На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Гражданско-правовая характеристика договора найма жилого помещения

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 18.10.2012. Сдан: 2012. Страниц: 20. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?4
 
Гражданско-правовая характеристика договора
найма жилого помещения
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………….
5
Глава I ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 
1.1 Правовое договора регулирование найма жилого помещения
9
 
1.2 Понятие, виды и особенности договора найма жилого
 
 
помещения…………………………………………………………..
15
 
1.3 Предмет договора найма жилых помещений…………………
23
Глава II ХАРАКТЕРИСТИКА СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 
2.1 Форма, порядок и условия заключения договора найма
 
 
жилых помещений…………………………………………………..
32
 
2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого
 
 
помещения…………………………………………………………..
44
 
2.3 Прекращение договора найма жилого помещения…………
57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………
66
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………
72
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право каждого на жилище. Однако лишь небольшая часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность, и далеко не у всех имеются правовые основания для пользования жилым помещением по договору найма. Усилия государства должны быть направлены на преодоление разрыва между декларированными конституционными ценностями и экономическими реалиями. Председатель Конституционного Суда РФ В.Д. Зорькин подчеркивает: «Недооценка правовых ценностей, в первую очередь конституционных, может завести в тупик и существенно замедлить самые прогрессивные реформаторские процессы»[1]. В решении жилищной проблемы может прийти на помощь договор найма жилого помещения.
Обеспечение права на жилище, особенно на современном этапе, может быть реализовано через расширенное применение этого договора. Договор может стать основным направлением удовлетворения в жилье тех групп населения, которые имеют средства, но либо не готовы их израсходовать на приобретение жилья, либо недостаточно средств, особенно в районах повышенной стоимости жилья.
Кроме того, повышение мобильности населения может увеличить спрос именно на сдаваемое помещение. Например, в Германии свыше половины населения живет в арендованном жилье, что далеко не всегда связано с нехваткой средств на его приобретение.
Правовая природа договора найма жилых помещений не может на первый взгляд быть определена однозначно. Содержание норм жилищного законодательства о договоре найма не дает оснований однозначно установить в нем частноправовые начала, поскольку текст ЖК РФ буквально пронизан императивными нормами, которые влияют и на содержание условий договора найма жилого помещения. Как отмечает Е.Ю. Бакирова, «типичным примером такого императивного регулирования является детальная регламентация с помощью императивных норм, содержащихся в ЖК РФ, договора найма без каких-либо оговорок о свободном усмотрении сторон»[2].
Отношения найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются недостаточно урегулированными в действующем законодательстве. Юридическая конструкция гл. 35 ГК «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. При этом дефиниция данного договора отсутствует как в ГК, так и в ЖК РФ. В кодексах он именуется договором найма жилого помещения. В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение данного договора: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем[3].
В современной правовой науке отсутствует комплексное исследование гражданско-правового регулирования найма жилого помещения. Существующие научные труды посвящены анализу жилищных правоотношений найма применительно к жилищной системе, сложившейся в советское время. Вместе с тем, множество проблем, возникающих в данной сфере на современном этапе, остаются неисследованными либо дискуссионными. Законодательная база о найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан.
Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом исследования является правовое регулирование договора найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.
Цель исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора найма жилого помещения.
Поставленная цель определила задачи исследования:
- анализ историко-правовых аспектов найма жилого помещения;
- исследование правовой природы найма жилого помещения;
- определение специфики предмета договора найма жилого помещения;
- выявление особенностей субъектного состава договора найма жилого помещения;
- установление содержания договора найма жилого помещения;
- исследование оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора найма жилого помещения;
- рассмотрение ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору найма жилого помещения;
Теоретическую основу дипломного исследования составили фундаментальные труды в области теории государства и права, а также теории гражданского, жилищного, административного права и экономической науки. Это работы таких известных учёных, как С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, Д.И. Мейер, О.С. Иоффе, И.А. Покровский, В.А. Рясенцев, В.А. Тархов, Е.А. Флейшиц, М.Д. Шаргородский, Г.Ф. Шершеневич, а также таких видных современных учёных, как Т.Е. Абова, В.В. Витрянский, Н.А. Волкова, А.Ю. Кабалкин, О.М. Козырь, Н.И. Косякова, А.Л. Маковский, Ю.К. Толстой, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, С.А. Хохлов, A.M. Эрделевский и др.
Комплексное исследование научных проблем, затронутых в работе, вызвало необходимость обратиться к трудам советских учёных-цивилистов, в которых подвергнуты анализу различные аспекты найма жилого помещения - СИ. Аскназия, Ю.Г. Басина, И.А. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, О.А. Красавчикова, В.Н. Литовкина, В.Ф. Маслова, И.Б. Мартковича, П.С. Никитюка, И.П. Прокопченко, А.И. Пергамента, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили и др., а также видных современных авторов - М.И. Брагинского, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, Л.М. Пчелинцевой, П.И. Седугина, Ю.А. Тихомирова, Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева и др.
Методологическая основа дипломного исследования. В процессе работы использовались общие (анализ и синтез, абстрагирование и обобщение, комплексный подход и т.д.) и частные (исторический, формально-логический, сравнительный) методы исследования.
Эмпирическую основу исследования составляют законодательные и иные правовые акты РФ, материалы опубликованной судебной практики.
Практическая значимость работы состоит в возможности использования содержащихся в ней выводов и предложений при разработке учебных пособий и методических рекомендаций для преподавания курса гражданского права.
Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами дипломного исследования. Она состоит из введения, двух глав, включающих шести параграфов, заключения и списка литературы.
 
