На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Сберегательный банк РФ и его кредитная политика

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 24.10.2012. Сдан: 2012. Страниц: 17. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


                                                     План
   Введение…………………………………………………………………………3
    Теоритические основы ценообразование в ипотечном кредите………….4
      Ипотека и ипотечное кредитование……………………………………….4
      Методология определения цены при Ипотечном кредитовании………..7
      Гос. Регистрация ипотеки(особенности ипотечного кредитования в других странах)……………………………………………………………..10
    Сберегательный банк РФ и его кредитная политика……………………..22
      Кредитная политика СБ РФ…………………………….………………….22
      Стандартный расчёт выплат по ипотечным кредитам………………..….27
      Проблемы ипотечного кредитования в банке…………………………….39
      Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования...…….43
    Заключение…………………………………………………………….………..47
    Список  использованной литературы………………………………………….48 

                                                                                                                                                           
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

   Введение
   Во  всем мире ипотечное кредитование давно  уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах  на этот вид кредитования приходится до трети совокупных активов кредитных  организаций. В нашей стране аналогичный  показатель составляет лишь доли процента.
   Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с  другой, стимулирование спроса на рынке  недвижимости и строительства. Кроме  этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной  из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Зарубежный опыт показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге  вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств  населения. Поэтому благодаря ипотеке  можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых  сопоставимы с государственным  бюджетом страны. Одновременно ипотека  будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным  и коммерческим банкам, поскольку  граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Теоритические основы ценообразование в ипотечном кредите 

1.1 Ипотека и ипотечное кредитование
   Ипотека (гр. hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю).
   Существует  и другое понятие ипотеки. Ипотека  – это кредит, полученный под  залог недвижимости.
   В нашей стране порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ “О залоге” 1 . (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке 2 .
   В июле 1995 года Госдума приняла в  первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
   Этот  проект – развитие существующих положений  о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке  не вносит изменений в отношении  собственности, но создает четкую процедуру  залога недвижимого имущества. Главная  цель закона – повысить надежность и эффективность использования  ипотеки как способа обеспечения  недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов  собственников этого имущества.
   Основные  положения проекта  закона следующие:
   1)предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
   2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
   3)детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
   4)может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
   5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом;
   Согласно  статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
   Ипотека – это обеспечение обязательства  недвижимым имуществом, при котором  залогодержатель имеет право, в  случае неисполнения залогодателем  обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.
   Основные  участники ипотечного кредитования:
   · заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;
   · кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
     продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
     риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
   · страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
   · оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
   · операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
   · инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);
   · Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.
   Для организации в системе комитетов  по управлению государственным имуществом единого порядка решения или  вопросов о даче согласия на залог  федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями  на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет  РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890 – р от 21 апреля 1994 года утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав.
   В соответствии с этим положением федеральное  предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его  структурных единиц и подразделений  как имущественных комплексов, а  также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия.
   Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании  залогодателя, т.е. должника.
   В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношения  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность  отчуждения заложенного имущества  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача его  в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.
   Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально  удостоверена и подлежит государственной  регистрации. Договор об ипотеке  вступает в силу с момента регистрации  закладной.
   Ипотека может быть установлена  на:
    земельные участки;
    предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
    жилые дома, квартиры;
    дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
    иное недвижимое имущество.
 
   В настоящее время не существует единого  порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам – в территориальных  органах Комитета РФ по земельным  ресурсам и землеустройству; по жилым  домам и квартирам – в Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе); по предприятию  – в органе, осуществляющем регистрацию  этого предприятия; по другому недвижимому  имуществу – в органе, проводящем регистрацию этого имущества.
   Закладная, не содержащая каких либо вышеназванных  данных, не подлежит нотариальному  удостоверению, а соответствующая  ипотека – государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная  может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.
   По  соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.
   К закладной возможно приложение документов, осуществляющих условия ипотеки  или необходимых для осуществления  залогодержателем своих прав по этому  договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом. 

