На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Ипотечное кредитование. Перспективы развития в России

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 24.10.2012. Сдан: 2012. Страниц: 17. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
"РОССИЙСКИЙ НОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" 

Кафедра Финансов и банковского дела 
 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 

на тему "Ипотечное кредитование. Перспективы развития в России" 
 
 

                студентки  4 курса
              Института дистанционного обучения
              заочной формы обучения
              Басмановой Альбины Талапхалиевны
              Специальность: "Финансы и кредит"
              Специализация: "Финансовый менеджмент" 

                          Научный руководитель
              К.э.н., доцент Кувшинова Ю.А. 
               

              Допустить к защите
              Заведующий кафедрой
              _____________________Кувшинова Ю.А.
              "______" ____________________ 20___ г. 
               
               

Москва
2012 г.
СОДЕРЖАНИЕ 
 

 ВЕДЕНИЕ 

     Актуальность темы. В процессе проведения жилищно-коммунальной реформы при снижении государственных вложений в жилищный сектор, изменениях в формах собственности, структуре источников финансирования строительства и способах удовлетворения потребностей в жилье остро встает вопрос о необходимости обеспечения граждан адекватным жильем в зависимости от их потребностей и реальной платежеспособности.
     На современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей региональной жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения.
     В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому ей характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества - будь то отношения собственности, земельные, кредитно-финансовые или налоговая политика.
     В стране отсутствовали условия для эффективного функционирования практически всей экономики, а, следовательно, и отдельных предприятий. Несовершенство института собственности, а также налоговой политики, отрицательно сказывались на инвестиционной активности рыночных институтов, в том числе и в строительстве.
     Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений.
     По мере распространения рыночных отношений коммерческие структуры все сильнее ощущают неестественность нынешнего положения, когда такой мощный инструмент поддержки коммерческого оборота, как ипотека, остается недостаточно задействованным, за исключением крупных городов, где ипотека начинает занимать существенную часть банковского кредитования.
     Ипотечный кредит - одна из разновидностей кредита; долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит может предоставляться кредитно-финансовыми институтами: ипотечными и коммерческими банками.
     В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании, что обуславливает актуальность данного исследования.
     Целью дипломной работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития.
     В соответствии с поставленной целью решаются следующие задачи:
     - исследовать историю и содержание понятия ипотечного кредита и его правовую базу в Российской Федерации;
     - исследовать инструменты и схемы ипотечного кредитования и кредитования жилищного строительства;
     - проанализировать исторический аспект становления и развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России;
     - исследовать состояние и перспективы рынка ипотечного кредитования;
     - изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию, предложить ряд мер по их минимизации;
     - изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.
     Предметом исследования является совокупность теоретических и практических вопросов, связанных с формированием и функционированием системы ипотечного кредитования Российской Федерации.
     Объектом исследования дипломной работы является рынок ипотечного кредитования в России.
     Теоретической основой дипломной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет; информационные ресурсы сети Интернет.
     Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы.
     В первой главе раскрыты этапы становления и развития ипотеки.
     Вторая глава посвящена АИЖК и его роли в становлении и развитии ипотеки.
     В третьей главе произведён анализ развития ипотечного кредитования в России в целом за период 2009-2011 года и дан прогноз по развитию ипотеки.
        
