Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Обязательства долевого строительств

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 17.11.2012. Сдан: 2012. Страниц: 6. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?50
 
СОДЕРЖАНИЕ
 
ВВЕДЕНИЕ
 
ГЛАВА 1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКАЮЩИЕ ВСЛЕДСТВИИ   ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ
1.      Понятие и признаки
2.      Правовое регулирование
ГЛАВА 2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРИЧИНЕННЫЙ ВРЕД В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.      Субъекты ответственности
2.      Основания возникновения ответственности
3.      Условия привлечения к ответственности
ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ПРИВЛЕЧЕНИЯ И ФОРМЫ ГРАЖДАНСКО- ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА НАРУШЕНИЕ СРОКОВ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1.      Претензионный (досудебный)
2.      Судебный
3.      Формы ответственности
              3.1 Взыскание    неустойки за   просрочку    сроков     исполнения
            обязательств    по договору о долевом участии в строительстве
                                    3.2 Компенсация морального вреда за нарушение сроков окончания
           строительства
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
 
 
 
 
 
 
ВВЕДЕНИЕ
 
Конституция Российской Федерации, провозглашая право граждан на жилище, гарантирует и обеспечивает право на защиту жилища и невозможности произвольного его лишения (ст. 40)[1]. Вместе с тем, следует признать, что сегодня эти Конституционные права не могут быть полностью реализованы. Именно поэтому Президент Российской Федерации Д.А. Медведев в своем обращении 2010 г. к Федеральному собранию Российской Федерации отметил, что жильё является одной из самых острых проблем в России [2]. В этой связи изыскиваются новые пути и способы решения данной проблемы. В частности, практика свидетельствует, что в последние годы договор участия в долевом строительстве является одним из наиболее распространенных способов привлечения денежных средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости.
Однако, несмотря на то, что данный договор активно используется при установлении отношений в строительстве, его применение порождает определенные трудности, которые, по нашему мнению, обусловлены несколькими причинами. Во-первых, на рынке строительства жилья сегодня присутствуют компании, которые, привлекая средства граждан, нередко полностью перекладывают на них все риски, могущие возникнуть в процессе реализации строительных проектов. При этом участники долевого строительства чаще всего не способны оценить данные риски адекватно, поэтому их участие в строительных проектах сопряжено с возможностью нарушения их законных прав и интересов. Практика свидетельствует, что неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве является чрезвычайно распространенным явлением. Соответственно, последствия нарушения обязательств застройщиками по договорам участия в долевом строительстве являются острой социально-экономической проблемой, разрешить которую можно лишь при наличии эффективной правовой базы.
Активно обсуждаются проблемы, возникающие в процессе применения отдельных норм, регламентирующих участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и нуждающихся в совершенствовании в целях повышения эффективности гражданско-правовой ответственности застройщика. Низкая эффективность реализации гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве обусловлена отсутствием единообразного теоретического подхода к правоотношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве и как следствие - несовершенством законодательной базы, регулирующей эту сферу общественных отношений.
Цель данной дипломной работы состоит в том, чтобы раскрыть и охарактеризовать возмещение вреда участникам долевого строительства причиненного недобросовестным застройщиком вследствие несоблюдения сроков окончания строительства.  Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
?      Дать понятие обязательства, возникающего вследствие причинения вреда в отношениях долевого строительства
?      Проанализировать порядок привлечения и формы гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение сроков договора участия в долевом строительстве
?      Рассмотреть ответственность за причиненный вред в отношениях долевого строительства
 
 
 
 
 
ГЛАВА 1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКАЮЩИЕ ВСЛЕДСТВИИ   ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ
 
