На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Страхование в сфере ипотечного кредитования

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 28.10.2012. Сдан: 2012. Страниц: 16. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Кафедра страхования
Кафедра банковского дела 

Комплексная междисциплинарная курсовая работа
на тему:
«Страхование  в сфере ипотечного кредитования» 
 
 
 

Москва 2010 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ОГЛАВЛЕНИЕ 

Введение……………………………………………………………………………………….…3
Глава I Ипотечное кредитование и ипотечное страхование: понятие и сущность………….5
1.1 Понятие ипотеки…………….………….…………………………….……..………………5
1.2 Схемы ипотечного кредитования…………………………………………………………11
1.3 Ипотечное страхование…………………………………………...……………………….17 

Глава II Анализ рынка ипотечного кредитования
2.1 Состояние российского рынка ипотечного кредитования…………….………………...21
2.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования…………………………………………….25
2.3 Тенденции  рынка ипотечного кредитования……………………………………………..27 

Глава III Ипотечное кредитования и ипотечное страхование в РФ
3.1 Основные проблемы системы ипотечного кредитования……………………………….30
3.2 Пути решения……………………………………………………………………………….34
3.3 Перспективы развития ипотечного кредитования и ипотечного страхования в РФ…..36 

Заключение……………………………………………………..………..……………………..38
Список используемой литературы…………………………...……………………………….40
Приложения…………………………………………………………………………………….42 
 
 

Введение
          Рынок жилья в нашей стране не обеспечен в достаточной мере соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения и сделать возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений.
         Ограниченность бюджетных ресурсов привела к тому, что государство сосредоточило внимание на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
          Жилищная проблема остаётся не только одной из наиболее важных социальных задач государства, но в условиях кризиса приобретает еще большую значимость. В решении этой актуальной проблемы некоторые экономисты склонны недооценивать роль ипотечного кредитования, хотя опыт мировой экономики свидетельствует о том, что ипотека является стимулирующим фактором спроса, а спрос в свою очередь ведет к росту предложений в строительном секторе. Но тем не менее проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Поэтому в современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение.
          Приведение объемов ипотечной деятельности в соответствие с потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является ипотечное страхование. Организация партнерских взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.
          Актуальность темы исследования. Приобретение собственного жилья -первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Исходя  из этого, реализация прав граждан на достойное жилище рассматривается  как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению  этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
          Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить
          Предметом курсовой работы является изучение особенностей ипотечного кредитования и страхования данного вида кредита.
          Цель данной курсовой работы  - рассмотреть понятие ипотечного кредитования, его механизм, а также страхование рисков в системе ипотечного кредитования и будущие перспективы развития данного вида кредита в РФ.
          Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:
-изучить  исторические аспекты возникновения  ипотеки в РФ;
-рассмотреть  условия предоставления ипотечных  кредитов 
- раскрытие  сущности ипотечного страхования
-проанализировать  перспективы развития ипотечного  страхования в России
         Структура работы. Курсовая работа состоит из вступления, основной части и выводов. Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задачи и предмет исследования. Основная часть посвящена рассмотрению функционирования рынка ипотечного кредитования ипотечного страхования в России.
          Общие выводы по исследованию сформулированы в соответствующем разделе работы. 