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

1.1. Теоретические основы ипотеки

     Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества  залогодержателю.1
     Ипотека (от греч. hypotheke - залог, заклад) - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.
     В случае не возврата ссуды собственником  имущества становится кредитор. Таким  образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита.2
     России  порядок осуществления ипотеки  регулируется Гражданскимкодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.
     Ипотекой  признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества.
     В силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству имеет  право в случае неисполнения должником  этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами.
     Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего  исполнения обязательств. По сравнению  с другими способами обеспечения  исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
     Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества.
     К недвижимому имуществу относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все  те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения).
     Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) уточняет, что предметом договора ипотеки  могут быть:
      земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
      предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
      жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
      воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
     По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
     Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению  к договору, по которому возникает  обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут  быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).
     Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).
     Общие правила о залоге, содержащиеся в  Гражданском кодексе
     - Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об  ипотеке в случаях, когда самим  Кодексом или Законом об Ипотеке не предусмотрено иное.
     Существенными условиями договора об ипотеке являются:
     предмет договора;
     его оценка;
     обеспечиваемое  обязательство;
     размер  и срок исполнения обязательства.
     Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.3
     Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
     Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.).
     Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.
     Предметом ипотеки может быть и незаконченное  строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
     Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.
     Помимо  имущества предметом ипотеки  может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя.
     Также не допускается залог такого, права  без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.
     Договор ипотеки права аренды помимо всего  прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.
     Недвижимое  имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.
     Существует  ряд ограничений, предусмотренных  законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.
     Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).
     Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.
     В-третьих, не может быть предметом ипотеки  имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
     Также не может быть самостоятельным предметом  договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор ипотеки в отношении только лишь хвостовой части самолета. Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки.
     Так, если предметом договора ипотеки  является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества.
     Например, на имущество, находящееся в общей  совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.
     В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при общей долевой или совместной собственности на. земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
     Недвижимое  имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.
     В отношении отдельных предметов  ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
     В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.
     Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
     Не  допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
     Не  допускается заключение договора ипотеки  жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.
     Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).4
     Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные  комплексы, воздушные и морские  суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Именно этот перечень и указан в пункте 4 ст. 1 Закона об ипотеке. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей,5 является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования.
     Жилье в силу присущих ему характеристик - идеальное средство обеспечения  обязательств.
     Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так  называемого "среднего класса", поэтому  угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств.
     Эксперты  отмечают, что ипотека формирует  у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение  уровня доходов, заинтересованность в  устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.
     В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Закона об ипотеке, практически позволяющие осуществлять такой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что следует признать существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение.
     Статья 75 Закона об ипотеке только предусматривает, что при ипотеке квартиры в  многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Возможно, данную норму следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной пунктом 3 ст. 340 ГК РФ, но законодатель в любом случае должен уточнить данное положение закона.
     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам. 

     По  объекту недвижимости:
      земельные участки;
      предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
      жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
      воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.
     По  целям кредитования:
      приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
      приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
     По  виду кредитора: банковские и небанковские.
     По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):
      кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
      кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
      по степени аффилированности заемщиков.
     Кредиты могут предоставляться:
      сотрудникам банков;
      сотрудникам фирм - клиентов банка;
      клиентам риэлторских фирм;
      лицам, проживающим в данном регионе;
      всем желающим.
     По  способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
     Таблица 1
     Способы рефинансирования ипотечных кредитов
№ п/п Способ рефинансирования Вид кредитного института

Выпуск ипотечных  облигаций Ипотечные банки

Предварительные накопления заемщиков, государственные  субсидии Стройсберкассы

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций) Универсальные банки

Продажа закладных  ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций) Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
     По  способу амортизации долга:
      постоянный ипотечный кредит;
      кредит с переменными выплатами;
      кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
     По  виду процентной ставки:
      кредит с фиксированной процентной ставкой;
      кредит с переменной процентной ставкой.
     По  возможности досрочного погашения:
      с правом досрочного погашения;
      без права досрочного погашения;
      с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
     По  степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
     Сумма кредита может составлять от 50 до 100 % стоимости заложенного имущества.
     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:
      обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
      субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.6

