На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Автоматизированное рабочее место - риэлтор

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 10.11.2012. Сдан: 2011. Страниц: 12. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования
«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  
АЭРОКОСМИЧЕСКОГО ПРИБОРОСТРОЕНИЯ»

КАФЕДРА ИНФОРМАЦИОННО-СЕТЕВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ
 
ОЦЕНКА РЕФЕРАТА

РУКОВОДИТЕЛЬ
проф., д.т.н       В.А. Фетисов
должность, уч. степень, звание   подпись, дата   инициалы, фамилия
 
Курсовая  работа

Автоматизированное  рабочее место - риэлтор

по  дисциплине: Информационные системы в экономике
 
 
КУРСОВУЮ РАБОТУ ВЫПОЛНИЛ(А)
СТУДЕНТ(КА) ГР. 8831       А. С. Сухомесова
      подпись, дата   инициалы, фамилия
 
Санкт-Петербург 
2011

 

Содержание:

 

Введение.

     В современном мире мобильности трудовых ресурсов и информации, проблема поиска, аренды и покупки недвижимости становится как никогда актуальной. Именно тут, на помощь приходят риэлторы и риэлторские компании. Они подбирают варианты, наиболее подходящие данному клиенту в зависимости от его потребностей и тут не обойтись без информационных технологий и различных баз данных, развивающихся именно в этом направлении. Именно это и подводит нас к основному вопросу автоматизированному рабочему месту риэлтора – АРМ риэтора.
     Первым  делом необходимо точно определить кто же такой риэлтор? Риеэлтор (англ. realtorриэлторская фирма или агентство недвижимости) — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.
     Так что же из себя представляет рабочее  место риэлтора? Каковы его основные функции? Все это мы постараемся раскрыть в курсовой работе.

1.1 История

     Во  времена СССР зарегистрированных риэлторов не существовало. Функцию посредника могло выполнять государственное «Бюро по обмену жилой площади». В Москве единственное подобное бюро находилось в Банном переулке, возле которого в 1970-е и 1980-е годы можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью1.
     Первые  частные фирмы, предлагающие услуги в сфере недвижимости стали появляться в начале 1990-х годов. С 1996 года по 2002 год риэлторы обязаны были лицензировать свою деятельность2, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. В 1997 году стоимость лицензии для фирмы, занимающейся недвижимостью составляла от 5 000 до 10 000 долларов США, фирмам нужно было потратить по 500 долларов на обучение двух своих сотрудников на специальных курсах. СМИ называли лицензирование процедурой, представляющей собой лишь формальную регистрацию при одной из общественных организаций, не гарантирующей качества предоставляемых услуг3. После отмены лицензирования часть риэлторов начала работать в частном порядке, другие начали трудиться в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного проведения сделок.

1.2 Современная ситуация

     В России не существует специализированных учебных заведений для подготовки риэлторов. Существуют только краткосрочные курсы, не гарантирующие качества обучения специалистов. Оборотной стороной данной ситуации является то, что в российских агентствах недвижимости зачастую работают риэлторы, не обладающие профессиональными навыками, опытом и даже элементарным знанием действующего законодательства, в результате чего клиенты компаний несут как материальный, так и моральный ущерб4.
     К концу 2000-х годов стремительно разбогатевшие крупные агентства недвижимости стали заниматься девелоперской деятельностью, например агентство Инком, строит коттеджные поселки на кредитные средства, реализуя дома на продажу своим клиентам5. Его конкурент «Миэль» становится соинвестором строительства многоэтажных жилых комплексов в Москве и в некоторых зарубежных странах, в частности в Латвии6.

1.3 Общественные организации риэлторов

     В 1992 году была создана Российская гильдия риэлторов. По состоянию на 2009 год в неё входило 57 региональных гильдий и около 2 000 организаций, объединившие работников отрасли7. В регионах работают местные общественные организации, объединяющие представителей рынка недвижимости.
 

     