Глава 1 Ипотечное кредитование и ипотечное страхование: понятие и сущность
1.1 Понятие ипотеки
          Ипотека сегодня - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
          Ипотечный кредит – долгосрочная  ссуда, выдаваемая коммерческими  или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества: квартиры, жилого дома с землей и т.д. При этом залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя1.
          Во всем мире ипотечное кредитование  развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем.
Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:
    земельные участки, находящиеся в частной собственности;
    предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
    жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир (комнаты);
    дачи, садовые дома, гаражи, строения потребительского назначения;
Ипотека в России выполняет следующие  функции:
    является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
    обеспечение возврата заемных средств;
    стимулирование оборота недвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
    формирование рынка закладных, производных ипотечных ценных бумаг.
          Ипотечное кредитование выделяют как отдельный вид кредита, потому что оно обладает рядом особенностей, среди которых можно выделить:
    Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
    Длительность срока предоставления кредита.
    Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
    Ипотечный кредит считается относительно низко-рисковой банковской операцией.
Участники рынка ипотечного кредитования
          Заемщики — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.
          Ипотечные кредиторы - юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке, ипотечные кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита.
          Ипотечный банк - учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.
          Фонд - специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. Средства, получаемые от продажи жилья в строящихся ипотечных домах и от деятельности на рынке ипотечного кредитования, направляются фондом на  увеличение оборотных средств для дальнейшего инвестирования в жилищное строительство и увеличения объемов ипотечного кредитования жителей.
          Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по  его  обязательствам.
          Продавцы жилья — физические и юридические лица, в том числе строительные организации и риэлтерские фирмы, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
          Оценщики - независимые оценщики и оценочные агентства (лицензированные страховые компании), имеющие право на осуществление независимой профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
          Страховые компании - это как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
          Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями2.
         Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они выполняют регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику, регистрацию договоров об ипотеке и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка; ведение единого государственного реестра прав собственности на недвижимость.
          Все участники рынка ипотечных  жилищных кредитов в той или  иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению для улучшения жилищных условий.
Условия получения ипотечного кредита
          Не смотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования, предоставляемого различными банками, их условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для получения квартиры в кредит:
  Валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро)
          Существует два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью иностранной валюты, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в иностранной валюте.
 Валюта  погашения кредита и его процентов  - аналогична валюте получения  кредита          По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.
  Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США
Процентная  ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.
     Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья
Размеры предоставляемого кредита, как и  прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с  процентами, прежде всего он будет  исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.
     Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет
Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.
     Размер  первоначального  взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья
Первоначальный  взнос - это та часть стоимости  приобретаемого жилья, которую заемщик  платит самостоятельно. Определяется банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии. Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.
Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита
Существует  несколько вариантов осуществления  платежей по ипотечному кредиту:    
     Аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита.
         Дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.
Требования  к заемщикам
         Итак, имея большое желание приобрести новую недвижимость, но не имея при этом достаточных средств для единовременной выплаты, будущий заемщик озадачивается вопросом: а доступно ли для него получение ипотечного кредита? Действительно, предоставление ипотечного кредита требует выполнения ряда достаточно жестких условий:
     Общие условия: гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация места жительства, хотя это может и не являться необходимым условием.
     Трудовая  деятельность: непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года.
     Возраст заемщика: Молодой возраст является приоритетным для ипотечного кредитования и подавляющее количество заемщиков - люди 30-35 лет. Однако по этому показателю не существует строгих ограничений и ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20-60 лет, женщинам - 20-55 лет.
     Количество  заемщиков: Заемщиков может быть несколько (максимум 4 человека), в том числе и не состоящих в родственных отношениях, при этом их доходы включаются в совокупный доход заемщиков, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту, не должна превышать 30% суммарного дохода заемщиков.
     Оценка  кредитоспособности заемщика: наличие стабильного и достаточно высокого дохода, подтвержденного документально и достаточного для покрытия кредита и процентов по нему. При этом наличие всех этих доходов должно иметь документальное подтверждение. На решения банка может повлиять социальный статус заемщика, наличие недвижимости, ценных бумаг, количество автомобилей.
     Первоначальный  взнос: Как правило, заемщик должен иметь собственные средства, составляющие 10-30% от стоимости приобретаемого жилья, которые должны быть использованы в качестве первого взноса.
     Страхование жизни и здоровья заемщика: В настоящее время действует закон о страховании жизни и здоровья заемщика на время ипотеки. В законодательных органах и в прессе идет широкая дискуссия об отмене этих положений для привлечения большего количество участников ипотеки, в то время как в западных странах положение о страховании жизни и здоровья заемщика является строго обязательными.
     Наличие поручителей: Для минимизации рисков, особенно в случае официально неподтвержденных доходов, банк может запросить наличие одного, двух, а иногда даже трех поручителей, готовых, в случае неплатежеспособности заемщика, расплатиться с банком.
     Надежность: персональной оценке заемщика (состояние вашего здоровья, уровень образования, ваш "моральный облик", характеристику с места вашей работы, документы, свидетельствующие о регулярности проводимых вами платежей).  
 
