На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Ипотечный кредит и перспективы его развития в России

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 25.11.2012. Сдан: 2012. Страниц: 16. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Самарский государственный экономический  университет
 
Кафедра «Финансы и кредит»
Курсовая работа
по дисциплине «Банковское дело»
на тему «Тема 19. Ипотечный кредит и перспективы его развития в России.»
Выполнил(а):
студент (ка) 4 курса Финансы и кредит
(заочный факультет) специальности «Финансы и кредит»
Научный руководитель:
 
ученая степень,звание, ФИО.
 
 
 
 
 
Оценка и дата защиты.
 
 
 
 
 
Самара 2011
Тема 19. Ипотечный кредит и перспективы его развития в  России.
Введение…………………………………………………………………………………..стр.3
1.Ипотека и ипотечное кредитование…………………………………………………..стр.6
1.2 Формы ипотеки……………………………………………………………….стр.8
2. Механизм ипотечного кредитования, его особенности……………………………..стр.9
3. Анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования…………….стр.11
4. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в банковской сфере России………………………………………………………………………………………стр.29
Заключение…………………………………………………………………………………стр.42
Литература………………………………………………………………………………….стр.47
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

В настоящее время большой  интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная  цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения  доступным жильем российских граждан  со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается  как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению  этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы  жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное  и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями  и организациями, кооперативное  и индивидуальное строительство  играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения  населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства  потребность в жилье возрастает и возникает потребность в  долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально  обеспеченных своевременным возвратом.
Именно этим требованиям  отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует  о том, что при правильной организации  и ведении взвешенной государственной  политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и в значительной степени  определяет функционирование рынка  жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны  населения активизируется новое  строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Ипотека позволяет  привлечь значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направлять их в важнейшие отрасли  хозяйства, прежде всего связанные  с жилищным строительством. Благодаря  ипотеке можно задействовать  огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной валюты.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране.
Возрастающая потребность  и недостаточная разработанность  теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики  России формирование жизнеспособной системы  ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.
Целью дипломной работы является анализ состояния ипотечного кредитования, проблемы и перспективы его развития в России.
Для достижения указанной  цели были поставлены следующие задачи:
раскрыть понятие и  сущность ипотеки, провести анализ банковских операций, рассмотреть проблемы и  перспективы развития ипотечного кредитования в России.
В работе были использованы научно-практические исследования ведущих  отечественных специалистов в области  ипотечного жилищного кредитования; аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ; периодические  издания по данной проблеме; действующие  законы, постановления Правительства  РФ и другие нормативно-правовые документы.
В работе рассмотрены и  проанализированы процессы развития ипотеки  в России. Даны практические рекомендации по разработке возможных схем внедрения  ипотеки на уровне отдельного региона, а также выявлены современные тенденции и проблемы развития ипотеки в России, а также предложены возможные путей их решения.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.Ипотека и ипотечный кредит.
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).
 Существует и другое  понятие ипотеки. Ипотека - это  кредит, полученный под залог  недвижимости.
 В нашей стране порядок  осуществления ипотеки регулируется  законом РФ
 «О залоге» и «Основными  положениями о залоге недвижимого  имущества - ипотеке».
 В июле 1998 г. Государственная  Дума приняла Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  Этот закон - развитие существующих  положений о залоге вообще  и Положений Гражданского кодекса  РФ о залоге недвижимости в  частности. Закон об ипотеке  не вносит изменений в отношения  собственности, но создает четкую  процедуру залога недвижимого  имущества.
 Главная цель закона - повысить надежность и эффективность  пользования ипотеки как способа  обеспечения недвижимым имуществом  кредитных обязательств с односторонней  защитой интересов собственников  этого имущества.
 Основные положения  закона следующие:
1) предусматривается (по  выбору сторон) заключение договора  об ипотеке как в традиционной  форме, без передачи прав залогодержателя  другим лицам, так и в форме  закладной, являющейся ценной  бумагой;
2) все ипотечные операции  подлежат государственной регистрации;
3) детально урегулированы  взаимоотношения сторон по договору  перехода прав на заложенную  недвижимость от залогодателя  к другим лицам в случае  ее дополнительного обременения  правами третьих лиц (последующий  залог, аренда);
4) может быть заложена  только та недвижимость, на которую  у владельца имеется право  на отчуждение или на продажу;
5) залог сельскохозяйственных  земель должен регулироваться  специальным законом.
 Согласно статье 42 Закона  РФ «О залоге» ипотекой признается  залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта,  непосредственно связанного с  землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом  пользования им.
 Ипотека - это обеспечение  обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель  имеет право, в случае неисполнения  залогодателем обязательства, получить  удовлетворение за счет заложен- ной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения,
 Государственный комитет  РФ по управлению государственным  имуществом распоряжением N 890-р  от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное  положение о согласовании залоговых  сделок. Однако оно не распространяется  на ипотеку и залог имущественных  прав. В соответствии с этим  положением федеральное предприятие  может осуществлять залог предприятия  в целом, его структурных единиц  и подразделений как имущественных  комплексов, а также отдельных  зданий и сооружений только  с согласия комитета управления  имуществом по месту нахождения  закладываемого предприятия. Имущество,  на которое установлена ипотека,  остается во владении и пользовании  залогодателя, т. е. должника.