   1.2 Методология определения  цены при Ипотечном  кредитовании (особенности Ипотечного кредитования)
Ипотека земельных участков имеет следующие  особенности.
   Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в  соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При  общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся  в общей собственности. Не допускается  ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением  назначения земель соответствующей  категории. Залогодержателем по договору ипотеку земельного участка по договору залога закладной на земельный участок  может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операции, выданную Центральным банком России. 

   Ипотека предприятий имеет  следующие особенности.
   Предметом ипотеки предприятий является предприятие  в целом как единый имущественный  комплекс. В состав заложенного имущества  предприятия входят все принадлежащие  ему как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, патенты  и другие исключительные права, а  также долги предприятия.
   В составе заложенного имущества  предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения  имущества, а также приобретенные  предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия  может распространяться как на все  его активы, так и на часть активов  баланса.
   Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании решения  органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор  ипотеки предприятия, заключенный  с нарушением этого требования, недействителен.
   Ипотекой  предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости  активов предприятия. Не допускается  передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято  решение о ликвидации или реорганизации.
   Ипотека жилых домов и  квартир имеет  следующие особенности.
   Ипотека жилого дома или квартиры допускается  для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой  дом (квартира) может быть предметом  ипотеки также, если гражданин –  его собственник и члены его  семьи проживают в другом жилом  доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой  площади жилое помещение.
   Дача, садовый домик, и другие строения, не предназначенные для постоянного  проживания, могут быть предметом  ипотеки на общих основаниях. Специальные  правила, установленные для жилых  домов (квартир), на них не распространяются.
   В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащая  законодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и  квартиры могут быть только банки  и другие кредитные учреждения, имеющие  специальную лицензию.
   Ипотека предназначена для получения  кредита под залог недвижимого  имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.
   В ипотечно – инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная. 
   Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле: 

     Кз   = (И/К) * 100%,
     где И – сумма ипотечного кредита, руб.;
     К – общая стоимость недвижимости, руб.
   Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств  и ниже доля собственных средств  инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.
   Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:
   Пи = (Д/И) * 100%,
   где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;
   И – основная сумма ипотечного кредита, руб.
   Способы рефинансирования ипотечных кредитов
   По  способу амортизации  долга:
   - постоянный ипотечный кредит;
   - кредит с переменными выплатами; 
   - кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
   По  виду процентной ставки:
   - кредит с фиксированной процентной  ставкой; 
   - кредит с переменной процентной  ставкой. По возможности досрочного  погашения: 
   - с правом досрочного погашения; 
   - без права досрочного погашения; 
   - с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.
   По  степени обеспеченности (величине первоначального  платежа). Сумма кредита может  составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.
   Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:
   - обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
   - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
   Важной  проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность  объекта недвижимости (предмета залога). 

   1.3. Государственная регистрация ипотеки .Особенности Ипотечного кредитования в РФ и других странах
   Ипотека подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  в порядке, установленном федеральным  законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.
   Для государственной регистрации ипотеки  должны быть представлены:
    нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
    документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
    доказательства уплаты регистрационного сбора;
    документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
   Если  в договоре об ипотеке указано, что  права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и  ее копия; документы, названные в  закладной в качестве приложений, и их копии.
   Ипотека должна быть зарегистрирована в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации  документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.
   Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество.
   Датой государственной регистрации ипотеки  является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются  в очередности, определяемой на основании  дат поступления всех необходимых  документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.
   Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки  и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается  в регистрационной записи об ипотеке.
   Эти данные вносятся в регистрационную  запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.
   Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации  ипотеки и номер, под которым  она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки.
   Орган, осуществивший государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает  выдачу закладной, также и копию  закладной с приложениями.
   Расходы по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между  ним и залогодержателем не установлено  иное.
   Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского  суда о прекращении ипотеки.
   Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из регистрационной записи об ипотеке.
   Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера.
   Единой  мировой модели ипотечного кредитования не существует. Но известно, что в  разных странах существуют общие  принципы выгодного вложения денег  в недвижимость. Три кита, являющихся основой инвестирования в жилищную сферу – это ипотека, система  господдержки, а также сбережения. Эти общие принципы в различных  частях света реализуются по-разному.