1.      Понятие и признаки
Обязательство представляет собой гражданское правоотношение, в котором одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия (передать вещь, выполнить работу, оказать услуги и др.), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.[3]
Согласно статей 8 и 307 Гражданского кодекса, основаниями возникновения обязательств служат юридические факты. К ним относятся договоры, иные сделки как прдусмотренные законом, так и не предусмотренные, но не противоречащие ему, причинение вреда другому лицу и др.
В зависимости от оснований возникновения обязанности возместить причиненный вред различают договорную и внедоговорную или деликтную (от латинского delictum – нарушение) ответственность.
Договорная ответственность – это ответственность за нарушение не только собственно договора, но любого наличного, то есть уже существующего между сторонами обязательства независимо от оснований его возникновения (из договора, административного акта). Она связана с нарушением конкретной обязанности должника в относительном правоотношении и регулируется, кроме общих положений о гражданско-правовой ответственности, нормами того закона, который регулирует и само нарушенное обязательство.
Определение понятия обязательств, возникающих вследствие причинения вреда, закон не дает. Однако основная идея, характеризующая его, содержится в п. 1 ст. 1064 ГК, согласно которой «вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред».
Главное, что изложено в данной норме, заключается в установлении обязанности лица, причинившего вред, возместить причиненный вред. О праве другой стороны прямо не упоминается. Но закон, безусловно, имеет в виду и право потерпевшего требовать возмещения вреда, ибо обязанность может существовать только по отношению к субъекту, имеющему право требовать ее исполнения.
Следовательно, здесь налицо обязательственное правоотношение, которое можно определить следующим образом: в силу обязательства вследствие причинения вреда лицо, причинившее вред личности или имуществу другого лица (физического или юридического), обязано возместить причиненный вред в полном объеме, а лицо потерпевшее имеет право требовать, чтобы понесенный им вред был возмещен.
Обязательства, возникающие вследствие причинения вреда обладают рядом следующих признаков.
Во-первых, сфера их действия простирается как на имущественные, так и на личные неимущественные отношения, хотя возмещение вреда носит имущественный характер.
Во-вторых, они возникают в результате нарушения прав, носящих абсолютный характер, будь то имущественные права (право собственности, пожизненно наследуемого владения и т.д.) или личные нематериальные блага
(жизнь, здоровье, телесная неприкосновенность, честь, достоинство и т.д.).
В-третьих, обязательства, поскольку нарушено абсолютное право, носит внедоговорной характер, хотя бы право и было нарушено лицом, с которым потерпевший находится (находился) в договорных отношениях. Если вред жизни и здоровью гражданина причинен при исполнении им договорных или иных обязательств, то обязательство, которое возникает в данном случае вследствие причинения вреда, в силу прямого указания закона (ст. 1084 ГК) носит внедоговорной характер. Так если потерпевший утратил трудоспособность вследствие несоблюдения работодателем правил по технике безопасности, обязательство из причинения вреда носит внедоговорной характер, поскольку оно возникло вследствие нарушения абсолютного права.
В-четвертых, обязательство направлено на полное возмещение потерпевшему, насколько это возможно, причиненного вреда, кому бы ни был причинен вред, в чем бы он ни выражался и каковы бы ни были способы (формы) возмещения вреда.
В-пятых, в случаях, предусмотренных законом, обязанность возмещения вреда может быть возложена не только на причинителя вреда, но и на иных лиц (например, на лицо, в интересах которого действовал причинитель).
В результате причинения вреда возникает обязательство по его возмещению, элементами которого являются стороны (кредитор и должник), содержание (права и обязанности) и предмет.
Содержание обязательств, возникающих вследствие причинения вреда составляют права и обязанности сторон:
1. право потерпевшего (кредитора) требовать от причинителя вреда восстановления прежнего (до правонарушения) имущественного положения в натуре или возмещения причиненных убытков;
2. обязанность лица, ответственного за причинение имущественного ущерба (должника), выполнить требование кредитора о возмещение ущерба.
   Согласно статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
   Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
   Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости   на основании одного разрешения на строительство. 
   Закон предусматривает 2 способа обеспечения исполнения обязательств по договору - залог и поручительство.
   Залогом и поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
-  возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в  случаях, предусмотренных  Законом и договором;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или   ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и федеральными законами денежных средств.
В соответствии со статьёй 13 Закона в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге:
  -  предоставленный для строительства земельный участок,  принадлежащий застройщику    на праве    собственности,    или    право    аренды  на указанный земельный участок  и  строящийся  на  этом  земельном участке объект с момента государственной регистрации договора;
   -  объект  незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
   - жилые и нежилые помещения с момента регистрации права собственности застройщика на завершенный строительством объект.
   При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от этого государственная  регистрация       права собственности на такой   объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску    участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
     Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается только в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
  1) залогодержателем имущества является банк;
  2) от залогодержателя получено согласие:
- на удовлетворение своих требований за счет заложенного   имущества   в соответствии   с  частью  2   ст. 15 Закона (при  недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, пропорционально размерам их требований).
- а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 Закона (с момента подписания сторонами передаточного акта право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком не распространяется на данный объект долевого строительства.)  
    Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства объекта недвижимости.         
    Согласно пункту 8 статьи 13 Закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком не распространяется на данный объект долевого строительства.
2.      правовое регулирование
Основы правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, заложены в Конституции Российской Федерации. Так, в ст. 40 Конституции РФ провозглашается, что каждый имеет право на жилище. Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
В отличие от большинства развитых стран, где жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.
Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.
Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.
Как отмечает А. Шаханов: «Его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать (на основе долевого участия) средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы» [4].
Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений.
Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Указанный Федеральный закон в первую очередь направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.
С принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений.
Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в строительстве жилья.
Актуальность и необходимость принятия ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предопределялась и трудностями, возникающими при разрешении дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов.
Закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.
В современном законодательстве к отношениям участия в долевом строительстве применяются нормы Гражданского кодекса РФ, в частности нормы о двух и многосторонних сделках, а также общие положения о договоре. Применение Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ объясняется использованием понятийного аппарата, сформулированного в нормах указанных кодифицированных нормативных актов, в рамках ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в ред. от 16.10.2006г.).
Кроме того, следует особо отметить Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. №2300-1 (в ред. от 21.12.2004г.). До принятия ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» вопрос о возможности применения норм закона РФ «О защите прав потребителей» к отношениям по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности являлся дискуссионным. Судебная практика по данному вопросу также не была единообразна.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве» закрепил особенность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которая заключается в применении законодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляет возможность компенсации морального вреда. Он также закрепляет, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Так, принято Постановление Правительства РФ «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» от 27.10.2005г. №645.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ГЛАВА 2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРИЧИНЕННЫЙ ВРЕД В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
 