 В ипотечном договоре  предусматриваются различные варианты  взаимоотношений между залогодержателем  и залогодателем. Так, соглашением  может быть установлено право  залогодержателя пользоваться доходами  от заложенной недвижимости в  счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную  свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного  имущества с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача  его в аренду; обременение его  новыми долгами и т. д. Договор  об ипотеке заключается в виде  закладной. Закладная должна быть  нотариально удостоверена и подлежит  государственной регистрации.
 Договор об ипотеке  вступает в силу с момента  регистрации закладной. Ипотека  может быть установлена на:
- земельные участки;
- предприятия, здания  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  практике;
- жилые дома и квартиры;
- дачи, садовые дома, гараж  и другие строения;
- незавершенное строительство;
- иное недвижимое имущество.
 На регистрацию ипотеки  представляется заявление залогодержателя,  закладная, документы, названные  в закладной, в качестве приложения  к ней, доказательства уплаты  государственной пошлины за регистрацию.
      Формы ипотеки                                                                                                             
В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита  существует в разных формах:
- кредит с «шаровым»  платежом;
- «пружинный» кредит  с выплатой только процентов;
- ипотека ролл-оверная;
- кредит с частичной  амортизацией;
- самоамортизирующийся кредит;
- кредит с переменной  нормой процента;
- кредит с младшими  закладными;
- кредит с участием.
 Кредиты с «шаровым»  платежом предусматривают крупный  итоговый платеж по долгу, известный  как «шаровой» платеж. В течение  нескольких первых месяцев или  лет основная сумма либо вообще  не погашается, либо погашается  лишь малая ее часть. Затем  наступает срок выплаты всего  остатка. Владельцы недвижимости  обычно стремятся заранее договориться  о новом финансировании с тем,  чтобы при наступлении срока  «шарового» платежа не лишиться  собственности из-за несоблюдения  своих обязательств.
 Ипотечные кредиты  с «шаровым» платежом могут  быть структурированы тремя основными  путями:1. Замораживание процентных  выплат вплоть до истечения  срока кредита; 2.Выплаты одних  только процентов, затем - «шаровой»  платеж; 3.Частичная амортизация  с итоговым «шаровым» платежом.
 
2. Механизм ипотечного кредитования, его особенности.
     Мобилизация  кредитных ресурсов для осуществления  ипотечного кредитования проводится  с помощью выпуска особого  вида ценных бумаг — залоговых  бумаг, обеспечением которых служит  заложенная в банке недвижимость. Продажа этих ценных бумаг  дает банку средства для предоставления  ипотечных займов. Залоговые бумаги  являются надежными долговыми  обязательствами банка, которые  приносят твердые проценты. В  залоговой бумаге же отмечается  имущество (недвижимость), к которому  данный документ относится.  Как  и другие ценные бумаги, залоговые  бумаги могут быть в любой  момент проданы по биржевому  курсу. Ипотечные банки передают  залоговые бумаги на биржу  для свободной продажи.    Неотъемлемой составной залоговой  бумаги является так называемая  купонная книжка, которая состоит  из отдельных купонов, на которых  обозначены суммы выплаты процентов  и дата их выплаты. Держатель  залоговой бумаги получает проценты  за предъявление соответствующего  купона.   Залоговые бумаги выпускают разными купюрами сроком на 10-15 лет. Они могут быть или на предъявителя, или именные. В процессе поиска новых источников формирования кредитных ресурсов ипотечные банки широко диверсифицируют свою деятельность.    Необходимым условием предоставления ипотечного кредита является предъявление заемщиком в банк документов, которые подтверждают его право собственника на имущество, которое выступает как обеспечение займа. В западных странах распространены займы на куплю нового дома к моменту продажи заемщиком его старого дома; займы на приобретение клиентом банка своего первого дома и т.п. Ипотечный банк предоставляет своим клиентам детальную информацию о том, как правильно выбрать заем и страховку, о порядке приобретения дома и т.п. Банк устанавливает размер минимальной суммы ипотеки.  Безусловно, что далеко не каждый земельный участок может быть объектом ипотеки. Ипотечные банки стремятся работать с лучшими или средними по качественным характеристикам (плодородие, местонахождение и т.п.) землями, и это закономерно. Ипотечному банку законодательно запрещается заниматься куплей-продажей земельных участков. Одной из важнейших экономических проблем ипотечного кредитования является точная и правильная стоимостная оценка заложенной недвижимости. В случае слишком высокой оценки земли и недвижимости в деятельности ипотечных банков могут возникать финансовые трудности. Для вычисления стоимости земельного участка ипотечные банки разрабатывают соответствующие инструкции.   Как правило, в законодательном порядке устанавливается норма, по которой ипотечные займы могут предоставляться лишь под земельные участки, приносящие их собственнику стабильный доход. При ипотеке здания или сооружения предметом залога в Украине вместе с ними становится также право на пользование земельным участком, на котором расположены указанные объекты. В этих случаях при обращении взыскания на предмет залога покупатель здания, сооружения должен иметь право на получение земельного участка.  Недвижимость считается заложенной на основе передачи собственником права собственности на нее (ипотеки) кредитору. Экономическая и юридическая сущность ипотеки не изменяется, если заложенный объект продается или каким-нибудь другим путем (например, наследование) переходит к другому собственнику. Залоговые права заносят в специальный реестр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на залоговой бумаге он подтверждает наличие необходимого покрытия.  Условия, на которых ипотечный банк может предоставить кредит, зависят от состояния того сегмента рынка ценных бумаг, на котором осуществляется обращение залоговых бумаг и ипотечных облигаций. В случае снижения процента по этим ценным бумагам, как правило, уменьшается процент по ипотечному кредиту. По залоговым бумагам банк платит процент их держателям. При этом перед банком возникает проблема разрыва во времени между выплатой процентов по залогу и поступление процентов за ипотечный кредит. Ипотечный банк не может ставить себя в заранее невыгодное финансовое положение, выплачивая процент по залоговым бумагам еще до того, как начнут поступать платежи по кредиту. Долгосрочный характер ипотечного кредита обуславливает механизм погашения займа и выплаты процентов из текущих доходов заемщиков и небольшими взносами.