Глава 1. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности

     История показывает, что в дореволюционной  России операции с недвижимым имуществом, по сути, не отличались от нынешних. Недвижимость продавали и покупали, сдавали в аренду, закладывали. Владельцы могли действовать самостоятельно, используя свои знакомства или подавая объявления в периодические издания. Лицам, плохо ориентирующимся на рынке недвижимости, предлагали свои услуги посредники – комиссионерские конторы, прообразы современных риэлторских фирм. Они возникли в первую очередь как посреднические организации в сфере торговли промышленными и продовольственными товарами, а уже потом стали заниматься операциями с недвижимостью.      Постепенно  профессия торгового посредника-комиссионера становилась все более престижной. Появилось много руководств по организации  такого вида деятельности, прославляющих  «почтенную профессию» и сулящих «вечный заработок». Считалось, что человек, обладающий хотя бы небольшим капиталом и не очень ленивый, независимо от возраста, пола и социальной принадлежности, мог завести свое дело. Известно, что одна из первых справочно-комиссионерских контор появилась в Санкт-Петербурге в 1880 году и с самого начала осуществляла операции с недвижимостью. Это было время, когда в городе проблема с жильем ощущалась особенно остро. Контора осуществляла посреднические операции по сдаче и найму жилья. Постепенно накопив сведения о продаваемых объектах недвижимости, она принялась вовсю ими торговать. За совершение операции взимались 2% от общей стоимости объекта продажи – как с продавца, так и с покупателя, но только в случае, если сделка состоялась. Продавец недвижимости оплачивал корреспондентские расходы и расходы на размещение информации в СМИ. Покупателю сведения о выставленных на продажу объектах предоставлялись бесплатно.
     Большое значение придавалось рекламе. Многие столичные и провинциальные издания пестрели заголовками: «Редкий случай!», «Очень дешево!» и «Желаю купить». С 1907 по 1914 год выходила специальная газета «Сборник спроса и предложения», печатавшая сведения о недвижимости всей России без указания точного адреса и фамилии владельца. Указывались только район в Петербурге, название пригорода или другого города. Подробно описывался объект, указывались размер земельного участка и сумма долга, если он был заложен. Заканчивалось объявление словами: «Более подробно узнать в конторе».
     Однако, как и сегодня, многие предпочитали действовать самостоятельно, без посредников. Такие люди размещали свои объявления в массовых журналах и газетах: «Санкт-Петербургские ведомости», «Деловой Петербург», «Биржевые ведомости». Зачастую объявления эти заканчивались словами: «Комиссионеров просят не приходить». Оказалось, что, несмотря не пропаганду «почтенной профессии», в глазах обывателей комиссионеры по торговле недвижимостью были просто спекулянтами, наживающимися на чужом добре. Развеять этот стереотип, пожалуй, - не такое уж простое дело и для современных риэлторов...
     В отношении одной из профессий  говорится: «Пока есть волосы – будут  нужны парикмахеры». Безусловно, пока есть воры – нужны будут полицейские, пока живы люди, нужны будут пекари, и, конечно же, пока люди живут в домах, специалисты по недвижимости будут востребованы на рынке труда.
     Не  секрет, что на рынке жилья, в том  числе среди риэлторов, активно  действует криминал. Цена сделки по купле-продаже жилья и другой недвижимости в зависимости от площади, этажа, планировки, района, иных условий может составить от нескольких десятков до многих миллионов рублей.
     Используя правовую неосведомленность граждан, мошенники заключают соглашения с гражданами об отчуждении на крайне невыгодных для них условиях и  даже лишают их законного жилища без каких-либо денежных компенсаций. Известно, что даже работающие в правовом поле риэлторы часто свои правоотношения с клиентом оформляют в виде агентского договора с собственной минимальной нечеткой ответственностью.
     Но, как говорится, частности не должны заслонять основного, а в нашем исследовании, что риэлторство – это серьезный бизнес, имеющий право на существование.
     Причем, как показала практика, любая афера  с недвижимостью обязательно  сопровождается хотя бы одной новой (свежеиспеченной) фирмой. Поэтому больше доверия вызывают фирмы, созданные до февраля 2002 г., имеющие лицензии…
     Следует поинтересоваться выпиской из Единого  Государственного Реестра Юридических  Лиц (ЕГРЮЛ). Эту выписку можно  получить в налоговой инспекции самостоятельно (обычно - в течении недели). Как гласит один из законов Паркинсона: «хотите узнать реальное положение дел в фирме – посетите ее туалет». Поэтому ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке и требует расчет наличными.
     Следует учитывать, что агентства недвижимости – это серьезные компании, состоящие из нескольких подразделений: отдела вторичного жилья, отдела коммерческой недвижимости, аренды, продажи новостроек, продажи элитного жилья, отдела загородной недвижимости. Конечно, все эти структуры есть только в крупных компаниях. От 70% до 90% от общего числа всех сотрудников составляют агенты по недвижимости. Их работа очень отличается в зависимости от сферы деятельности. В то же время крупные агентства недвижимости проводят жесткую политику как в отношении клиентов, так и в отношении партеров по сделке. У них довольно жесткие условия с постоянным референом «не хотите - не покупайте, придут другие, а делать вы будете так, как нам надо»8.
     Агент, занимающийся вторичным рынком жилья, работает с частными лицами. В его  обязанности входит поиск клиентов, установление контакта с противоположной  заинтересованной стороной, и результатом  его усилий должна быть сделка. Он присутствует на каждом этапе – от осмотра квартиры, оформления документов до совершения сделки и заключения акта передачи. Агенту приходиться общаться с очень разными людьми, которые, приняв решение о покупке или продаже квартиры, порой не знают, чего же они хотят в самом деле. От его умения выслушать, понять, сопереживать, уговорить, подбодрить, разрешить между разъезжающимися родственниками конфликт, напрямую зависит результат, поэтому наибольшего успеха в этой сфере добиваются люди, ориентированные на общение.
     Работа  агента по нежилой недвижимости несколько  отличается. Ему тоже приходится много  встречаться с людьми. Но в роли клиентов здесь выступают юридические  лица, поэтому отношения между  агентом и сотрудниками компании, обратившейся к услугам агентства, устанавливаются более формальные, и требования, предъявляемые к складу, магазину или офису, формулируются четко и конкретно. Не говоря уже о том, то агент, занимающийся коммерческой недвижимостью, работает совсем с другим пакетом юридических документов.
     Особая  тема – новостройки. Ими занимаются так называемые девелоперские фирмы.
     Часть сотрудников отделов новостроек работает только с корпоративными клиентами. Они добывают те самые квартиры, которые потом выставляют на продажу  у строителей или организаций, получивших их по взаимозачетам.
     Другая  часть трудится непосредственно  на «объекте». Так называются дома, построенные недавно на окраинах Москвы, Петербурга и других городов. Задача у этих агентов очень сложная. Им нужно уговорить покупателя купить квартиру именно в их агентстве в условиях жесткой конкуренции, когда на объекте работают несколько компаний, и при равных ценах и качестве товара – квартиры. Тем более, с 1 октября 2005г. вступили в силу нормы исключительного представления земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах. В то же время с кого застройщики будут требовать готовые площадки не ясно. До принятия данных норм муниципалитет по заявке потенциального застройщика подбирал земельный участок и путем выпуска постановления (выбора земельного участка) зарезервировал его на три года за просителем. Солидные фирмы «набрали» земли под строительство на многие годы вперед и на аукционе им делать нечего. Многие полагают, что это удар по девелопменту.
     Как показывает жизнь, лучшими агентами по недвижимости, работающими на вторичном рынке жилья, становятся учителя, психологи и люди других профессий, где главная составляющая – общение и ориентированность на человека. Очень хороших результатов в риэлторском бизнесе добиваются военные в отставке. Люди, пошедшие армейскую службу, имеют высокую внутреннюю самодисциплину. Это очень важно для агента, когда необходимо самостоятельно без принуждения со стороны руководства организовать свой рабочий день и, самое главное, строить так свою жизнь всегда, а не только тогда, когда предвидится хорошая сделка. Охотно на работу в агентства недвижимости принимают выпускников технических вузов. У них хорошо развито системное мышление, им свойственны отличные аналитические способности. Ведь работа агента очень трудоемка и даже интеллектуальна. Ему необходимы хорошие юридические знания, он должен владеть большим объемом информации. Но это вовсе не значит, что дорога в риэлторский бизнес людям без высшего образования закрыта. Наоборот, амбициозные, целеустремленные, общительные обладатели только аттестата об окончании школы имеют все шансы стать хорошими агентами по недвижимости.
     Обычно  работодатели устанавливают возрастной ценз не моложе 20 лет для агентов  по недвижимости так как для работы в риэлторском бизнесе необходимо хорошее знание жизни и людей. А молодежи иногда свойственен максимализм в отношениях и поверхностное представление об устройстве общества.
     Известно, что доход агента, занимающегося  продажей и покупкой квартир, колеблется, как правило, от 30% до 50% от конечной прибыли. У специалистов, отвечающих за коммерческую недвижимость, ставка ниже, но здесь и другие объемы. Сотрудники отделов новостроек, работающие на объектах, получают фиксированную сумму от каждой сделки и в некоторых компаниях еще и оклад. Конечно, раз в несколько лет продаются здания стоимостью в несколько сот тысяч долларов. Тогда агент может спокойно ехать на Канары или покупать виллу. Директор по персоналу АН Инком Е.В. Перепелица в этой связи справедливо отмечает, что риэлторский бизнес предоставляет реальную возможность для многих людей, особенно без высшего образования или с образованием, не востребованным сегодня на рынке, получать достойное вознаграждение за свой труд.9
     Как показывает опыт, от начала работы агента до первой сделки, то есть получения первого дохода, проходит срок в среднем от одного до трех месяцев, поэтому на это время новичкам придется рассчитывать на чужую финансовую помощь или на личные сбережения. В редких случаях перспективным агентам на первых порах выплачивается стипендия.
     Хочется верить, что теперь некоторые мифы о работе агента по недвижимости развеялись, и кто-то решит попробовать себя в этом бизнесе.
     По  мнению специалистов, рынок недвижимости – та самая «несушка», которая  «золотые» яйца исправно и стабильно приносит многим. И действительно, суммы оборотов денежных средств здесь достаточно велики, хотя операции с недвижимым имуществом отражаются органами статистики в официальных отчетах довольно – таки скромно, по 2 – 4 позициям, например, средняя заработная плата, численность работающих. В какой-то части бюджет федерального и местного уровней обеспечивается прибыльностью и стабильностью риэлторских агентов. Именно этим определяется финансово-хозяйственное благополучие и конкурентность таких фирм по цене и качеству. Возможно поэтому устоявшийся, достаточно сбалансированный и саморегулирующий сегмент российского рынка, на котором работают операторы по недвижимости, до сих пор не подвергался пристальному вниманию наших законотворцев. Тому свидетельство – факт, что несколько раз Государственная Дума отклоняла принятие закона «О риэлторской деятельности».
