Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы и их решения

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 09.11.2012. Сдан: 2011. Страниц: 10. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ 
 

ВВЕДЕНИЕ.........................................................................................................3 

ГЛАВА 1. РЫНОК  ЗЕМЛИ: ПОНЯТИЯ, ЗАРОЖДЕНИЕ И РАЗВИТИЕ
1.1.История развития рынка  земли .................................................................5
1.2 Земельный  рынок..........................................................................................6
1.3 Российский  земельный рынок: проблемы и  особенности.........................7   

ГЛАВА 2 . АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИИ И ВОЗМОЖНЫЕ МЕТОДЫ ИХ РЕШЕНИЯ
2.1.Сторонники  частной собственности на землю ...........................................17              

2.3.Регулирование  аграрного сектора.................................................................19

 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ...................................................................................................36
 
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
.............................................38
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ
            
         Земля, ее недра , леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. 
      Россия обладает уникальными  богатствами, созданными самой  природой, и эти богатства - её  земли. На всемирной выставке  в Париже наши земли, богатые  чернозёмом, были признаны эталоном почвы.
    Проблема  совершенствования правового регулирования  земельных отношений в России в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и  отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.
    Целью написания этой работы является рынок земли , его специфика .
      Понятие «рынок земли» на современном  этапе было  введено  после  периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.
    Бесплатность  пользования землей являлось одной  из главных причин неэффективного использования  в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.
    Только  в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.
        Но последние глобальные преобразования  и изменения системы ценностей  породило некий интерес общества  к земельной проблеме.
    Недавно Государственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между  президентом и парламентом являлся  вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель.
       Провозглашая право свободного  владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Длительная дискуссия в Думе по поводу Земельного кодекса, который и должен был сыграть роль такого закона, привела к выводу,  что  усилиями  противников  свободного  земельного  оборота  этот документ может быть принят едва ли не через десятилетие.   
      И поэтому я бы хотела рассмотреть вопрос о земельном рынке, который стал интересовать все более широкие слои населения нашей страны.
    В этой курсовой работе наряду с определениями  рынка земли рассмотрены также  история возникновения, сущность, значение и тенденции развития земельного рынка в ближайшем будущем.   
 
 
 

ГЛАВА 1. РЫНОК  ЗЕМЛИ: ПОНЯТИЯ, ЗАРОЖДЕНИЕ И РАЗВИТИЕ
1.1. История развития рынка земли 

        Рассмотрение такого вопроса  как купля-продажа  земли я  бы хотел начать с истории  развития как земельных отношений  вообще так и земельного рынка   в частности.
      В России в девятнадцатом веке  земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие  нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным.  Крестьяне работали на своих наделах  и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.
      Спустя полвека Россия была  уже  более развитой в правовом  смысле страной и крестьяне,  которые работали на земле  как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт  сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные. 
 

      1.2 Земельный рынок 

       Рынок земли является неотъемлемой  частью экономики любого развитого  государства. В развитых странах  принимаются законы, которые стоят  на защите любых прав собственности,  в том числе и земельной.
      Землю можно свободно покупать  и продавать, конечно в рамках  этих законодательств. Например  в США сейчас насчитывается  более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством  земли на правах собственников  и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело?  Все дело в том, что что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке «засилье» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др.,  цены именно такие).   
       Создается впечатление, что законодательные  органы власти намеренно препятствуют  развитию рынка земли. Это подтверждает  и деятельность Гос. Думы, которая  за все время своего существования так и не выработала четких законодательных актов по этому важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).
      Земельный рынок - одна из самых  прибыльных статей доходов бюджета  многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.
       Далее мне хотелось бы более  подробно рассмотреть проблемы  земельных отношений в России  и возможные способы их решения. 
 