  В случае невозвращения  займа собственником залогового  имущества становится заимодатель  — ипотечный банк.  Отрицательно  влияет на развитие ипотечного  кредита инфляция. В условиях  ускорения инфляционных процессов  задолженность погашается все  более обесцененными деньгами. Ипотечный  кредит является составной частью  стабильной национальной экономики.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3. Анализ российского и зарубежного  опыта ипотечного кредитования.
Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья
Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим  звеном между ограниченными финансовыми  возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище. В  свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента  в преодолении экономической  депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия  великой депрессии 1930-х годов  в США, Второй мировой войны в  Европе привели к тому, что правительства  большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения  в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение  страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства. Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства (Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие.– Ростов-на-дону: Феникс, 2006), обусловленных развитием системы ипотечного кредитования. На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 – 400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.
 В США эти функции  выполняют в основном государственные  организации или организации,  пользующиеся поддержкой федерального  правительства. Основными финансовыми  учреждениями в США, инициирующими  ссуды под залог недвижимого  имущества, являются: ссудо-сберегательные  ассоциации (ССА); ипотечные банки,  действующие как отделения коммерческих  банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения). Рынок жилья в США обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку – документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 – 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга (подробнее на сайте Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006). Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п. В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании [40 - Закон 1995 г. Англии «О международном частном праве» (различные положения).], Германии, Франции, характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру. В Великобритании [41 - Трактат о законах и обычаях Англии, называемый Глэнвилл.] еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ [42 - Иногда американские и английские ссудосберегательные ассоциации (ССЛ, saving and loan associations) также называются строительными обществами. В прошлом они соответствовали определению, данному в тексте. Однако нынешние ССЛ выдают ссуды как на строительство жилья, так и на многие другие цели и необязательно своим вкладчикам. В современной англоязычной литературе принят термин «rotating sayings and credit association» (сокращенно – ROSCA), иногда переводимый как «общество взаимного кредитования».]. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.
 Интересен опыт Венгрии,  где процентная ставка снижена  до 6 – 7%, благодаря программе  значительного ее субсидирования. Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета). Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекают сегодня внимание многих [43 - ЕТК США, Restatement (Second) Conracts]. Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита и, прежде всего, ипотеки – ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России. Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты. В настоящее время, после принятия в прошлом году федеральных законов по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, жилищное ипотечное кредитование необходимо и в России рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Развернутая, поддерживаемая государством система жилищного ипотечного кредитования может весьма эффективно влиять на разрешение проблем жилищного инвестирования. К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся, например:
1.1. Одноуровневая модель ипотечного кредитования.
 Такая модель уже  долгое время действует в ряде  западно-европейских стран – Дании, Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.
В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные  кредитные организации – ипотечные  банки [44 - Кредитная организация  – это юридическое лицо, которое  для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании  специальной лицензии Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции в соответствии с Законом РФ от 2 декабря 1990 г. № 395-1 (с посл. изм.) «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности (в том числе с привлечением иностранного капитала), предусмотренной гражданским правом, как хозяйственное общество. Кредитные организации подразделяются на банки, имеющие исключительное право на осуществление всего спектра банковских операций (привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц; размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности; открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц), и небанковские кредитные организации, имеющие право осуществлять отдельные операции. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Центральным банком Российской Федерации.Кредитные организации подлежат государственной регистрации в Центральном банке Российской Федерации, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций.], а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:
1) за счет эмиссии ипотечных  ценных бумаг (ИЦБ) на основе  пулов закладных, которую осуществляют  сами банки, продавая впоследствии  ИЦБ (в частности, ипотечные  облигации – ИО) на фондовом  рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы;
2) за счет продажи закладных,  организованных или не организованных  в пулы и выставляемых банком  на первичный рынок ценных  бумаг.