 
 
 
 
Глава I ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 
1.1 Правовое регулирование найма жилого помещения
До начала XX в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества[4]. Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от богатых слоев населения к бедным[5], право собственности на жилье заменялось жилищным наймом. Как указывалось в программе, принятой в 1919 г. VIII съездом РКП(б), «советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массовое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала лучшие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства...»[6]. Очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало ее гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по существу договор имущественного найма по поводу одного объекта - жилья на границу частного и публичного права.
В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис, в его разрешении не участвовало.
В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах.
Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»[7].
Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.
С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г.[8] найм жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.
Необходимо отметить, что на протяжении всего советского периода в условиях доминирующего положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами, и роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму.
Вследствие политических и экономических преобразований, произошедших в России в начале 90-х гг. XX столетия, наряду с наймом жилья в государственном и общественном жилищном фонде появилась еще одна разновидность договора, на основании которого могло осуществляться возмездное владение и пользование жилыми помещениями, называемая в Законе РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» договором аренды. Договор аренды применялся в случаях, когда гражданам и юридическим лицам жилые помещения передавались собственниками во владение и пользование без ограничения размеров за договорную (коммерческую) плату[9].
В настоящее время вопросы временного пользования чужими жилыми помещениями на основании договора урегулированы гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
В соответствии с ГК РФ на основе договора аренды жилое помещение может передаваться во владение и пользование только юридическим лицам.
В случаях, когда жилое помещение передается во владение и пользование гражданам, ГК РФ различает две разновидности найма жилых помещений - договор найма жилых помещений и договор найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма).
Как уже было сказано, в советском законодательстве под договором найма жилого помещения понимался найм жилья, находящегося в государственном жилищном фонде (собственником основного жилищного фонда выступало государство). В настоящее время договором найма жилого помещения называются совершенно иные по сути отношения возмездного владения и пользования чужими жилыми помещениями. В литературе договор найма жилого помещения часто называют договором коммерческого найма, поскольку основной целью наймодателя, передающего жилое помещение во владение и пользование нанимателя, является получение прибыли.
Впервые понятие «договор социального найма жилого помещения» введено в гражданский оборот ГК РФ. Уточнение наименования договора, регулирующего отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, вызвано необходимостью отграничить его от смежного с ним договора коммерческого найма жилого помещения.
Современное нормативное регулирование отношений найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования осуществляется актами различных по сути государств - СССР, РСФСР и Российской Федерации. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ), основу которого составлял Жилищный кодекс РФ и другие нормативные. Противоречивость нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, обусловливает трудности правоприменения, создает условия для различных нарушений и злоупотреблений в жилищной сфере.
Несмотря на распространенность этого института на практике, договор коммерческого найма жилого помещения в кодифицированных нормативно-правовых актах отсутствует. Так, гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда).
Жилищный кодекс РФ содержит понятия «жилищный фонд коммерческого использования» (имеет отношение ко всем формам собственности) и «жилищный фонд социального использования». Вместе с тем Жилищный кодекс РФ содержит понятие «договор социального найма жилого помещения», а понятия «договор коммерческого найма жилого помещении» не содержит.
Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» раскрывает Правила пользования жилыми помещениями по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования[10].
Органы местного самоуправления активно использовали договор коммерческого найма жилого помещения для обеспечения граждан жильем и извлечения из этого прибыли. Так, в Законе г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» раскрывается сущность, правовая природа и правовой режим договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с данным Законом Правительство г. Москвы пропагандирует этот институт для населения посредством информирования о предложениях по коммерческому найму жилья через квитанции об оплате за коммунальные услуги. В рамках деятельности МУП «Московский городской центр арендного жилья» в соответствии с Распоряжением Комитета муниципального жилья г. Москвы от 21 января 1999 г. № 14 «Об организации деятельности муниципального унитарного предприятия города Москвы «Московский городской центр арендного жилья», Порядком взаимодействия Московского городского центра арендного жилья и структурных подразделений Комитета муниципального жилья по реализации жилья на договорной основе и Постановлением Правительства г. Москвы происходила работа с потенциальными нанимателями, т.е. теми, кто не является малообеспеченным и не имеет оснований для пользования жильем социального значения в настоящий момент, но также не имеет возможности приобрести жилье в собственность. Лицам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, также предлагается заключить договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда для скорейшей реализации их конституционного права на жилье.
Отсутствие соответствующих разделов в Гражданском и Жилищном кодексах, во-первых, нарушает логику закона, а во-вторых, не раскрывает ресурсы данного договора. Игнорирование развития института коммерческого найма жилого помещения ведет к неполному обеспечению возможностей для реализации права на жилище и недополучению государством (муниципалитетами) дохода (прибыли) от предоставления жилых помещений в пользование, а также к недополучению налогов с частных лиц (наймодателей), скрывающих свою деятельность. Кроме того, 18 подзаконных актов также содержат понятие «договор коммерческого найма», в соответствии с которыми, например, военные ведомства выделяют бюджетные средства для военнослужащих на оплату коммерческого найма (в частном секторе), а понятие и содержание данного договора законодательно на федеральном уровне не раскрыто.
Анализ Гражданского кодекса РФ и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух Кодексов, регулирующих жилищные отношения, и одновременное отсутствие регулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений в каждом из них затрудняют развитие этого договора. Правовая неопределенность лишает многих граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого найма.