    1.3 Российский земельный рынок: проблемы и особенности   

         Итак, попробуем разобраться в  сложившейся ситуации в области земельных (аграрных) отношений на территории современной России.
      Рынок земли и земельные отношения  в каждом регионе  понимают  по-своему. Маятник колеблется от  признания частной собственности  на землю до полного ее отрицания.  Можно ли разобраться в этих проблем? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.07 г. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства"1 прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.07 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.07 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать "избыток", а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в других - медленнее. Для полноты картины остается добавить, что есть и такие регионы, например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не дают. - А что заставляет садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди в письмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Как юридически отработать "обратный ход"? Законодательством это не предусмотрено.  Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации.  - Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные2 земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли. - Поразительное сходство с нынешней реформой. Снова "единоличник", то есть фермер, выделяется из "общины". Не правда ли? - Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Далее. Можно эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем, показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставной фонд организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается многоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное фермерство.
       У крестьянина проблем с получением  земли почти нет. Его трудности  в ином. Оставшись с землей  один на один, фермер ничего  не может сделать без денег,  техники, удобрений и т. д. - Отличие нынешней земельной реформы от той, что была в начале ХХ века, заключается в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов Гос. думы выделить государственные дотации селу. А столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян. Видимо, как раз тот слой, что вырос за четверть века в результате деятельности Столыпина. Так не повторить ли нам его опыт? Может, надо создать Крестьянский банк и аграрное агентство по типу ипотеки3? Или что-то подобное.
       Сейчас у нас в государстве  широко обсуждаются существующие  земельные законопроекты. Рассмотрим  один из них, на мой взгляд,  самый главный  - " Проект закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного фермерского и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Способен ли этот документ  решать земельные вопросы? Остановимся на некоторых из них.   Например,  владельцы земельных участков получили их в собственность бесплатно в размере предельной нормы своего региона. "Излишки" они могли выкупить по договорной цене или получить в пожизненное наследуемое владение. Президент как раз предложил внести в закон изменения, чтобы участки передавались в собственность бесплатно независимо от размеров. Но здесь возник спорный вопрос, и проблема эта не так проста, как кажется на первый взгляд. Нельзя ограничиться только однозначным толкованием. Приведу пример: раньше, например, генералы получали участки размером в полгектара или гектар. К сожалению, эти люди уже ушли от нас. Теперь льготами пользуются их наследники, не имеющие отношения к заслугам покойного. Насколько это справедливо? Ведь на гектаре можно построить несколько дач с участком по 10-12 соток. Эту и подобные проблемы и должен решать законопроект.
       Действующая Конституция РФ провозгласила  равенство всех видов собственности перед законом, в том числе и частной. Ряд  указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне с гражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.
       Так что же происходит сейчас  на Российском земельном рынке?  
       Те  законы, которые все же действуют  во многих регионах России  фактически «возрождают крепостное  право». Они устанавливают обязательства постоянно проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия участка. Ранее  принятые Государственной думой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотального административного контроля над экономикой, делает невозможным создание цивилизованного рынка земли, и эффективное управление земельной собственностью. По мнению президента  необходимо подвергнуть изменению саму концепцию этих законодательных актов. Так например, сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений. Сделка признается недействительной при "злонамеренном занижении цены", доход "сверх среднетерриториальной цены" поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексом государственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принцип полного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права по использованию участков.   Узакониваются изъятия земельных участков:  для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой. Существующие законодательства ущемляют права и федеральных властей, и муниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются "в соответствии с постановлением субъектов Федерации", В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальных земель, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель.  Собственники земельных участков и земельных долей лишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией.  Отменяется обязательность передачи земельных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций.  Российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно «подрыву» единого земельного рынка России. Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Сделка с участком признается недействительной при нарушении правил и нормативов по его использованию. Действующие законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной властью одно ведомство - Комитет по землеустройству России и его местные комитеты многочисленными и несовместимыми функциями: управление землями; подготовка документов о передаче участков; землеустройство; право навязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условия установления границ за их счет; определение правомочности решений о передаче участка; контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежей за землю; контроль за соблюдением законодательства и привлечение к ответственности. Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц, занятых установлением и регистрацией границ.   Предполагается, что предоставление участков будет осуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя. Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи - раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебных функций. Законами устанавливаются нормативы, противоречащие гражданскому законодательству:
    (а)  устанавливаются новые виды прав на участок земли; изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строениями;  нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом, которое передало их в уставный капитал;
     (б) нормы прекращения и ограничения  прав на участок: "принудительное прекращение прав на земельный участок независимо от условий договора" постановлениями органов исполнительной власти; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде  владельца, не использовании участка и в "других" случаях). К примеру, новый кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости, закрепляя отдельный налог на землю;
     (в) дезорганизуется законодательство  о регистрации прав на недвижимость: устанавливаются основания для произвольного отказа в регистрации, например, при несоответствии ранее изданных документов новым требованиям. Вводится обязательная перерегистрация участков до 31.12.09, что открывает широкие возможности для передела собственности.  "Приватизацией" называется передача участков в собственность только их владельцев, что делает невозможным приватизацию посредством торгов. Вводится обязательность при приватизации административной корректировки границ, невозможность приватизации вместе с участком его принадлежности, запрет продажи при наличии спора. Новый кодекс вместо кадастрового учета недвижимости как физических объектов вводится безразмерно широкое понятие "государственный земельный кадастр", что делает невозможным в обозримом будущем обеспечить учет недвижимости как физических объектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласно кодексу, таковым по своей сути  не является.  После введения принципов "целевого назначения" и "правового режима" всех земель становится невозможным принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях  земельного рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должны привлекаться  государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаев эти комиссии состоят из представителей властных местных структур.
    В некоторых регионах покупатель земли  обязан представить массу документов.
    Так например в Тульской  и Свердловской областях будущий собственник земли обязан, помимо прочих многочисленных документов, представить еще и точные размеченные планы земель, заверенные председателями областных земельных комитетов, а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов, согласованное с местными органами власти.
       Негативно влияет на темпы  развития земельного рынка и  бюрократический аппарат, та как  документы на покупку передаются  от администрации одного уровня  власти к другому. А это отнимает  массу времени. 
      Но вернемся к проекту земельного кодекса. Вторгаясь в вопросы природоохранного законодательства, он запрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение частных инвестиций для очистки загрязнения. Устанавливается приоритет данного закона над всеми прочими законами, которые приняты или будут приняты в будущем. Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формы прав на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения недвижимости, возможность субъектам Федерации и органам местного самоуправления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную собственность. Российская Федерация лишается права устанавливать правовые основы единого земельного рынка. Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю для иностранцев.  Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного климата в России и вызывает отток из страны капитала и квалифицированных работников.
       В целом ряде развитых стран,  таких как например Англия, Германия, Голландия и других, земельных кодексов вообще не существует. Их заменяет свод различных законов. И хотя в России уже принята первая часть гражданского кодекса, где имеется специальная глава, посвященная вопросам земли, в стадии подготовки находятся Законы4 «О землях городов и других поселений», «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», и др., работа над Земельным кодексом продолжается. И от того, каким он будет,  зависит наше общее благосостояние. Из всего вышеперечисленного видно, что в России еще не сложился цивилизованный рынок земли. Так что же для этого требуется? Об этом я и попытаюсь рассказать в следующей главе.
ГЛАВА 2 . АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИИ И ВОЗМОЖНЫЕ МЕТОДЫ ИХ РЕШЕНИЯ
2.1.Сторонники  частной собственности на землю                    