     Российским  риэлторам досталась нелегкая задача. Свободный рынок жилья появился немногим более десяти лет назад. За это время сменились целые  эпохи в правовом обеспечении риэлторской деятельности: от полной юридической неразберихи к формированию элементов цивилизованного рынка недвижимости. Сейчас наблюдается тенденция отхода государства от регулирования данной деятельности. Эта функция переходит к профессионалам в лице саморегулируемых общественных объединений. В самом риэлторском бизнесе сложилась своеобразная иерархия – кто-то занимается куплей- продажей новых квартир, другой работает на вторичном рынке жилья, третьи занимаются арендой нежилых помещений и операциями с землей.
     Любая сделка должна соответствовать законодательству. Она должна иметь набор определенных «правовых признаков» или «свойств», которые позволяют ее отличить от явлений, сходных со сделкой и  правильно оценить правовой эффект. В противном случае она будет недействительной. При этом роль риэлтора, как добросовестного посредника, крайне важна.
     Основной  деятельностью риэлторских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение  сторон непосредственно во время  ее заключения, а также государственной регистрации прав и денежных расчетов между сторонами.
     В своем стремлении упорядочить права  граждан на недвижимость от случаев  мошенничества законодатели ранее  вводили лицензирование риэлторской  деятельности. Нормативное закрепление этого содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлторской деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23/XI 1996 г. № 1407.
     Согласно  этому документу под риэлторской  деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени и за свой счет в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
     Сам термин «риэлтор», т. е. человек, оказывающий  посреднические услуги на рынке недвижимого  имущества появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака ассоциации риэлторов.
     А. А. Батяев отмечает, что риэлторская  деятельность представляет собой предпринимательскую  деятельность на рынке недвижимости, осуществляемую самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с непринадлежащими им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это и деятельность по оказанию прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое)10. Мы также можем добавить, что это еще и перестройка, и перепланировка жилого помещения.
     Сегодня стабильность работы риэлтора обеспечивается самим рынком. Растет благосостояние населения, люди стремятся к улучшению жилищных условий, стремятся вложить деньги во что-то надежное, чем являются квартиры и дома. Практически любой может научиться теории и технологии работы с недвижимостью. Но не все так просто. Ведь это, прежде всего, работа с людьми, причем в стрессовой для них ситуации. Следовательно, риэлтор должен быть общительным, понимающим, коммуникабельным, выдержанным человеком, обладают навыками логично размышлять, систематизировать информацию, анализировать ее, устанавливать и развивать контакты, отношения с людьми.
     Риэлтор должен знать законодательство, проявлять  умение ориентировки в нормативно-правовой базе, работе с документами. Он должен любить свою работу, быть опрятным, энергичным, оптимистичным и стрессовоустойчивым. Для того чтобы стать успешным риэлтором, нужно быть активным, незамедлительно принимать правильные решения, обладать быстрой реакцией. В Вашем сознании не должно быть преград, то есть не должно быть ничего невозможного. Следует позитивно воспринимать новую информацию, признавать свои ошибки и всегда двигаться только вперед.
     Приведем  пример работы страхового агента, деятельность которого аналогична деятельности агента по недвижимости. Так страховому агенту в период интенсивного обучения, которое  производится учебным центром страховой компании (за счет обучающегося) выдается сертификат, и одновременно с ним внушительная и изящно оформленная деловая папка с набором документов и множественных методических материалов. Собственно документы – суть контрактных условий с таблицами расчетов, величины страховой премии в зависимости от сроков и размера страхового покрытия при наступившем страховом случае.
     В прекрасно полиграфически оформленных  брошюрах даются практические советы предварительной беседы, позволяющей установить контакт, вызвать у потенциального клиента интерес к теме беседы.
     В методических материалах приводятся конкретные варианты телефонной беседы, позволяющей  агенту достаточно быстро адаптироваться к тематике разговора и определиться с основной терминологией и понятиями в достаточной мере, чтобы искушенный клиент немедленно оценил в нем знатока финансовых операций. Особо подчеркивается, что для беседы с агентом, учитывая актуальность проблемы, лучше всего пригласить жену, близких. Если встреча назначена – это уже успех агента.
     Сценарий  личной доверительной беседы, по подробности  инструктивного материала (в нашем  случае данных о цене строительных материалов, их доставки, земельных  участков) адекватен сценарию отличной пьесы в драматическом театре, рассчитан на часовую беседу. Агент страховой фирмы начинает свое повествование издалека – о трудностях жизни, инфляции, общей проблеме накопления капитала и лишь затем, ссылаясь на уважаемых и достойных людей, которые с ним имели дело, переходит к сущности предложений.
     В методических материалах, выдаваемых агенту, тщательно и в вариантах  расписывают рекомендуемые термины, обороты речи, которые должны быть положены в основу беседы. Указываются  даже действия по артистическому открыванию и закрыванию рекламной папки с документами. Так, для убедительности повествования о житии текущем и об обеспечении в старости агент схематически, максимально доступно, изображает пояснительные схемы и рисунки, наглядно демонстрирующие этапы жизни человека, его финансовые достижения, особенности и простоту предполагаемого метода накопления капитала, выгодность его по сравнению с обычным пенсионным обеспечением. Все рекомендуемые варианты рисунков и схем приведены в инструкции. Действует правило: «Деньги не должны лежать мертвым грузом». Этот тезис «красной нитью» проходит через всю беседу. Лишь после достижения убедительного соглашения с собеседником о необходимости и полезности накопления капитала агент ненавязчиво приходит к мысли о бренности существования, напоминает о возможности несчастного случая, преждевременной или естественной смерти и в заключение обосновывает необходимость личного страхования, страхования жизни, которое предлагает его страховая компания. Инструкция не разрешает агенту требовать с клиента суммы платежей, превышающих десять процентов его чистого дохода. Клиенту внушается мысль, что не он выбирает компанию, а она его.
     Беседа  завершается в двух вариантах:
     - всегда, независимо от исхода  беседы, агент стремится получить  максимально возможную информацию  о новых потенциальных клиентах из круга знакомых клиента. Это важный психологический фактор. Заключив контракт о страховании, клиент, чтобы не быть одиноким в содеянном и в опасении стать посмешищем в случае неудачи, стремиться навязать аналогичную сделку своему знакомому;
     - в случае неудачи и отказа  от подписания контракта, агент,  не допуская драматизма, должен  смягчить формы отказа, уважительно  договориться о том, что этот  отказ не категорический, чтобы  клиент подумал, ненавязчиво установить  дату следующей встречи через некоторое время, текст заключительной речи агента весьма тщательно отрабатывается и составляется весьма уважительно в целях сохранения имиджа фирмы. Главный тезис при этом следующий «не клиент плох тем, что не купил, а агент плох тем, что не уговорил его купить».
     Рынок недвижимости быстро развивается, профессия  риэлтора становится все более перспективной. Большинство агентств недвижимости в настоящее время расширяются, в средствах массовой информации все чаще можно встретить предложение  о приеме на работу. Настоящий профессионал всегда найдет контакт с клиентом.
     Риэлторские фирмы могут заниматься различными видами предпринимательской деятельности. Так Ж. А. Морозова полагает, что ими  могут являться:
     - оценка недвижимости;
     - организация конкурсов и аукционов по продаже недвижимости;
     - проведение различных налоговых  консультаций;
     - оказание посреднических услуг  в сфере операций с недвижимостью;
     - сдача в аренду ранее выкупленных  объектов коммерческой недвижимости;
     - реализация предметов залога  недвижимости совместно с банковскими структурами;
     - расселение домов, попавших, например, в санитарную зону федеральной  автодороги;
     - купля-продажа квартир в новостройках  и на вторичном рынке жилья,  в других домах;
     - покупка и продажа частных  домов и строений в городах и сельской местности и т. п.11
     Предпринимательство – это инициативная, самостоятельная  деятельность, имеющая своей целью  получение дохода или какой-либо выгоды. Синоним понятия «бизнес». Бизнес (английское) – «дело, занятие». Бизнес – это система ведения  дела. Бизнес – это создание продукции, нужной людям. Бизнес – это работа. Бизнес – это система, которую мы создали сами для удовлетворения наших желаний. А. В. Боровских и В. П. Буянов дают определение предпринимательской деятельности, которое наиболее близко к понятию предпринимательства, данного в Гражданском кодексе РФ. Они считают, что предпринимательство – инициативная, самостоятельная, осуществляемая от своего имени, на свой риск, под свою имущественную ответственность деятельность граждан, физических и юридических лиц, направленная на систематическое получение дохода, прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг12.
     Предпринимательство преследует цель повышения имиджа, статуса предпринимателя.
     Стоит ли заниматься предпринимательской деятельностью? Что выгоднее, удобнее и спокойнее – вкладывать собственные средства, время и нервы в развитие своего бизнеса или поступить наемным рабочим в готовую фирму и зарабатывать себе на хлеб с маслом тем, что хорошо умеешь делать? Готового ответа на эти вопросы нет и, наверное, никогда не будет. Ведь в отличие от знания своего дела, умения хорошо работать предпринимательство предполагает и заставляет решать его массу дополнительных вопросов, нести ответственность не только за себя, но и за тех людей, которые пришли к Вам работать.
     Мировой опыт показывает, что открыть свое дело даже в тех странах, где есть государственная поддержка, стремятся  далеко не все: по оценкам специалистов – не более 50% трудоспособного населения. Некоторым намного проще работать от звонка до звонка, заниматься только тем, в чем хорошо разбираешься, а все проблемы производства оставить решать своему хозяину.
     Став  же предпринимателем, вы должны будете решать сотни дополнительных вопросов, совершенно не связанных напрямую с той деятельностью, которой будет заниматься риэлторская фирма.
