На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти готовые бесплатные и платные работы или заказать написание уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов по самым низким ценам. Добавив заявку на написание требуемой для вас работы, вы узнаете реальную стоимость ее выполнения.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Быстрая помощь студентам

 

Результат поиска


Наименование:


реферат Управление недвижимостью. Страхование личной ответственности

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 17.11.2012. Сдан: 2012. Страниц: 3. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Министерство  образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение
Высшего профессионального образования
«Сибирский  государственный индустриальный университет»
 
 
 
Кафедра строительного  производства и управления недвижимостью
 
 
 
 
 
 
 
 
Реферат по теме:
«Управление недвижимость. Страхование личной ответственности»
 
 
 
 
 
 
 
 
       Выполнил: ст. гр. СЭН-08
             Петрова В.И.
       Проверил: доцент
        Андросова И.А.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Новокузнецк, 2012 г.
Содержание
Введение            3-6
 
    Принципы управления объектами  недвижимости     7-21
    Понятие личного страхования и договора страхования   22-26
    Виды личного страхования
      Страхование жизни         27-30
      Медицинское страхование        31-35
      Пенсионное страхование         36-38
    Исполнение договора личного страхования      39-40
Заключение            41-44
Список литературы           45-47
 
 


Введение
Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.
Управление — функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей (где цель —  идеальный, предполагаемый результат  деятельности).
Рассматривая управление недвижимостью, как систему, следует исходить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управлением  понимают руководство созданием, функционированием  и развитием объекта недвижимости, с другой стороны — деятельность субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.
Управление любыми процессами — это сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям.
Управление объектами  недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное  использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении  имущественных прав на эти объекты.
Страхование жизни позволяет всю жизнь прожить в надеждах и умереть богатым.
В настоящее время, каждый мало-мальски образованный человек  знает, что такое страхование. Страхование  занимает особое место в системе  экономики страны, освобождая государство  от расходов на возмещение убытков от непредвиденных событий. При этом особая роль страхования проявляется в решении социальных проблем общества.
Рынок личного страхования  в России пока находится в такой  стадии, которую можно охарактеризовать как «стадия ожидания роста». И  хотя объем рынка пока небольшой, и число игроков тоже, но есть ощущение, что в ближайшем будущем  – к 2012-2016 году – рынок существенно  вырастет. Уже сейчас, компании, всерьез  пришедшие на этот рынок и намеренные работать на коммерческих принципах, показывают порядка 40 % прироста за год.
Российскому рынку личного  страхования присущ ряд тенденций. Первая из них, безусловно, наиболее благоприятная  – это очищение рынка от налоговых  схем и переход к классическому  страхованию. Кроме того, следует  отметить активное развитие добровольного  страхования. При этом одним из драйверов  личного страхования в России стало развитие кредитования физических лиц.
Таким образом, по разным прогнозам, размер рынка в 2012 году может  составить от 18 млрд. руб. до 32 млрд. руб.
С точки зрения состава  игроков на этом рынке, сегодня в  России «рыночное» личного страхования  активно развивают около 15 страховых  компаний. Более половины из них  – это компании с участием иностранного капитала.
Одна из основных характеристик  реального личного страхования  – это рынок, который в значительной мере движется продавцами. Личное страхование  – это не тот продукт, за которым выстраивается очередь. Поэтому реальное лидерство будет принадлежать тем компаниям, которые смогут организовать систему продаж по всей территории России.
Важный момент развития компаний по личному страхованию  – это работа на смежном секторе  рискового страхования (страхования  жизни смежно со страхованием от несчастного  случая). Страхование жизни и от несчастного случая идут рука об руку, оба они продаются как на корпоративной, так и на индивидуальной основе. На сегодняшний день в России – это сопоставимые по объему рынки. Но рынок страхования от несчастного случая уже более насыщен, потребность в нем у потребителей, особенно заемщиков по кредитным продуктам, более актуализирована, поэтому сейчас темпы роста по этому виду немного замедлятся – он будет расти на 15-20 % в год.
Исследования показывают, что готовность населения к восприятию предложений по долгосрочному личному  страхованию растет. При этом страховой  рынок России сейчас находится на такой стадии, что темпы его  развития напрямую зависят от темпов развития компаний по страхованию личному  страхованию. Положительные факторы  развития страны в целом, например, рост уровня жизни населения, заметный рост численности среднего класса, увеличение ВВП на душу населения  и повышение общего уровня культуры страхования, неизбежно подтолкнут рост рынка личного страхования.
В настоящий момент в  России действует несколько страховых  ассоциаций и союзов, объединяющих страховые компании в основном по географическому признаку, главным  из которых является Всероссийский  Союз Страховщиков (ВСС).
Проблемы развития страхования  в России исследуются и обсуждаются  широким кругом учёных: профессиональных страховщиков и экономистов. На мой  взгляд, можно говорить о том, что  проблематика Российского страхования  проработана достаточно глубоко. Более  того, наблюдается определённое единство мнений относительно способов решения  этих проблем. Однако различные учёные по разному расставляют акценты, отдавая приоритет решению той  или иной обозначенной проблемы, при  этом сходясь во мнении, что лишь комплексное решение всех этих проблем  позволит развиваться страховой  системе России и занять достойное  место в экономической и социально-политической жизни государства.
Целью данной работы является выявление и анализирование наиболее значительные и характерные для  личного страхования проблемы, стоящие  на пути развития этой отрасли в  России, а так же предлагаемые пути решения этих проблем, используя  российский и зарубежный опыт в сфере  страхования.
 