 
          1. Субъекты ответственности
Субъектами обязательств, возникающих вследствие причинения вреда, являются потерпевший (кредитор) и лицо, ответственное за причинение вредом (должник).
Потерпевшим может быть любой гражданин как дееспособный, так и недееспособный. Потерпевший при исполнении им трудовых обязанностей – рабочий (служащий), работающий по трудовому договору, или член производственного кооператива или работающий по договорам подряда или поручения. Потерпевшей может быть организация, обладающая правосубъектностью.
Должником является непосредственный причинитель вреда либо лицо, отвечающее за действия непосредственного причинителя вреда.
Субъектами долевого строительства, т.е. сторонами договора участия в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства (далее - дольщик).
Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком.
Заказчик привлекается инвестором - лицом, осуществляющим финансирование строительства.
Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей - подрядчиков или генерального подрядчика, который в свою очередь самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.
Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора.
Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.
Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону N 214-ФЗ.
Поэтому использование понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика - в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика - в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону N 214-ФЗ.
Таким образом, если застройщик по Закону N 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.
Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.
Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона N 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Заказчиком-застройщиком согласно Положению о заказчике-застройщике является юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
Заказчик несет ответственность перед инвестором.
Гражданско-правовая ответственность заказчика состоит в исполнении обязанности:
- возмещения кредитору убытков, включая причиненный ущерб и упущенную выгоду;
- уплаты предусмотренных договором штрафных санкций и пеней в согласованном сторонами размере.
С 1 января 2007 г. застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществлено данное строительство, и только при наличии разрешения на данное строительство.
Согласно ст. ст. 1 и 2 Закона N 214-ФЗ застройщиками не могут быть:
- физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.
До 1 января 2007 г. индивидуальные предприниматели имели право быть застройщиками. Поскольку Закон N 214-ФЗ обратной силы не имеет, уже заключенные договоры от имени индивидуальных предпринимателей на стороне застройщика имеют силу и продолжают действовать вплоть до их окончательного исполнения.
- юридические лица, которые обладают разрешением на осуществление застройки, выданным собственником соответствующего земельного участка, но оформленным иначе, чем посредством договора аренды этого земельного участка;
- юридические лица, осуществляющие застройку, но не привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ;
- юридические лица в случае, если посредством осуществляемой ими застройки создается объект недвижимости производственного назначения.
2.      Основания возникновения ответственности
Слово «ответственность» каждым человеком понимается по-разному: для одного - это наказание, для второго - это честное добропорядочное выполнение взятых на себя обязательств. Ответственность всегда порождается недостатками или же нарушениями позитивной деятельности человека. Там, где правоотношения строятся по определенным правилам (предусмотренным законом, спрограммированным условиями договора, обычаями делового оборота или же правилами морали, сложившимися в обществе), зачастую речи об ответственности не идет. Такой подход в целом является традиционным. Однако в отечественной правовой литературе давно высказывались соображения о недостаточности истолкования ответственности только в смысле негативных последствий, которая является только способом фиксации уже совершенных правонарушений. Бесспорно, обязанность исполнить договорное обязательство и ответственность, возникающая в случае неисполнения обязательства, взаимообусловлены. Данное профессором В.А. Тарховым определение гражданско-правовой ответственности как «предусмотренной законом обязанности дать отчет о своем поведении» неоднократно подвергалось обсуждению и критике[5]. В дискуссии по проблеме юридической ответственности многие оппоненты задавали резонный вопрос: кому необходимо давать отчет?
По этому поводу Б.А. Осипян пишет: «Ответственность всякого разумного существа начинается с его реальной свыше вложенной в него способности сознавать и дать ответ своему Создателю за полученные от него блага»[6].
Теория позитивной ответственности находит свое подтверждение и в трудах Е.А. Суханова, которую он считает ответственностью моральной и под которой понимает обязанность и готовность дать отчет в своих действиях, выражающуюся в форме морального осуждения соответствующего поведения и обращенную прежде всего на формирование будущего поведения лица, которое выражается в надлежащем исполнении своих обязанностей. Негативная ответственность наступает только при нарушении обязательств, следовательно, позитивная ответственность и ответственность за нарушение обязательств - взаимоисключающие  друг друга понятия[7].
Пока имеет место надлежащее исполнение обязательств, нет места для ответственности, соответственно наступление ответственности исключает надлежащее исполнение обязательств. Вступая в договор, стороны возлагают друг на друга определенный объем обязанностей, принуждают им следовать и их исполнять. О надлежащем исполнении говорится как о долге - как должно быть.
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора нельзя рассматривать в качестве отдельного правоотношения, что зачастую можно встретить в литературе. Ответственность всегда является составной частью, элементом договорного правоотношения. Другое дело, что позитивная и ретроспективная ответственность являются не различными друг от друга элементами договора, а лишь двумя аспектами одного и того же явления.