       Сторонники  частной собственности  на землю потерпели поражение  в Государственной думе от  ее прокоммунистического большинства,  ставшего преградой  созданию  свободного рынка земли. Одобренный  думой вариант Земельного кодекса обрекает частный аграрный сектор на малоземелье и, соответственно,  не конкурентоспособность. Не  лучше относится к фермерам и  исполнительная власть, напрочь  позабывшая об обещанной поддержке. Радующим ответом им стали новаторства ряда субъектов Федерации, законодательные собрания которых принимают собственные законы о земле, разрешающие и регулирующие ее куплю-продажу.  Однако хаотичное одобрение подобного рода документов в республиках, краях и областях может привести к тому, что существующие в разных регионах нормы окажутся столь различными, что мы в результате не получим единого всероссийского рынка земли. Он будет жестко разделен различиями в территориальных законодательствах. Пока в области земельного рынка идут непрекращающиеся споры,  России необходим хоть какой-нибудь временный  Земельный кодекс. Причина такой необходимости ясна. Поскольку Государственная дума вряд ли примет в обозримом будущем кодекс, разрешающий торговлю землей, то образовавшийся правовой вакуум в данной сфере открывает широкий простор не только для инициативы регионов, но и для произвола местных властей. Бесспорно, в различных регионах земля имеет неодинаковую ценность, и диапазон ее стоимости может быть очень и очень большим. Это значит, что ценовые особенности в регулировании аграрных отношений вполне допустимы и даже необходимы. Но все же сначала должны быть заложены общефедеральные основы, и только с их учетом  должны приниматься законы на местном уровне.
    Некоторые политики и экономисты суть реформы в нем сводят исключительно к частной  собственности на землю. Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффективного собственника. Быть собственником земли важно. Но не менее важно  распоряжаться результатами своего труда и знать, что они будут обществом востребованы. Очевидно, что в отношении оборота  сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть определенные ограничения:  изменение их целевого использования, концентрацию земельных долей в руках одного собственника и наличие профессионального опыта у земледельцев.  В отсутствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать свои подходы. Например в Белгородской области использование земель проводится на праве собственности или на основании договоров   аренды земельных паев с выплатой пользователем арендной платы  в виде фиксированной доли от произведенной  продукции5. Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили, он может сдать ее в аренду  другому хозяйству, что обеспечит переход земли не от бедного к богатому, а  от плохого работающего к  эффективному  пользователю. При рассмотрении  вопроса купли-продажи земли  необходима чисто  практическая оценка - что даст тот или иной подход для улучшения финансирования  аграрного сектора и формирования эффективного собственника.
    Базовыми  условиями  привлечения капитала в любую сферу экономики, в  том числе и сельское хозяйство,  являются доход на вложенный капитал  и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала  в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии  аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.
    Принципами  использования закладных в российских условиях, по моему мнению, являются гарантии государства, обязательность их приема при расчетах  всеми  организациями и предприятиями  по номинальной стоимости, для приобретения современной (отечественной и импортной) техники и реализации прогрессивных высокоэффективных технологий. Каждый инвестор, готовый и способный работать на земле, должен получить от государства закладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель, на которых он планирует работать. А  рассчитавшись по ним поставками продукции в течение, например, 5 лет, он может стать собственником земли, уже доказав свою дееспособность. Такой подход позволит обеспечить государственное регулирование земельных ресурсов и формирование инфраструктуры земельного рынка, создание условий для привлечения реальных инвестиций в сельское хозяйство, и, в конечном итоге, появление собственника, способного эффективно работать на земле.
    Существуют  очень много способов и предложений по созданию цивилизованного  рынка земли в России. Ниже мы попытаемся рассмотреть некоторые из них, на мой взгляд, наиболее перспективные.  