1.2. Развитие ипотечного кредитования в России

       Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.
       Анализируя историю становления  ипотечного жилищного кредитования, можно выделить пять этапов.
     Первый  этап - кредитование до 1917 года.
     Второй  этап - кредитование при советской  системе.
     Третий  этап - кредитование в переходный период.
     Четвертый этап - формирование рыночной системы  ипотечного жилищного кредитования.
     Пятый этап - современная ситуация.
     В XIII - XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название "заклад". Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. Первые упоминания о древнерусском залоге содержаться в псковской Судной грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче заложенного имущества во владение появилось намного позднее. В Сборе Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса, а поэтому требовалось усиление ответственности должника, то, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета залога.
     На  Руси ипотечная система служила  делу укрепления вещных прав. В широком смысле ипотека и есть укрепление вещных прав на недвижимость посредством записи в ипотечной книге. Вещные права в соответствии с ипотечной системой приобретались не раньше как с момента записи в этой книги. Каждый имел возможность обозреть эти книги и получить записи из них.
     Манифестом  Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 го целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
     В том же, 1786 году при Заемном банке  была образована Страх экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование  каменных домов, принимаемых в залог  при осуществлении кредитных  операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
     В 1754 г. появились государственные  кредитные учреждения. В конце XIX века в России уже существовала развитая система ипотечного кредитования. Он сложилась в 60-80-е годы XIX века. и включала: заемный банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.); Общество взаимного земельного кредита (основано в 1861 г.); 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871 - 1879 гг.); 39 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г., 319 в 1914 г.); государственные земельные крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода.
     Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды - до нескольких десятков лет  под залог недвижимости: частных  земель в сельской местности и  домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали главным образом за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций - закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу.
     Крестьянский  поземельный банк был учрежден в 1888 году и находился во владении Министерства финансов. До 1906 года банк выдавал ссуды наличными деньгами, а в последующие годы ипотечными ценными бумагами. Банк в период 1895 - 1905 гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн. руб., по которым выплачивал от 4 до 6 % годовых. С 1906 года выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления залога.
     Наряду  с банками успешно функционировали  городские кредитные общества, которые  выдавали кредиты не только деньгами, но и закладными или облигациями. Принципиальная схема кредитования этими ценными бумагами сводилась к следующему: заемщик под залог земли или другой недвижимости получал в банке закладную, или облигации; продавал эти ценные бумаги; погашал ссуду; инвестор получал доход по закладным, которые, в конечном счете, предъявлялись эмитенту к оплате. Закладные листы имели государственную гарантию и обращались на внутреннем и зарубежном фондовых рынках. Третья часть эмитированных в России ценных бумаг была приобретена иностранными инвесторами.
     В 1914 г. на долю ипотечных ценных бумаг  приходилось 5 млрд. руб. или 24% общего объема всех биржевых ценностей. Деятельность ипотечных кредитных банков способствовала развертыванию строительства жилых  домов и предприятий. К 1917 г. в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. В 1919 году в связи с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.
     Следующим этапом в истории развития ипотечного кредитования был кредитование при советской системе.
     Традиционная  советская система жилищного  финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в  целом: централизованное распределение  бюджетных ресурсов на строительство  государственного жилья и его  бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона "О Залоге" в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.
     В конце 80-х - начале 90-х гг. в России началась перестройка экономики  и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела более  разветвленный вид, появились также  коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья.
     После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья  для населения занимались Госбанк  СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством.
     Функционирование  жилишно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков.
     Таким образом, ситуация, сложившаяся в  сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:
     - узкий круг субъектов ипотечного  кредитования;
     - небольшие объемы выданных ипотечных  кредитов;
     - весьма ограниченные размеры  бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора. крайне неэффективное их использование;
     - высокие и нестабильные темпы  инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;
     - высокий кредитный риск, связанный  с неясностью вопроса обращения  взыскания на заложенное имущество;
     - исключительно низкая доступность  жилья, а также резко отрицательные  реальные (относительно инфляции) ставки процентов депозитам, что делало для групп населения со средними доходам невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.
     Эти факторы и определили направление  новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России.
     Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной  программе "Жилище" лета 1993 год; нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:
     - формирование рыночной системы  долгосрочного ипотечного кредитования - использование залога как способа  обеспечения возвратности кредита,  создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;
     - переход от субсидирования процентных  ставок к системе целевой поддержки  групп населения со средним  и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;
     - обеспечение другим гражданам,  нс имеющим необходимых сбережений  и права на получение субсидий, возможности накопления средств  для приобретения и строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.
     К середине 90-х гг. становление рынка  недвижимости начинает сталкиваться с  проблемой сужения платежеспособного  спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и в Петербурге в начале 1994 года так называемых "псевдоипотечных" схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.
     Несмотря  на оставшиеся проблемы, в то время  был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования.
     Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.
     В августе 1993 года в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и, Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных банков. Она активно участвовала в законодательном процессе и осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой Агентством международного развития США и проводимой фондом "Институт экономики города" и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией "Фэнни Мэй". Фонд "Институт экономики города" был организован в 1995 году как негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки и России совместно с "Фэнни Мэй", являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.
     В то же время основная доля кредитов направлялась не на приобретения жилья, а на коммерческие цели (по некоторым  оценкам, доля кредитов, направленных на улучшение жилищных условий, составляла в 1995 - 1996 гг. примерно 15-20%, на коммерческие цели - 80-85%).
     Сумма кредитов в среднем составляла около 20 тыс. долларов, а максимальные объемы кредитования по городу, как уже  отмечалось, составляли примерно 12 млн. долларов. Таким образом, даже при  реинвестировании возвращаемых кредитов число заемщиков реально вряд ли превышало 1000 человек в год.
     Схемы "псевдоипотеки", применяемые и до настоящего дня риэлторскими фирмами и банками, являются своеобразным началом становления стране полноценной системы ипотечного кредитования.
     Такая ситуация продолжалась до августа 1998 года. Многие банки, проводившие до кризиса  ипотечные программы, были вынуждены  отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано  это было с тем, что в тех условиях риск не возврата стал слишком высоким, а реализовать заложенное жилье было практически невозможно. Но, несмотря на сложную экономическую ситуацию в 1998 году, некоторые банки продолжали реализацию собственных пилотных программ. Естественно, количество таких кредитов было ничтожно.
     На  тот момент сложились следующие  недостатки в развитии системы ипотечного кредитования:
     1. несовершенство законодательной  базы;
     2. слабое развитие и недостаточная  эффективность системы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     3. высокая величина расходов на  нотариальное удостоверение сделок;
     4. слабое развитие оценочного и  страхового дела;
     5. недостаток кредитных ресурсов  и их высокая стоимость коммерческих  банков;
     6. отсутствие вторичного рынка  закладных;
     7. высокие и нестабильные ставки  рефинансирования;
     8. нестабильные темпы инфляции, изменение  курса рубля по отношению к  свободно конвертируемой валюте;
     9. высокие издержки и риски банков;
     10. дополнительные риски банков  ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков по причине отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;
     11. высокие некоммерческие риски  банков;
     12. ограничение рынка ипотечных  услуг; 
     13. высокая стоимость кредитов для  заемщиков; 
     14. низкие доходы преобладающей  части населения; 
     15. недостаток бюджетных средств  для предоставления жилищных
     субсидий;
     16. рост цен на жилье; 
     17. несовершенство налогообложения,  недостаточное количество
     стимулов  для вложения средств гражданами в жилье;
     18. большое количество накладных  расходов и их высокая стоимость
     при операциях с недвижимостью.
     Учет  этих обстоятельств вызвал необходимость  создания российского Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию.

