На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оценка недвижимости на примере офисного здания

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 21.11.2012. Сдан: 2012. Страниц: 16. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
1. Теоретические  основы оценки недвижимости
1.1 Понятие недвижимости
1.2 Основы оценки  недвижимости
1.2.1 Недвижимость  как объект оценки
1.2.2 Принципы  оценки недвижимости и процесс  оценки
1.2.3 Виды стоимости
1.3 Рынок недвижимости  и его характеристика
2. Характеристика  основных подходов к оценке  недвижимости в Российской Федерации
2.1 Анализ затратного  подхода и его методы
2.2 Анализ доходного  подхода и его методы
2.3 Анализ сравнительного  подхода и его методы
3. Расчет рыночной  стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещении
3.1 Описание объекта  оценки
3.2 Использование  сравнительного подхода при определении  стоимости объекта
3.3 Определение  стоимости объекта на основе  затратного подхода
3.4 Применение  доходного подхода при определении стоимости объекта
3.5 Сопоставление  результатов трех подходов и  формирование итоговой стоимости
Заключение
Список использованных источников
 

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность  темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права  частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.
Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:
- земельные участки; 
- объекты жилой  недвижимости (квартиры);
- объекты загородной  недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);
- объекты коммерческой  недвижимости (офисные помещения,  гостиницы, торговые, складские и  промышленные площади);
- сооружения  и передаточные устройства;
- объекты, незавершенные  строительством.
Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством  инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими  характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).
В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных  средств и ресурсов, факторов и  технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.
Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.
Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального  объекта недвижимости.
Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:
- изучение теоретических  аспектов понятия «недвижимое  имущество»;
- изучение принципов,  стандартов и подходов к оценке  недвижимости;
- анализ оцениваемого  объекта;
- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.
Объект исследования в данной дипломной работе является двухэтажное нежилое здание, находящийся  по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова д. 27а.
Методической  основой исследования в дипломной  работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.
1.  
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости
Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня  прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще восемнадцать лет назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить что для мирового сообщества эти понятия имеют богатые исторические традиции.
Согласно историческим сведеньям, понятие «недвижимость», или «недвижимое имущество», впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.
В советский  период, после отмены частной собственности  на недвижимость и на землю, деление  вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.
Ст. 130 ГК РФ (в  последней редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и всё что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество»
В соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью». В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.
Недвижимость  создается трудом человека и вложением  капитала, поэтому в рыночной экономике  она является активом, операции с  которым осуществляются на рынке  недвижимости.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Важность рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
- колоссальной  стоимостью национального богатства,  материализованного в недвижимости (в России - 70 - 80%), из которого по  крайней мере половина может  быть вовлечена в рыночный оборот и приносить: ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
- достигнутой  уже сегодня высокой долей  рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
- достигнутым  в ряде регионов и городов  высоким уровнем доходов бюджета  от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной и  муниципальной собственности (в  том числе земли);
- высоким уровнем  сборов в бюджет от налогов  на недвижимость и сделок с ней;
- большим количеством  рабочих мест, созданных в ходе  становления и развития рынка  недвижимости.
С позиции оценочной  деятельности данные определения объединяю  движимое и недвижимое имущество, которое  имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.
Необходимым элементом  рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, основных средств без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.
1.2. Основы оценки  недвижимости
1.2.1. Недвижимость  как объект оценки
Земля является важнейшими видом и составной  частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.
Ценность земли  предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.
В современных  условиях субъекты различных форм собственности  Российской Федерации, физические и  юридические лица имеют право  на проведение оценки принадлежащих  им объектов недвижимости. Данное право  является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:
- приватизации;
- передаче в  доверительное управление либо  передаче в аренду;
- использовании  объектов недвижимости в качестве предмета залога;
- продаже или  ином отчуждении объектов недвижимости;
- переуступке  долговых обязательств;
- передаче объектов  недвижимости в качестве вклада  в уставные капиталы, фонды юридических  лиц;
- возникновении  спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;
- составлении  брачных контрактов и разделе  имущества разводящихся супругов;
- при выкупе  или ином изъятии имущества  у собственников для государственных или муниципальных нужд;
- в целях контроля  за правильностью уплаты налогов  и исчислении на налогооблагаемой  базы.
Указанные выше случаи определения рыночной стоимости  недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную  собственность, представленную различными формами.
Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества, находящегося в частной  собственности, возникает при:
1) купле-продаже  объектов недвижимости;
2) акционировании  предприятий и перераспределении  имущественных долей;
3) внесении объектов  недвижимости в качестве вклада  в уставный капитал предприятий  и организаций;
4) дополнительной  эмиссии акций или привлечении  новых пайщиков;
5) ликвидации  объектов недвижимости;
6) сдаче недвижимости  в аренду;
7) уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;
8) страховании  объектов недвижимости;
9) кредитовании  под залог объектов недвижимости;
10) разработке  инвестиционных проектов и привлечении  инвесторов;
11) исполнении  прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
1.2.2. Принципы  оценки недвижимости и процесс  оценки
Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1-я группа: принципы, основанные на представлениях  потенциального собственника;
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации  недвижимости;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной  среды;
4-я группа: принцип  наилучшего наиболее эффективного использования.
Первая группа принципов оценки. Исходный принцип  оценки стоимости недвижимости - принцип  полезности, который означает, что  чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
В экономической  оценке полезность определяется величиной  и сроками получения доходов  или других выгод от использования  объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме заповедник, лечебно-оздоровительные  зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.
Три подхода  к оценке недвижимости раскрывают различные  аспекты полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство  нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Для некоторых  видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).
Принцип замещения  означает, что при наличии определенного  количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принцип замещения  связан с установлением верхней  границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами  на строительство заменяющей собственности  в приемлемые сроки. Благоразумный  покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с  учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.
Поскольку использование  объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости  в конкретном районе должна учитывать  перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении  принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса, предложения и конкуренции.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом  эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада - для оценки стоимости объекта  недвижимости необходимо определить вклад  каждого фактора и его важнейших  элементов в формировании полезности стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений),рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о  том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его  компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.
Принцип вклада часто используется для определения  излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.
Особое положение  среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
Поскольку земля  со строениями неподвижна, то необходимые  для эффективного функционирования объекта оборудование и технические  средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала  должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требования к доходам всех привлекаемых компонентов (табл.1)
Таблица 1 - Компоненты недвижимости и формы их компенсации
 
Компоненты Формы компенсации  
Труд Зарплата, комиссионные вознаграждения  
Оборудование и технические средства Процент на вложенный  капитал плюс амортизация  
Менеджмент Прибыль, вознаграждение управляющим  
Земля со строениями Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный  капитал и амортизация строений  
     
Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получить дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
Изменение того или иного компонента, необходимо для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать  или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется  через принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами, любому типу недвижимости соответствует  оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированность  нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.
Дисбаланс также  может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.
Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при  существующем варианте его использования  с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий  внешнего окружения.
Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать  рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использовании. Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может  быть приложено к определенному  земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность определяется тем, какой уровень  прибыли может обеспечить сочетание  земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки. При  рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права  на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Характерная черта  недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет  фиксированное местоположение. Поэтому  переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
- пространственное  разделение: разделение прав на  воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;
- разделение  по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
- разделение  по времени владения или пользования:  краткосрочная и долгосрочная  аренда, бессрочное пользование,  пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления. Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность  в объектах недвижимости.
При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.
Сложность анализа  спроса зависит от назначения объекта  недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение - это  количество объектов недвижимости, которое  может быть выставлено на продажу  при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли  в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.