     Если  вы все-таки решили зарабатывать себе на жизнь риэлтором, то надо начинать с получения официального статуса, т. е. зарегистрироваться в качестве предпринимателя. От выбора оптимальной формы регистрации будет зависеть и вся Ваша дальнейшая деятельность, в том числе – налоги и отчетность.
     На  сегодняшний день предпринимателем можно стать, если:
     - зарегистрируешься в качестве  индивидуального предпринимателя  (предпринимателя без образования юридического лица);
     - создашь коммерческое юридическое  лицо. То есть создашь организацию,  которая имеет в собственности,  хозяйском ведении или оперативном  управлении обособленное имущество  и отвечает по своим обязательствам  за это имущество, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
     Риэлторские услуги могут осуществляться в виде деятельности:
     - в качестве агента или поверенного;
     - в качестве брокера;
     - в качестве дилера;
     - в качестве посредника при  заключении сделок с недвижимым  имуществом или правами на  него между третьими лицами;
     - по организации торговли недвижимым  имуществом;
     - по созданию отдельных объектов  недвижимого имущества с целью  последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
     - по доверительному управлению  недвижимым имуществом;
     - по предоставлению консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг,  сопутствующих гражданскому обороту  недвижимого имущества.
     Основным  показателем профессионализма и  надежности риэлтора всегда будет являться факт возвращения клиента к тому агенту, который не просто помог  ему в решении «квартирного вопроса», а внимательно и с пониманием относился к его условиям и, в  результате работы с которым, он совершил выгодную, юридически грамотно оформленную сделку в относительно короткие сроки.
     Трудно  не согласиться с тем, что в  любой сфере профессионализм  определяется соответствием ожиданий клиента в отношении желаемого  результата, и тем, насколько в полном объеме ему была оказана помощь.
     Каким же должен быть риэлтор, чтобы можно  было назвать его профессионалом в своей деятельности? Какие критерии использует клиент работодатель для  оценки его как специалиста? Какие  препятствия придется ему преодолевать и что входит в круг решаемых им вопросов?
     Попытаемся  ответить на эти вопросы и составить  портрет профессионала – агента по недвижимости.
     Содержание  профессиональной деятельности риэлтора.
     Основную  специфику работы риэлтора определяет тот факт, что он является посредником между покупателем и продавцом квартиры. Поэтому для успешной работы ему необходимо найти и продавца и покупателя. Для этого агент осуществляет поиск потенциального продавца квартиры с помощью компьютерной базы данных, находящейся в фирме, с помощью телефона (во время дежурства в офисе фирмы) и из рекламных объявлений в специализированных изданиях.
     У опытных риэлторов существует свой круг покупателей, которые постоянно  к нему обращаются и рекомендуют  его своим знакомым.
     Следующим этапом является «прозвон» потенциальных  покупателей и предложение им заключить договор с фирмой на продажу квартиры, и после устной договоренности, клиент приезжает в  фирму для заключения договора о  продаже своей квартиры через  фирму. После официального заключения договора агент начинает работу по продаже квартиры клиента: он размещает объявления в изданиях о продаже квартиры, иногда развешивает объявления в районе, где продается квартира, размещает информацию в сети INTERNET. Дальше в его задачу входит прием телефонных звонков потенциальных покупателей, в ходе которых он договаривается о встрече и так называемом «просмотре» квартиры. Каждого потенциального покупателя риэлтор должен сопровождать при просмотре им квартиры.
     После того, как найден покупатель на квартиру, начинается оформление и подготовка всех документов к продаже квартиры. Это связано с посещением таких организаций как ЖЭК, опекунский совет, милиция, различные диспансеры, БТИ и т. д.
     После того, как документы собраны, назначается  день сделки, в течение которого риэлтор сопровождает продавца и покупателя у нотариуса, юристов, в банке и т. д.
     А. А. Батяев отмечает, что весь документооборот, который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап – это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз связан с государственной регистрацией в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом13.
     После совершения сделки риэлтор следит за выполнением продавцом и покупателем  их обязанностей по своевременному выезду и въезду из квартиры, регистрации  проживания и выписки.
     Только  после того, как все зарегистрировались по новому месту и агент по недвижимости получил свои комиссионные, работу можно считать почти завершенной. В течение еще долгого времени агент по недвижимости отслеживает «судьбы» проданных квартир, и если возникают какие-либо трудности, он призван их решить.
     Характеристика  основных «помощников» в деятельности риэлтора может быть определена следующим  образом: «Любая профессиональная деятельность проходит в определенной среде, обязательно  нацелена на результат, целенаправленна  и обязательно требует использования определенных средств труда. Знание целей, средств, особенностей среды помогает профессионалу правильно ориентироваться в процессе выполнения деятельности и наиболее успешно ее выполнять. Таким образом, целью деятельности агента по недвижимости является совершение сделки по купле-продаже квартиры, которая выставлена на продажу клиентом. Исходя из описания содержания деятельности риэлтора, можно заметить, что на любом из выделенных этапов работы сделка может, говоря профессиональным языком, «сорваться». Поэтому целью работы является доведение этого трудового цикла до конца, до последнего его этапа, а не выполнение какого-то одного или нескольких этапов, хотя, в определенных отдельно оговоренных случаях, именно выполнение определенного этапа является самостоятельным заказом (так, например, заказ на подготовку документов для регистрации или подбора квартиры для покупателя)», указывает Е. Акарева14.
     Выше  была рассмотрена объективная, заданная внешними условиями, цель, субъективные же цели, которые возникают у каждого отдельного специалиста, могут различаться у представителей этой профессии по мотивам, лежащим в основе их деятельности. Можно выделить несколько мотивов, встречающихся наиболее часто и лежащих в основе деструктивного профессионального поведения:
     - получение материальной прибыли, так как профессиональная деятельность является источником доходов (это может вести к тому, что агент «хватается» за множество предложений, в итоге не доводя до конца ни одну сделку);
     - «спортивный интерес», когда начатая  сделка профессионалом не может быть оставлена незавершенной, так как нерешение возникающих проблем отрицательно сказывается на самооценке риэлтора;
     - хорошее времяпровождение – этот  мотив лежит в основе деятельности  таких представителей этой профессии,  у которых каким-то образом уже решена проблема доходов.
     Предметом деятельности агента по продаже недвижимости, а именно того, с чем в общем  смысле работает агент, является нерешенная жилищная ситуация клиента. Именно ее агент посредством своей деятельности преобразует в разрешенную, так как продуктом этой деятельности является заключенная сделка купли-продажи недвижимости, что в свою очередь и разрешает жилищную проблему.
     Для реализации целей и решения возникающих  задач, риэлтор использует целую  систему средств труда в своей деятельности, к которым можно отнести следующие:
     1. Информационные средства: газеты, специализированную  литературу, источники, базы данных, содержащие информацию о продаваемых  квартирах, источники в сети  Интернет, карты города, схемы метро,  которые являются источником информации о нахождении того или иного дома, планы БТИ, используемые для схематического описания квартиры, компьютеры, содержащие базы данных об объектах недвижимости и проводящие анализ состояния рынка недвижимости.
     2. Средства взаимодействия с внешним миром: телефон, посредством которого по большей части агент общается с клиентами и добывает информацию. Это специально построенная информация, содержащая специализированные характеристики объектов, от которых зависит выбор клиента квартиры. Это специально разработанные формы документов, которые формализуют взаимоотношения агента и клиентов.
     3. Выразительные средства поведения,  речи, аккуратная внешность (опрятная  одежда и прическа), владение не  отталкивающими жестами, приятными  манерами.
     4. Накопление опыта и знаний: в  ходе своей работы, накапливая  опыт, опытный риэлтор обобщает  полученный опыт и формирует  некий образ идеальной сделки, идеального просмотра, идеальной  квартиры. Это является некими  эталонами, которые регулируют  его деятельность. У каждого агента формируется мысленная схема-алгоритм его деятельности, которая помогает ему успешно выходить из повторяющихся ситуаций и рационализировать его деятельность.
     Так как процесс оформления сделки по купле-продаже недвижимости регулируется важными юридическими правилами и документами, то риэлтор должен знать их. Так же существует определенный набор профессиональных заповедей, которыми руководствуется представитель этой профессии.
     В трудных ситуациях, с которыми риэлтору приходится сталкиваться, он применяет сформированные им самим самоинструкции, регулирующие как его поведение, так и психологическое состояние.
     Как уже упоминалось, нельзя обойти стороной те условия, в которых приходится работать риэлтору и не охарактеризовать ту среду, в которой протекает его деятельность.
     Работа  с людьми.
     Эта среда характеризует те социальные условия, в которых работает профессионал, а также включает в себя тех людей, с которыми ему приходится взаимодействовать в процессе работы. В профессии риэлтора она представлена несколькими социальными группами.
     - Во-первых, это непосредственные  клиенты-продавцы квартир. К этой  же группе можно отнести покупателей  и потенциальных покупателей  (которые, так или иначе, интересуются  квартирой), а также их представителей. То есть эта группа представлена теми людьми, в которых риэлтор заинтересован и с которыми он общается непосредственно долгое время.
     - Во-вторых, это сотрудники различных  организаций (милиция, опекунский  совет, ЖЭК, БТИ, нотариальные  конторы), к которым агент обращается для получения необходимой документации в ходе подготовки сделки или для законного оформления сделки.
     - В-третьих, это коллеги по организации,  с которыми агент встречается  во время дежурств и того  времени, которое он обязательно  должен проводить непосредственно на рабочем месте. Сюда можно отнести не только агентов по недвижимости, но и юристов, и консультантов, которые помогают риэлтору в процессе работы.
     - В четвертую группу можно отдельно  отнести руководство организации  и непосредственно руководителей: старших менеджеров.
     Знание  психологических и коммуникативных  особенностей той или иной группы, а, главное, использование этих знаний в работе, значительно оптимизирует взаимодействие с ними, и, как следствие  облегчает достижение цели.
 