 


    Принципы управления объектами недвижимости
Объекты недвижимости создаются или  приобретаются в собственность  для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или  общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы  их решения имеют свои особенности.
Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.
Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника .
Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и  нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;
- управление объектами недвижимости  в интересах собственника.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
    правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;
    экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
    техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью  — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управление недвижимостью может  быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
С точки зрения управления недвижимостью  субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости.
а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:
- создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений,  регулирующих функционирования  рынка недвижимости;
- введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;
- контроль за соблюдением всеми  субъектами рынка недвижимости  установленных норм и правил;
- регистрация прав на объекты  недвижимости и сделок с ними;
- лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:
- налогообложение объектов недвижимости  и предоставление льгот;
- реализация государственных целевых  программ;
- установление амортизационных  норм;
- реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;
- комплексное решение вопросов  землепользования и приватизации  земли, развития инженерной инфраструктуры  и т.д.
2. Общественное воздействие.
Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных  актов, положений и т.д.
3. Управление определенными объектами недвижимости:
- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
- инвестиционной недвижимостью  — недвижимость, которую собственник  использует для получения максимальной  прибыли.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
    управление системами жилой недвижимости;
    управление системами нежилой недвижимости.
Обслуживанием городского жилого фонда  занимаются районные жилищные агентства (РЖА).
Системами нежилой недвижимости управляют  районные агентства КУГИ.
В качестве примера управления жилой  недвижимостью можно привести создание Городского объединения домовладельцев (ГОД) в Санкт-Петербурге, которое  станет единым органом, выполняющим  функции заказчика на обслуживание жилья, находящегося в собственности  ЖСК и ТСЖ.
Управляющий недвижимостью  – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.
Деятельность управляющего недвижимостью  предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.
«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих  недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении  какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта  недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в  эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.
Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.
1. Отношения с собственниками  объектов недвижимости играют  ключевую роль в успехе управления  объектом, ибо от сложившихся  отношений в основном будет  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должны быть легитимны  и прозрачны, а взаимоотношения  между собственником и управляющим  соответственно оформлены.
Правоотношения между собственником  и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие  положения. В результате сохраняется  возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных  договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и  масса других подводных камней.
Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния  и доходности объекта недвижимости.
2. Формирование цели и стратегии  коммерческого использования объекта  недвижимости. Целью может быть  перепродажа объекта недвижимости  или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве  цели ставится рост доходов,  уменьшение расходов и повышение  ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий  определяют центры доходов и  "расходов, выявляет и исключает  неэффективные информационные и  денежные потоки и т.д. в  процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.
3. Анализ ситуации, планирование  и отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.
Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском  учете, излишками малоценного имущества  и т.д. определение путей реорганизации  предприятия от производственной структуры  к управляющей недвижимостью  с конкретным выделением направлений  возможно только, проведя обстоятельный  анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого  использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться  в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником  и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.
4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации  объектов недвижимости в течение  всего нормативного срока службы  достигается за счет своеобразного  «инструментария», куда входят технические  нормы и правила, методы исследования  и оценки состояния отдельных  конструктивных элементов. Анализ  деятельности по содержанию объекта  недвижимости в зарубежных странах  показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).
Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для  ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая  документация, инструкции по техобслуживанию  оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в  техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также  история ремонта объекта, что  поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые  условия для согласования интересов  всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.
Одна из задач применения техпаспорта  объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к  ним машинах и оборудовании в  удобной для пользования форме  владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.
Техпаспорт здания составляется таким  образом, чтобы с его помощью  на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к  нему можно было бы:
- после окончания строительства  или капремонта здания начать  в плановом и целесообразно  рассчитанном порядке уход, обслуживание  и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;
- постоянно осуществлять функции  по уходу, обслуживанию и содержанию  в порядке объектов недвижимости  таким образом, чтобы при оптимальных  затратах добиться роста их  доходности;
- обеспечить запланированные периоды  содержания и сроки эксплуатации  конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;
- обеспечить надлежащее составление  договоров об уходе за объектом  недвижимости, а также осуществление  мероприятий по уходу и обслуживанию  и контроль за их выполнением.
Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному  проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким  образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:
• общие данные об объекте;
• контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;
• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;
• данные о расположении важнейших  машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;
• внутренние и наружные поверхностные  конструкции;
• плановые показатели внутреннего  климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода  и обслуживания, а также рабочие  показатели систем;
• плановые сроки эксплуатации важнейших  конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;
• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также  предполагаемые периоды содержания и, задачи;
• ведение ежедневного журнала  ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических  ресурсов на проведение ремонта;
• инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;
• данные о приложениях к техпаспорту.
В случае проекта капитального ремонта  техпаспорт объекта недвижимости с  приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким  же образом, как и при проекте  нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.
Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению  эффективности использования вверенных  ему объектов недвижимости.
Эффективность использования объекта  недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих  при эксплуатации вверенного объекта.
Деятельность управляющего недвижимостью  в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений  и ее структуры как основного  источника дохода от объекта недвижимости.
Особое внимание управляющий недвижимостью  должен уделять формированию структуры  затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный  доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта  недвижимости.
Величина арендной платы устанавливается  в объеме, позволяющем покрыть  затраты, связанные с содержанием  и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.
Лимитную величину арендной платы ( ), как правило, формируют три группы затрат:
 
 , (1.1)
 
где Кпл. – коммунальные платежи;
Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;
Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.
Первая группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах  аренды может быть предусмотрено  условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий  возможна, если в договоре указывается  номер счетчика (или расчетный  способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости  потребляемого ресурса.
Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость  продукции, что делает популярными  тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнесса.
Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской  деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов  на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и  объектов социально-культурной сферы.
В соответствии с действующим законодательством  объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество  и на землю.
Налоги на нужды образовательных  учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования  и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено  оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей  к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.
Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание  ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с  определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено  арендной платой.
 