Как справедливо заметил В.П. Грибанов, договорная ответственность во многом зависит от соглашения сторон, заключивших договор [8]. Договорная ответственность имеет вторичный характер: она как бы сопровождает договорное обязательство и вступает в действие только в случае его нарушения. Путем достижения соглашения между сторонами договора по всем существенным условиям контрагенты тем самым определяют границы своего должного поведения. И любой гражданско-правовой договор, в том числе договор участия в долевом строительстве, фиксирует своеобразную систему неблагоприятных имущественных последствий как для застройщика, так и для участника долевого строительства на случай нарушения условий договора. В момент выработки условий договора стороны определяют дальнейшее поведение друг друга, малейшее нарушение которых влечет за собой различные негативные последствия: признание договора незаключенным, признание сделки недействительной, привлечение к ответственности, расторжение договора в одностороннем порядке и т.д. Основанием для применения к нарушителю мер гражданско-правовой ответственности является совершение этим лицом правонарушения.
Ряд авторов склонны говорить о том, что юридическим основанием привлечения к ответственности является правонарушение, связывая правонарушение с неисполнением либо ненадлежащим исполнением условий договора, называя прочие обстоятельства лишь условиями либо входящими в состав правонарушения, либо существующими как дополнительные, корректирующие факторы. Многие, не давая определения правонарушения, сразу переходят к его составу, фактически идентифицируя данные понятия, что, на наш взгляд, совершенно недопустимо. Полагаем, что смешение понятий «основание ответственности» и «условия ответственности» объясняется наличием и в том и в другом случае элемента противоправности в действиях (бездействиях) нарушителя, в связи с чем «основания ответственности как правонарушение» и «противоправность как обстоятельство, элемент состава правонарушения» зачастую равнозначны. Однако наиболее правильным было бы очищение правонарушения как основания ответственности от других обстоятельств и отделение от них в качестве самостоятельного явления противоправности, не равного с другими обстоятельствами. В понятии правонарушения главным, определяющим является то, что это нарушение права. При правильном нормальном поведении отдельного лица интересы контрагентов не нарушаются. Поэтому никакие нормы не ставят в таком случае вопрос о чьей-либо ответственности, поскольку, как писал М.М. Агарков, «ответственность не может иметь места, если поведение человека безупречно» [9]. И в этой связи наличие признака противоправности вполне логично.
Мы разделяем точку зрения В.А. Хохлова о том, что «основание - это то необходимое, в силу чего возникает ответственность; то, без чего она безусловно отсутствует» [10]. Юридическим основанием привлечения к ответственности является правонарушение, под которым понимается негативный результат, вызванный деятельностью должника. Однако мы совершенно не согласны с тем, что неправомерные действия должника сами по себе являются «негативным результатом». Негативные последствия, наступившие при этом в имущественной сфере потерпевшего, являются лишь следствием правонарушения, но никак не его основанием. Последствия правонарушения проявляются в возникших убытках, которые в связи с этим понес потерпевший. К примеру, заключив договор участия в долевом строительстве, дольщик рассчитывал в соответствии с условиями договора получить законченный объект строительства от застройщика к  определенному сроку. И как негативный результат просрочка сдачи объекта может повлечь за собой, к примеру, необходимость продления срока найма жилого помещения дольщиком с третьим лицом. В данном случае следует констатировать, что просрочка как правонарушение со стороны застройщика привела к конкретному негативному результату, который выразился для дольщика в виде понесенных им дополнительных убытков. В этом случае, безусловно, в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик должен возместить возникшие по его вине убытки. И в этом проявляется сущность гражданско-правовой ответственности - восстановить имущественное положение потерпевшего, приведя его в то состояние, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Иные обстоятельства, относящиеся к обстановке, в которой имело место это поведение, объясняющие это поведение и характеризующие их результат, должны быть отличаемы от самого поведения. Для участника долевого строительства не имеют значения обстоятельства допущенного правонарушения, а важен сам негативный результат, который наступает вследствие такого правонарушения. В то же время необходимо помнить, что противоправным будет считаться всякое нарушение условий договора, даже и не повлекшее для другой стороны - кредитора - неблагоприятных последствий. Ведь гражданскому праву известны случаи так называемой безвредной ответственности, которая может возникнуть и между застройщиком и участником долевого строительства многоквартирного дома. К примеру, в Законе о долевом строительстве предусматривает возможность взыскания неустойки потерпевшей стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства с другой стороны по договору. Статья является универсальной для применения и тогда, когда нарушение произошло со стороны застройщика, и тогда, когда условия договора нарушил сам участник долевого строительства. Относительно применения данной меры ответственности дореволюционный цивилист В.И. Синайский выразился более чем корректно: «Лицо несет ответственность сверх убытков, причиненных им, так что получается некоторый излишек в целях наказания» [11]. И здесь нельзя не согласиться с возмущением В.А. Хохлова о том, что взыскание неустойки в ее теперешнем виде следует рассматривать как аномалию. Целесообразно предусмотреть возможность применения данной санкции только в отдельных исключительных случаях - когда невозможен или существенно затруднен процесс расчета доказывания и взыскания убытков.