1.3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования

     Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище.
     В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.
     Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависит от степени зрелости используемой модели и от подхода, примененного к ее построению.
     На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства.
     Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.
     Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекает сегодня внимания многих.
     Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки - ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России. Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты.
     К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель.
     Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.
     В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице - в банке.
     С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью. Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству. Будет ли работать она в России, пока неясно.
     В немецкой модели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями (ипотечно-сберегательный банк) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США - ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании- строительные общества.
     Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома.
     Двухуровневая модель. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из "выкупленных" требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.
     Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:
     1) переуступить их вторичным инвесторам;
     2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотеки или же права участия в таких пулах;
     3) выпустить и разместить ценные бумаги.
     За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т.п., распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле.
     Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, наличные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его третьему лицу - инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, а их прибыль складываются из сборов за предоставления кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для России в случае организации такой системы в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.
     В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построения по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссию ценных бумаг государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.
     В России отсутствует важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека. "Длинные деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования.
     Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка - это именно те механизмы, которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Сегодня банки, реализующие ипотечные программы, ориентируются на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов.
     Система ипотечного жилищного кредитования в России - это система, включающая в себя несколько сегментов:
     - рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
     - первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;
     - вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам, а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Вторичный рынок ипотечного кредитования - явление сложное и многоплановое, обладающее большой спецификой. Система вторичного рынка в России внешне очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств.
     Практика отечественных и зарубежных кредитных организаций применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование привлекаю сегодня внимание многих. Между тем адаптация правового зарубежного опыта ни в коей мере не предлагает его прямого заимствования без учета отечественной специфики формирования смешенной экономики.
     Создание массового рынка жилья в России должно опираться на самые простые формы ипотечных институтов, например развитие первичного рынка. Привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, кредитные организации в качестве обеспечения под эти ресурсы могут использовать собственный капитал или заемные средства. Бесспорно, в России сегодня необходима система ипотечного жилищного кредитования, состоящая из системообразующих элементов. В частности, сторона еще предстоит разработать четкие инвестиционные проекты, концепцию ипотечного кредитования и строительства жилья. Только тогда можно рассчитывать на ее эффективность.
     Ипотека - это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение жилья.
     Не каждые слои населения могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как "переплата" компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит за собственную. А ведь стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру почти равна ежемесячному платежу по кредиту.
     Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:
     - доступная ценовая политика;
     - можно брать кредит семьей в несколько поколений;
     - относительно небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;
     - фиксированный процент выплат;
     Отрицательные аспекты:
     - ограничение прав пользования недвижимостью в момент выплат кредита;
     - высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.