Глава 2. Понятие и состав  автоматизированного рабочего места.
     Автоматизированное  рабочее место — индивидуальный комплекс технических и программных средств, предназначенный для автоматизации профессионального труда специалиста и обеспечивающий подготовку, редактирование, поиск и выдачу на экран и печать необходимых ему документов и данных.
     Под автоматизированным рабочим местом (АРМ) понимается совокупность методических, языковых, аппаратных и программных  средств, обеспечивающих автоматизацию  функций пользователя в некоторой предметной области и позволяющих оперативно удовлетворять его информационные и вычислительные запросы.
       АРМ - это всегда специализированния система, набор технических средств и программного обеспечения, ориентированного на конкретного специалиста - администратора, экономиста, инженера, конструктора, проектанта, архитектора, дизайнера, врача, организатора, исследователя, и множество других. В то же время к АРМ любой `профессии` можно предъявить и ряд общих требований, которые должны обеспечиваться при его создании, а именно:
      - непосредственное наличие средств  обработки информации; - возможность  работы в диалоговом (интерактивном)  режиме;
      - выполнение основных требований экономики: рациональное распределение функций между оператором, элементами комплекса АРМ и окружающей средой,
     -создание  комфортных условий работы, удобство конструкций АРМ,
     - учет психологических факторов человека-оператора, привлекательность форм и цвета элементов АРМ и др.;
      - достаточно высокая производительность  и надежность ПК, работающего в системе АРМ;
     - адекватное характеру решаемых  задач программное обеспечение; - максимальная степень автоматизации  рутинных процессов;
      - оптимальные условия для самообслуживания  специалистов как операторов  АРМ;
      - другие факторы, обеспечивающие  максимальную комфортность и  удовлетворенность специалиста  использованием АРМ как рабочего  инструмента. Структура АРМ включает  совокупность подсистем - технической,  информационной, программной и организационной  .
     Автоматизированное рабочее место (АРМ), или, в зарубежной терминологии, `рабочая станция` (work-station), представляет собой место пользователя-специалиста той или иной профессии, оборудованное средствами, необходимыми для автоматизации выполнения им определенных функций. Такими средствами, как правило, является ПК, дополняемый по мере необходимости другими вспомогательными электронными устройствами, а именно: дисковыми накопителями, печатающими устройствами, оптическими читающими устройствами или считывателями штрихового кода, и т.д.
     Анализируя  сущность  АРМ,  специалисты определяют их чаще всего как профессионально-ориентированные малые вычислительные системы, расположенные    непосредственно   на  рабочих местах специалистов и предназначенные для автоматизации их работ.
     Автоматизированное  рабочее место обеспечивает оператора  всеми средствами, необходимыми для выполнения определенных функций.
       Другими, словами, АРМ — некоторая часть экономической информационной системы, обособленная в соответствии со структурой управления объектом и существующей системой распределения целей и оформленная в виде самостоятельного программно- аппаратного комплекса.
     Автоматизированное  рабочее место включает персональный     компьютер, оснащенный совокупностью профессионально ориентированных функциональных и обеспечивающих информационных технологий и размещенный непосредственно на рабочем     месте.
       Автоматизированное рабочее место  содержит в себе целиком функциональную информационную технологию или ее часть.
       Какая именно часть функциональной информационной технологии закрепляется затем или иным АРМ, определяется прежде всего декомпозицией целей в структуре управления объектом. Такое распределение функциональной информационной технологии на АРМ не должно нарушать требований самой предметной технологии.     В большинстве случаев в АРМ реализована лишь возможность подготовки информации для анализа ситуации, на основе которой сотрудник мог бы осуществить такой анализ и далее выработать управленческое решение.
              АРМ риэтора используется для подбора наиболее подходящего варианта аренды или покупки недвижимости для каждого отдельно взятого клиента риелторской компании.
     Таким образом, выбор ОС и БД для ЭВМ в составе АРМ чрезвычайно важен, так как он определяет, какие программы будут работать на АРМ, какие аппаратные средства будут включены в АРМ, какова будет степень защиты данных, и насколько комфортными и безопасными будут условия работы для специалиста АРМ.
     Наиболее  широко в настоящее время на компьютерах  применяются ОС, разработанные фирмой Microsoft, это существующие версии Windows.
     Современная  концепция  АРМ  предъявляет  к  ОС  жесткие   требования, направленные  на  соблюдение  безопасности  и  комфорта  (эргономичность)  в работе на АРМ, на повышение производительности АРМ в  целом,  на  расширение парка   обслуживаемого   периферийного    оборудования,    на    возможность синхронизации выполняемых операций и процедур.
 