Вопрос - о соразмерности применяемых мерах гражданско-правовой ответственности, в частности, ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства - юридическим лицам - обязанность уплаты застройщиком неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом Закон предоставляет право потерпевшим участникам - физическим лицам взыскивать пени в двойном размере. Законодатель подобную ситуацию характеризует как возможность защиты участников долевого строительства - физических лиц как наименее защищенной стороны в сделке, присваивая им статус потребителей. В ряде других предпринимательских договоров договоры с участием граждан-потребителей занимают особое положение, в котором потребителям противостоит профессиональный коммерсант, что уже само по себе порождает экономическое неравенство. Полагаем, что априори говорить о «равной» ответственности не приходится в правоотношении, где одной из сторон выступает юридическое лицо - предприниматель (повышенная ответственность которого в рамках п. 3 ст. 401 ГК РФ презюмируется), и то, что оно всегда несет большие риски и убытки, соответственно и большую гражданско-правовую ответственность, по сравнению с физическими лицами - участниками, вполне закономерно. Однако с учетом того, что деятельность граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, правомерно признавать инвестиционной, предусматривать различный размер ответственности в зависимости от занимаемого в правоотношении положения неверно. Речь идет об участии на стороне дольщиков юридических лиц, которые не подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей» и в связи с этим лишены возможности взыскивать пени в двойном размере с недобросовестных застройщиков. В то же время взыскание дольщиками - физическими лицами неустойки в двойном размере в инвестиционном договоре является явным злоупотреблением правом. В связи с чем считаем целесообразным предусмотреть единый размер неустойки для двух категорий участников долевого строительства - одна трехсотая от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Индивидуальный предприниматель Мацкевич Николай Львович обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Россия» о взыскании штрафной неустойки за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства за период с 01.10.2008 по 21.05.2009 в размере 3 414 167 руб. 10 коп., убытков в размере 7 206 431 руб., убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 500 000 руб. и обязании ответчика устранить существенные недостатки объекта долевого строительства.
Свои требования истец обосновывает тем, что на основании заключенного между ООО «Россия» (застройщик) и ИП Мацкевич Н.Л. (участник) договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве магазина смешанных товаров с помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией в г. Белогорске Амурской области от 23.04.2008, истец перечислил ответчику 34 100 000 руб.
Однако, ответчиком в нарушении положений ст. 6, ст. 7, ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации», нарушен срок окончания строительства, ввода в эксплуатацию и передачи объекта строительства, установленный п. 1.4 договора, объект долевого строительства (нежилое помещение: магазин продовольственных товаров, магазин промышленных товаров) построен ответчиком с существенными недостатками, которые делают его непригодным для использования.
Как указывает истец, за нарушение сроков застройщиком передачи объекта участнику долевого строительства в силу положений ст. 6 указанного выше Закона ответчик должен уплатить истцу штрафную неустойку за период с 01.10.2008 по 21.05.2009 в размере 3 414 167 руб. 10 коп. Кроме того, в результате нарушения ответчиком срока окончания строительства, ввода в эксплуатацию и передачи объекта строительства, истец понес убытки в виде упущенной выгоды в размере 1 500 000 руб. Кроме этого, истец так же понес убытки и в результате не исполнения ответчиком обязательств по предоставлению надлежаще оформленных документов в соответствии с п. 6.2 договора в размере 7 206 431 руб.
Суд постановил взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Россия» в пользу индивидуального предпринимателя Мацкевича Николая Львовича неустойку по договору о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве магазина смешанных товаров с помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией в г. Белогорске Амурской области от 23.04.2008 за период с 01.01.2009 по 11.01.2009 в сумме 225 014 руб. 35 коп., судебные расходы за проведение экспертизы в сумме 88 000 руб., всего – 313 014 руб. 35 коп. [12]
Таким образом, в примере данной судебной практики проявилась сущность гражданско-правовой ответственности, которая характеризуется восстановлением имущественное положение потерпевшего, приведя его в то состояние, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Необходимо помнить, что не всякое нарушение права, предоставленного договором или законом, выразившееся чаще всего в невыполнении какой-либо обязанности, является основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности, поскольку в гражданском праве помимо ответственности есть иные способы воздействия на нарушителей. 
3.      Условия привлечения к ответственности
В ст. 10 Закона содержаться положения об ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Данная норма является общей и предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором участия в долевом строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Таким образом, в Законе содержится специальная оговорка, что предусмотренная им или договором участия в долевом строительстве неустойка является исключительной и подлежит взысканию независимо от возмещения убытков потерпевшей стороне. Причем особо хочется подчеркнуть, что таковой является неустойка, применяемая как к застройщику, так и к участнику долевого строительства. Думается, что это правильно. Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно-строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода.
