Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимост

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 22.10.2012. Сдан: 2012. Страниц: 9. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?Министерство образования и науки Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Владимирский государственный университет
имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых»
(ВлГУ)
Кафедра экономики и управления инвестициями и инновациями
 
 
 
 
Реферат
по дисциплине
«Экономика недвижимости»
на тему:
«Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости»
 
 
Выполнил:
ст.гр. ЗЭд-207
                                                                                                     Д.А.Улякова
Принял:
ст. преп.
                                                                                                     С.Ю.Дерябин
 
 
 
 
 
 
 
Владимир 2011
 
Содержание
Введение………………………………………………………………………3
 
1.Сущность недвижимости…………………………………………………..4
 
2.Общая характеристика оценки недвижимости…………………………..8
 

3. Затратный подход…………………………………………………………10

3.1.Сущность затратного метода оценки недвижимости…………………11

3.2.Этапы оценки недвижимости затратным методом…………………….13
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………14
Библиографический список…………………………………………………15
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Введение
С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.  Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для  развития экономики.
В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в  том числе земельных участков). При купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
 
1.Сущность недвижимости
 

Существует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам.

В учебнике русского гражданского права написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».

Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие  «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
?        Земельные участки;
?        Участки недр;
?        Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые  помещения и другие строения, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные  на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.
Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.
Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.[3]
Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.
Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.
Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:
?      Специфический характер оборота (через оборот прав на него);
?      Высокий уровень транс - акционных издержек  при сделках с ней;
?      Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;
?      Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
?      формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
?      арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).
На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту -  менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:
?      спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;
?      присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;
?      покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;
?      спрос и предложение эластичны по цене;
?      издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;
?      рынок доступен для вхождения в него новых участников;
?      товары обладают высокой ликвидностью.
 
В отличие от этого на рынке недвижимости:
?      спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;
?      информация о рынке не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;
?      издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;
?      предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;
?      вхождение на рынок новых участников затруднено;
?      для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.
 
Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.
Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.
Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                     2.Общая характеристика оценки недвижимости
 
Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта . Величину стоимости объекта необходимо знать для:
?        Осуществления купли-продажи объекта;
?        Определения налогооблагаемой базы;
?        Решения вопросов ипотечного кредитования;
?        Аренды;
?        Страхования;
?        Переоценки основных производственных фондов предприятия;
?        Осуществления объективной приватизации;
?        Привлечения иностранных инвестиций и др.
 
Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.
Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в
условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.
В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:
?      Уровень и динамика доходов населения;
?      Дифференциация населения по уровню доходов;
?      Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
?      Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
?      Уровень развития ипотечного кредитования;
?      Цены на рынке недвижимости;
?      Степень риска инвестиций в недвижимость;
?      Стоимость строительства;
?      Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
?      Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.
 
Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Затратный подход

 
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.
Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:
1.                  Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).
2.                  Определение величины наколенного износа.
3.                  Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
4.                  Определение сопутствующих затрат.
5.                  Расчет рыночной стоимости.
В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость рассчитывалась по формуле:
 
РС = Св/з ? (1 – И?) + Зпр, где:
 
РС – рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;
Св/з – восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства/замещения) объекта оценки без учета износа;
И? – накопленный износ;
Зпр – затраты, связанные с приобретением.
При определении восстановительной стоимости в затратном подходе определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа). Под стоимостью воспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам. Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования. Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации. В настоящем Отчете оценщик определил стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом укрупненного показателя восстановительной стоимости аналогов.

 

 
 
3.1.Сущность затратного метода оценки недвижимости
 
В развитых странах мира используют различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов:  сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.
Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне  оправдывает себя, когда  речь идет о новых или относительно новых зданиях.
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.
При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:
 
Цн = ПСВ – И + Цз,   или  Цн = ПСЗ – И + Цз,
 
где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;
ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;
ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И – стоимость износа оцениваемого имущества;
Цз – стоимость участка  земли.
Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный метод. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный метод.
3.2.Этапы оценки недвижимости затратным методом
 
1)     Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей
        имеющейся документацией;
2)     Определение полной стоимости воспроизводства
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.