 Для первичного рынка  ипотечного кредитования такими  сделками являются сделки по  выдаче кредитов (займов), залогу  недвижимого имущества, по обращению  взыскания на заложенное имущество  и его продаже в случае ненадлежащего  исполнения или неисполнения  заемщиком его обязательств, а  также сделки по страхованию  предмета залога. Для вторичного  рынка ипотечного кредитования  при одноуровневой системе это  будут выпуск эмиссионных ценных  бумаг, обеспеченных ипотечными  активами, а также сделки по  размещению этих ценных бумаг. При одноуровневом рефинансировании банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице – в банке. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Закладные листы хотя и представляют собой ценные бумаги типа облигаций, но регулируются специальным законодательством о закладных листах. Выпуск и обращение закладных листов отличаются от регулирования выпуска облигаций. За эмитентами закладных листов установлен строгий государственный контроль, выпуск и обращение закладных листов также контролируются государством. Введение одноуровневой системы ипотечного кредитования, безусловно, потребует принятия специального федерального законодательства. Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение. В виде обеспечения закладных листов выступает занесенное в специальный регистр имущество – ипотечные кредиты, отвечающие законодательно определенным требованиям. Обеспечение закладных листов может быть заменено на иное, но только в соответствии с законодательно утвержденным перечнем. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме поименованных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. Согласно традициям романо-германского права, суть классической ипотеки заключается в создании (учреждении) залогодателем-собственником имущества производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер (lien theory), и отчуждении этого права в пользу кредитора-залогодержателя, подтверждаемом письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению (в России отменено ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, абз. 3 п. 1 ст. 20 [45 - Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42]) и/или государственной регистрации. Баланс интересов при таких взаимоотношениях смещен в пользу залогодателя-должника, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания (продажи) до погашения невыполненного основного обязательства, как правило, на основании решения суда. В отличие от англо-саксонской модели ипотечного кредитования, где участники тесно взаимосвязаны между собой, а следовательно, невыполнение обязательств одним из участников рынка ипотечного кредитования ведет к неисполнению обязательств другими его участниками («эффект карточного домика»), европейская модель более устойчива. В условиях нестабильной экономической ситуации эта модель была бы более предпочтительна для России. Основными достоинствами одноуровневой модели служат ее легкая интегрируемость в национальное российское законодательство; дешевизна ее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой моделью; отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п., что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для залогодателей.
 Кроме того, одноуровневая  модель более проста в законодательном  регулировании. Для ее функционирования, правда, требуется принятие правовых  актов на федеральном уровне, но с учетом того, что гражданское,  банковское законодательство и  законодательство о ценных бумагах  отнесены к компетенции РФ, непреодолимых  препятствий на этом пути нет. С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью. Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству.
 Будет ли работать  она в России, пока не ясно.
Модель депозитного института (модель сберегательного банка и  накопительных счетов). Система контрактных  сбережений получила широкое распространение  в ряде западноевропейских стран, например во Франции, Германии, Австрии, Скандинавии. Данная система организации жилищного кредитования является замкнутой и, соответственно, одноуровневой (www.denisshevchuk.narod.ru).
 В немецкой модели  вкладчик заключает со специализированным  кредитным учреждением (в дальнейшем  будем называть его ипотечно-сберегательным банком – ИСБ) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США – ссудно-сберегательные ассоциации, в Великобритании – строительные общества (ССА, saving and loan associations).
 Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Инициатива при этом варианте привлечения средств принадлежит застройщикам. Средства, которые используются для выдачи кредитов, – это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика. Инвестирование ипотечного процесса в данной схеме осуществляется без создания специальных ипотечных банков и участия инвестиционных компаний путем организации замкнутого цикла, когда население в течение нескольких лет накапливает свои средства на депозитном счете в сберегательном банке (учреждении) для приобретения жилья в будущем, а банк, аккумулируя, таким образом, авансы, использует их для выдачи ипотечных кредитов в текущий момент другим заемщикам.
При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно  формируется за счет привлечения  сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В числе основного недостатка «небанковских» институтов жилищного кредитования – строительных обществ называются: неэффективное использование общественных ресурсов при субсидировании ссудо-сберегательных планов (Шевчук Д.А. Микроэкономика. Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007). Проведенный анализ 89 эпизодов возникновения ипотечных институтов в 54 странах за последние 200 лет, подтверждает, что ни одной стране не удалось создать современную массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ (в тех или иных модификациях). Даже в США становление ипотечных институтов началось отнюдь не с создания вторичного рынка закладных в 1971 г., а с возникновения строительно-сберегательных кооперативов в 1831 г. Затраты на внедрение и поддержку, казалось бы, неэффективных институтов с лихвой окупаются, способствуя постепенному совершенствованию экономической культуры и принятию работоспособных законов.
1.2. Двухуровневая (универсальная)  модель.