Маканикова Т.М. обратилась к мировому судье с иском, указав, что 17 апреля 2009 года истцом и ООО «КСК «ХУАФУ» был заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со  встроенными помещениями общественного назначения, литер 4, расположенного в 80 квартале г.Благовещенска Амурской области.
              Срок окончания строительства (срок передачи объекта) определен договором – 4 квартал 2009 года. В установленный договором срок передачи объекта недвижимости истцу не произведена.
              Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с ч. 1 ст. 322 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Неустойка в случае нарушения сроков либо оказания услуг определяется п. 5 ст. 28 Закона РФ  «О защите прав потребителей» взимается за каждый день просрочки. Ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве ..» предусмотрена выплата неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения  обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за просрочку срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 января 2010 года по 31 января 2010 года подлежит удовлетворению. Неустойка составляет 5 166 рублей 66 копеек.
Так как одним из условий договора являлось, что застройщик (ответчик) обязуется в соответствии с лицензией на осуществление строительных работ и осуществление функций заказчика осуществить строительство многоквартирного жилого дома, но данное условие не было выполнено  в срок застройщиком то он понес ответственность в виде неустойки за несвоевременную  сдачу дома [13].
Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснована. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.
Далее рассмотрим отдельные полномочия участников долевого строительства, вытекающие из соответствующего договора.
Пунктом 3 ст. 3 Закона предусмотрено, что в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием им на себя обязательств, после исполнения которых у него может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Следует обратить внимание на то, что данная норма наделяет таким правом именно гражданина, передавшего денежные средства для строительства многоквартирного дома. Для юридических лиц, внесших денежные средства в долевое строительство, очевидно, будут действовать только нормы ст. 395 ГК РФ.
При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
В том случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры в эксплуатацию (п. 2 ст. 6 Закона).
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Стоит особо подчеркнуть, что Закон возлагает на застройщика обязательства по безвозмездному устранению недостатков, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков лишь в случае, когда произведены отступления от условий договора и (или) обязательных требований, приведшие к ухудшению качества такого объекта. А если произведены отступления от условий договора и (или) обязательных требований, приведшие к улучшению качества такого объекта, Закон указанными полномочиями участника долевого строительства не наделяет.
Кроме того, могут вызывать затруднения само определение того, ухудшает или улучшает произведенное отступление качество объекта долевого строительства.
В то же время договор участия в долевом строительстве, как нами отмечалось, не является договором строительного подряда, и не содержит его существенных условий, тем самым он не возлагает на застройщика ту ответственность, которую согласно ст. 754 ГК РФ несет строительный подрядчик. Напомним, что в соответствии со ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части. При этом подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
Норма ст. 7 Закона призвана максимально защитить права участников долевого строительства, но при этом требуется разрешить вопрос о том, с чьей точки зрения должно определяться, что объект долевого строительства является «непригодным для предусмотренного договором использования»[14]. Представляется также важным указать более конкретный период времени для устранения недостатков, чем просто закрепление оговорки «в разумный срок».
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона.
В вязи с изложенным, важное практическое значение приобретает определение, что же можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, закон не дает разъяснений на этот счет, поэтому представляется возможным воспользоваться определением «существенного недостатка», даваемом в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии с нормами данного закона существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
В целях наибольшей защиты прав участников долевого строительства, являющихся потребителями, от неудовлетворительного качества построенного объекта недвижимого имущества целесообразно предусмотреть возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению, установленных абз. 2, 5 п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», не только к застройщику, но и к подрядчику.
В этой связи можно привести положения ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», в которой для покупателя предусмотрена возможность подобные требования о надлежащем качестве товара предъявлять не только к продавцу товара, но и к изготовителю.
Действительно, для застройщика было бы лучше, чтобы за недостатки выполненных работ отвечали непосредственно их исполнители.
В ч. 4 ст. 7 Закона содержится очень важное положение о том, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. При этом следует обратить внимание на то, что Закон признает ничтожными именно сами условия, содержащие освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, сам же договор при этом сохраняет юридическую силу.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
По сути, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является изменением договора участия в долевом строительстве, что регулируется гл. 29 ГК РФ. В соответствии с нормами указанной главы изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
 
