На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере гостиницы

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 17.11.2012. Сдан: 2012. Страниц: 4. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере гостиницы
 
СОДЕРЖАНИЕ
 
 
Введение
 
1 Рынок недвижимости и принципы его оценки
 
1.1 Особенности рынка недвижимости
 
1.2 Принципы и цели оценки недвижимости
 
2 Методика оценки коммерческой недвижимости
 
2.1 Гостиницы как объект оценки
 
2.2 Подходы к оценке гостиниц
 
2.2.1 Доходный подход в оценке гостиниц
 
2.2.2 Сравнительный подход в оценке гостиниц
 
2.2.3 Затратный подход в оценке гостиниц
 
3 Проблемы использования подходов в оценке стоимости гостиниц
 
Заключение
 
Список использованных источников
 

Введение
 
 
Ускоренное экономическое развитие и формирование  строительного рынка, постоянное совершенствование законодательства в сторону регулирования прав собственности – все это является причиной, по которой недвижимость является сегодня самым ликвидным активом. Одним из важных условий успешного развития рынка в целом является независимая оценка недвижимости – поскольку она не только выступает «обязательной» сопровождающей при страховых и других сделках, но и позволяет верно оценить инвестиционный потенциал того или иного предложения.
Оценка недвижимости это определение стоимости (зачастую – только рыночной) имущественного права собственности, права владения и аренды на недвижимость.
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Гостиничная недвижимость периодически становится объектом различного рода операций – сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, основываясь на существующих профессиональных методах и подходах. Гостиницы – это определенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке их бывает сложно разграничить.
Актуальность выбранной темы курсовой работы определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоемкий процесс, при котором необходимо прибегать к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов.
В связи с актуальностью темы работы, целью работы является выявление особенностей оценки коммерческой недвижимости на примере гостиниц.
Задачами курсовой работы являются:
- рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;
- изучение методики сравнительного, затратного и доходного подходов в оценке гостиниц;
- выявление особенностей в применении подходов к оценке гостиниц.
Объектом исследования является гостиничная недвижимость, предметом – методика оценки гостиниц.
Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н. Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др.

1 Рынок недвижимости и принципы его оценки
 
1.1 Особенности рынка недвижимости
 
 
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.
Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода.
Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.
Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:
- товар;
- формирование цены;
- способы финансирования сделки;
- степень ликвидности;
- баланс спроса и предложения;
- число потенциальных покупателей;
- информированность участников сделки;
- методы регулирования;
- надежность прогнозирования рыночной ситуации.3
Основными параметрами сравнения могут выступать следующие категории:
1) Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.;
2) Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность;
3) Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости;
4) Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка;
5) Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро;
5) Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.;
6) Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке;
Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:
- покупатели;
- продавцы;
- арендаторы;
- арендодатели;
- кредитные учреждения;
- заемщики;
- девелоперы;
- строители;
- менеджеры;
- владельцы;
- инвесторы.
Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
Само существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.
 