1.2 Понятие, виды и особенности договора найма жилого помещения
Одна из основных социальных проблем - жилищная, выражающаяся в удовлетворении потребностей граждан в жилье. Впервые право на жилище провозглашено Конституцией СССР 1977 года. Конституцией РФ 1993 года предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами (ст. 40)[11].
Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье - приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. При этом наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Наем жилого помещения возможен по договору социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договору найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма). В жилищном законодательстве, кроме того, выделяются договоры найма служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитии и жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Договор социального найма оформляет так называемый потребительский наем и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда - государственного и муниципального (ст. 672 ГК РФ). Коммерческий наем имеет универсальный характер и применяется во всех разновидностях жилищного фонда - государственного, муниципального и частного, принадлежащего на праве собственности физическим и юридическим лицам, - т.е. являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.
Глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы найма жилого помещения, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Нет таких ограничений и в ст. 19 ЖК РФ.
Мнение об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма сомнительно. Как отмечает Г.Ф. Шешко, авторы ряда публикаций «указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного»[12]. П.И. Седугин считает, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»[13]. По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[14].
Нормы главы 35 ГК РФ направлены на регламентацию отношений, связанных, прежде всего с коммерческим наймом. Социальный наем регулируется в основном жилищным законодательством - ЖК РФ (разд. III) и иными нормативными правовыми актами, как России, так и субъектов Федерации. В Кодексах указывается, что объектом этого соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах лишь государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными предприятиями.
Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ) и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Это правило нашло свое развитие в ЖК РФ спустя более десяти лет после принятия Конституции РФ. До этого времени фактически (и юридически) данные отношения регулировались ЖК РСФСР и основанными на нем Правилами учета нуждающихся в жилье граждан субъектов Федерации.
Жилые помещения малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье, предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма (ст. 49 ЖК РФ). Малоимущими гражданами являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного фонда России или субъекта Федерации по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилье. Жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться органами местного самоуправления в случае наделения последних государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.
Аналогичная норма сформулирована и в отношении муниципальных образований. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ). Если гражданин имеет право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Федерации категории), он по своему выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
Для большинства граждан России, не подпадающих под основания приобретения жилья по договору социального найма, все большее значение приобретает наем коммерческий, т.е. приобретение жилья во временное владение и пользование на основании договора найма с собственником жилья.
За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию коммерческого найма жилья, т.е. срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. До 6 июля 1991 г. применялось определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий. До вступления в силу части второй ГК РФ такие отношения назывались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами Законов РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также ЖК РСФСР.
ГК РФ, восстанавливая прежнее название договора, изменил не только форму, но и содержание жилищных отношений, отграничив коммерческий наем от социального.
Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного нормативного закрепления арендных отношений, Кодекс упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.
Во-вторых, ГК РФ установил новые императивные (общеобязательные) правила, направленные на защиту, с одной стороны, пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения споров, а с другой - собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
В-третьих, ГК РФ «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения[15]. Обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Согласно ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией России. Обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции РФ эта регламентация относится к совместной компетенции России и субъектов Федерации.
Договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу. В отличие от договора социального найма, площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
Иные особенности коммерческого найма заключаются в том, что он, в отличие от социального найма, носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем - до года.
Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Основанием возникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора.
Объект (предмет) договора коммерческого найма по ГК РФ - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Благоустроенность - не обязательный признак предмета договора коммерческого найма. Объектом договора может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма. И уж тем более не может быть объектом договора помещение, не признанное жилым, например находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать объектом договора аренды, и регулирование этих отношений будет осуществляться главой 34 ГК РФ.
Объектом договора коммерческого найма могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более разнообразны, поскольку объектом права выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах (статьи 673 и 290 ГК РФ). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Права и обязанности наймодателя по договорам коммерческого и социального найма в основном аналогичны. Вместе с тем иное распределение обязанностей, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться соглашением сторон договором коммерческого найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма.
ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях образуется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, - а с другой - наниматель, два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе по оплате жилья, как от всех сонанимателей, так и от любого из них, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ). Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Вселение в жилое помещение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.
Так как договор коммерческого найма срочный, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и особенно нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Наймодателю необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не может требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих.
 