   Ряд европейских стран до сих пор  пользуется одноуровневой системой ипотечного кредитования, сложившейся  еще до окончания второй мировой  войны. Согласно ей ипотечные банки  самостоятельно выпускали ценные бумаги, которые позволяли привлекать средства в течение долгого времени. Ипотечные  банки впервые возникли в Германии в конце 18 века. Они помогали крупным  имениям, используя так называемые закладные. Сеть ипотечных банков развилась  в начале 20 века и существует до сих  пор.
   Канадские банки ипотечного кредитования первоначально  занимали сельскохозяйственную нишу. Залогом в этом случае являлась земля. Затем кредитные организации  решили направить свою деятельность в жилищное строительство. Важное место  в канадской системе занимают госкорпорации. Они подбирают заемщиков, занимаются организацией строительства жилья и страхуют риски.
   Практически все кредитные обязательства  по ипотеке в Дании переводятся  в ценные бумаги. Они продаются  и покупаются на рынке ценных бумаг, что позволяет желающим получить кредит на долгий срок.
   Строительные  общества, долгое время занимающие главенствующую позицию в Великобритании, со временем вытеснили современные  ипотечные банки. Ряд таких обществ  сами превратились в кредитные ипотечные  организации.
   Организовать  успешную систему ипотеки в Аргентине  решили с помощью опытных стран  – для реализации этой идеи были привлечены программы поддержки  развивающихся рынков Всемирного Банка. Руководство предоставило правительству  страны кредит на 500 миллионов долларов сроком на 15 лет. Банки Аргентины, ставшие  участниками этого проекта, выпускают  облигации. Развитие и накопленный  опыт позволили южноамериканской стране организовать двухуровневую систему  ипотечного кредитования. Ее особенность  в том, что банк-кредитор и банк, выпускающий ипотечные ценные бумаги, не являются одной организацией.
   Эта система впервые была опробована и получила распространение в  США. На сегодняшний день на рынке  ипотечного кредитования в США работает большое количество организаций. Крупнейшие из них имеют государственную  гарантию на выпуск ценных бумаг, обеспечение которых – ипотечные кредиты. По мнению специалистов, их стоимость в начале 21 века достигла 3,5 триллиона долларов. По объему эти средства примерно равны объему облигаций крупных корпораций или даже правительственных ценных бумаг.
   Немецкая  рачительность позволила жителям  Германии еще в конце XVIII века ввести так называемые строительные сберегательные кассы. Желающие приобрести жилье объединялись. На средства, собранные на покупку, поочередно могли приобрести недвижимость все участники этого объединения. Сегодня в Германии эта система  продолжает функционировать, но в более  современной форме. Вкладчик строительной сберегательной кассы в течение  определенного времени кладет на свой счет некоторую сумму. По истечении  условленного срока человек может  получить жилищный кредит.
   Примерно  такая же система работает в Англии. Ее отличие от германской в том, что получить кредит может не только вкладчик строительного общества. Немного другая система действует во Франции. На сберегательном счете можно накапливать определенную сумму и после этого вкладчик имеет право получить льготный жилищный кредит.
   Россия  пошла по рыночному пути сравнительно недавно, поэтому отношения в  этом направлении только начали складываться. Страна использует опыт зарубежных коллег, пытается понять особенность российского  потребителя. Это вполне может повлиять на сохранение положительных тенденций  в социально–экономическом развитии Федерации.
   Проблема  обеспечения жильем стоит в нашей  стране сегодня очень остро, и  в течение последних лет был  принят целый ряд законов, направленных на развитие ипотеки. Определенная основа для оптимизма в этой сфере  имеется: в настоящее время на территории страны находится ликвидной  недвижимости на сумму около 500 миллиардов долларов. Этого, при определенном уровне развития ипотечного кредитования, будет  достаточно для обеспечения квартирами значительной части тех, кто нуждается  в улучшении жилищных условий.