 
1.2 Принципы и цели оценки недвижимости
 
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Целью оценки является определение стоимости недвижимости, вид которой определяется в задании на оценку. Согласно ФСО № 2 используются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Рыночная стоимость объекта оценки это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
-  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
-  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
-  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
-  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
-  платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Кадастровая стоимость объекта оценки определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Задачи оценки недвижимости могут быть разнообразными:
- оценка для купли-продажи недвижимости;
- оценка для получения кредита в банке и других финансовых учреждениях;
- оценка для страхования (от потери права собственности или какого-либо ущерба);
- оценка для принятия управленческих и инвестиционных решений;
- оценка для внесения недвижимости в уставной капитал;
- оценка для суда при разрешении имущественных споров;
- оценка для совершения нотариальных действий с недвижимостью;
- оценка при изъятии недвижимых объектов для государственных нужд;
- оценка при заключениях договоров между взаимозависимыми лицами, как физическими, так и юридическими;
-  оценка для определения арендной ставки недвижимости;
- оценка для определения налогооблагаемой базы.
- оценка для реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.
Приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какой вид стоимости ему следует рассчитать исходя из поставленной цели и условий существования недвижимости и среды. Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствие с выбранной целью.
Оценка рыночной или иной стоимости происходит в соответствии с универсальными принципами оценки. В соответствии с общепринятой группировкой все принципы можно объединить в три группы.
1) Принципы, основанные на представлениях владельца имущества:
- принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тог­да, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удов­летворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени. В случае предприятия, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода;
- принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с экви­валентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества;
- принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцени­ваемая стоимость в соответствии с этим принципом - это текущая (приведенная) стоимость всех будущих доходов. Однако ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, высокая безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку территории способны отрицательно повлиять на стоимость объекта.
2) Принципы, связанные с рыночной средой:
- принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов. Например, часто складские помещения располагаются в пригородных районах, где отсутствует комплекс подъездных путей. Чтобы нормально провести погрузку-разгрузку, работникам необходимо затратить много времени и энергии. От этого возрастают издержки в себестоимости продукции, снижая прибыль компании. Строительство же качественных разнообразных подъездных путей сократит затраты времени и энергии работников. Тем самым косвенно обеспечивается повышение прибыли, а значит, и стоимости самого предприятия.
- принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабиль­ны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавлива­ется соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над пред­ложением, повышает цену.
- принцип конкуренции. Конкуренция на рынке объектов собственности возникает среди покупателей, продавцов, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже объекта собственности. Помимо этого, каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное значение. Конкуренция уравнивает доходность инвес­тиций, уравнивая вместе с тем и стоимости объектов-аналогов.
- принцип изменения стоимости. Стоимость объекта непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения. Именно поэтому стандарты оценки, устанавливают, что использование результатов оценки (утвержденного отчета об оценке) возможно максимум 6 месяцев. Это означает что после истечения данного срока с даты оценки, указанной в отчете, стоимость объекта необходимо уточнять, т.к. старые результаты могут быть недостоверными. Конечно, устаревание стоимости объекта оценки, определенное в отчете, может возникнуть и раньше, чем через шесть месяцев, например, в результате инфляции, неблагоприятных чрезвычайных факторов, мировых колебаний цен и валют и т.д. Поэтому Оценщик снимает с себя ответственность за такие изменения в специальном разделе Отчета об оценке: «Основные предположения и ограничивающие условия».
3) Принципы, связанные с эксплуатацией имущества:
- принцип факторов производства. Объект может являться элементом про­изводственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы;
- принцип остаточной продуктивности земельного участка. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд, капитал и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала;
- принцип вклада. Включение дополнительных активов в объект оценки эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые доба­вочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимо­сти превышает затраты на приобретение этих элементов. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава объекта или добавлены к ней;
- принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ЗО должны быть согласованы между собой по пропускной способности другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО данного принципа не приводит к росту его стоимости. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли;
- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Из всех возможных вариантов использования выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки, несмотря на то, каким образом в данный момент времени используется объект оценки. Данный принцип предполагает несколько критериев:
- это физически возможное;
- экономически рациональное;
- финансово осуществимое и
- юридически правомочное использование.
Только когда все эти критерии согласованы в полной мере, данный принцип можно считать выполненным;
- принцип оптимального размера. Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры, чтобы обеспечить получение максимальной прибыли от функционирования объекта оценки в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.
- Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав - собственности. Система имущественных прав РФ, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности заключается в том, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем объектам. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.