 
 
 
 
 
ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ПРИВЛЕЧЕНИЯ И ФОРМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА НАРУШЕНИЕ СРОКОВ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
 
 
3.1              Претензионный (досудебный)
В соответствии с Законом формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный орган наделяется достаточно широкими полномочиями в соответствии со ст. 23 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае нарушения застройщиком требований, установленных Законом и иными нормативными правовыми актами, регулирующими данный вид деятельности, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с Законом информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган вправе: 1) требовать от застройщика устранения выявленных нарушений (подп. 1 п. 4 ст. 23); 2) направлять застройщику обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений различных правовых актов (подп. 2 п. 4 ст. 23); 3) принимать необходимые меры для привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, установленной Законом.
Статьей 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Кроме того, в соответствии со ст. 19.5 КоАП РФ невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) является административно наказуемым деянием.
Статья 23.64 КоАП РФ определены органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Так, в соответствии с упомянутой нормой органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 14.28 и ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени указанных органов вправе руководители органов исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченных осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заместители руководителей;
4) обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: а) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной Федеральным законом; б) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством РФ; в) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным ч. 2 ст. 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. г) застройщиком не исполнялись положения Закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия;
5) обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом (о прекращении деятельности застройщика - физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем), в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком действующего законодательства (п. 7 ст. 23).
В соответствии со ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям.
6) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
7) рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона.
Специальных норм о порядке рассмотрения обращений граждан Закон не содержит, поэтому представляется возможным привести следующие положения Федерального Закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». Данным Федеральным законом регулируются правоотношения, связанные с реализацией гражданином РФ (далее также - гражданин) закрепленного за ним Конституцией РФ права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливается порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами.
Установленный указанным Федеральным законом порядок рассмотрения обращений граждан распространяется на все обращения граждан, за исключением обращений, которые подлежат рассмотрению в порядке, установленном федеральными конституционными законами и иными федеральными законами, а также на правоотношения, связанные с рассмотрением обращений иностранных граждан и лиц без гражданства, за исключением случаев, установленных международным договором РФ или федеральным законом.
Граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы, органы местного самоуправления и должностным лицам. Граждане реализуют право на обращение свободно и добровольно. Осуществление гражданами права на обращение не должно нарушать права и свободы других лиц. Рассмотрение обращений граждан осуществляется бесплатно.
При рассмотрении обращения государственным органом, органом местного самоуправления или должностным лицом гражданин имеет право: 1) представлять дополнительные документы и материалы либо обращаться с просьбой об их истребовании; 2) знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну; 3) получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов; 4) обращаться с жалобой на принятое по обращению решение или на действие (бездействие) в связи с рассмотрением обращения в административном и (или) судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации; 5) обращаться с заявлением о прекращении рассмотрения обращения.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 N 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам. В настоящее время идет обсуждение содержания соответствующего нормативного акта, который будет составлен с учетом имеющейся судебной практики и выявленных правовых пробелов.
Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Таким правом он обладает в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона. Данная формулировка не позволяет сделать однозначные выводы. Так ч. 2 ст. 7 Закона выглядит следующим образом: «в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков».
Таким образом, напрямую данный пункт конкретных обязанностей на застройщика не возлагает. Если следовать логическому толкованию данной нормы на застройщика возложены 2 обязанности:
1) построить (создать) объект строительства без отступлений от условий договора, ухудшающих качество такого объекта, а также без иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
2) удовлетворить предусмотренные Законом обоснованные требования участника долевого строительства по безвозмездному устранению недостатков; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае в случае предъявления таковых.
В связи с этим возникает вопрос: неисполнение какой из обязанностей застройщиком дает основание участнику долевого строительства требовать расторжения договора? Думается, что участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком обязанностей по удовлетворению требований участника долевого строительства, т.к. нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является самостоятельным основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Стоит особо подчеркнуть, что основанием является не всякое нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а лишь существенное.