1.3 Предмет договора найма жилых помещений
Одним из традиционных способов реализации права граждан на жилище остается наем жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает виды договора найма жилого помещения: социальный и коммерческий наем.
В Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации закреплен разный подход законодателя к определению жилого помещения как объекта договора найма (ст. 673 ГК РФ) и как предмета договора социального найма (ст. 62 ЖК РФ). Это разночтение является результатом спора в науке гражданского права о понятии объекта правоотношения и соотношении его с предметом правоотношения[16]. Согласно ст. 130 ГК РФ одним из объектов гражданских прав является недвижимая вещь, в том числе жилое помещение. В общих положениях о договоре одним из существенных условий называется предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ жилое помещение именуется предметом договора купли-продажи. В ст. 673 ГК РФ жилое помещение определено как объект договора найма. Такая непоследовательность законодателя основана на философском определении понятий «объект» и «предмет», в соответствии с которым не в строгом смысле предмет и объект отождествляются, противопоставление этих понятий является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта[17].
В юридической литературе высказаны различные точки зрения о предмете и объекте договора найма жилого помещения. Так, Л.Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом - предоставление права владения и пользования этим помещением[18]. Указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Можно сделать вывод, что объектом вещных правоотношений является вещь, а обязательственных в соответствии со ст. 307 ГК РФ - поведение людей (действие или бездействие), применительно к договору найма жилого помещения это предоставление права владения и пользования жилым помещением. Предметом же договора найма жилого помещения выступает само жилое помещение. Приведенная точка зрения имеет сторонников в юридической литературе, например А.Б. Карлин[19], Е.В. Попова [20] жилое помещение определяют как предмет договора найма. В ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагаем уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения».
Понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, в новом Жилищном кодексе закреплены следующие признаки жилых помещений:
- изолированность;
- принадлежность к недвижимому имуществу;
- пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Можно согласиться с мнением В.Н. Литовкина, который отмечает, что все указанные признаки относятся к потребительским требованиям к жилищу и практически повторяют прежнее жилищное законодательство, кроме указания на принадлежность к недвижимому имуществу[21]. Так, изолированность как универсальное качество жилого помещения впервые было установлено в ст. 300 ГК РСФСР 1964 г., а затем в ст. 52 ЖК РСФСР. Соответствие предмета данного договора санитарным и техническим требованиям было предусмотрено в ст. 40 ЖК РСФСР.
Изолированность жилья определяется наличием у него входа (выхода) либо в помещения общего пользования - лестницы, коридоры (например, для квартиры или части квартиры), либо на улицу (например, для дома или части дома). А. Иванов полагает, что вопрос об изолированности жилых помещений решен в ЖК РФ неудачно с учетом наличия смежно-изолированных помещений в коммунальных квартирах[22]. Думается, мнение указанного автора объясняется более узким толкованием термина «изолированность», чем традиционный подход, изложенный выше.
Указание на принадлежность к недвижимому имуществу является новеллой. Понятие недвижимых вещей закреплено в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[23]. Отличительной особенностью жилого помещения как недвижимости является действительно прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, что не обязательно для других объектов недвижимости.
Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно удовлетворять, установлены Правительством РФ в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу[24]. В разд. II указанного Положения закреплены технические требования к размерам и другим характеристикам жилого помещения, инженерным системам, концентрации вредных веществ в воздухе, допустимому уровню дозы облучения. Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в названном Положении требованиям. Комиссия создается федеральным органом исполнительной власти в установленном им порядке для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также частного жилищного фонда.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
Санитарные требования к жилым помещениям установлены также в санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (СанПиН 2.1.2.1002-00)[25].
Нередко, рассматривая наем в качестве самостоятельного обязательства, ученые называют главным из признаков, присущих жилому помещению, принадлежность к недвижимому имуществу, имеющему неразрывную связь с землей[26].