   Однако  пока на практике количество проблем  ипотечного кредитования в России достаточно велико. Это и объективные проблемы, связанные с состоянием экономики, и определенные ограничения, устанавливаемые  многими банками по данному виду кредитования. Специалисты полагают, что ипотечное кредитование в  России должно быть направлено, в первую очередь, на тех, чей доход составляет не менее 400-600 долларов в месяц на одного члена семьи. Именно такой  доход позволит приобрести недвижимость, достаточную для комфортабельного проживания. А подобным требованиям  отвечает пока не столь значительная часть населения страны.
   Другой  проблемой ипотеки в стране принято  считать несовершенство законодательной  базы, хотя определенные шаги в этой сфере постоянно принимаются. В частности, это было принятие 10 лет назад закона «Об ипотеке». С начала 2009 года заемщики получили право использовать для погашения ипотеки материнский капитал. Однако эксперты полагают, что для развития ипотеки, государство должно оказать определенную поддержку банкам, предлагающим своим клиентам подобные программы. Ведь практика других стран неопровержимо свидетельствует о том, что ипотека позволяет решить не только экономические, но и социальные задачи.
   К особенностям ипотечного кредитования относится такой важный фактор, как  нестабильность экономической ситуации. Кризисные явления в экономике  происходят с пугающей регулярностью, что затрудняет для заемщиков  возможность долгосрочного планирования своих доходов и расходов. Риск, что через определенное время  человек, взявший ипотеку, окажется неплатежеспособным и безработным, постоянно очень велик. В подобных условиях, характерных для ипотеки  в России последнего десятилетия, банки  стараются обезопасить себя, и  предъявляют очень высокие требования к заемщикам. А в разгар кризиса, многие банки и вовсе свернули свои ипотечные программы. Можно  с достаточной долей уверенности  сказать, что особенностью ипотечного кредитования является риск для обеих  сторон: и для заемщика, и для  банка.
   Одной из ипотеки в стране можно считать  и то, что доходы значительной части  населения не являются официальными. А между тем, именно официальные  доходы принимаются банками во внимание при оценке платежеспособности заемщика. В принципе, те, кто получает «серые»  зарплаты, могут получить кредит, но требования к ним будут очень  жесткими.
   Недавний  кризис привел к тому, что многие банки повысили свои ставки по ипотеке. Повышение это было не столь значительным, в пределах 1%, но, учитывая, о каких  суммах кредитования идет речь, становится понятно, что число потенциальных  заемщиков сократилось еще больше.
   Среди прочих, можно выделить и такую  особенность, как возможность получения  кредита не только в национальной валюте, но и в валюте других стран  – долларах и евро. Специалисты  советуют брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает заработки  – в этом случае, он хотя бы частично застрахован от резких изменений  курса рубля.
   Ипотечное кредитование является эффективным  инструментом, стимулирующим строительство  новых объектов, формирование рынка  недвижимости и ценных бумаг. Существует несколько типов моделей ипотечного кредитования в развитых странах
     В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно, каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не
   менее, многие российские банки на современном  этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.
   В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок  ценных бумаг, обеспечением которых  выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании  его устойчивости. Устанавливается  баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном  рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная  открытая модель является наиболее стабильной и универсальной. Заимствование  на фондовом рынке в среднесрочной  перспективе возможно по фиксированным  ставкам и с учетом низкого  риска по сравнительно невысокой  ставке процента.
   Таким образом, американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость. Основным принципом этой модели является принцип стандарта (стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания кредитов и т.д.).
   Функционирование  такого рода ипотеки обусловлено  наличием четырех основных субъектов  рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор, государство.
   Действуя  в этой системе лицо, желающее приобрести жилье, обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу  о выдаче кредита. После того, как  банк выдал кредит, он формирует  ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.
   Используя посредничество крупнейших фирм, государство  выступает гарантом по ценным бумагам  ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются  инвестору, который получает по ним  постоянный небольшой доход. Кроме  того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов или страховых  компаний, которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут  приобретать определенное количество ипотечных закладных.