 

1.2 Схемы ипотечного кредитования
Процедура выдачи ипотечного кредита  довольно стандартна и состоит из нескольких шагов:
     Шаг 1. Обращение в  риэлтерскую компанию: кредит на покупку жилья можно получить различными способами. Прежде всего, нужно решить, к кому обращаться за ипотечным кредитом: напрямую в банк, в ипотечное агентство или к ипотечному брокеру. Если вы обратитесь напрямую в банк, то ипотечную программу придется выбирать самостоятельно. Ипотечные брокеры или сотрудники ипотечного агентства, проанализировав ваши желания и возможности, сами предложат вам вариант.
     Шаг 2. Предоставление документов для андеррайтинга (проверки платежеспособности заемщика): проверка платёжеспособности потенциального заёмщика обычно не превышает двух недель.  Документы должны быть оформлены в полном соответствии с требованиями кредитной организации, а информация по ним абсолютно достоверной.
     Шаг 3. Выбор недвижимости: поскольку ипотека по определению является кредитом на покупку жилья, ни один банк не даст нужную сумму, не удостоверившись, что квартира, на которую клиент собирается потратить деньги, действительно существует (или, как минимум, строится).
     Шаг 4. Оценка недвижимости: принимая жильё в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость, а также ту цену, за которую его можно будет срочно реализовать в том случае, если заёмщик вдруг не сможет расплачиваться по кредиту. Для этих целей привлекаются независимые оценщики — оценочные компании-партнёры банка, имеющие лицензию
     Шаг 5. подписание кредитного договора и получение денег: перед сделкой с продавцом необходимо подписать с банком кредитный договор, на основании которого банк предоставляет заёмщику (в наличной или безналичной форме) недостающую для покупки жилья часть суммы.
     Шаг 6. Нотариальное заверение: кредитный договор подлежит обязательному нотариальному заверению у нотариуса, которого рекомендует банк.
     Шаг 7. Страхование: страхование осуществляют надёжные компании, работающие с банком в рамках реализуемой им ипотечной программы. Обычно, страхованию подлежат случаи потери заёмщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заёмщика.
     Шаг 8. Государственная  регистрация3: в момент регистрации происходит переход права собственности на жильё от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает Свидетельство о собственности. Иными словами — становится практически полноправным владельцем жилья. Единственно, что нельзя делать с этим жильём, так это продать его до момента погашения кредита.
Модели  ипотечного кредитования
          На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.
          Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк).
          Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования — двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.
Двухуровневая модель (Американская)
          Она опирается на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем: банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
           В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь немного выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как почти безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
         Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.
         По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.
         Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство4.
Одноуровневая модель (Немецкая)
          Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
         Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.           Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.
          В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Образуются отношения5:
    между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
    между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
    между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.
          В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.
          При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением  заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
         Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).
          Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг6.
          Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.
          Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.
         Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.
         С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.
         Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных сбережений.
        Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в нашей  стране приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3 Ипотечное страхование
          После того как клиент выбрал  понравившуюся ему недвижимость  и  оптимальные  для него  условия ипотеки, возникает еще  один вопрос, как со стороны  кредитора (банка), так и со  стороны заемщика (клиента):  договор  ипотеки заключается на достаточно  длительный срок, и с годами все больше становится вероятность наступления непредвиденных неблагоприятных событий, которые могут повлечь повреждение или уничтожение заложенного имущества. 
          Так как же защитить имущественные  интересы должника в случае  гибели или повреждения недвижимости и обеспечить кредитору гарантии возврата его денег? Вот тут-то и возникает мысль о страховании ипотечного кредита.
          Ипотечное страхование – это  совокупность видов страхования,  которые обеспечивают защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования,  предусматривающие осуществление страховых выплат в размере частичной или полной компенсации ущерба, нанесенного имущественным интересам кредитора в результате неисполнения заемщиком обязательств по договору ипотечного жилищного займа.