С.Е. Журавлев полагает, что кроме названных признаков жилым помещениям присущ еще признак регистрации как объекта жилищного фонда[27]. Это мнение представляется убедительным, так как признание помещения жилым и постановка его на учет в качестве объекта жилищного фонда всегда предшествуют вступлению в силу договора найма жилого помещения. Но регистрация в качестве объекта жилищного фонда - формальный критерий, который не имеет отношения к потребительским свойствам помещения. Поэтому дополнять им ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и тем самым нарушать единство критерия «потребительские свойства жилого помещения» считаем излишним.
Не вполне точно в ст. 16 ЖК РФ выделены виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Часть жилого дома может быть и комнатой, в то же время часть жилого дома и комната выделены как разные виды объектов. Точно так же часть квартиры может быть комнатой. Недостатки такого определения видов жилых помещений отмечены А. Ивановым и Г.Ф. Шешко, полагающими, что классификация объектов жилищных отношений не обеспечивает их четкого разграничения, в результате чего некоторые объекты «накладываются» друг на друга[28]. Полагаем, что в качестве критерия классификации жилых помещений может быть использован такой их признак, как изолированность и особенности его проявления в конкретном жилом помещении (наличие выхода на улицу или в общий подъезд, в общий коридор в квартире). Потребительское значение имеет наличие в жилом помещении помещений вспомогательного использования. С учетом особенностей проявления признака изолированности жилого помещения, а также наличия в нем помещений вспомогательного использования предлагаем следующую классификацию: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната, часть жилого дома или квартиры.
Жилой дом - строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.
Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).
Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.
Комната - обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.
По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:
1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.
Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;
2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);
3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений.
В соответствии с ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом в качестве предмета договора не названа комната. Можно сделать вывод, что законодатель отказался от идеи создания новых коммунальных квартир с момента вступления в силу ЖК РФ. Однако такой вывод вступает в противоречие с ч. 6 ст. 57 и ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, согласно которым вселение в освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире при отсутствии граждан, обеспеченных общей площадью жилой площади менее нормы предоставления, осуществляется на основании договора социального найма. Таким образом, предметом договора социального найма может быть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, а при дальнейшем изменении договора к занимаемому жилому помещению может быть присоединена комната.
Предметом договора коммерческого найма выступает жилое помещение любого вида.
Различаются требования к предмету договора социального и коммерческого найма. Требования к жилому помещению, предоставленному по договору социального найма, в ст. 62 ЖК РФ о предмете договора социального найма не закреплены. Жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, должно обладать общими признаками жилых помещений (изолированность, принадлежность к недвижимому имуществу, пригодность для постоянного проживания), а также соответствовать норме предоставления жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения. Термин «норма предоставления» использован в законодательстве вместо употреблявшихся в предшествующем жилищном законодательстве понятий «норма жилой площади», «социальная норма жилой площади». Ранее в соответствии со ст. 38 ЖК РСФСР норма жилой площади при предоставлении жилья была установлена в размере 12 кв. м на одного человека. За отдельными категориями граждан признавалось право на дополнительную жилую площадь (ст. 39 ЖК РСФСР). В новом Жилищном кодексе РФ размер нормы предоставления не определен, этот вопрос отнесен к компетенции органов местного самоуправления. В Волгограде этот размер равен не менее 12 и не более 18 кв. м общей площади на одного человека[29]. Федеральными законами или законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан могут быть установлены иные нормы предоставления и предусмотрено право на дополнительную жилую площадь.
Жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма, согласно ст. 673 ГК РФ должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, размер его не нормирован. Ю.К. Толстой полагает, что требование об изолированности не должно быть обязательным применительно к найму помещений, находящихся в собственности граждан[30]. С указанной точки зрения требования нормы ст. 673 ГК РФ об изолированности препятствуют возможному найму жилого помещения для малообеспеченных граждан, имеющих возможность платить только за часть комнаты. Полагаем, что требование изолированности жилого помещения должно быть сохранено, так как изолированность жилого помещения создает возможность для сохранения тайны личной жизни, определяет границы территории, неприкосновенность которой охраняется законом.
 