(1.2)
 
Вторая группа, связанная с отчислением  в бюджет и внебюджетные фонды  Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости:
где – отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части переданной в аренду);
 
, (1.3)
 
 – ежегодные отчисления, формируемые  в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в  аренду помещений:
 
, (1.4)
 
 – балансовая стоимость арендуемого  имущества, являющейся основой расчета  обязательных платежей управляющей  компании;
 – норма амортизационных отчислений в коэффициентах;
n1 – норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;
n2 - планируемая прибыль подрядчика, %;
n3 - налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;
Ним – налог на имущество;
– отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.
Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.
Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:
 
, (1.5)
 
Si – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;
Нзем. – нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;
Нуб. – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.
Третья группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:
1) прямые затраты (З):
- на материалы;
- на аренду офисного помещения  или при наличии собственного  офисного помещения — амортизацию;
- на амортизацию оборудования;
- на заработную плату;
- на отчисления во внебюджетные  фонды;
- на коммунальные расходы;
- на транспортные расходы;
- на прочие;
2) накладные расходы (HP):
- стоимость консультационных услуг;
- стоимость услуг аудитора;
- представительские расходы;
- расходы на рекламу;
- прочие расходы;
3) налоги (Н):
- на имущество; 
- на содержание жилищного фонда  и объектов социально-культурной  сферы;
- прочие.
Сумма затрат Зо.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с  арендой нежилых помещений, можно  рассчитать по формуле:
3о.н. = 3 + НР + Н. (1.6)
Затраты по каждому конкретному  помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения:
 
, (1.7)
 
где Зо.н. – удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещений;
Sобщ – общая площадь сдаваемых  управляющей компанией в аренду  помещений;
Sp – площадь арендуемого помещения.
При проведении таких расчетов управляющая  компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.
Договорная арендная плата будет  отличаться от ее лимитной величины. Часть  этой суммы может формировать  страховой фонд сделок по аренде нежилых  помещений, а оставшаяся образует ожидаемую  прибыль управляющей компании по данному виду деятельности,
В структуре расчета арендной платы  используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые  устанавливаются законодательным  путем или иным образом, не зависимым  от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение  времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.
Дополнительным источником может  служить объем услуг, оказываемых  арендатором. К их числу можно  отнести создание общественной автомобильной  парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и  мебели.
Потенциальный Доход — суммарная  арендная плата, получаемая от сдачи  объекта недвижимости в аренду без  учета потерь и расходов.
Действительный (эффективный) доход  — это потенциальный доход, скорректированный  на величину потерь от незанятости  помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов  и пр., называется действительным (эффективным) доходом.
Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный  доход, но зато иметь стопроцентную  загрузку. В Санкт-Петербурге действует  несколько десятков частных управляющих  компаний, в том числе созданных  непосредственно на предприятиях для  управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.
Для управляющих недвижимостью  привлекательными являются объекты, принадлежащие  городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.
В Санкт-Петербурге более 20000 зданий сдается  в аренду и только 30 объектов находится  в доверительном управлении. Районные агентства КУГИ не в состоянии  эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская  аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая  компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить  дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как  минимум на 15 % и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.
Правоотношения между собственником  и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие  положения. В результате сохраняется  возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые  предусмотрены договором. Когда  же управляющая компания оказывается  чьим-либо должником, на имущество, которым  она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.
        Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.
 