 По «американской»  модели банк выдает заемщику  ипотечный кредит, обеспеченный  закладной на недвижимость. Затем  банк может продать право требования  по ипотечному кредиту государственному  ипотечному агентству. Из «выкупленных»  требований по ипотечным кредитам  агентство формирует пул, на  основе которого выпускает облигации  (MBS – Mortgage Backed Securities). Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая схема, по мнению Дениса Александровича Шевчука, полностью зависит от степени доверия к государству, которое выступает гарантом по вышеуказанным облигациям. Другими словами, в этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные компании, работающие на вторичном рынке ценных бумаг. При двухуровневой системе рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, а на привлеченные деньги опять выкупают закладные у банков. Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т.п., распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле. В странах с англо-саксонской системой доминирует традиция (title theory) так называемого титульного залога недвижимости, или мотиджа (mortgage) не кодифицированного прецедентного права. С экономической точки зрения схема мотиджа обслуживает отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает недвижимость, например жилье, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (до 30 – 40 лет). В качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика по схеме мотиджа выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор, что абсолютно корректно, считают многие юристы, как с экономической, так и с этической точки зрения. Как считает Заместитель генерального директора кредитного брокера INTERFINANCE Денис Шевчук, юридическая суть мотиджа состоит в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора мотиджа) титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное расщепление абсолютного права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное «титульное» право собственности, переходит к залогодержателю. Особенность и преимущество мотиджа перед ипотекой, по мнению кредиторов, заключается в том, что в случае невыполнения основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права кредитора, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора мотиджа. Кредитору-залогодержателю требуется только актуализировать свое залоговое право собственности, для чего возможно использование внесудебных юридических процедур. Основное содержание мотиджа – создание механизма обеспечения финансирования приобретения недвижимости (жилья) в кредит с длительной рассрочкой погашения основного денежного обязательства, что сближает мотидж с финансовым лизингом. Набольшее распространение мотидж получил в США. Конструкция реального обеспечения mortgage отличается от залога недвижимости (ипотеки) континентального права. И хотя mortgage обычно переводится на русский язык как «ипотека», такой перевод носит условный характер. Как уже было сказано выше, в соответствии с mortgage одна сторона – должник – передает другой стороне – кредитору – право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства. Mortgage представляет собой фидуциарную, основанную на особом доверии сделку, по которой кредитор становится собственником закладываемого имущества.
 Поскольку переход  прав по mortgage означает переход прав собственности, он основывается не на нормах о цессии, а на нормах о праве собственности. Это дает сторонам более широкий круг правомочий и совершенно иные механизмы защиты. Передача ипотечных кредитов от первоначального кредитора оператору вторичного рынка в США также подчиняется нормам о переходе права собственности, а не нормам о цессии, как это было бы в континентальном праве. Используемые операторами вторичного рынка для рефинансирования имеющихся ипотечных кредитов инструменты также в ряде случаев влекут переход права собственности. В основе построения европейской и англо-американской моделей рынка ипотечного кредитования лежат различные экономико-правовые факторы. Эти модели строятся на различных понятиях о залоге (mortgage и ипотеки как особого вида залога по континентальному праву), что оказывает существенное влияние на ипотечный рынок в целом. Построение двухуровневой модели ипотечного кредитования с использованием конструкций континентального залога затруднено ввиду необходимости использования механизмов цессии при передаче прав по ипотечным кредитам, а также в виду коренных различий в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг в англо-саксонской правовой системе (securities). Предметом mortgage, в отличие от российской ипотеки, может быть как реальное, так и персональное имущество (в отношениях с иностранным элементом – движимое и недвижимое имущество). Существование mortgage опирается на понятие собственности англо-саксонской правовой системы, где собственность понимается как «сложный пучок отношений, существенно отличающихся по своему характеру и последствиям», и позволяет установить несколько титулов собственности на одно и то же имущество. За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели; перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных и осуществлением ипотечного кредитования, между участниками вторичного ипотечного рынка. Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном рынке ипотечного кредитования, и ценные бумаги англо-американской системы (securities) имеют коренное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.
 Европейские ценные  бумаги – закладные листы –  являются самостоятельным видом  ценных бумаг, постепенно выделившихся  из класса облигаций благодаря  самостоятельному регулированию  их выпуска и обращения. Выбор некоторых стран двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, «разделение» содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право. При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это не обязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.
 Модель ипотечной компании  используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются  напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются  за счет собственного капитала  и срочных займов. Компании выдают  ипотечные кредиты и обслуживают  их. Однако, выдав заем, они продают  его третьему лицу – инвестору.  Продажа может осуществляться  непосредственно или путем выпуска  ценных бумаг, обеспеченных пулом  ипотечных кредитов. Вырученные  средства ипотечные компании  снова пускают в оборот (выпуская  новые займы), а их прибыль складывается  из сборов за предоставление  кредитов и платежей за их  обслуживание. Данная модель предполагает  наличие развитого вторичного  ипотечного рынка, на котором  продаются уже выданные ипотечные  кредиты. Модель привлекательна  тем, что решает проблему долгосрочных  финансовых ресурсов. Для России  в случае организации такой  системы в первую очередь возникнет  проблема поиска инвестора и  отсутствия развитого рынка ценных  бумаг. Оба рассмотренных источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института – банка, отличаясь лишь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию. В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, на наш взгляд, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создание расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссией ценных бумаг (обращающихся на вторичном рынке) государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.