Глава 3. Основное назначение профессии риэлтора. Задачи, обязанности.

 
     Не  секрет, что любой риэлтор должен сделать всё возможное и невозможное, чтобы удовлетворить все запросы своего покупателя или продавца недвижимости. 
     Не стоит забывать, что «клиент всегда прав». К тому же он является работодателем для риэлтора, и он платит деньги. А кто платит деньги, тот «и заказывает музыку».
     Таким образом, если клиент остался доволен, то это для риэлтора, как говорится, «высший пилотаж». Что касается основной задачи риэлтора, то она сводится к  следующему. Риэлтор в силу своих  должностных обязанностей обязан подобрать  такой вариант жилья для покупки, которую и намеревался приобрести клиент.
     Что хотел, то и получил. Естественно, он будет доволен и, как говорится, «за ценой не постоит». Полностью удовлетворить требования клиента, конечно, трудно и сложно. Но если всё-таки удалось, то это будет доказательством того, что риэлтор весьма квалифицированный специалист. Найти наиболее приемлемый вариант для покупки это одно, но надо ещё договориться с продавцом о цене, что немаловажно.
     Клиенты, естественно, не желают переплачивать, т.к. в большинстве покупатели недвижимости ограничены в денежных средствах. Чтобы «уломать» продавца на скидку, риэлтору придётся изрядно попотеть. Умение надлежащим образом провести переговоры и добиться желаемого результата, отличительная черта хорошего риэлтора. Проведение переговоров на должном уровне весьма важное мероприятие, здесь нужно предусмотреть всё до мелочей и быть готовым к любому повороту событий. Продавцы тоже «не лыком шиты» и задарма отдавать своё жильё не будут.
     Если  риэлтор, в угоду клиенту, предложит заниженную цену, то продавец может и отказаться от сделки. А если предложить высокую цену, то обидится клиент, который не захочет терять разницу. Риэлтор как бы находится «меж двух огней» и обязан выкручиваться. Задача риэлтора это подобрать определённую цену и с неё начать торг, чтобы постепенно выйти на нужный результат. Когда удалось найти компромиссное решение, то остаётся лишь оформить документы на недвижимость, а это, как известно, для риэлтора лишь дело техники.
     Так кто же такой риэлтор? Продавец квартир своих клиентов? Нет, риэлтор –– это консультант, личный помощник, менеджер проекта «продажа объекта недвижимости». Риэлтор –– это специалист, который оказывает услуги клиенту. Он может оказать услугу хорошо или плохо, это зависит от уровня его профессиональной компетенции, информационного вооружения, а также личных качеств. Как и любая другая услуга, услуга риэлтора имеет стоимость. Ведь это логично.
     Давайте рассмотрим задачи риэлтора на примере  продажи квартиры. Итак, выбрав менеджера  проекта, персонального помощника и консультанта.  Представляя стоимость услуг на рынке недвижимости, клиенты готовы заплатить своему агенту 3% от стоимости объекта.
     После предварительного довольно продолжительного разговора по телефону (в ходе которого обсудили перечень документов для нашей встречи, ее время и продолжительность и ряд других моментов) риэлтор приехал в удобное клиенту время для осмотра квартиры. Он никуда не спешит и готов уделить достаточно времени. Риэлтор знакомится с документами,  подписывают договор, в котором фиксируем размер вознаграждения, срок действия договора (1 месяц) и взаимные обязательства.
     Задачи, которые решает риэлтор:
     1) Являясь профессионалом рынка,  совместно с клиентом риэлтор  определяет стоимость объекта  недвижимости. Они согласуют цену и максимальную скидку, предложения с ценой ниже пока договариваеются не рассматривать.
     2) Риэлтор составляет несколько  психологических портретов типичных  покупателей квартиры, советует, как  с минимальными усилиями увеличить  вероятность продажи: правильно расставить мебель, сделать косметический ремонт и др.
     3) Риэлтор готовит подробное описание  объекта для публикации в СМИ  и Интернете с фотографиями  в максимально эффектных ракурсах. Описание адресовано социальным  типам потенциальных покупателей. Он регулярно обновляет публикацию в течение всего срока действия договора.
     4) У риэлтора есть своя база  потенциальных покупателей, некоторым  из них имеет смысл предложить  вариант.
     5) Риэлтор готовит краткий еженедельный  отчет о проделанной работе: о  количестве просмотров, звонках и т.д. Раз в неделю общается с клиентом по телефону. Он могу позвонить своему риэлтору в любое удобное время и поинтересоваться ходом дел, выслушать его совет, обсудить цену и внести незначительные коррективы.
     6) Риэлтор осуществляет демонстрацию квартиры другим риэлторам, среди клиентов которых, по его нению, возможно, найдется покупатель квартиры.
     7) Риэлтор осуществляет все переговоры  с потенциальными покупателями  или их агентами, полностью исключая  участие клиента, экономит его время. Кроме того, клиент не горит желанием слушать доводы покупателей о стоимости и характеристиках его квартиры.
     8) Риэлтор  показывает квартиру только покупателям, потенциально заинтересованным в конкретном объекте, а не всем подряд.
     9) В случае реальной заинтересованности, он подписывает предварительное коммерческое предложение с потенциальным покупателем, и только после этого звонит клиенту.
     10) Риэлтор занимается подготовкой  договора купли-продажи, обсуждает  форму оплаты, сопровождает меня  до момента, когда клиент ложит деньги на счет в банке.
     От того, насколько хорошим окажется менеджер проекта «продажа недвижимости», будет зависеть решение о продлении договора даже в том случае, если проект не уложится в месяц.