           В наши дни ипотечное страхование  является обязательным условием  получения ипотечного кредита.  Программа ипотечного страхования  разрабатывается в соответствии  с требованиями кредиторов и  финансовыми возможностями заемщиков.
          Задача страхования –  уменьшение  кредитного риска, его перераспределение.
         Цель формирования программы  – обеспечение максимальной защиты  имущественных интересов заемщика и кредитора от рисков, связанных с ипотечной деятельностью.
        Для достижения поставленной  цели и обеспечения конкурентоспособности  страховой программы ее формирование  должно базироваться на следующих  принципах:
Комплексность – совокупность видов страхования, включенных в программу, обеспечивает защиту от максимального количества ипотечных рисков.
Гибкость – программа предусматривает различный объем страхового покрытия, учитывающий особенности кредитных программ и потребности участников ипотечных отношений в страховой защите.
Клиентоориентированность – стандартизация ипотечных страховых продуктов и их реализации обеспечивают индивидуальных подход к каждому страхователю, оперативность оценки риска и заключения договора страхования.
Доступность – в условиях дефицита финансовых средств дополнительные расходы по оплате страховых услуг не должны становиться непосильным бременем для заемщика.
Ипотечное страхование существенно снижает риск невозвратности кредитных средств, согласно статье 255 НК РФ п.16, страховые взносы по договорам добровольного личного страхования, заключаемым исключительно на случай наступления смерти застрахованного или утраты им трудоспособности, не облагаются налогом на прибыль, указанная в договоре страховая сумма будет выплачена в назначенный срок.
         В настоящее время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают в себя три базовых страховых продукта7:
    Страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу
    Страхование жилья, как неотъемлемая часть ипотечного страхования, так же является вполне резонным требованием банка-кредитора.
          Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы, грабежи, поджоги, взрывы, вандализм и т.д. Естественно, что в защите от всех этих явлений заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем кредитодатель. Более того, если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае "форс-мажора" полностью скомпенсировать понесенный ущерб.
          Заемщик, застраховавший жилье в пределах полной его стоимости, является для банка более привлекательным клиентом, т.к. при утрате квартиры страховая компания возместит банку выданный ипотечный займ. Если договор ипотечного страхования жилья был заключен до того, как в строящемся здании были обнаружены конструктивные дефекты, - страховая компания и в этом случае возьмет на себя обязанности по возмещению банку его расходов.
    Страхования жизни и трудоспособности
          При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная жизнь заемщиков и их близких, состояние их здоровья, трудоспособности, их "моральный облик" и, как крайний случай - их жизнь, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же заинтересованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье.
          Договор страхования жизни и здоровья предполагает на начальном этапе заполнение анкеты заемщика и медицинский осмотр. Категорически не рекомендуется на любых стадиях ипотечного страхования сообщать о себе ложные сведения, пытаться ввести в заблуждение страховую компанию. Если обман будет раскрыт – страховку на выгодных условиях получить не удастся, а в кредите наверняка будет отказано8.
         В зависимости от возраста заемщика и состояния его здоровья определяются тарифы на страхование его жизни и здоровья. Если соискатель кредита привлекает созаемщиков – ипотечное страхование в полной мере распространяется и на них, банк этого потребует наверняка.
    Страхование титула, то есть риска утраты права на собственность, при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц.
       Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на предоставленную недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую чистоту.     Титульное страхование необходимо, поскольку теоретически всегда присутствует вероятность утраты права собственности заемщика на жилье, купленное по ипотеке. И если наступает страховой случай (например, в силу решения суда), банк в любом случае получит свои деньги, если у заемщика будет соответствующий страховой полис.
         Помимо этого, компании предлагают – в качестве дополнения к стандартной программе ипотечного страхования – страхование гражданской ответственности при эксплуатации недвижимого имущества.
         Необходимо отметить, что отработанные технологии и накопленный опыт в проведении вышеназванных видов страхования дают возможность объективной оценки риска и формирования экономически обоснованных страховых тарифов. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика.
        Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.
Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр.
Тариф на страхование жизни  и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности.
Тариф по страхования титула (юридической чистоты жилья) составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года (срок исковой давности по недействительным сделкам).
Как правило, страховые компании предлагают комплексную  программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3%-1.5% от суммы кредита, т. е. комплексное страхование ипотечного кредита может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно9.  
 