   Возможно  также получение кредита в  ипотечном банке под залог  земельного участка или квартиры. В этом случае банком оценивается  ликвидность объекта залога и  выдается кредит 60-70% от его рыночной стоимости. После этого развитие событий происходит по предыдущей схеме.
     Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане  образуют своего рода кооператив  и на протяжении ряда лет  делают взносы. Как только накоплена  половина стоимости будущего  жилья, член кооператива получает  право на заселение. Оставшаяся  часть стоимости оплачивается , как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Эта модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка , а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Кроме того, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.
   Основное  расхождение основано на отношении  европейцев к недвижимости как к  единичному, неповторимому товару. Это приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок  закладных. Никто не будет принимать  решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.
   Данная  модель представляет интерес для  России, поскольку цены на первичном  рынке жилья (дома-новостройки), как  правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства  значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку. Необходимо отметить, что подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.
   Необходимо  также отметить, что в зарубежной практике ипотечного кредитования для  целей снижения кредитного риска  по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные  модели погашения долга.
   В зависимости от условий погашения  ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы
    ипотечные обязательства с постоянными выплатами;
    ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.
   Ипотечный кредит с фиксируемой процентной ставкой (равновеликими платежами) – стандартный или самоамортизирующийся (fixed-rate) является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике.
   Стандартный кредит с фиксированной  процентной ставкой  предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:
     1/12 фиксированной годовой процентной  ставки, умноженной на сумму невыплаченного  остатка по кредиту на начало  месяца;часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.
   Кредит  сконструирован по такому принципу, что  заемщик в течение всего срока  займа выплачивает кредитору  одну и ту же денежную суму ежемесячно. С течением времени пропорции  между основной суммой долга и  суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще  очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.
   Разновидностью  кредита с фиксированной  процентной ставкой  является ипотечный  кредит с постепенным  увеличением платежей (graduated-payment mortgage).
   Процентная  ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими  платежами, однако сумма ежемесячных  платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и впервые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга.
   Данная  модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового  бремени к начальному периоду  заимствования.
   Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое  их устраивает, в расчете на будущий  рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность  увеличения платежей в будущем. Сумма  первоначального взноса, т.е. разница  между стоимостью недвижимости и  суммой кредита , уплачиваемая заемщиком из собственных средств по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов.
   Ипотечный кредит с фиксированной  процентной ставкой, ярусными платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage).
   Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке  ипотечного кредитования – возможность  предложить заемщику низкие начальные  платежи, что повышает покупательную  способность по сравнению со стандартным  кредитом под фиксированную процентную ставку.
   Различные модели кредитов предполагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту  проблему особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается  на уровне рыночной процентной ставки, срок – 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке, которая на 3-5% ниже. Отрицательной  амортизации долга не предусматривается , и если платежей недостаточно для покрытия процентов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета , открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год.
   Основное  отличие от займа с постепенным  увеличением выплат в том, что  данный вид кредита не предполагает отрицательной амортизации и  обычно имеет 15-летний срок погашения.
   Ипотечный кредит с «шаровым»  платежом (balloon payment mortgage)
   предусматривает крупную выплату основной суммы  долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты  обычно предоставляются на 30 лет  под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним  значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного  периода времени основная сумма  долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие модели выплат:
   Замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет очень велика.
     Выплаты только процентов, затем  – «шаровой» платеж. Этим видом  кредита предусмотрена периодическая  выплата процентов. По истечении  срока кредита выплате подлежит  основная сумма долга.
     Частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.
   Многие  кредитные договоры по таким займам предусматривают для заемщика возможность  получить у своего кредитора другой ипотечный заем для выплаты «шарового» платежа (рефинансировать долг). Чтобы  получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей по первому кредиту в течение 12 месяцев, должен использовать заложенную недвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обременений на данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по «шаровому» кредиту не менее чем на 5%.
   В отличие от рассмотренных моделей  погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, виды кредитов, приведенные  ниже, предусматривают быструю амортизацию  долга. Вместо внесения низких платежей в первый период займа (как в кредите  с постепенным увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные  выплаты с целью скорейшего погашения  кредита.