3.1 Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности

     Кризис 1998 года сильно отразился на динамике развития рынка недвижимости, который  качественно изменился. Произошло  разделение труда, появились новые  должности. Количество вакантных рабочих  мест постоянно растет. Наряду с  вакансиями риэлторов требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по недвижимости.      Риэлтор - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.
     При представлении интересов клиента  по договору на оказание услуг, риэлтор фактические и юридические действия осуществляет в соответствии с законодательством и со своими обязательствами по договору.
     Риэлтор при встрече с клиентом обязан:
     1) подтвердить свой риэлторский  статус;
     2) сообщить клиенту информацию  о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;
     3) заключать с клиентами письменный  договор на оказание услуг;
     4) информировать потребителя риэлторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;
     5) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских  услуг для совершения сделки;
     б) представлять клиенту достоверную  и исчерпывающую информацию в  отношении объекта сделки, которая  может быть получена на основании  действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти и др.
     Риэлтор не должен предпринимать действия по предоставлению профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны.
     При продаже собственности, которой  он владеет, имеет долю или другие коммерческие интересы, риэлтор должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится. Без полномочий клиента риэлтор не вправе рекламировать объекты недвижимости.
     За  противоправные действия органов государственной власти риэлтор не несет ответственности.
     Риэлтор, при представлении клиента принимает  на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного  договора, заключенного между ними. Риэлтор может, но не обязан:
     - давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;
     - предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.
     От  риэлтора не требуются специальные  знания, он не обязан предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора.
     Если  риэлтор желает заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлторских  услуг с продавцом, то он вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимость  объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами риэлтора.
     На  первой встрече с клиентом риэлтор  должен предложить ему обсудить условия  получения и размер предполагаемого  вознаграждения по агентскому договору или договору поручения.
     Риэлтор, который действует от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риэлторских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором.
     Риэлтор, принимающий решение о размещении сообщения о продаже, аренде или обмене недвижимости, должен уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение.
     Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор  не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора.
     После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтора) от покупателя риэлтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные  предложения клиентов продавцам, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора.
     Риэлтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом он вправе получить оплату своих услуг более  чем от одной стороны сделки, или  приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и с согласия всех сторон сделки.
     В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца - покупателя зафиксированного в предварительном  договоре, риэлтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 Гражданского Кодекса РФ (части 1, 2, 3 в редакции от 30.12.2004 года).
     Риэлтору  необходимо сохранять в тайне  конфиденциальную информацию о клиенте  и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Он не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента.
     Разглашать  конфиденциальную информацию клиента можно в следующих случаях:
     - на основании запроса уполномоченных  органов государственного управления  или решению суда;
     - когда риэлтору стало известно  о намерении клиента совершить  противоправный поступок и раскрытие  этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;
     - когда риэлтор вынужден защищать  свои охраняемые законом права  от обвинения в противоправном  поведении.
     Деньги  клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риэлтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риэлтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором или действующим законодательством.
     Риэлтор, представляющий интересы продавца при  заключении договора, должен сообщить ему:
     - о принципах и практике сотрудничества  риэлтора с другими риэлторами  для проведения сделки в возможно  короткие сроки;
     - о своем намерении вступить  в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обоих сторон.
     Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими  риэлторами, и оговаривая условия  получения и размер своих комиссионных, риэлтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства. Рекомендуя клиенту получение иных, кроме указанных в договоре услуг (например, выполнение строительных работ, транспортные услуги, страхование, получение ипотечного кредита и т. д.), желательно, чтобы риэлтор сообщил клиенту о финансовых выгодах, которые он или любые другие связанные с ним лица или организации могут получить в случае принятия клиентом предложения дополнительных услуг.
     Риэлтор должен принять меры по прекращению рекламы объекта после того, как предложение от покупателя в отношении объекта было принято продавцом или его агентом.
     На  рынке риэлтора часто называют брокером, агентом или поверенным. Разберемся в этих понятиях.
     Брокерская  деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизинг объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество.
     По  мнению А. А. Батяева и И.А. Дубровицкой, брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее двухлетнего  стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью. Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество15.
     Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее  квалификационный аттестат агента и  представляющее интересы брокера, непосредственно  работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключенным сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельностью на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.
     Должностные обязанности агента по недвижимости.
     К ним относится работа по покупке, продаже или аренде, мене недвижимости от имени и по поручению клиентов. Получение информации о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов. Агент изучает спрос и предложения на рынке недвижимости. Регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключает эксклюзивные договоры между собственниками и агентством. Осуществляет поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты. Организует ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости. Оформляет заявки покупателей, подбирает или предлагает варианты продаж или сдачи внаем, согласовывает договорные условия, оформляет операции с недвижимостью. Оказывает помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок. Обеспечивает своевременное получение платежных документов по окончании сделок. Информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультирует по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям. Организует подписание договоров купли-продажи или передаче в аренду объектов недвижимости. Содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность. Представляет интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующими в оформлении сделок, составляет установленную отчетность о выполненной работе.
     Агент по недвижимости должен знать: нормативные  правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и  документы, регулирующие операции с  недвижимостью; агентства, работающие на рынке недвижимости, и виды оказываемых ими услуг; основы рыночной экономики; правила установления деловых контактов; условия налогообложения юридических и физических лиц; организацию осуществления операций с недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости; методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости; конъюнктуру рынка недвижимости; основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды; действующие ценники и прейскуранты; организацию рекламной работы; приемы и методы делового общения, ведения переговоров; основы земельного и жилищного законодательства; основы экономики, психологии трудового законодательства; в том числе: правила внутреннего трудового распорядка, правила и нормы охраны труда.
     Термин  «агент по продаже недвижимости» вошел в язык как термин, ассоциирующийся с компетентностью, справедливостью и честностью, в результате преданного служения представителей этой профессии высокой цели нравственного поведения в бизнесе. Никакие стимулы извлечения прибыли или инструкции клиентов не оправдывают отступления от этой цели.
     В толковании этой обязанности для  агента по продаже недвижимости не существует более безопасного ориентира, чем передаваемое из поколения в  поколение на протяжении веков «золотое» правило: «Относись к другим так, как ты хотел бы, чтобы относились к тебе». Рассматривая эту общую норму как свою собственную, каждый агент по продаже недвижимости обязуется соблюдать ее на протяжении всей своей деятельности и вести дела в соответствии с положениями, приведенными ниже. В статьях 1-5 Кодекса этичного поведения агентов по продаже недвижимости отражены те идеалы, к которым агент по продаже недвижимости должен стремиться. В статьях 6-23 устанавливаются особые обязанности. Несоблюдение этих требований агентом по продаже недвижимости влечет за собой дисциплинарные меры16.
     Представительство: содержание и значение.
     Деятельность  риэлтора в качестве поверенного  осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителя) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.
     Статья 182 ГК РФ четко описывает то, что  мы называем представительством. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Данная статья ограничивает действия представителя на совершение определенных сделок. При сделках с недвижимостью в качестве представителя обычно выступает риэлтор.
     Значение  института представительства трудно недооценить. Невозможно представить, как бы могла вообще развиваться  экономика любого государства, если бы не было института представительства. Особую социальную значимость в роли этого института подчеркивает название документа, который выдают в подтверждение полномочий – доверенность.
     Если  клиент не может совершить какое-либо действие, он вправе поручить его риэлтору, оформив на его имя доверенность. Представителями несовершеннолетних детей, как правило, выступают их родители (оформление доверенности в этих случаях не требуется).
 

