На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Оценка объекта недвижимости

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 15.10.2012. Сдан: 2012. Страниц: 10. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?Министерство науки и образованию Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение высших профессиональных органов
«Южно-Уральский государственный университет»
Факультет «Экономика и Управление»
Кафедра «Экономика и Финансы»
 
СЕМЕСТРОВАЯ РАБОТА
По дисциплине «Экономика недвижимости»
На тему «Оценка объекта недвижимости»
 
Руководитель,
Н.В. Субботина
_________________2011г.
.
Челябинск 2011


ОГЛАВЛЕНИЕ
 
ВВЕДЕНИЕ             
1              ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАЧИ             
1.1              Основные предположения и ограничивающие условия              6
1.2              Назначение оценки             
1.3              Цель оценки             
1.4              Используемое определение стоимости и дата оценки             
2              ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ             
2.1              Описание объекта оценки             
2.2              Местоположение объекта оценки             
2.3              Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования             
3              ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА             
3.1              Затратный подход             
3.2              Сравнительный подход             
3.3              Доходный подход             
3.4              Заключение о рыночной стоимости объекта             
ЗАКЛЮЧЕНИЕ             
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК             

 
 
 
 
 
 
 
 

 

ВВЕДЕНИЕ

Семестровое задание представляет собой  оценку объекта недвижимости, представленную в форме отчета.
Целью семестрового задания является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели в процессе выполнения семестрового задания должны быть решены следующие задачи:
1. Описать объект оценки и его местоположение;
2. Определить стоимость объекта тремя методами:
- затратным методом,
- сравнительным методом,
- доходным методом;
3. Определить итоговую рыночную стоимость объекта  на основании согласования результатов различных методов оценки.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1          ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАЧИ

1.1         Основные предположения и ограничивающие условия

Стандартный перечень основных предположений и ограничивающих условий состоит из нескольких разделов:
1.             Общие условия
Настоящий отчет достоверен в полном объеме  лишь в указанных в Отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
2.             Положения об ответственности
В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.
3.             Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.
Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.
4.             Скрытые характеристики и дефекты
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.
5.             Заключительные положения
Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или законодательные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение оценщика.

1.2         Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта для реализации имущественных прав.

1.3         Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта для его продажи.

1.4         Используемое определение стоимости и дата оценки

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимости, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли - продажи и связанных со сделкой налогов.
Оценка объекта проводилась по состоянию на 01.04.2011 года.

2. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.1         Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании:
– визуального осмотра;
– технического паспорта на строение (помещение) или сооружение;
– проекта.
Объект оценки – жилое здание, расположенные по адресу г. Челябинск, ул. Проспект Победы 333а, квартира 115. Это многоэтажное здание.
Общее описание объекта оценки представлено в таблице 1:
Таблица 1 – Описание объекта оценки
Сегмент рынка
Рынок жилых помещений
Текущее использование
Двухкомнатная квартира
Вид данных
Оценка
Юридическое описание
адрес
Челябинск, Пр. Победы 333а-115
право собственности
Полное право собственности
обременение
 
Характеристика объекта
Год постройки
1990
Год последнего капитального ремонта
2006
Количество этажей
10
Общая площадь, кв.м.
50
Техническое состояние
Хорошее, 11%
Фундамент
Железобетонный
Стены
Крупноблочные
Перекрытия
Железобетонные
Кровля
Из рулонных материалов
 
 
Продолжение таблицы 1
Коммунальные услуги
 
Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, центральное отопление, телефон, интернет
Размещение в здании
Этаж
Отделка
«Евростандарт»
Вход
Со двора
Вид из окон
На улицу
Количество телефонных линий
1
2. 2 Местоположение объекта оценки
Объект оценки расположен в спальном районе г. Челябинска.
Характеристика местоположения объекта представлена в таблице 2
Таблица 2 – Местоположение объекта оценки
Место нахождения объекта
город Челябинск
Время до центра на общественном транспорте
30-40 минут
Время до центра на личном транспорте
20-25 минут
Расстояние до остановок общественного транспорта
200 м
Расстояние до ближайшей автомагистрали
100 м
Расстояние ж/д станции
14 000 м
Ближайшие сооружения
Жилой дом
Типичное использование окружения
Жилые, коммерческие, административные
Основной тип застройки
Микрорайон
Основной тип зданий
Панельные
Качество застройки
Новостройки

 
Продолжение таблицы 2
Полнота застройки
25-75%
Этажность застройки
Смешанная
Социальная инфраструктура
Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, зоны отдыха, спортивные сооружения
Объекты повышенной опасности
-
Благоустройство территории
Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары.