   Ипотечный кредит с быстрым  погашением (growing-equity mortgage)
   Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по которому постоянно  растут. Однако в отличие от займа  с постепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т.е. сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как  и для кредита с равновеликими  платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение суммы  платежей происходит по заранее согласованной  ставке, либо на основании изменяющегося  индекса. Процентная ставка по такому кредиту обычно на 1/3 ниже, чем процент  по стандартным кредитам.
   Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweekly mortgage)
   Платежи по такому типу кредита осуществляются один раз в две недели , всего 26 раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Такой кредит погашается в среднем за 21 год. Доход заемщика, претендующего на такой тип кредита должен быть заведомо выше.
   Также к кредитам с фиксированной  процентной ставкой  относятся:
   Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберегательным счетом (plenged-account mortgage)
   Цель  появления такой модели кредитования была та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, - обеспечить более низкие ежемесячные  платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как  дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для таких  кредитов не требуется. Поскольку счет заемщика постоянно уменьшается, а  значит снижается стоимость обеспечения, то таким образом, это приводит к возрастанию кредитного риска кредитора.
   Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении  стоимости жилья (shared appreciation mortgage).
   В случае использования данного типа кредита, кредитор предоставляет более  низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании  стоимости недвижимости либо долю в  текущем доходе, которая может  быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья, либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены либо единовременно, либо прибавлены к сумме долга. Такие кредиты, как правило, предоставляются в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.
   Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента
   Кредит  с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет целью более  справедливое распределение процентного  риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение  рыночной конъюнктуры и ценовой  ситуации на рынке капиталов.
   Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с  токи зрения схемы осуществления  платежей. Процентные ставки по таким  кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и т.д.).
   Такой вид кредита – лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того, чтобы заемщик не находился  в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной  процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту  не может подниматься в течение  всего срока действия кредита.
   Процентные  ставки по кредитам могут изменяться в соответствии с  тремя основными  схемами:
     Ставка по кредиту может быть  равна выбранному индексу плюс  определенный процент - 2-3% в зависимости  от рыночных условий, характеристик  предоставляемого кредита, а также  стоимости обслуживания долга.  Индекс меняется на протяжении  срока действия займа, а спрэд  остается неизменным.
   Ставка  по кредиту устанавливается на уровне индекса без прибавления спрэда.По кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.
   Условия займа чаще всего предусматривают  изменение суммы ежемесячных  платежей по мере изменения процентной ставки. Однако, зачастую, платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности.
   С целью привлечения заемщиков  кредиторы устанавливают процентную ставку ниже, чем текущая стоимость  индекса плюс спрэд. Такие кредиты  называются «поддразнивающими».
   Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой (variable-rate mortgage)
   Особое  распространение данный вид кредита  получил в последние 10 лет, обычно такой кредит представляется на 30 лет. В Великобритании такого рода кредиты предоставляются строительными обществами. В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от 1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такой обновленный кредит называется канадским ролловером. Ролловерные кредиты предусматривают также и срок 25-30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматривается периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора.
   В США Федеральной национальной ипотечной  ассоциацией разработана также  модель двухшагового кредита (two-step mortgage).
   Первоначальная  процентная ставка устанавливается  на 7 лет и обычно на 1,2,3,4% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным  процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается.
   Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой  и постепенным  увеличением выплат.
   При использовании этого типа кредита  процент по кредиту меняется в  соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также  может меняться при изменении  индекса. Кроме того, разница между  текущей процентной ставкой по кредиту  и индексом может прибавляться к  основной сумме долга и накапливаться.
   В ряде случаев колебания суммы  платежей приводят к увеличению срока  заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров  предусматривают пересмотр суммы  ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент.
   Ипотечный кредит , регулируемый в соответствии с индексом цен (price-level adjustable mortgage).
     При использовании этой модели  сумма долга увеличивается в  соответствии с индексом цен.  Сумма платежей остается постоянной  в реальном выражении, однако  изменяется в номинальном выражении.  Первоначальная выплата незначительна,  поскольку процентная ставка  по кредиту не включает премию  за инфляцию. На практике осуществление  такой модели сложно.
