в 2011 году прирост стоимости жилья был бы существенно больше, по крайней мере, для этого было достаточно причин. После кризиса 2008 года прошло уже 3 года, многие процессы в обществе и экономике уже успели восстановиться, в частности, уровень цен на нефть в 2011 году немногим уступал максимумам 2007-2008 годов. Для многих людей кризис 2008 года уже успел отойти на задний план, но рынок недвижимости так и не приобрел потенциал для существенного роста. По аналогии в 2001 году, спустя 3 года после дефолта 1998 года, цены на недвижимость в Москве выросли примерно на треть, а в 2011 году этого не произошло. Впрочем, IRN.RU предупреждал, что так будет, еще полтора года назад в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов».
Во-вторых, в отличие от докризисных  лет, платежеспособного спроса не хватает  на весь объем предложения. Покупатели «вымывают» с рынка даже не самые дешевые квартиры, как было в периоды ажиотажа, а наиболее качественные и современные, неважно, в каком ценовом диапазоне они находится. Это будет и дальше увеличивать расслоение между современным жилым фондом и жильем физически и морально устаревшим.
В-третьих, причины активизации  спроса на рынке жилья в 2011 году, связанные с перетоком средств с фондового рынка, нестабильностью курсов валют, опасениями инфляции или неопределенностью в период выборов, носят непродолжительный характер. А значит, в таких условиях можно ожидать частой перемены трендов. Нечто подобное как раз и показал 2011 год: активизация рынка во второй половине лета – начале осени довольно быстро сменилась спадом активности уже в середине осени. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.