    Понятие личного страхования и договора страхования
Согласно ст. 934 Гражданского Кодекса РФ (Далее – ГК РФ) «По  договору личного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную  договором плату (страховую премию), уплачиваемую другой стороной (страхователем), выплатить единовременно или  выплачивать периодически обусловленную  договором сумму (страховую сумму) в случае причинения вреда жизни  или здоровью самого страхователя или другого названного в договоре гражданина (застрахованного лица), достижения им определенного возраста или наступления в его жизни иного предусмотренного договором события.
Согласно п. 1 ст. 927 ГК договор личного страхования  является публичным договором (ст. 426 ГК) со всеми вытекающими из этого  последствиями. Его публичный характер объясняется тем, что подавляющее  большинство договоров личного  страхования являются стандартными и заключаются со множеством страхователей, равноправие которых должно быть надежно обеспечено. Страховщик по договору личного страхования не может оказывать предпочтение определенным категориям страхователей (застрахованных). Все они должны быть поставлены в  одинаковые условия.
Проблема лишь в том, как определить, оказывает ли страховщик предпочтение тем или иным категориям страхователей. Ведь страховой риск зависит от обстоятельств личного  характера (возраста, состояния здоровья, профессии застрахованного лица и т. д.). Поэтому условия многих договоров личного страхования  оказываются строго индивидуальными  — в этом состоит их специфика, предусмотренная законом. Предпочтение одним участникам договора перед  другими будет иметь место  лишь тогда, когда страховщик для  одних и тех же категорий застрахованных, при одинаковых страховых рисках и сроках устанавливает разные страховые  премии (разный объем обязанностей).
Особенностями договора личного страхования в отличие  от имущественного являются:
1) специфические личные  интересы, которые должно иметь  застрахованное лицо, а именно, интерес  в получении выплаты при смерти  или повреждении здоровья, при  достижении определенного возврата  или наступлении определенных  событий (п. 1 ст. 934 ГК). Все эти  интересы неразрывно связаны  с личностью застрахованного  лица, с принадлежностью ему личных  неимущественных благ (прав). Перечень  личных интересов, которые могут  быть застрахованы, является открытым. Сами по себе личные интересы  в момент заключения договора  страхования не получают денежной  оценки, т. е. страховой стоимости.  Поэтому устанавливаемая в договоре  страховая сумма не зависит  от вида и характера личного  интереса, а определяется произвольно;
2) особый характер  некоторых рисков, на случай которых  заключаются договоры личного  страхования. Имущественное страхование  всегда имеет целью компенсацию  понесенного страхователем (выгодоприобретателем) ущерба. Поэтому имущественные риски  всегда опасны, нежелательны. Такими  в ряде случаев могут быть  и личные риски (например, увечье  или заболевание). Однако многие  личные риски лишены свойства  быть опасными для интересов  застрахованного лица. Они нейтральны, например, дожитие до определенного  возраста, или даже желанны —  достижение совершеннолетия, бракосочетание  и т. п.;
3) появление особой  фигуры застрахованного лица, которое  может не совпадать ни со  страхователем, ни с выгодоприобретателем (п. 2 ст. 934 ГК).
Договор личного страхования  считается заключенным страхователем  в пользу застрахованного лица (в  том числе самого страхователя), если в договоре не названо в качестве выгодоприобретателя другое лицо (п. 2 ст. 934 ГК).
Если страхователь (выгодоприобретатель) не является одновременно застрахованным лицом, договор личного страхования  в пользу первых может быть заключен только с письменного согласия последнего. При отсутствии такого согласия договор  может быть признан недействительным по иску застрахованного лица, а в случае смерти этого лица — по иску его наследников;