2 Методика оценки коммерческой недвижимости
 
2.1 Гостиницы как объект оценки
 
 
В процессе развития гостиничного бизнеса все чаще возникает необходимость оценки стоимости существующих гостиниц, других зданий под реконструкцию или свободных земельных участков, планируемых для реализации гостиничной функции. При этом заказчиками оценки могут выступать как региональные власти, так и частные инвесторы. Как показывает практика, инвестиционные проекты расширения и реконструкции существующих гостиниц имеют существенные конкурентные преимущества по сравнению с проектами строительства новых гостиниц. Однако эти преимущества реализуются в полной мере только в том случае, когда существующая гостиница продается городом или собственником под реконструкцию по рыночным ценам, а после реконструкции действительно сможет соответствовать международным стандартам по предоставляемым услугам.
Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.
Например, если недвижимость – это только строение и земельный участок, то составные части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами. Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно.
Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц – сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.
Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.
При оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы должны приниматься во внимание такие особенности, как более высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости. Инвестиции в жилые, торговые и офисные комплексы для российского бизнеса пока намного эффективнее и выгоднее, чем вложения в гостиницы, прежде всего из-за несоизмеримо больших сроков окупаемости вложенных средств. Игнорирование этих и других особенностей может привести к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в гостиничные комплексы, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе.
В рамках оценки гостиниц как объектов недвижимости могут рассматриваться два варианта: оценка земельного участка как застроенного (гостиничным зданием или другими зданиями и сооружениями) и оценка земельного участка как свободного для реализации на нем в последующем гостиничной функции. В рамках оценки бизнеса обычно определяется стоимость ценных бумаг или долей в случае купли-продажи акций гостиничного комплекса на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность гостиничного комплекса и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса. В обоих случаях оценка гостиницы осуществляется, как правило, на основе данных бухгалтерского учета и результатов хозяйственной деятельности аналогичных объектов. В соответствии с доходным подходом на основании представленных документов анализируется состояние хозяйственной деятельности оцениваемого гостиничного комплекса. Этот анализ позволяет определить, можно ли оцениваемый объект считать типичным для гостиничного бизнеса (типичной считается гостиница, которая генерирует около 70% дохода за счет номерного фонда, а остальную часть дохода – примерно 30% – за счет дохода от ресторанов, торговли и прочих услуг).
Основными параметрами, формирующими при этом доходную часть проекта, являются: заполняемость гостиницы и стоимость гостиничного номера. При оценке необходимо учитывать, что реальные цены размещения в гостиницах отличаются от заявленных стоимостей гостиничных номеров, представляемых в открытых прайс-листах. Гостиницы независимо от их статуса и категории тесно сотрудничают с туристскими фирмами, в том числе в сфере делового туризма. В зависимости от количества выкупаемых мест туристическим фирмам могут предоставляться различные скидки.
Так, корпоративный тариф может быть на 20-30% ниже стандартного. В отелях высокого класса действует, как правило, система бонусов: набрав определенное количество баллов, туристическая фирма получает право на бесплатные номера и дорогие презенты. Во многих гостиницах имеется своя система поощрения постоянных партнеров. В среднем реальные цены размещения могут быть ниже открыто заявленных на 10-50%.
Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка  гостиницы содержит уникальные аспекты. В связи с этим, качество оценки гостиниц зависит от фундаментального понимания особенностей гостиничной отрасли.
Формальными критериями оценки гостиниц (критериями, которые не включают в себя логических противоречий) являются:
- месторасположение;
- бренд;
- историческая ценность;
- архитектура;
- качество номерного фонда;
- наличие ресторана;
- наличие охраняемой стоянки;
- наличие конференц-залов;
- наличие разнообразных сервисов.
Для определения стоимости гостиниц необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки зрения. Эту функцию выполняют количественные критерии оценки гостиниц, к которым относятся:
- размер выручки;
- уровень затрат;
- уровень заёмных средств;
- необходимые капитальные вложения;
- риски вложения в гостиницы;
- уровень собственных оборотных средств;
- стоимость земельного участка;
- стоимость улучшений (зданий и сооружений);
- стоимость прав на бренд;
- наличие спроса и предложения на гостиничные активы.
Все  эти критерии используются при оценке  гостиниц в трёх классических подходах оценки: доходном подходе, затратном подходе, сравнительном подходе.
 
 
2.2 Подходы к оценке гостиниц
 
 
Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям.  Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих  при конкретных оценках.
В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки.
 
Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.
 
 
2.2.1 Доходный подход в оценке гостиниц
 
 
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
При оценке рыночной стоимости гостиниц с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, получаемый гостиницей, как основной фактор, определяющий величину ее рыночной стоимости. Чем больше доход, приносимый гостиницей, тем больше величина ее рыночной стоимости при прочих равных условиях.
Пересчет ожидаемых доходов в стоимость гостиницы осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска потока доходов, а также стоимость денег во времени. При пересчете ожидаемых доходов в стоимость, как правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. При определении соответствующей ставки необходимо учитывать все риски в оцениваемый объект, которые измеряются доходностью рыночных инструментов - безрисковых, отраслевых, а так же рисков, присущих конкретному объекту оценки.
В ра
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.