   Существует  также гибридная  модель ипотечных  кредитов с фиксированной  и регулируемой процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).
   Обычно  по этим кредитам устанавливается фиксированная  процентная ставка на первые 5,7 или 10 лет, затем ставка начинает «плавать»  подобно проценту по обычному кредиту  с регулируемой процентной ставкой  в соответствии с определенными  условиями, установленными кредитным  договором.
   Особые  виды ипотечных кредитов в зарубежной практике
   Ипотечный кредит с участием в праве собственности  других лиц (shared equity mortgage).
   В этой модели две или более стороны  имеют долю участия в праве собственности на недвижимость.
   Распространенным  методом финансирования на протяжении уже многих лет является залог  недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с целью получения кредита, т.е так называемая «вторая» закладная. Однако следует отличать другую, схожую с ней процедуру финансирования на потребительские нужды – залог жилья для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени (в отличие от «второй» закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная линия позволяет заемщику проявлять определенную гибкость , финансируя различные потребности. Процент выплачивается только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Процентная ставка обычно периодически пересматривается. 

   Глава 2. СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЙ БАНК РФ И ЕГО КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА.
   2.1 Кредитная политика  СБ РФ
   Сберегательный  банк Российской Федерации является одним из крупнейших банков страны и по ряду экономических показателей  занимает ведущие позиции в кредитной  системе. Ему нет равных среди  коммерческих банков по числу филиалов, территориальных банков и агентств.
   По  организационной структуре Сберегательный банк РФ является акционерным коммерческим банком. Он учрежден Центральным Банком России как акционерное общество открытого типа и зарегистрирован  в ЦБ РФ 20 июня 1991 г. Органы управления Сберегательного банка включают:
    общее собрание акционеров.
    Совет банка
    Совет директоров банка
    Президента Сберегательного банка
   Компетенция органов управления банка определена в его уставе.
   Благодаря своим ведущим позициям в банковской системе и, исходя из решаемых им задач, Сберегательный банк РФ является учредителем  ряда других кредитно-финансовых учреждений.
   Уставный  капитал Сберегательного банка  РФ как акционерного общества формируется  путем выпуска и размещения обыкновенных и привилегированных именных  акций (т.е. имя владельца регистрируется в специальном реестре, ведущемся  в банке).
   Сберегательный  банк РФ - это универсальный коммерческий банк. Он предоставляет своим клиентам более 100 разнообразных услуг, как  традиционных, связанных с привлечением средств во вклады, кредитованием, расчетно-кассовым обслуживанием, так и сравнительно новых для банка - дилинговых, операций с фондовыми ценностями, посреднических и т. д.
   Наиболее  важными направлениями размещения средств СБ РФ являются ссуды и инвестиции Выдача ссуд- один из основных и традиционных видов банковских операций. Коммерческие кредиты (или кредиты предприятиям любой формы собственности) предоставляются заемщикам при соблюдении принципов целевого использования: обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Основные направления кредитной и процентной политики банка определяются Советом директоров Сберегательного банка РФ в соответствии законодательством РФ, нормативными документами Центрального Банка России. Координацию кредитной работы и принятие решений о выдаче кредитов (или их пролонгации) осуществляет кредитно-инвестиционный комитет - постоянный рабочий орган банка, действующий в соответствии с Положением о кредитно - инвестиционном комитете.
   Сберегательный  банк Российской Федерации предоставляет  кредиты заемщикам на цели, предусмотренные  их уставом для осуществления  текущей и инвестиционной деятельности. Приоритет при формировании кредитного портфеля, как правило, имеют акционеры, затем заемщики, имеющие в банке  расчетные счета и совершающие  по ним операции.
   Предоставление  банком кредитов основывается на учете  необходимых потребностей заемщиков  в заемных средствах, наличии  достаточных гарантий для своевременного их возврата. Банк предоставляет кредиты  в пределах собственного капитала и  привлеченных средств, обеспечивая  сбалансированность размещаемых и  привлекаемых ресурсов по срокам и  объемам.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.