Глава 4. Формирование основной функции

4.1 Сбор информации

     Длительность  данного этапа самая большая: практически на протяжении всех отношений  с клиентом, при этом особое внимание уделяется первой встрече. Задача данного этапа — выяснить интересы, лежащие в основе позиции клиента, структуру мотивов клиента (первичные и вторичные, явные и скрытые, осознанные и неосознанные), определить ведущие потребности клиента и значимых для него людей, понять, кто принимает решение о покупке, если к вам, например, обратились муж и жена, то есть выяснить ситуацию клиента.
     Как проще всего получить от клиента  нужную информацию? Задавать вопросы, помня о правиле: «Кто задает вопросы, тот и ведет беседу, подчиняя ее ход своему контролю».
     Вопросы — самый безошибочный способ получения  информации. Информационные вопросы  — это всегда открытые вопросы. Отвечающий на них человек не может односложно ответить «да» или «нет», он дает объяснения, сообщает определенные сведения, при этом вопрос касается какого-то конкретного предмета или положения вещей. Например: « Почему вы решили продать вашу квартиру именно сейчас?»
     Вопросы, когда риэлтор хочет уточнить или конкретизировать информацию, называются закрытыми. Особенность этих вопросов состоит в том, что отвечающий говорит односложно: «Да» или «Нет». Например: «Вы один являетесь собственником этой квартиры?»
     Прежде, чем управлять клиентом, следует  его понять. Что мешает риэлтору сделать это?
     - желание давать советы, руководить клиентом;
     - желание критиковать и оценивать  клиента;
     - формальный подход к клиенту;
     - неумение «активно» слушать;
     - использование стереотипных способов  сбора информации;
     - нежелание «идти от клиента»;
     - стремление риэлтора рассказывать разные случаи или «квартирные» истории.
     При этом важно следить за эмоциональным  фоном общения, потому что он очень  влияет на принятие решения. Понятно, что  этот фон должен быть позитивным.
     Вопросов  не бывает слишком много. И все-таки лучше, если агент по недвижимости избавится от искушения расспрашивать клиента о том, что уводит разговор в другое направление. Безусловно, не стоит задавать пустые, отвлеченные, некорректные, неконкретные вопросы. Риэлтор стремится к диалогу, беседе, избегая скучного формального допроса.
     Умение  задавать вопросы хорошо, но оно  ничто без умения слушать.

4.2 Обработка информации.

     Динамичное  развитие рынка недвижимости повлекло за собой открытие множества компаний, работающих в секторе продажи  и аренды коммерческой и жилой недвижимости.
     Удовлетворение  потребностей клиента, поиск приемлемых вариантов и быстрая обработка  информации требуют от риэлтора больших  физических и умственных затрат. Поэтому  без помощи компьютерной техники  уже практически не обойтись, ведь время амбарных книг и блокнотов давно ушло, и рынок требует молниеносных решений.
     В это же время достаточно остро  встал вопрос обеспечения работоспособности  агентств недвижимости, разработки программного обеспечения, необходимого для эффективной  работы, с учетом всех необходимых инструментов и аспектов, ведь программное обеспечение должно отвечать таким требованиям: дружественный пользовательский интерфейс, защищенность информации, быстрая обработка запросов, возможность поиска и распечатки информации об объектах недвижимости. Над этой задачей стали трудиться десятки программистов, и в результате их работы в течение последних лет появилось порядка 30 программ и программно-информационных комплексов, которые действуют в разных регионах, используются риэлторскими объединениями, ассоциациями специалистов по недвижимости, агентствами недвижимости и частными риэлторами. Мы в течение последних нескольких лет провели мониторинг и анализ программных и программно-информационных продуктов, которым хотим на страницах журнала поделиться с вами, дорогие коллеги.
     Начиная с данного выпуска журнал «Риэлтор»  будет публиковать цикл статей, посвященных  программному обеспечению по недвижимости, используемому в разных регионах Украины. При составлении данной информации мы руководствовались беспристрастностью по отношению к программным средствам, и на страницах журнала будут описаны как положительные, так и отрицательные стороны каждого программного средства. Критериями оценки выступают удобство использования, пользовательский интерфейс, наличие программно-технической поддержки и обновлений версий, системы помощи и консультаций пользователей, возможность работы в локальной сети, системы защиты информации от несанкционированного доступа и т. д.
     На  основе этих данных будет составлена общая оценка программного средства, определены его эффективность для крупных, средних и малых агентств недвижимости; удобство для директоров, операторов обработки информации, агентов по недвижимости.
     Учтены  будут и дополнительные функции, которые упрощают работу, такие как: карта города, возможность ведения базы посредников, статистическая и аналитическая информация.
     На  сегодняшний день лидерами программного обеспечения являются следующие  продукты.
     Программный комплект «Идеальный вариант: Недвижимость». Разработчик: Россия. 
     Программный продукт представляет интерес для  крупных агентств недвижимости с  большим количеством клиентов и  жестким документооборотом. В программе  учтены практически все варианты работы агентства, но из-за сложного пользовательского  интерфейса и множества скрытых возможностей продукт является сложным для внедрения и быстрого обучения персонала. Хотелось бы отметить хорошую поддержку клиентов, межофисный обмен данными и возможность конвертации в другие форматы информации. Последняя редакция программы от 14 января 2008 г. говорит о том, что деятельность по доработке ведется.
     Программа «Риелтер». Разработчик: MBH-Rielter, г. Харьков.
     Объемный  программный продукт, который разрабатывался под нужды определенного агентства  и впоследствии был поставлен  на коммерческую основу. В результате обзора было выявлено много интересных функций в программе, некоторые из которых просто-напросто не работали. Тяжелая локализация под определенный регион, множество выбираемых параметров в формах ввода существенно усложняют ввод новых объектов недвижимости. Одним из положительных моментов является множество критериев поиска, хотя большая часть из них практически не применяется пользователями. Также в программе существует модуль обработки информации из текстовых файлов с последующим дополнением в базу данных, но в большинстве случаев добавленную информацию необходимо редактировать. Программа не дорабатывается и не модернизируется.
     Программно-информационный комплекс Ray2. Разработчик: RieltyService, г. Днепропетровск 
Отличительной чертой продукта является информационная поддержка, предоставляемая информационным центром Ray2, который находится в Днепропетровске. Одним из положительных качеств является простота пользовательского интерфейса и ряд функций, упрощающих ввод новой информации, «горячая линия» консультаций пользователей и обширная справочная система. Среди недостатков системы можно назвать отсутствие модулей обработки аренды и статистической информации. Последняя версия программы была выпущена 31 декабря 2007 г., в ней были учтены многие пожелания пользователей.

 

Заключение.

       Анализируя  сущность  АРМ,  специалисты определяют их чаще  всего  как профессионально-ориентированные малые вычислительные системы,  расположенные непосредственно   на  рабочих местах специалистов  и  предназначенные  для автоматизации их работ.
       Для   каждого     объекта      управления      нужно    предусмотреть автоматизированные рабочие     места,    соответствующие их  функциональному назначению.   Однако   принципы    создания  АРМ   должны   быть     общими: системность,  гибкость, устойчивость, эффективность.
       Согласно  принципу   системности   АРМ  следует   рассматривать   как системы,  структура  которых  определяется функциональным назначением. Принцип гибкости  означает  приспособляемость  системы   к  возможным перестройкам    благодаря    модульности   построения   всех   подсистем   и стандартизации их элементов. Принцип устойчивости  заключается в  том,   что  система  АРМ  должна выполнять основные функции независимо от воздействия  на  нее  внутренних  и внешних возможных факторов.   Это  значит,  что  неполадки  в  отдельных  ее частях должны быть легко устранимы, а  работоспособность  системы  -  быстро восстановима.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.