На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Финансирование недвижимости

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 11.11.2012. Сдан: 2012. Страниц: 7. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Источники и методы финансирования
Содержание
    Краткосрочное кредитование…………………………………….3
    Долевое строительство……………………………………………7
    Краткосрочное финансирование…………………………………9
    Долгосрочное финансирование…………………………………10
    Ипотечное кредитование…………………………………………13
    Товарный кредит…………………………………………………...15
    Участие государства в финансировании недвижимости……18
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Краткосрочное кредитование
 
В настоящее  время в России наиболее распространённым видом кредитования является краткосрочное  кредитование. Это может быть обусловлено  многими факторами. Для оценки этих факторов необходимо выявить как  положительные, так и отрицательные  стороны данного типа кредитных  операций. Данный анализ будет не полный, если не рассмотреть оба субъекта кредитной сделки. Для начала попытаемся взглянуть на проблему глазами банковского  служащего.
Краткосрочное кредитование является наименее рискованным, так  как кредит обычно выдаётся, в среднем, на 3 – 8  месяцев. В рамках данного периода представляется возможным оценить как экономическую ситуацию в целом по стране, так и кредитоспособность отдельного заёмщика, что не всегда удаётся осуществить на более длительный срок. Это связано, прежде всего, с тем, что на состояние финансового рынка влияют не только экономические причины, но и ряд других, которые следует принимать во внимание в условиях долгосрочного планирования.
Заёмщик же порой  нуждается больше в долгосрочном кредите, нежели в краткосрочном. Это  объясняется тем, что эффект от запланированного инвестиционного проекта может  следовать не сразу после осуществления  вложений. Именно в этом и расходятся мнения кредиторов и заёмщиков. Кредитор стремится как можно быстрее  получить доход от произведённой  кредитной операции, а заёмщик  – как можно дольше отдавать плату  за пользование денежными средствами контрагента.
Газпромбанк предлагает своим Клиентам - предприятиям и  организациям следующие основные виды краткосрочного кредитования:
кредиты на пополнение оборотных средств;
кредиты на торгово-закупочную деятельность;
кредиты на реализацию действующих контрактов и/или договоров.
Таблица 1. Основные условия краткосрочного кредитования
Срок кредитования - не более 12 месяцев 
(как правило, 3-6 месяцев).
Валюта  выдаваемого кредита - в рублях и  иностранной валюте.
Процентная  ставка - 16-25% годовых - в  рублях;
- 12-16% годовых  - в долларах США.
 
Процентная ставка по кредиту устанавливается с  учетом финансового положения заемщика, степени ликвидности обеспечения  кредита, объемов и стабильности оборотов по счетам Клиента, открытым в Газпромбанке, кредитной истории  и других условий.
Примерный перечень документов для представления в  Газпромбанк в целях рассмотрения возможности выдачи кредита:
1. Кредитная заявка,составляется  в произвольной форме с обязательным  указанием размера кредита, сроков, целевого использования, предлагаемого  обеспечения и указанием планируемых  источников погашения, за подписью  руководителя, главного бухгалтера  и с печатью организации.
2. Учредительные  и регистрационные (юридические)  документы, заверенные в установленном  порядке (нотариально или органом,  их утвердившим):
Учредительный договор;
Устав (Положение);
документ (свидетельство, решение) о государственной регистрации;
специальное разрешение (лицензия) на тот вид деятельности; осуществление которой требует  лицензирования;
приказ о назначении генерального директора и главного бухгалтера;
карточка с образцами  подписей и оттиска печати организации (заверенная нотариально и обслуживающим  банком).
Документы о назначении на должность лица, имеющего право  представлять интересы организации (потенциального заемщика) при ведении переговоров  и подписания договоров или соответствующая  нотариально заверенная доверенность.
3. Бухгалтерская  отчетность (с отметкой Налогового  органа о проведенной проверке или о приеме на проверку и с отметкой банка, в котором открыт расчетный счет Клиента):
годовой финансовый отчет за предшествующий год, в том  числе приложения к нему по формам № 1, 2, 3, 4, 5 и пояснительная записка;
бухгалтерский баланс и приложение к нему по форме № 2 “Отчет о прибылях и убытках” за последние 2-3 отчетные даты;
аудиторское заключение.
Предоставляемая в  Банк бухгалтерская отчетность должна содержать расшифровку таких  статей, как: основные средства, незавершенное  строительство, долгосрочные вложения, дебиторская и кредиторская задолженность (по датам возникновения), товарные запасы, готовая продукция, задолженность  перед бюджетом и другие наиболее крупные статьи баланса.
4. Справки из обслуживающих  банков о ежемесячных оборотах  по счетам и справка об обязательных  ежемесячных платежах.
Справки из обслуживающих  банков, должны включать сведения об ежемесячных  оборотах (суммы приходов и расходов) за каждый из последних 3-6 месяцев по расчетным, валютным и другим счетам, о наличии (отсутствии) картотеки 2 (в  том числе бюджетной), а также  о наличии (отсутствии) ссудной задолженности.
5. Технико-экономическое  обоснование сроков окупаемости  и возврата кредита, с отражением  следующих положений:
основные виды деятельности Клиента;
цель, на которую  испрашивается кредит;
расчетные сроки  и стоимость производства или  приобретения продукции или оказываемых  услуг с указанием расценок за единицу продукции или услуг;
анализ рынка сбыта;
полный финансовый расчет рассматриваемой к кредитованию сделки;
расчет ожидаемой  прибыли от реализации кредитного проекта  и расчет уплаты всех уплачиваемых налогов.
6. Договора (контракты), вытекающие из кредитуемой сделки (в случае необходимости):
договора (контракты) на приобретение и реализацию кредитуемых  товарно-материальных ценностей;
договора (контракты), заключенные Заемщиком с целью  хранения товарно-материальных ценностей, транспортировки, страхования и  т.д.;
разрешительные документы  на определенные товарные партии и  проведение работ (лицензии на добычу сырьевых ресурсов, лицензии на работу с драгоценными металлами и драгоценными камнями, экспортные квоты и т.д.).
7. Обеспечение кредита.
Необходимо представить  полный комплект документов, связанных  с обеспечением (залогом, поручительством, банковской гарантией) кредита, в том  числе правоустанавливающих документов на предлагаемые виды залога (заклада).
В качестве залогодателя может выступать как сам Клиент (заемщик) так и третье лицо, способное  ответить по обязательствам Клиента  в случае невыполнения последним  условий кредитного договора (соглашения).
8. Документы, характеризующие  Кредитную историю Клиента с  приложением ксерокопий документов, подтверждающих предоставление  и погашение ранее предоставленных  кредитов с учетом начисленных  процентов (неустойки).
9. Прочая информация, необходимая по мнению банка  и/или Клиента, для рассмотрения  вопроса о предоставлении краткосрочного  кредита.
Краткосрочное кредитование юридических лиц (за исключением  банков) осуществляется Управлением  кредитования Кредитного Департамента Газпромбанка.