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В нашем случае объектом оценки является квартира. В связи со сложившейся на данный момент конъюнктурой рынка города Челябинска, можно прийти к выводу, что наибольший доход в максимально короткие сроки можно получить, сдавая данный объект в аренду.
Произведем расчет стоимости исследуемого объекта недвижимости тремя способами: затратным, сравнительным, доходным.
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

2          ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

3.1 Затратный подход

Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам.
Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего те же недостатки, что и оцениваемое здание.
3.1.1 Определение восстановительной стоимости
При определении стоимости оцениваемого объекта используются относительные показатели, отражающие стоимости затрат на строительство объекта жилого фонда.
Таким относительным показателем может являться стоимость одного 1 кв.м. общей площади жилых домов по объектам представителям.
В данной работе будем использовать метод сравнительной единицы, поскольку отсутствуют полные данные по смете затрат на строительство данного объекта.
Стоимость строительства 1 м2 в г. Челябинске на данный момент составляет примерно 36 000 рублей.
Поскольку базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то данная стоимость подлежит корректировке. Расчет общего корректировочного коэффициента представлен в таблице 3.
Таблица 3 – Расчет коэффициента, учитывающего отличия
№ п/п
Наименование коэффициента
Имеет (+) / не имеет (-)
К
 
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
1
СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
 
1,02
 
 
а) социальные услуги удалены
-
 
0,95
 
б) частичные присутствие
-
 
1,00
 
в) присутствие всех социальных услуг
+
 
1,02
2
УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
 
1,05
 
 
а) удаленные от центра районы
-
 
0,95
 
б) районы, примыкающие к центру
+
 
1,05
 
в) центр
-
 
1,10
3
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
 
1,05
 
 
а) трамвай
-
 
1,00
 
б) троллейбус
-
 
1,00
 
в) автобус
-
 
1,00
 
г) все виды транспорта
+
 
1,05
4
РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м
 
1,02
 
 
а) далее 500
-
 
0,97
 
б) в пределах 500
-
 
1,00
 
в) в пределах 100
+
 
1,02
5
ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
 
1,00
 
 
а) загазованность выше нормы
-
 
0,95
 
б) загазованность в норме
+
 
1,00
6
ШУМОВОЙ МЕШОК
 
1,00
 
 
а) выше уровня ПДУ
-
 
0,95
 
б) в пределах нормы ПДУ
+
 
1,00
7
РАССТОЯНИЕ ДО АВТОСТОЯНКИ, м
 
1,02
 
 
а) далее 500
-
 
0,98
 
б) в пределах 500
-
 
1,00
 
в) в пределах 100
+
 
1,02
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА 
8
ГОД ПОСТРОЙКИ, лет
 
