На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Назначение использования оценки земельных участков

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 07.11.2012. Сдан: 2011. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


    Министерство  сельского хозяйства РФ 

    ФГБОУ ВПО «Ярославская государственная  сельскохозяйственная академия» 
 
 

    Кафедра экономики и рынков 
 
 

    Реферат 

    по  дисциплине «Экономика недвижимости»
     
    на  тему: «Назначение использования  оценки земельных участков» 
 
 
 
 
 
 
 
 

                    Выполнила: студентка 
                    4 курса 45 группы
                    Петрова Алина
                                                           Сергеевна 

                    Научный руководитель:
                    Ст. преподаватель Муравьева Ирина Николаевна 
                     
                     
                     
                     
                     
                     
                     

    Ярославль
    2011 
 
 

    Тема: «Назначение использования оценки земельных участков» 

    Содержание 

    Ведение …………………………………………………………………...….4
    Особенности земельного участка как объекта оценки и принципы его оценки………………………………………………………………….....5
    Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка…..10
    Использование результатов оценки недвижимости……………..18
    Заключение………………………………………………………………….26
    Список  использованной литературы ……………………………………..27 

    Введение 

    Наибольшей  ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой  общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества. Она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Являясь базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.
    Ценность  земли предопределена ее уникальными  характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.
    Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая собой денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.
    Проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
 

    
    Особенности земельного участка  как объекта оценки и принципы его оценки
    Земельный участок является  природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля – это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. Земельный участок – часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
    При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые  позволяют его эффективно использовать.
    Улучшения – все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом  деятельности по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения – здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.
    В Земельном кодексе Российской Федерации  установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных  с ними объектов. Согласно этому  принципу все прочно связанные с  земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При  переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).
    В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:
    - спецификой данного объекта;
    - неразработанностью нормативно-правовой  базы;
    - неразвитостью земельного рынка  в стране.
    Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:
    - невозможно свободное воспроизводство  земельного участка в отличие  от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным  природным ресурсом;
    - каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;
    - возможно многоцелевое использование  земли:
    Как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;
    Как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;
    Земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
    В отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных  участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков по застройку стоимость земли , в отличие от стоимости зданий или сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земля;
    Использование и охрана земли в РФ осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
    Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.
    Экономические принципы оценки земли условно можно  разделить на три группы.
    Первую  группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных  земельных собственников. В эту группу входят принципы полезности, замещения и ожидания.1
    Вторая  группа принципов оценки обусловлена  процессом использования земли  и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.2
    Третья  группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней  среды.
    Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ), что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.
    Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а  не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.
    НЭИ определяется как использование, которое:
    - является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории.3 Согласно законодательству «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения.
    - физически осуществима, т.е. означает возможность застройки исходя из рельефа, уровня грунтовых вод, размера участка и других условий. Кроме того, для определения возможности реализации намеченного проекта выполняется технологическое обоснование застройки (срок строительства, наличие рабочих и управляющих соответствующей квалификации, обеспечение строительными материалами и оборудованием и др.)4
    - финансово обоснованна. Для финансового обоснования инвестиционного проекта по приобретению или аренде земельного участка, строительству или другому улучшению определяют денежные потоки и ставки дисконтирования, устраивающие инвестора, период поступления и оттока денежных средств, затраты на эксплуатацию зданий и оборудования, выплаты долга, выручку от использования или реализации объекта, инвестирование в новые проекты.
    - обеспечивает наивысшую стоимость  земельного участка. По наибольшей  остаточной стоимости земельного  участка выбирают наиболее эффективный вариант инвестиционного проекта.5
    В российской практике НЭИ обычно оценивается  в два этапа: рассматривается, во-первых, незастроенный земельный участок, во-вторых, участок земли с существующими  улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также перспектив развития района. Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.
    Все выше перечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны  и в зависимости от специфики  оцениваемого объекта, назначения земли, используемого метода оценки, могут  играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков.6
 

    
    2. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка. 

    Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика от постановки задания на оценку до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.7
    Для оценки используются три основных метода: затратный, доходный и рыночный. Важным моментом в процессе оценивания недвижимости является составление плана ее проведения, для того, чтобы определить: какой метод оценки необходим для конкретного объекта, какая информация требуется для реализации поставленной цели оценки.8
    Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:
    определение основных вопросов оценки;
    сбор, проверка и анализ информации;
    анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
    расчет рыночной стоимости на основе  трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и согласование полученных результатов;
    подготовка отчета об оценке.
    1 этап. Определение  основных вопросов  оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
    - цель оценки;
    - стандарты оценки, в соответствии  с которыми определяется стоимость;
    - правовой режим и объем оцениваемых  прав на земельный участок.
    При оценке земельного участка необходимо определить следующие признаки, характеризующие  правовой режим его использования:
    - категория земель, в границах  которых расположен земельный  участок. Для городских земель  также вид территориально-экономической  зоны: жилая, общественно-деловая,  производственная, инженерной и  транспортной инфраструктуры, рекреационная,  сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
    - разрешенное использование земельного  участка;
    - форма собственности;
    - кадастровый номер;
    - сервитуты и ограничения вещных  прав на земельный участок;
    - наличие застройки;
    - определение даты проведения  оценки. Дата определения оценки стоимости земельного участка не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
    2 этап. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие, специфические и о спросе и предложении.
    Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических  факторов, влияющих на состояние рынка  недвижимости, к которому относится  оцениваемый объект.9 Для получения таких сведений обычно не требуется серьезных финансовых или трудовых затрат – данные в полном объеме содержаться в отчетах чиновников тех или иных государственных институтов.10
    Сбор  специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся  к оцениваемому объекту. Указанные  данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. при сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов:
    Юридическое описание и регистрационные данные;
    Физические характеристики земельного участка;
    Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.);
    Характеристика местоположения и прилегающей территории;
    Анализ экономических факторов;
    Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.
    К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.
    Источники информации:
    Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.
    Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.
    Исследование земельного рынка и практики продаж.
    3 этап. Анализ наиболее  эффективного использования  земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
    Наиболее  эффективное использование может  не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования  участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:
    - целевое назначение и разрешенное  использование;
    - преобладающие способы землепользования  в ближайшей окрестности оцениваемого  земельного участка;
    - текущее использование земельного участка;
    - перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
    - ожидаемые изменения на рынке  земли и иной недвижимости.11
    4 этап. Расчет рыночной  стоимости на основе  трех подходов  к оценке –  затратного, сравнительного, доходного – и  согласование полученных результатов. В соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
    В Методических рекомендациях по определению  рыночной стоимости земельных участков, разработанных в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» и утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р, рекомендуется использовать:
    - метод сравнения продаж;
    - метод выделения стоимости;
    - метод распределения стоимости между землей и строениями;
    - метод капитализации земельной ренты;
    - метод остатка;
    - метод предполагаемого использования.
    Методы  сравнения продаж, выделения и  распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.12
    Каждый  из этих методов может привести к  получению различных величин  стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет  взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).
    5 этап. Подготовка  отчета об оценке. Результаты оценки  должны быть оформлены  в виде письменного  отчета об оценке. Отчет об оценке – это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки.13 Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.
    Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном здании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате. Эти данные позволяют заказчику осмыслить последующие действия и выводы оценщика в отношении стоимости.
    Развернутая форма подробно и аргументировано  излагает задание на оценку, характеризует  отобранную и проанализированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением или диапазоном.14
    Основные  требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
    ФЗ от 29 июля 1998 г. №135 «Об оценочной деятельности в РФ».
    Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. №519.
    Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р.
    методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. №1102-р.
    Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о  наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.
    Статья 1 действующего в РФ «Закона об оценочной деятельности» устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.
    Своевременно  составленный в письменной форме  и переданный заказчику отчет  об оценке является свидетельством надлежащего  исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.
    В отчете должны быть указаны цели и  задачи оценки, используемые стандарты, дата проведения оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, то в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:
    - дату составления и порядковый  номер отчета;
    - основание проведения оценки;
    - юридический адрес оценщика;
    - сведения о выданной ему лицензии  на осуществление оценочной деятельности;
    - точное описание объекта оценки  и его балансовую стоимость;
    - реквизиты юридического лица;
    - стандарты оценки для определения  соответствующего вида стоимости;
    - перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения;
    - принятые при проведении оценки  допущения;
    - последовательность определения  стоимости и ее итоговую величину;
    - ограничения и пределы применения  полученного результата;
    - дату определения стоимости объекта оценки;
    - перечень документов, используемых  оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные  характеристики объекта оценки.
    Отчет собственноручно подписывается  оценщиком и заверяется его печатью.
    Итоговая  величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.
    Спор  о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению в судебном порядке  в арбитражном или третейском суде в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.15  

    3. Использование результатов  оценки недвижимости 

    Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и  анализу данных, необходимых для  определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
    Результат оценки земельных участков существенно  зависит от цели оценки, обусловливающей  вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
    Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:
    удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
    создание базы для налогообложения;
    реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
    составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
    Первая  цель оценки стоимости  земельных участков – удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.
    Земля и другие природные ресурсы могут  отчуждаться и переходить о одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
    В настоящее время в России при  оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные  виды стоимости.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.