 
 
 
 

Глава II Анализ рынка ипотечного кредитования
2.1 Состояние российского  рынка ипотечного  кредитования
     Ипотека в России определенно не успела стать  массовым явлением до кризиса, но все  же до 2008 года развитие ипотечного кредитования в России шло достаточно последовательно: объёмы увеличивались, процентные ставки медленно, но - снижались.    Однако последние события на мировых финансовых рынках кардинально изменили картину. Несмотря на заявления правительства о незначительном влиянии кризиса на отечественную экономику, при ближайшем рассмотрении можно сделать вывод, что именно российские заемщики пострадали чуть ли не сильнее, чем американские или европейские.
Объем  и количество предоставленных  кредитов
     Согласно  данным ЦБ РФ об ипотечном кредитовании, объем предоставленных банками  РФ физическим лицам ипотечных жилищных кредитов с 2005 года имел тенденцию к увеличению и достиг своего наибольшего значения в 2008 году, составив 655,8 млрд. рублей. В 2009 году последовал резкий спад – объем ипотечных кредитов сократился в 4.3 раза и составил 152,5 млрд рублей. По состоянию на 1 мая текущего года объем уже выданных ипотечных кредитов равен 72 млрд. рублей. В апреле этот показатель вырос на 56,6% относительно марта текущего года10.
     Количество  предоставленных ипотечных кредитов в 2009 году уменьшилось в 2,7 раза по сравнению  с 2008 годом и составило 130 тыс. против  350 тыс. в 2008 году. В мае 2010 году количество выданных кредитов возросло на 54% (по сравнению  с мартом текущего года) до 61 тысячи.
      Увеличение объема и количества  предоставляемых кредитов  объясняется  тем, что активизировался «отложенный спрос», т.е. те, кто собирался, но боялся брать ипотеку, по причине кризиса или просто ожидая более стабильного состояния рынка ипотеки, решили больше не тянуть с вопросом приобретения жилья.  Затем, как положено, ажиотаж утих, и динамика ипотечного рынка, оставаясь позитивной, снизила темпы.
      Количество банков выдающих ипотечные  кредиты резко сократилось в  2008 году: в результате сокращения  для большинства банков возможностей  по привлечению финансовых ресурсов кредитные организации  приостанавливают свои ипотечные программы, некоторые работают с уже выданными ипотечными кредитами, но не выдают новые, а организаций которые все-таки выдают ипотечные кредиты осталось  очень и очень мало11.
           В 2009 году 76% от общего количества  выдаваемых кредитов приходилось  всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ  24 (10%), Транскредитбанк (4%), банк «ДельтаКредит» (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), «Московское ипотечное агентство», Росбанк12.
Ставки  по кредитам
     Несмотря  на регулярное снижение ставки рефинансирования Центробанком РФ до 8%, среднерыночные ставки по ипотеке все еще высоки13.
     Согласно  данным ЦБ, ставка по рублевым ипотечным  кредитам увеличилась в 2009 году до 17,9% с 14,25% в 2008 году и 12,3% годовых в 2007 году. Среднерыночная ставка по ипотеке  в апреле 2010 г. увеличилась на 0,19% и составила 16,91% по сравнению с  мартом - 16,72%.  В июне  текущего года ставка по ипотечным кредитам составляет  16,71% годовых14.
     При этом минимальный кредитный процент  находился на уровне 12%-13% (в зависимости от банка и сроков кредитования), то есть, практически в 2-2,5 раза выше, чем в США или странах Евросоюза15. С учетом различных дополнительных сборов и комиссий, итоговая переплата за купленную недвижимость достигала совершенно невероятных величин.
Стоимость жилья
     Вследствие  сокращения желающих купить новое жильё  во многих странах (США, Великобритания, Испания, Литва) его стоимость падает стремительными темпами, а застройщики и просто владельцы недвижимости прилагают значительные усилия с целью стимулирования продаж. Из-за этого для многих семей, относящихся к среднему классу, возможности по приобретению жилья даже расширились.
  Конечно, некоторые западные банки остались без денег и ушли с ипотечного рынка, другие стали более тщательно оценивать платежеспособность потенциальных заемщиков, а процентные ставки по кредитам несколько увеличились. Но в целом, со стороны кажется, что негативные последствия кризиса ипотечного рынка не сильно отразились на доступности жилья для большинства граждан развитых стран.
    Российская действительность оказалась гораздо суровее к покупателям квартир и домов. Стоимость недвижимости во второй половине текущего года даже и не думает снижаться - цены лишь замерли на достигнутых ранее рубежах. Еще до периода пересмотра банками условий своих ипотечных программ купить собственную квартиру в Москве могли только богатые инвесторы и граждане с доходами заметно выше средних. При стоимости самой дешевой "однушки" в несколько миллионов рублей ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышали размеры средней зарплаты столичных жителей.
Сейчас  средняя рыночная стоимость жилья  в России за 1 кв.м. составляет порядка 28000 рублей16, тогда как в Москве средняя стоимость квадратного метра равна приблизительно 140тыс. руб17.
Требования  к заемщикам