В странах англо-американской системы судебный прецедент является источником права, и за счет этого  возможны более-менее гибкое регулирование  отношений, складывающихся в процессе ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов, а также оперативное  реагирование на возникающие в области  ипотечного кредитования проблемы. В странах континентальной системы права, к которым относится и Россия, судебный прецедент не является источником права. Поэтому разрешение многочисленных споров, которые могут в то же время возникнуть в процессе ипотечного кредитования, организованного по американской двухуровневой модели, должно опираться на тщательно отработанное законодательство. Несмотря на достаточно долгое существование этого рынка, до сих пор раскрываются все новые и новые грани, требующие правового урегулирования.
 В России, как и в  других странах с переходной  экономикой, попытки построить ипотечный  рынок но образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. Создание массового рынка планировалось еще к 1999 – 2000 гг., однако российская ипотека оказалась востребованной лишь высокодоходными слоями населения. Основным «поставщиком» ипотечных институтов, предложившим в 1992 году Правительству России проекты и техническую помощь в проведении реформ, стало Агентство США по международному развитию (USAID). Суть его рецептов сводилась к радикальному отказу от государственной поддержки некоммерческих форм кредита. Упор был сделан на скорейший переход к самым эффективным зарубежным моделям рыночного кредитования: универсальным коммерческим банкам и вторичному рынку закладных. Но, как и в других переходных экономиках, попытки внедрения передовых институтов, минуя необходимые стадии развития, не привели к успеху. Наивная вера в то, что условия для развития передовых форм ипотечного кредитования могут возникнуть за короткое время, стала следствием отсутствия продуманной государственной стратегии в данной области. В результате проекты организации современного «двухуровневого» рынка закладных (АИЖК) не были востребованы, значительные средства были потрачены впустую. И по сей день, на протяжении более чем десяти лет российские власти безуспешно пытаются внедрить ее для массового потребления.
Не отказываясь полностью  от американской модели, целесообразно  способствовать развитию более простой  модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего подходит для России. Например, в Польше, Венгрии, Чехии и ряде других развивающихся  стран, по мнению Дениса Александровича Шевчука, с неплохими результатами параллельно реализуются обе  модели. В одних странах приоритет  отдается рыночным факторам в жилищной сфере и росту доли собственников  жилья, в других – сохранению контроля государства и развитию арендного  сектора жилья. Организация и функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в России теоретически и практически возможны. Подобная модель имеет достаточные правовые основы, заложенные в действующее гражданское, жилищное, гражданско-процессуальное законодательство, законодательство о рынке ценных бумаг и т.п. В России в настоящее время помимо специального, предназначенного для урегулирования отношений в области ипотечного кредитования Закона об ипотеке приняты Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2004), Федеральный закон от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“ и др.
 Негативные результаты  такого рода жилищных программ, помимо субъективных моментов, кроются  в объективных процессах развития  российской экономики (слабая  государственная поддержка, низкий  уровень жизни, местнические интересы  разных курирующих жилищные программы  служб и т.д.). Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства. Так на бюджетные деньги создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту – АИЖК) [46 - Постановление Правительства Российской Федерации № 462 от 8 сентября 2004 г. «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 37. С. 8304 – 8305; Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года № 628 (ред. от 24.08.2004) „Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.09.2001. № 36. Ст. 3576; Постановление Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. № 876 «О внесении изменений и дополнений в Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 50. Ст. 4951.], которое разрабатывает и внедряет двухуровневую систему ипотечных кредитов. На сегодняшний день АИЖК отведена ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Банк выдает ипотечный кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. Деньги для выкупа Агентство берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами – частниками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками и т.д. Гарантирует выплаты по облигациям Правительство РФ, которое в этой схеме является самым слабым местом. Стандарты АИЖК предусматривают выдачу и погашения кредита только в рублях по ставке 15 процентов годовых; минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет; первоначальный единовременный взнос заемщика должен быть не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка действительно низкая и впечатляющая, особенно по сравнению с коммерческими банками, развивающими собственные ипотечные программы, где ставки от 12 процентов и выше в валюте. Однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается, так как АИЖК не может выпускать ипотечные ценные бумаги.
 Аналогичные схемы  применяются и другими ипотечными  агентствами. Например, с «Санкт-Петербургским  ипотечным агентством» подписали  соглашение о взаимодействии  в области развития ипотечного  кредитования 19 банков. По этому  соглашению задача банка –  найти покупателя квартиры и  выдать ему кредит в рублях, в размере не менее 30% и не  более 70% от рыночной стоимости  приобретаемой квартиры, на срок  до 25 лет, под 15% годовых. После  этого в течение недели ипотечное  агентство выкупает у банка  кредит. То есть возвращает ему  деньги, которые он дал заемщику.