2.2.Регулирование аграрного сектора

 
      При классификации земель по качественному  состоянию (засоленные, кислотные, загрязненные и т. д.) указываются площади, на которых следует провести меры по их улучшению, а также фактически восстановленные.
      Что касается классификации загрязненной земельной площади, то в настоящее время отсутствует полный и систематический учет, прежде всего всех источников загрязнения, включая домашние хозяйства.
      К загрязненным (нарушенным) землям относятся  площади, которые под влиянием антропогенных  факторов утратили первоначальную ценность и стали источниками отрицательного воздействия на окружающую среду. Такими землями являются частично или полностью загрязненные площади в результате зоотехнической деятельности или химизации почвы.
      Сумма от потери потенциально возможного урожая из-за загрязнения земельных площадей определяется по формуле: 

                        
  где  П — загрязненная площадь земельных угодий;
      Q — объем сельскохозяйственной продукции в расчете на 1 га угодий;
      P1,  Р2закупочная цена сельскохозяйственной продукции до и после загрязнения, тыс. руб./ед. 

      Отработанные  земли — это площади, на которых  в связи с окончанием разработок месторождений полезных ископаемых, извлечением ценных попутных компонентов из отвалов, проведением геологических, строительных и иных работ нарушен частично или полностью почвенный покров. Надобность в таких землях у предприятий, как правило, отпадает после завершения работ.
      Для статистической оценки качества земельных  ресурсов используется показатель рекультивированной земли, т. е. земельной площади, на которой  восстановлен поверхностный почвенный слой. Такая земля пригодна для использования в народнохозяйственных целях и передается землепользователям по актам согласно законодательству.
      В земельном отчете (ф. № 22 — с.-х.) содержатся наиболее полные сведения о земельных ресурсах, наличии и распределении земельного фонда по категориям земель, землепользователям и угодьям. Обобщенные данные земельного отчета используются для анализа структуры земельного фонда по регионам, определения доли рекультивированных земель в общем объеме земельной площади, требующих улучшения, изучения трансформации земельных угодий.
      Состав  земельного фонда и его движение характеризуются в натуральных  показателях (га, км2), в относительных и стоимостном (при экономической оценке земельных площадей и определении платы за землю) выражениях.
      Плата за землю зависит от ее назначения: сельскохозяйственного и несельскохозяйственного. В первом случае плата за землю равна:
где  П — площадь сельскохозяйственных угодий;
      Nз — нормативная ставка земельного налога, учитывающая местоположение угодий, их состав и качество.
      .
      Для несельскохозяйственных земель:
  где  Z1 — коэффициент повышения ставки земельного налога с учетом статуса населенного пункта (города);
      Z2 — коэффициент повышения ставки земельного налога с учетом исторической застройки;
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.