 
 
 
 
Глава II ХАРАКТЕРИСТИКА СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 
2.1 Форма, порядок и условия заключения договора найма жилых помещений
Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК[31] Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Вместе с тем устная форма не служит препятствием к признанию договора заключенным и не порождает факта порочности сделки в силу несоблюдения ее формы. Исходя из правил п. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает ее стороны права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта или условий ее совершения.
Кроме того, специфика данного договора при его легальном оформлении накладывает на наймодателя определенные обременения, начиная от необходимости регистрации нанимателя и лиц, с ним проживающих, в жилом помещении и заканчивая уплатой налога с доходов физического лица в территориальный фискальный орган. Эти обременения во многом сдерживают развитие цивилизованного рынка коммерческого найма в частном жилищном фонде, но в то же время создают условия для его распространения в государственном и муниципальном жилищных фондах, где такие договоры имеют вид типовых формуляров, регистрация по месту жительства производится по факту вселения, а налоговые сборы производятся централизованно и не затрагивают интересов частных лиц.
Отсутствие прямого указания в законе на необходимость государственной регистрации договора коммерческого найма вызывает интерес к теоретическому исследованию данного вопроса. Вплоть до настоящего момента ученые цивилисты не выработали единого подхода к пониманию целесообразности введения института государственной регистрации в рамках этого договора. Крайние положительные, а равно и отрицательные позиции высказываются и в научных статьях, и в диссертационных исследованиях.
Так, по мнению Ю.П. Свит, оформление договора в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации, направлено на максимальную защиту интересов сторон и недопущение его аннулирования по формальным признакам[32].
Диаметрально противоположную точку зрения высказывает О.В. Кириченко, считая, что отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма является значительным пробелом в его правовом регулировании[33].
Безусловно, поскольку имущественный наем является общеродовым понятием, включающим как наем жилых помещений, так и аренду иной недвижимости, положения, регулирующие арендные отношения (п. 2 ст. 609 ГК РФ), могут в равной мере распространяться на жилищный наем, с той вероятностью, которая вытекает из требований налогового законодательства, признающего собственника жилого помещения субъектом, обязанным уплачивать налог на доходы физического лица, при передаче жилого помещения в пользование третьих лиц на возмездных началах, как это имеет место при совершении арендных сделок с недвижимостью[34].
Вместе с тем отношения, вытекающие из договора коммерческого найма и связанные с использованием жилого помещения в целях непосредственного проживания, приближают его к найму социальному, защитная функция которого является основной задачей государственного регулирования.
Социальный наем не знает процедуры государственной регистрации, поскольку данные отношения и так предельно нормированы. Коммерческий наем, напротив, выстроен на диспозитивных началах, позволяя сторонам максимально варьировать схему допустимого взаимодействия.
Поэтому, возможно, коммерческий наем и остается свободным от законодательно установленного предписания такой процедуры до настоящего времени.
Вместе с тем рассмотрение этого вопроса требует более подробного анализа некоторых практических аспектов.
Гражданский кодекс РФ (ст. 683) выделяет краткосрочный - до одного года и долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Проведя аналогию с арендными сделками с недвижимостью (п. 2 ст. 651 ГК РФ), при которых срок аренды, составляющий не менее года, обязывает к проведению государственной регистрации, можно отметить, что такая процедура оправданна и в долгосрочном найме, связывая стороны договора на значительный срок и гарантируя тем самым его надлежащее исполнение.
В специальной литературе неоднократно упоминалось[35] о случаях злоупотребления сторонами договора аренды правил о продлении сроков договора, в силу которых краткосрочный договор, продленный на новый срок, приобретая вид долгосрочного, фактически не подпадает под действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[36]. Однако позиция Высшего Арбитражного Суда однозначно поддерживает интересы сторон договора, полагая, что по окончании первоначального срока его действия начинает действовать новый договор, заключенный на срок менее года, который государственной регистрации не подлежит[37].
Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.
В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди. Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.
Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.
При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки[38].
Применительно к способам заключения договоров найма жилых по­мещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - ком­мерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в до­говорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.
Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную соб­ственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.
Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.
Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора[39].
Условию о цене применительно к договору коммерческого найма по­священа ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.
ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался пре­дусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.
На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание договорного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.
В п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».
Следует отметить, что выгода (прибыль или доход), получаемая от сдачи помещения по договору коммерческого найма, не обязательно должна быть выражена в деньгах. Плата может быть выражена в вещах, услугах, работах, скидках на оплату, воздержании от действий. В случаях если плата по договору коммерческого найма жилого помещения выражена не в денежных средствах, налогообложение лиц, сдающих помещение, будет рассчитываться исходя из стоимости указанных услуг или вещей в соответствии с рыночным эквивалентом.
Плата по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон и может в несколько раз превышать тарифы, установленные государством для договора социального найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения малоимущих и иных указанных в законе граждан при наличии у них возможности и желания пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно превышающую плату за проживание по договору социального найма.
Однако не согласимся с утверждением, что «вмешательство государства путем возможного установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (ст. 682 ГК РФ), должно быть исключено»[40].
Существующие ныне цены, устанавливаемые наймодателями, влекут необоснованный рост цен на квартиры и монополизацию сферы жилья[41]. Поэтому, на наш взгляд, формирование государством ценовой политики на рынке жилья посредством участия на этом рынке в качестве полноправного участника государства для договора коммерческого найма в государственном (муниципальном) жилищном фонде вполне допустимо. В случае необоснованного повышения цен в договоре коммерческого найма жилого помещения государство должно установить максимальный размер платы за жилое помещение посредством установления на законодательном уровне цен для договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда. В частном жилищном фонде государство также в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ вправе установить максимальный размер платы за жилое помещение.
Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает, то, что договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.
Существенным условием договора социального найма является указание на его бессрочность (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Общим же условием согласно п. 1 ст. 683 ГК является указание на что, договор найма заключается сроком на пять лет. Отступление от данного общего правила связывается нами с последствиями социализации частноправовой сферы, о которой мы уже говорили. Вообще же считаем, что ограничение действия договора найма жилого помещения пятилетним сроком не может быть признано обоснованным, и вот почему. По своей природе договор найма может быть признан видом договора аренды[42], особенность которого заключена в его объекте, которым является пригодное для проживания помещение. Норма ст. 610 ГК РФ формулирует правило о том, что договор аренды может быть заключен на срок, установленный договором. Каких-либо преград к заключению бессрочного договора аренды нет, срок его действия определяется единственно целями сторон. Установление аналогичного регулирования условия о сроке договора найма обнаруживается применительно к договорам социального найма жилых помещений, однако совершенно игнорируется для договоров коммерческого найма. На наш взгляд, срок действия договора коммерческого найма должен быть также отдан на усмотрение сторон, поскольку именно они способны определить для себя, в течение, какого времени одна сторона договора (наниматель) желает удовлетворять свою потребность в жилье и в течение какого времени вторая сторона (наймодатель) способна (имеет волю) содействовать первой стороне в удовлетворении ее потребности и удовлетворять собственную потребность в получении платы от сдачи жилого помещения внаем. Потребность человека в жилье характеризуется, на наш взгляд, критерием постоянства (бессрочности) проживания, что связано с исторически сложившимися обстоятельствами и внутренним стремлением человека к оседлому образу жизни. Критерий постоянства проживания является необходимым для установления правового режима жилых помещений. Жилые помещения должны быть пригодны по общему правилу не столько для проживания, сколько для постоянного проживания, о чем прямо говорится в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой жилым помещением
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.