Если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является не существенным участник долевого строительства вправе потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как уже отмечалось, Закон не дает понятия, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что не существенным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение «существенного недостатка», даваемое в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, на наш взгляд, следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Так, во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства.
Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15 Закона срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Опять же возникает вопрос: неисполнение застройщиком, какой из указанных обязанностей дает основание участнику долевого строительства требовать расторжения договора? Как представляется, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Таким образом, по смыслу данной нормы случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например, ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Клиот П.Я. в лице своего представителя Филина О.П. обратилась в суд с данным исковым заявлением, в обоснование указав, что 14 ноября 2008 г. между ней и ООО КСК «ХУАФУ» заключен договор о передаче средств в порядке долевого уча­стия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями об­щественного назначения, в 80 квартале г. Благовещенска. Со­гласно условиям договора застройщик обязуется в соответствии с лицензией на осуществ­ление строительных работ и осуществление функций заказчика осуществить строительство многоквартир­ного жилого дома. Застройщик обязуется передать участни­ку долевого строительства объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру.
В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру, истец в счет оплаты по указанному выше договору внесла 562160 рублей.
В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру , истец в счет оплаты по указанному выше договору внесла 3800000 рублей.
Пунктом 8 Договора  предусмотрен срок оконча­ния строительства (срок передачи) объекта – в 4 квартале 2009 г.
Согласно акту приема-передачи, ответчик свое обязательство по передаче квартиры в собственность Клиот П.Я. исполнил 19 апреля 2011г. .
Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строи­тельства объекта долевого строительства прямо предусмотрено Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (часть 2 статьи 6 Федерального закона), в силу которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строитель­ства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Фе­дерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, преду­смотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
15 февраля 2011  между ООО КСК «Хуафу» и Клиот П.Я. было заключено со­глашение о внесудебном урегулировании спора. В соответствии с указанным соглашени­ем ответчик ООО КСК «Хуафу» обязалось выплатить Клиот П.Я. денежные средства в размере 100 000 рублей  за неисполнение обязательств ООО КСК «Хуафу» и компенсации причиненных убытков и морального вреда. Клиот П.Я. в свою очередь обязалась при условии выполнения ООО КСК «Хуафу» требований по выплате 100 000 рублей, в последующем не предъявлять каких либо претензий или требований как во внесудебном так и в судебном порядке. Вместе с тем, ответчик ООО КСК «Хуафу» фактически не исполнил своих обязательств, принятых по соглашению и не выплатил Клиот П.Я. денежные средства в размере и в сроки, установленные соглашением.
Полагает, что ответчик ООО КСК «Хуафу» допустил существенное нарушение ус­ловий соглашения, поскольку не исполнил принятые на себя обязательства о выплате де­нежных средств Клиот П.Я. в размере и в сроки, указанные в соглашении.
С учетом изложенного, просит суд расторгнуть соглашение о внесудебном урегу­лировании спора между Клиот П.Я. и ООО «КСК «Хуафу», взыскать с ответчика денежные средства в размере 1068292 рубля 98 копеек в счет неустойки за пе­риод с 01.01.2010 по 19.04.2011.[15]
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
3.2              Судебный
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает случаи, когда договор участия в долевом строительстве жилья может быть расторгнут самим участником долевого строительства без использования помощи каких-либо государственных органов (ч. 1. ст. 9).
В ч. 1.1. ст. 9 содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства. Среди них следующие: 1. Прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Таким образом, в судебном заседании, чтобы расторгнуть договор участия в долевом строительстве, участник долевого строительства должен доказать два факта: во-первых, что строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости прекращено или приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. При этом участник долевого строительства должен был привести обстоятельства, которые очевидно свидетельствовали бы о том, что объект долевого строительства в срок не будет передан участнику долевого строительства. 2. Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
Изменения проектной документации могут касаться, в том числе изменения площади квартиры, назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.
Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 1-3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.
Информация о застройщике должна включать сведения:
- о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме его работы;
- о его государственной регистрации;
- об учредителях (участниках), которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления (до вступления в силу Закона N 111-ФЗ в информацию о застройщике включались сведения обо всех его учредителях);
- о проектах строительства мно
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.