0,87
 
 
а) более 25
-
 
0,83
 
б) 15-25
+
 
0,87
 
в) 10-15
-
 
0,90
 
г) 5-10
-
 
0,93
 
д) 5
-
 
1,00
 
е) на момент оценки
-
 
1,05
9
МАТЕРИАЛ СТЕН
 
0,98
 
 
а) панельный (крупноблочный)
+
 
0,98
 
б) кирпич
-
 
1,00
10
СЕРИЯ ДОМА
 
1,00
 
 
а) "хрущевка"
-
 
0,95
 
б) обычная
+
 
1,00
 
в) улучшенная
-
 
1,05
11
МУСОРОПРОВОД
 
1,02
 
 
а) есть
+
 
1,02
 
б) нет
-
 
1,00
12
ОТОПЛЕНИЕ
 
1,00
 
 
а) центральное
+
 
1,00
 
б) индивидуальное
-
 
1,02
13
ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
 
1,00
 
 
а) центральное
+
 
1,00
 
б) титан
-
 
0,95
 
в) колонка
-
 
0,98
 
г) центральное и колонка
-
 
1,02
14
СОСТОЯНИЕ ВЕНТИЛЯЦИИ
 
1,00
 
 
а) хорошее
+
 
1,00
 
б) удовлетворительное
-
 
0,98
 
в) неудовлетворительное
-
 
0,96
15
СОСТОЯНИЕ ПОДВАЛА
 
1,00
 
 
а) хорошее
+
 
1,00
 
б) удовлетворительное
-
 
0,98
 
в) неудовлетворительное
-
 
0,96
16
СОСТОЯНИЕ ЧЕРДАКА
 
1,00
 
 
а) хорошее
+
 
1,00
 
б) удовлетворительное
-
 
0,98
 
в) неудовлетворительное
-
 
0,96
17
СОСТОЯНИЕ ДВОРА
 
0,98
 
 
а) хорошее
-
 
1,00
 
б) удовлетворительное
+
 
0,98
 
в) неудовлетворительное
-
 
0,96
ХАРАКТЕРИСТИКА КВАРТИРЫ 
18
ЭТАЖ
 
1,00
 
 
а) цокольный
-
 
0,85
 
б) первый
-
 
0,90
 
в) последний
-
 
0,92
 
г) 2-й и 3-й этажи
-
 
1,02
 
д) остальные
+
 
1,00
19
ПЛАНИРОВКА КОМНАТ
 
1,03
 
 
а) изолированная
+
 
1,03
 
б) смешанные
-
 
1,00
 
в) смежные
-
 
0,98
20
ВЫСОТА ПОТОЛКА, м
 
1,00
 
 
а) до 3
+
 
1,00
 
б) свыше 3
-
 
1,02
21
ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв.м.
 