Долевое строительство

Долевое участие  в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей  стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность  дольщиков.
Это очень удобно, так как приобретатели жилья  имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно  растущих цен на недвижимость, это  является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после  окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.
Казалось бы все  просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство  чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что  тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными  застройщиками, так и не получив  своего жилья.
Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный  Закон № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  от 30.12.2004г. Данный закон ввел более  жесткие требования по отношению  к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон  негативно. В настоящее время  данный закон является основным нормативным  актом, регулирующим отношения в  области долевого строительства.
Если вы собираетесь  приобрести жилье в новостройке  путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут  вам избежать проблем с недобросовестными  застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства

Итак, на что следует  обратить внимание при заключении договора долевого строительства:
    В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.
    Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.
    Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.
    Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.
    Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.
 
 
 
 
 
 
 
 
Краткосрочное финансирование.
К краткосрочным  заимствованиям прибегают компании всех видов и размеров. Краткосрочный  долг - это заемные средства, которые  подлежат возврату в течение года, использующиеся для финансирования текущих затрат.
Источники краткосрочного финансирования:
    Торговый кредит. Это самый распространенный источник краткосрочного финансирования. Он представляет собой кредит, который поставщик продукции или материалов предоставляет покупателю. Оформление этой сделки может производится договором или устно. Формами торгового кредита являются открытый кредит и простой вексель. Открытый кредит (открытый счет) позволяет покупателю приобретать товары с отсрочкой оплаты. Это неофициальное соглашение, по которому покупатель получает продукцию до того, как заплатит за нее. Простой вексель представляет собой долговое обязательство покупателя в письменной форме выплатить определенную сумму денег поставщику к конкретному сроку.
    Ссуды от финансовых институтов. Предприятие может обратиться к коммерческому банку или другому финансовому институту за краткосрочной ссудой. Ссуды бывают обеспеченные и необеспеченные. Обеспеченная ссуда - это такая ссуда, которая выдается под гарантию какой-нибудь ценности, которую кредитор получает в случае банкротства заемщика. Например, обеспечением может являться собственное имущество предприятия. Можно выделить различные формы такого обеспечения: счета дебиторов, товарно-материальные запасы, иная другая собственность. Ссуда под счета дебиторов подразумевает, что в качестве залога используется задолженность предприятию со стороны его клиентов по открытым счетам. Дебиторская задолженность может продаваться сторонней финансовой компании. Эта процедура называется факторингом. Когда фирма берет в долг под залог товарно-материальных запасов, банк принимает от нее расписку о том, что если фирма не уплатит долг, то ее товарно-материальные запасы перейдут кредиторам. Краткосрочные ссуды также выдаются под залог любого движимого ("ликвидного") имущества, например, автомобилей и прочей техники. Необеспеченная ссуда дается без какого-либо залога. В этом случае кредитор полагается на доходность предприятия или его репутацию. В качестве гарантий кредитор требует, чтобы заемщик держал определенную сумму денег на банковском счете (компенсационный остаток). Другим видом необеспеченной ссуды является "кредитная линия". Она представляет собой максимальную сумму, которую банк согласен выдавать компании в течение определенного периода времени.
    Векселя. Это краткосрочный источник финансирования, который представляет собой долговую расписку, выпускаемую компанией. Компания, которая выпускает векселя, обязуется вернуть денежную сумму, указанную в векселе, в определенный срок. Инвестор покупает вексель по цене ниже номинала (в этом и состоит "его интерес"), а в конце срока получает полную стоимость векселя. Например, компания "ToysInc." выпустила вексель на сто дней стоимостью 1000 долларов. Этот вексель является обязательством компании выплатить 1000 долларов держателю векселя через сто дней. Но покупатель, приобретая вексель, заплатит за него не 1000 долларов, а меньше, например, 900 долларов.
    На схеме представлены различные виды краткосрочного финансирования:

Долгосрочное  финансирование.
Когда предприятие  осуществляет долгосрочные проекты, оно  прибегает к внешним и внутренним источникам финансирования. К внутренним источникам относятся: реализация предприятием собственных активов и реинвестирование полученной прибыли. К внешним относятся: долгосрочные ссуды, лизинг, облигации  и акции.

Долгосрочная ссуда - это задолженность, срок погашения  которой свыше одного года. Самым  распространенным видом долгосрочной ссуды является ипотека, то есть использование  в качестве залога какого-нибудь имущества (обычно недвижимости). В основном, источником долгосрочных ссуд являются коммерческие банки, но также их могут предоставлять  страховые компании и пенсионные фонды. Так как в долгосрочной перспективе повышается риск, процентные ставки по долгосрочным ссудам высокие.
Также фирма может  прибегнуть к долгосрочной аренде с  правом выкупа (лизингу). Наиболее часто  лизинг используется при приобретении различного оборудования, средств транспорта и т.п.
Предприятие может  получить необходимую денежную сумму  у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации. Они представляют собой  долговые обязательства предприятия  выплатить держателю этой облигации  ее стоимость плюс проценты. Номинальная  стоимость облигации называется ее достоинством. Срок погашения облигации  обычно составляет десять или более  лет. Облигации тоже бывают обеспеченные и необеспеченные. У обеспеченных облигаций гарантией является имущество. Необеспеченные облигации (дебентуры) гарантируются только репутацией предприятия. Процентная ставка по облигациям зависит  от надежности предприятия. Менее надежная компания обычно предлагает более высокие  процентные ставки по облигациям. Облигации  таких компаний называются "бросовыми". А облигации компаний, которые  входят в привлекательную для  инвестиций категорию, являются наиболее надежными.
Облигации бывают также  серийными и срочными. Долг по серийным облигациям погашается сериями через  определенные промежутки времени, а  срок погашения срочных облигаций  истекает в одно время. Для облегчения погашения своего долга компании создают специальный фонд погашения, из которого ежегодно выделяется определенная сумма для выплаты долга по облигациям. Если предприятие оставляет  за собой право выкупать облигации  раньше срока их погашения, то такие  облигации называются отзывными. Также компания может оговаривать возможность выкупа облигаций за свои акции. Такие облигации называются конвертируемыми.
Владельцы акций  компании юридически являются ее совладельцами, собственниками. Каждый из акционеров имеет право на участие в прибыли  компании. Акционер при вхождении  в долю получает сертификат акций, т.е. документ, который подтверждает право  собственности акционера. Условная номинальная цена акции называется нарицательной стоимостью. Совокупность всех акций, которые были запущены в  продажу, называется уставным капиталом. Прибыль распределяется среди акционеров в форме дивидендов. Предприятие  может выпускать два вида акций: привилегированные и обыкновенные. Держатели привилегированных акций  имеют право получить дивиденды  в первую очередь. Однако привилегированные  акции не являются "голосующими", т.е. их владельцы не играют никакой  роли в принятии решений, касающихся компании. Держатели обыкновенных акций  получают дивиденды в последнюю  очередь, но они имеют право участвовать  в делах компании, например, в  выборе совета директоров, принятии решений  о крупных приобретениях и  т.п. Цена на привилегированные акции  обычно стабильна, а цена обыкновенных акций может резко меняться, и  держатель обыкновенной акции при  благоприятном стечении обстоятельств  может продать ее по гораздо большей  цене, чем приобрел.
 
Ипотечное кредитование
Ипотека – это  залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение  кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать  можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная  с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки  в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся  в собственности квартиру. Ипотечные  кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.