     Требования  банков к заемщикам также становятся более лояльными, считают аналитики. В частности, увеличивается количество кредитных организаций, предлагающих ипотеку на приобретение квартир в новостройках на начальной стадии строительства, причем, это касается и рынка загородной недвижимости. Заметно расширение продуктовой линейки многих банков: вновь появились кредитные программы с первоначальным взносом 10%, хотя пока это и единичные случаи. Помимо этого, повысилась максимальная сумма взноса: если в кризисный период было достаточно сложно получить ипотечный кредит свыше двух-трех миллионов долларов, то сегодня с этим проблем уже нет.
Страхование
     Что касается сферы ипотечного страхования, то можно сказать, что ее развитие напрямую зависит от того, насколько развит рынок ипотечного кредитования.  Однако и в страховании происходят некоторые изменения, не зависящие от ситуации на рынке ипотеки: протест Федеральной антимонопольной службы о недопустимости обязательного условия предоставления ипотечного кредита в виде требования личное страхование, а также страхование титула,  вынудил банки разбить свои предложения на два варианта.
     Теперь  клиенту предоставляется возможность выбора страховать тот или иной риск. Ранее страхование трех рисков (страхование риска утраты и повреждения предмета залога (квартиры), жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности собственником квартиры) при получении ипотечного кредита являлось обязательным, сегодня же большинство банков (ВТБ24, Дельтакредит, Банк Москвы, OTP Банк, Райффайзен и др.) предлагают клиенту выбрать  застраховать один или два из 3-х рисков. При этом, при отказе заемщиком от страхования одного из рисков при заключении ипотечного контракта процентная ставка по кредиту увеличивается в среднем на 1-3%, что и является следствием увеличения среднерыночной ставки по ипотечным кредитам18. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Зарубежный опыт  ипотечного кредитования
  Несмотря на то, что рынок ипотечного кредитования в России понемногу «приходит в себя», улучшаются условия получения кредитов, лишь небольшой процент населения может позволить себе взять  кредит, тогда как  недвижимость за рубежом могут себе позволить даже те, кто не способен сразу выложить за такую покупку крупную сумму. История ипотечного кредитования многих европейских банков насчитывает десятилетия. Но многие российские граждане не знают, что могут использовать их предложения для покупки квартиры или дома в кредит. Тем не менее "заграничные" процентные ставки на порядок ниже российских19, поскольку, как принято считать, их риски не сравнимы с рисками отечественных банков.
     Стоит также заметить, что доля ипотечных  кредитов в ВВП развитых стран  порой превышает 50%, а в большинстве  стран Европы и Азии составляет более 9%. К сожалению в России данный показатель очень мал и едва достигает 3%.20
     Такие различия в состоянии рынков происходят из-за того, что система ипотечного кредитования сильно отличается. За рубежом  достаточно много программ поддерживающих данный вид кредита.
     Например  в Чехии  действует система  бюджетных дотаций - каждый гражданин  при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов. Помощь не столь большая, но все-таки даже такие методы как-никак влияют на количество желающих взять ипотечный  кредит.
     В Испании продажа недвижимости купленной  по ипотеке осуществляется только с  разрешения банка, а сдача в поднаем  разрешена. Арендной платы многим хватает  на оплату кредитов, налогов и коммунальных платежей. В России даже сдача в аренду должна быть согласована с банком.
     В Японии для женщин годовая ипотечная  ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1% - так же один из  вариантов  решения ипотечных проблем21.
     К сожалению в России рынок ипотечного кредитования не развит должным образом. Прежде всего потому, что  у банков недостаточно долгосрочных ресурсов, они имеются пока только у государства, но этот ресурс ограничен. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в ЦБ, это "короткие деньги", на срок до одного года и выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно.
     По  мнению банкиров, для реальной поддержки  рынка государственных средств  недостаточно, поэтому основная задача власти — создание альтернативных институтов рефинансирования ипотечных  кредитов.
     Помимо  этого  в отличие от западных стран  в России не используют в качестве источников длинных денег средства страховых компаний, пенсионных и инвестиционных фондов. О том, что эти структуры должны принимать активное участие в работе ипотечного рынка путем инвестиций в ипотечные ценные бумаги, говорится уже в течение многих лет. Не раз вопрос поднимался и во время дискуссий, и на конференциях. Однако до сих пор этот механизм рефинансирования не заработал в полной мере.
     Сравнивать  зарубежную систему ипотечного кредитования (Западная Европа, США) с российской не совсем правильно, так как они  имеют разные основы. Западная ипотека  существует уже многие годы, в России же институт ипотеки только проходит стадию формирования.
     Словом, ипотека в России выживет, если удастся  сохранить то, что есть, и создать  работоспособную систему рефинансирования. Наш банковский рынок существует всего около 20 лет, и потенциал  его велик. Для сравнения: в США  ипотека развивается с середины XIX столетия. И еще в 70-е гг. XX в. ставки по ипотечным кредитам здесь оставались в районе 20%. 
 