ГЛАВА 2. РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЭКОНОМИКЕ

2.1. АИЖК и его роль в становлении и развитии ипотеки

       Особенности региональной экономики и возможности  привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные  схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно стать стержнем российской ипотеки. Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.
     Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 "О мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Названная концепция предполагает переориентацию решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на решение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека является преимущественным способом решения жилищного вопроса. В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансированием. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.7
       Главная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками первоначальными кредиторами.
       При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.
       Основными функциями Агентства являются:
       1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования: разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;
       2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов: покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
       3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
       На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.
       Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов, представленных.
       Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок до 27 лет с ежемесячными обратными выплатами.
       Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35 %, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70 %. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.
       Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение, т.е. мораторий на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5 % от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.
       Роль  АИЖК и его дочерних предприятий  определенно велика. Но сейчас все  чаще говорят о том, что деятельность института вызывает вопросы. Непонятно, что АИЖК и «дочерним» компаниям  делать дальше. Может быть, и нечего. Но это если посмотреть с одной  стороны. А вот с другой, кризис или стабильность - это не так важно. Ипотека и жилье - социальное направление, к которому всегда будет привлечено внимание общественности и властей. Всегда будут проблемные заемщики, недоступное жилье, неадекватные кредитные условия. Отсутствие соответствующих институтов развития на рынке лишит уверенности в завтрашнем дне ипотеки. При этом АИЖК продолжает весьма оперативно реагировать на изменение рыночных условий. Так, в 2010 году агентство предложило через своих партнеров ипотечный продукт с переменными ставками, привязанными к ставке рефинансирования ЦБ; возникли новые направления работы у АРИЖК; получила развитие ипотечная страховка.
       Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.
       Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному гашению.
       На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.
       Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.
       Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное, полное, досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту.
       В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит
       На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
       Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека - это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь.
       Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (30 лет), получать единовременную комиссию за андерайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.
       Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлтерам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.
       Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.
       Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством.
       Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ценных ипотечных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.
       Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.
       Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию.
       Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.
       Недостаточное увеличение количества выданных кредитов заключается в следующем:
       - значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.
       - сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, доминирование кредитов в иностранной валюте.
       - в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.
       - недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.
       - неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.
       Кроме того, статья 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ, ограничивает обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику, что существенно сужает возможности кредиторов и создает дополнительные риски в сфере жилищного ипотечного кредитования.
       Как показал анализ программ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами.
         В 2005 - 2007 годы активное развитие вторичного рынка ипотеки обусловило активизацию рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, появление новых участников. В этот период, кроме АИЖК, на рынке были представлены как специализированные рефинансирующие организации («ГПБ-Ипотека», «АТТА-Ипотека»), так и крупные ипотечные банки (группа ВТБ, Райффайзенбанк, банк «Дельтакредит»). По планам, за период 2006 - 2009 годов доля рефинансированных АИЖК кредитов в общем объеме выдачи должна была существенно снизиться.
       Однако, начиная с сентября 2008 года, на фоне усиления кризисных явлений в экономике, выкуп ипотечных кредитов был приостановлен большинством рефинансирующих организаций и банков. Именно в этот период АИЖК пришлось оказывать поддержку рынку, что позволило предоставить кредитным организациям, особенно небольшим, необходимое рефинансирование и не допустить полной заморозки ипотечного кредитования.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.