При гарантиях правительства  уровень доходности ипотечных облигаций  будет близок к доходности федеральных  ценных бумаг с фиксированной  доходностью. В настоящее время  доходность на рынке по двум трехлетним ГКО-ОФЗ составляет 15 – 17%. По последним  расчетам АИЖК, уровень доходности по ипотечным бумагам должен быть выше. АИЖК планирует ввести стандарт кредитования для привлечения денег непосредственно в строительство жилья, поскольку на этапе возведения стоимость площади гораздо более низкая, и покупателям потребуется значительно меньше денег на приобретение квартир. АИЖК рассматривают формирование и развитие рынка ипотечных ценных бумаг, а также различных финансовых инструментов, базовым обеспечением которых является ипотечное покрытие, как одно из приоритетных направлений в своей деятельности (подробнее на сайте www.deniskredit.ru).
 Анализ Концепции развития  системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации,  Закона об ипотеке, Федерального  закона «Об ипотечных ценных  бумагах» и Федерального закона  «Об инвестиционных фондах» позволяет  сделать вывод, что в России  создаются четыре механизма рефинансирования  ипотечных кредиторов: самостоятельное  рефинансирование ипотечных кредиторов; рефинансирование ипотечных кредиторов  через операторов вторичного  рынка ипотечных кредитов; рефинансирование  ипотечных кредиторов через систему  коллективных инвестиций; рефинансирование  ипотечных кредиторов через систему  участия.
 Три из четырех создаваемых  в России моделей рефинансирования  ипотечных кредиторов основаны  на передаче ипотечным кредитором  своих прав из основного договора  и договора об ипотеке новому  кредитору. Данная передача совершается  в форме заключения договора  цессии прав из основного договора  и договора об ипотеке или  путем передачи прав по закладной.  Анализ некоторых наиболее распространенных  типов, связанных с ипотекой  securities, позволяет сделать вывод о коренном различии в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг англо-американской системы (securities). Следует отметить условность перевода на русский язык понятия «securities» как «ценные бумаги». В классическом двухуровневом варианте (с включением в систему вторичного рынка ценных бумаг) система ипотечного кредитования для внедрения в России имеет ряд принципиальных сложностей, таких как:
 – отсутствие развитого  рынка ценных бумаг;
 – проблема ликвидности  ипотечных обязательств на вторичном  рынке;
 – обеспечение банков  долгосрочными дешевыми кредитными  ресурсами;
 – проблема организации  механизма рефинансирования, при  котором обеспечивались бы минимальные  ставки по кредитам для населения  и экономически привлекательные  для инвесторов процентные ставки  по ипотечным ценным бумагам,  которые обеспечены, в свою очередь,  низкопроцентными кредитами.
 На основании изложенного,  делается вывод: двухуровневая  модель рынка ипотечного кредитования, используемая в странах англо-саксонской  системы права, не может в  чистом виде применяться в  России по целому ряду причин. Во-первых, принципиальная разница  в концепции прав собственности.  Во-вторых, невозможность в российских  условиях решения важнейшей задачи  – перераспределения рисков. В-третьих,  американская модель основывается  на предоставлении регулятивных  и контрольных публичных полномочий  отдельным операторам вторичного  ипотечного рынка, которыми являются  созданные государством лица: государственная  корпорация Джинни Мэй (Government National Mortgage Association – GNMA), по обязательствам которой правительство США несет ответственность всеми имеющимися в его распоряжении средствами, и так называемые «псевдогосударственные» корпорации – Фэнни Мэй и Фрэдди Мак, по обязательствам которых правительство США хотя ответственности и не несет, но чью деятельность регулирует и контролирует. Организация вторичного рынка ипотечного кредитования в России требует принципиально иных подходов, основывающихся на континентальной системе права. Современные российские социально-экономические условия делают проблематичной реализацию англо-саксонского варианта залога, предпочтительнее более надежный для кредитора, инвестора, страховой компании и прочих субъектов жилищного рынка способ в соответствии с романо-германской (европейской) традицией.
В России сегодня отсутствуют  важнейшие инструменты, на которых  стоит вся западная ипотека. «Длинные»  деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию  такого ассортимента инструментов удалось  создать крайне дешевую систему  кредитования. Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка – это именно те механизмы, которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Сегодня банки, реализующие ипотечные программы, ориентируются на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов. Система ипотечного жилищного кредитования в России, это система, включающая в себя несколько сегментов:
 – рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками  для участия в ипотечном кредитовании;
 – первичный рынок  ипотечных кредитов, охватывающий  всю совокупность деятельности  кредиторов и должников, вступающих  между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;
 – вторичный рынок  ипотечных кредитов, обеспечивающий  передачу прав по закладным  и ипотечным кредитам (продажа  уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных  ипотечных кредитов. Вторичный рынок  является связующим звеном между  кредиторами на первичном ипотечном  рынке и инвесторами на рынке  ипотечных ценных бумаг, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств  инвесторов и направляя финансовые  потоки (через выпуск облигаций  и их размещение на фондовом  рынке) в ипотечные кредиты.  Вторичный рынок ипотечного кредитования  – явление сложное и многоплановое,  обладающее большой спецификой. Система вторичного рынка в  России, по мнению Дениса Александровича  Шевчука, внешне очень похожа  на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств. Стремление расширить узкий рынок вынуждает агентов прибегать к поддержке государства. Потраченные ресурсы не приносят должных результатов, как следствие, федеральному и региональным правительствам приходится искать иные пути решения проблемы. Практика отечественных и зарубежных кредитных организаций применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование привлекают сегодня внимание многих. Между тем адаптация правового зарубежного опыта ни в коей мере не предполагает его прямого заимствования без учета отечественной специфики формирования смешанной экономики. Такой подход тем более неправомерен, так как у России имеется и свой собственный богатый опыт ипотечного кредитования жилищного строительства, получившего свое наибольшее развитие в XIX и начале XX веков.