 
 
 
 

2.3 Тенденции рынка  ипотечного кредитования
     Рынок Ипотечного Кредитования постепенно выходит  из кризиса, хотя совсем недавно, год назад, именно ипотека была одним из главных толчков  мирового кризиса.  Предложения по выгодному ипотечному кредиту появляются достаточно часто, о чем свидетельствует постепенное оживление самих банков. Риски на данный момент все равно сохраняются, мировые рынки ещё не нашли устойчивый фундамент для роста, но Банки стремятся уже на данном этапе привлечь к себе все больше потенциальных заемщиков.
     Сейчас  ипотека понемногу набирает популярность. Все больше людей решает улучшить жилищные условия с помощью ипотеки  – благо процентные ставки по сравнению с прошлым годом снижены, а регулярное уменьшение ставки рефинансирования говорит о том, что эта тенденция будет продолжаться22.
     Ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из самых актуальных вопросов, возникающих в сфере недвижимости. 2008 и 2009 годы –  время кризиса, застоя в ипотечном кредитовании. В 2010 году ситуация изменилась в положительную сторону. Банки стали предлагать интересные новые программы по ипотеке, уменьшились процентные ставки, то есть банки повернулись лицом к людям, желающим улучшить свои жилищные условия.
     Но  к сожалению, несмотря на все, казалось бы положительные изменения, программы по ипотечному кредитованию не совсем выгодны как многим хотелось и поэтому бурного роста выданных ипотечных кредитов не наблюдается.  Немногие банки решили снизить процент по первоначальному взносу, большинство банков оставили барьер в 30%. Если рассматривать средние цены Москвы на однокомнатную квартиру, то первый взнос должен быть примерно 1 300 000 - 1 500 000 рублей. Данная сумма безусловно большая и немногие люди могут потрать такие деньги для первого взноса в банк.
     Процентные  ставки с учетом всех комиссий в  среднем составляют 14-16% и это  не предел. Именно такая процентная ставка на начала лета фигурирует на рынке  Ипотечного Кредитования. Комиссии до сих пор слишком высокие, и  зачастую именно они прибавляют вес годовой процентной ставке по ипотечному кредитованию.
     К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться  первые признаки кризиса. Стоимость  кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 15,% годовых
  Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков царит абсолютное согласие в одном – отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос – тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%.
     Если  рассматривать тенденцию процентных ставок (с 2009г.), то ставка на рынке ипотеки  действительно стала снижаться, но даже если предположить, что при  стабильной финансовой ситуации в стране ставки понизятся еще примерно на 1,5%-2%,  к концу года они все равно будет оставаться достаточно высокими - 13,5-14%.
     Что касается цен на жилье – они  тоже не стоят на месте: с начала года, прослеживается ежемесячное повышение цен в пределах 5-10%. Растет себестоимость строительства, а значит, повышаются цены. Одновременно с расширением ипотечных программ и увеличением количества желающих купить жилье. Поэтому можно прогнозировать рост цен на недвижимость23.
     Тенденции повышения цен на жилье, а также  довольно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам приводят к  тому, что возрастает активность россиян  на зарубежных рынках недвижимости. Множество зарубежных банков сохранили для россиян привлекательные ставки и доступность ипотеки. Наличие ипотечных программ в условиях кризиса свидетельствует об устойчивости банковской системы и экономики этих стран, и, как следствие, о стабильности рынка недвижимости. Поэтому покупатели с отложенным спросом, формировавшимся последние полтора года, начали реализовывать накопленный потенциал с целью приобретения недвижимости. Эти факты говорят о том, что несмотря на, казалось бы, улучшающиеся условия ипотеки в России, они не могут конкурировать с зарубежными ипотечными рынками24
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.