1,02
 
 
а) до 5
-
 
0,98
 
б) 5-8
-
 
1,00
 
в) свыше 8
+
 
1,02
22
САНУЗЕЛ
 
1,01
 
 
а) смежный
-
 
0,98
 
б) раздельный
+
 
1,01
23
ВАННАЯ
 
1,02
 
 
а) в кафеле
+
 
1,02
 
б) покрашена
-
 
1,00
24
БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ
 
1,01
 
 
а) отсутствие балкона (лоджии)
-
 
0,97
 
б) балкон
-
 
1,00
 
в) лоджия 3 м
+
 
1,01
 
г) лоджия 6 м
-
 
1,03
 
д) лоджия 9 м
-
 
1,05
25
ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
 
1,02
 
 
а) деревянные
-
 
0,95
 
б) дерматин, утепленные
-
 
1,00
 
в) металлические
+
 
1,02
26
ОСВЕЩЕННОСТЬ, %
 
1,00
 
 
а) 100
+
 
1,00
 
б) затененность до 30
-
 
0,98
 
в) затененность до 50
-
 
0,95
27
НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
 
1,00
 
 
а) есть
+
 
1,00
 
б) нет
-
 
0,98
28
ОКНА ВЫХОДЯТ
 
0,95
 
 
а) на улицу
+
 
0,95
 
б) во двор
-
 
1,00
 
в) на улицу и во двор
-
 
1,01
29
ПОЛЫ
 
1,00
 
 
а) дощатые
-
 
0,97
 
б) линолеум
-
 
0,98
 
в) паркет
+
 
1,00
30
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
 
1,00
 
 
а) новая
-
 
1,03
 
б) хорошее
+
 
1,00
 
в) требуется косметический ремонт
-
 
0,95
 
г) требуется капитальный ремонт
-
 
0,90
31
ПРЕСТИЖНОСТЬ
 
1,00
 
 
а) художественная отделка
-
 
1,03
 
б) стандартная
+
 
1,00
 
Итоговый коэффициент
1,002
Скорректированная стоимость 1 м2 общей площади оцениваемого объекта составляет: 36 000 * 1,002 = 36 072 руб.
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта составит:
36 072 * 50 = 1 803 600 руб.
3.1.2 Определение величины износа
Сумма накопленного  износа включает три  составляющие:   физический, функциональный и внешний износ.
1) Рассчитаем физический износ
Неустранимого износа нет, т.к. экономически невыгодно менять отделку квартиры и мебель  - это не приведет к значительному увеличению стоимости квартиры. При определении физического износа  использованы Правила Оценки физического износа (ВСН 53-86 (р)), технический паспорт, а также визуальный осмотр объекта оценки.
Таблица 4 –Расчет физического устранимого износа
Наименование конструкций
Доля от общей стоимости, %
Фактический физический износ элемента, %
Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания,%
Фундаменты
2,00
2
0,04
Стены и перегородки
32,00
2
0,64
Перекрытия
13,00
5
0,65
Крыши
2,00
10
0,40
Полы
10,00
15
1,50
Проемы
12,00
15
1,80
Отделочные работы
6,00
10
0,60
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
18,00
20
3,6
Прочие работы
5,00
10
0,50
Итого
100,00
 
9,73
В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 9,73 %.
Физический износ = 1 803 600*0,0973= 175 490,3 руб.
2) Рассчитаем функциональный износ
Функциональный износ – снижение функциональной полезности, вызванное несоответствием характеристик зданий и сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках данного типа недвижимости.
Таблица 5 – Функциональный износ исправимый
Отсутствие компонентов, наличие которых является обязательным в соответствии с текущими рыночными стандартами
Необходимость замены устаревших компонентов
 
Сантехника
Восстановительная стоимость элемента
20 000
Физический износ элемента
9 000
Возврат материалов
500
Стоимость демонтажа
1 000
Стоимость нового элемента
7 800
Установка нового элемента
5 000
Испр. функц. износ
24 300
 
Наличие компонентов, которые по современным стандартам  считаются излишними (сверхулучшения)
 
Кладовка
Восстановительная стоимость сверхулучшений
5 000
Физический износ
2 500
Стоимость демонтажа
2 000
Испр. функц. износ
4 500
 
Итого общий исправимый функц. износ
28 800
Предположим, что при наличии обустроенного балкона доход от сдачи квартиры в аренду увеличится на 400 руб. в месяц.
Таблица 6 –Функциональный износ неисправимый
Обустроенный балкон
Чистые потери дохода
400*12 =4 800
Коэффициент капитализации для зданий
10%
Капитализированная потери дохода
4 800/0,10=48 000
Стоимость пластиковых окон
50 000
Неисправимый функциональный износ
5 000 – 48 000=2 000
3) Рассчитаем внешний износ
В непосредственной близости к оцениваемому объекту нет предприятий и иных объектов недвижимости, приносящие потери в арендной плате.
Теперь рассчитаем стоимость оцениваемого объекта  с учетом износов.
Таблица 8 – Стоимость оцениваемого объекта  с учетом износов, рублей
Оценочная полная стоимость воспроизводства
1 803 600
Общая сумма износа
205 490,3
Физический износ
175 490,3
Функциональный износ:
-устранимый
- неустранимый
30 000
28 000
2 000
Стоимость здания за вычетом износа
1 598 109,6
Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, составляет 1 598 109,6 руб.

3.2 Сравнительный подход

Для определения цены квартиры методом сравнения продаж рассмотрим еще четыре двухкомнатных квартир, проданные на рынке. Расчет корректировок по сравниваемым параметрам продаваемых объектов, а также итоги расчетов представлены в таблице 9. Данные взяты из газеты “Из рук в руки”. Рост цен на данном сегменте рынка недвижимости примем равным 2%.  Корректировку на экологическую обстановку примем +2/-2, этажность +1/-1, шум – +3/-3,  наличие балконов - +3/-3, наличие евроокон - +3/-3, состояние квартиры - +4/-4,   наличие телефона - +4/-4, вид из окна - +3/-3.
Таблица 9–Корректировка стоимостей продаваемых объектов

и т.д.................



Элемент сравнения
Объект оценки
Характеристики объектов сравнения
1
2
3
4
 
Цена продажи объекта недвижимости, тыс. руб.
 
1 450
1 800
2 400
1 650
1
Площадь квартиры, м2
50
45
52
72
51
2
Цена за 1 м2, руб
 
32 222
34 615
33 333
32 353
3
Условия рынка (момент продажи)
настоящий момент
1 мес. назад

Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.