4) выплата страховой  суммы производится в форме  страхового обеспечения, которое  не привязано к денежной оценке  понесенного ущерба. Страховое обеспечение  определяется сторонами в договоре  по их усмотрению (п. 3 ст. 947 ГК). Более  того, обеспечение выплачивается  независимо от сумм, причитающихся  застрахованному по другим договорам  страхования (в том числе личного), а также по социальному страхованию,  социальному обеспечению и в  порядке возмещения вреда. Страховая  выплата по договору личного  страхования, причитающаяся выгодоприобретателю,  не являющемуся застрахованным  лицом, в случае смерти последнего  в состав наследственной массы  не входит;
5) страховая выплата  может осуществляться частями,  причем в течение довольно  длительного промежутка времени,  обеспечивая застрахованное лицо (выгодоприобретателя) без какой-либо  связи с понесенными им потерями. Поэтому-то выплата и получила  название страхового обеспечения;
6) только договор личного  страхования может иметь накопительный  характер, а именно преследовать  цель не только компенсировать  вред, причиненный личности, но и  обеспечить определенный доход  (процент) на вложенный капитал  (страховую премию).
Соответственно договоры личного страхования можно подразделить на рисковые и накопительные (сберегательные). Рисковые договоры предполагают страховую  выплату только при наступлении  страхового случая, который может  не наступить вовсе. Наиболее распространенным рисковым видом личного страхования  является страхование от несчастных случаев. Если оговоренный в договоре несчастный случай (как правило, смерть, телесное повреждение или болезнь) наступает, страховщик обязан произвести выплату, если не наступит, то никакая  выплата не производится.
В накопительных договорах  выплата производится всегда, поскольку  один из указанных в них рисков неизбежно превратится в страховой  случай. В то же время накопительные договоры всегда должны содержать рисковый элемент, в противном случае они не могут быть отнесены к договорам страхования.
Рисковый элемент при  накопительном страховании состоит  в том, что в договоре обязательно  должны быть указаны такие риски, которые способны воплотиться в  страховых случаях далеко не всегда, но если это происходит, выплата  должна произойти раньше или в  большем объеме, чем это предусмотрено  в соответствии с накопительными условиями. Например, договор страхования  на дожитие может предусматривать  уплату страховой суммы как при  достижении застрахованным лицом обусловленного возраста, так и в случае смерти этого лица, которая может наступить  ранее.
Кроме того, для личного  страхования в отличие от имущественного никаких выделенных видов страхования  в Гражданском кодексе РФ нет. Может быть застрахован практически  любой интерес, связанный с личностью  человека и никаких специальных  правил для отдельных видов таких  интересов не установлено.
Личное страхование  может осуществляться через государственное  социальное страхование и посредством  страховых компаний.
К личному страхованию  относят все виды страхования, связанные  с вероятностными событиями в  жизни отдельного человека. Согласно классификации страхования, принятой в Российской Федерации, к отрасли  личного страхования относят  виды страхования, в которых объектом страхования являются имущественные  интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и пенсионным обеспечением страхователя или застрахованного. В настоящее время в России наиболее популярные следующие виды личного страхования:
страхование жизни;
медицинское страхование;
пенсионное страхование;
и другие.
Остановимся подробнее  на каждом из выше перечисленных видов  личного страхования.
 
 


2. Виды личного страхования
2.1. Страхование жизни
 
Главное отличие страхования  жизни от классического страхования заключается в том, что помимо защиты на случай наступления определенных рисков — смерти, травм, утраты трудоспособности — есть накопительный элемент. Если в период действия договора страховой случай не происходит, то по его завершении застрахованный получает все внесенные им за это время средства. К ним добавляется определенная норма доходности, гарантированная страховщиком, а также некий дополнительный процент инвестиционного дохода, заработанного страховщиком за счет размещения своих резервов на финансовом рынке. При этом в отличие от обычного страхования страхование жизни — долгосрочная программа, действующая от пяти до 20 лет и более.
Если случилось самое  страшное, то деньги, причитавшиеся  застрахованному, получают его близкие. Кто конкретно — оговаривается  в договоре при его подписании.
Полисом также предусмотрены  выплаты при наступлении других рисков — несчастном случае, инвалидности, частичной потере трудоспособности. Некоторые договоры предусматривают, что при утрате трудоспособности взносы за застрахованного будет  выплачивать страховая компания до конца срока действия полиса, после чего клиент получит накопленную  сумму с процентами.
До недавнего времени  рынок реального страхования  жизни в России был фактически неразвит. Однако следует напомнить  о том, что в советское время  до 80% населения было застраховано тогдашним  монополистом Госстрахом. Тогда граждане приобретали полисы в основном на детей, чтобы накопить им на свадьбу, к совершеннолетию и т.п. К сожалению, после распада СССР все эти  деньги обесценились. Иными словами, сама практика страхования пришла в  нашу жизнь давно.
Если посмотреть статистику начала 2000-х, то больше половины всего  страхового рынка формально приходилось  на страхование жизни. Но объяснялось  это исключительно тем, что этот вид страхования использовался  в основном для ухода от налогообложения. Схемный бизнес составлял более 97% общего объема. Все это время  Федеральная служба страхового надзора (ФССН) активно боролась с этим явлением, отзывая лицензии у соответствующих  страховых компаний.
Следующий по значимости сегмент — банковское страхование, при котором страхование жизни  является вмененным продуктом: человек  обязан застраховать жизнь, когда берет  кредит. Это может быть как классический полис страхования жизни, так  и страхование только от несчастного  случая.
Еще один большой сегмент  — корпоративное страхование, то есть договоры страхования жизни  с юридическими лицами. Суть его  в том, что за человека платит работодатель. Это может быть как накопительное, так и рисковое страхование жизни  — без накопительного элемента.
Наконец, последний и  наиболее значимый для нас сегмент  — это добровольное страхование  жизни. Клиент страхуется сознательно, он понимает важность страхования жизни  и поэтому желает приобрести полис.
Но доля страхования  жизни в общем объеме заключаемых  договоров страхования ничтожно мала – 2,7%. Почему же так мало? Причин несколько. Одна из важных – налоги.
В западных странах уже  давно поощряется забота людей о  своем будущем – выделенные на это деньги освобождаются от налогов. В России – пока нет. Вторая причина  – люди просто мало знают о страховании  жизни. Есть очень распространенное выражение – «Страхование жизни  не покупают — его продают». Этот финансовый продукт – очень сложный, и на рынке очень не хватает  грамотных, квалифицированных агентов. Компании из-за агентов просто дерутся, переманивая их друг у друга всеми  возможными способами.
Но и эти причины  – не главные. Настоящие проблемы страховых компаний — сроки накопления. Полис покупается не менее, чем на пять лет, а лучше – на 15-20. А  россияне не привыкли заглядывать так  далеко. Еще свежи воспоминания об экономических потрясениях 90-х годов. Печальный опыт дефолтов, крахов банков, компаний, отсутствие политической и  экономической стабильности – есть причины для опасений.
Еще одна немаловажная проблема – это система выплат по договору страхования.
Обернувшийся очередными жертвами взрыв на военном складе в Ульяновске заставляет вновь задуматься, какой должна быть компенсация за преждевременную смерть человека и  работника. После августовской катастрофы на Саяно-Шушенской ГЭС Владимир Путин заявил, что 1 млн. руб. за одного погибшего (компания «Русгидро» выделила чуть больше — 85 млн. руб. семьям 75 погибших) — это мало, и добавил каждой семье по 1 млн. руб. из бюджета. Достаточна ли компенсация в 2 млн. руб. и на что  могли рассчитывать родственники жертв, если бы авария была менее масштабной, а компания — частной, вопрос открытый.
Сами россияне расходятся в оценке размера достойной компенсации  за смерть. По данным центра стратегических исследований «Росгосстраха», опросившего  более 16 000 человек в 44 городах, горожане определяют ее в среднем в 4,1 млн  руб.
Дело прежде всего  в методике расчета компенсаций. Некоторые законы ограничивают сумму  выплат. Россия не подписала Монреальскую конвенцию 1999 г., которая определяет минимальную сумму компенсации  смерти пассажира вне зависимости  от вины авиакомпании в $135 000 (более 4 млн. руб.). Согласно 117-й статье новой  редакции Воздушного кодекса РФ перевозчик обязан выплатить семьям жертв авиакатастроф  не более 2 млн руб. Дополнительные выплаты  семьи погибших могут получить лишь при добровольном страховании или  по усмотрению компании.
Близкие военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.