Однако необходимо решение  вопросов организации целостной  системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Создание массового рынка жилья в России должно опираться на самые простые  формы ипотечных институтов, например развитие первичного рынка. Привлекая  кредитные ресурсы для ипотечных  ссуд, кредитные организации в качестве обеспечения под эти ресурсы могут использовать собственный капитал или заемные средства.
 Бесспорно, в России  сегодня необходима система ипотечного  жилищного кредитования, состоящая  из системообразующих элементов.  В частности, сторонам еще предстоит  разработать четкие инвестиционные  проекты, концепцию ипотечного  кредитования и строительства  жилья. Только тогда можно рассчитывать  на ее эффективность.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4. Проблемы и перспективы развития  ипотечного кредитования в банковской  сфере России.
До определенного момента  развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими  условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В  последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно  растут, число банков - участников рынка  постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.
Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение  ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Совокупный объем ипотечных кредитов и займов, выданных кредитными и не кредитными организациями не превышал 1 процент ВВП. По данному показателю Россия сильно уступает другим развитым странам, для сравнения: в США она составляет 55 процента, в странах Евросоюза - более 30 процентов. О массовости ипотеки в России можно будет судить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в ВВП страны составит порядка 5-7 процентов. Доля ипотечных кредитов к ВВП в разных странах на 01.01.2008 г. представлена на рисунке 5.
Рисунок 5 - Доля ипотечных  кредитов к ВВП на 01.01.2008 г.
 
Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и  только около 10 процентов располагают  достаточными доходами, чтобы с помощью  ипотечного кредита приобрести жилье.
Развитие жилищной ипотеки  в России сегодня сдерживается рядом  основных факторов:
1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения России  составит не более 10 процентов.
Стимулирование покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к  росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста  цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального  жилищного строительства. Основными  негативными факторами останутся  снижение предложения на рынке жилья  и рост цен на него.
В целях ограничения роста  цен на жилье необходим опережающий  рост предложения жилья по сравнению  с ростом ипотечных кредитов. Для  решения необходимо снизить дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынок предоставить новые  кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитования, должен будет расти за счет увеличения числа  организаций, предоставляющих населению  ипотечные займы.
2. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой.  Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ  на момент его принятия в  2000 году содержал не менее чем  в 29 статьях отсылки на законы  или нормы, которые еще предстояло  создать. В 2003 году положение  мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло  крайне важный для развития  жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной  категории в другую".
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.
3. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
4. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
5. Большое количество  административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.
6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки в России пока нет.  Об этом свидетельствует статистика  ипотечных сделок, размер и структура  доходов населения. Только 4 процента жилья было куплено на банковские ипотечные займы. На рисунке 6 представлена доля приобретений гражданами квартир при помощи ипотечных схем в 2006 году в процентном выражении. Для сравнения, в странах Евросоюза этот показатель свыше 30 процентов, в США он превышает 50 процентов, а в России составила всего 4 процента.

Рисунок 6 - Доля приобретений гражданами квартир по ипотечным  схемам в 2007 году, в процентах
 
7. Высокие процентные  ставки на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.
8. Непрозрачные источники  доходов граждан, значительный  удельный вес не декларируемых  доходов граждан. Документально  подтвердить свои доходы могут  не более 10-12 процентов потенциальных  заемщиков.
9. Недостаток долгосрочных  финансовых ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.
Основным фактором, сдерживающим успешную реализацию национального  проекта "Доступное жилье" являются низкие темпы жилищного строительства. Вторым по значимости препятствием - несовершенство законодательной базы. В частности, для развития системы жилищного  ипотечного кредитования прежде всего необходимо внести изменения в нормативные акты, обеспечивающие защиту интересов кредиторов и требуется доработка нормативных актов, обеспечивающих защиту заемщиков и инвесторов. На третьем месте по важности стоит необходимость внесения поправок как в законодательство, определяющее отношения в судебно-процессуальной сфере.
Трудности реализации проекта "Доступное жилье" вo многом связаны с его недостаточным ресурсным обеспечением, и в качестве важной проблемы отсутствие приемлемых механизмов рефинансирования
Следующим сдерживающим фактором развития нацпроекта является отставание в развитии инфраструктуры и системы  коммуникаций от потребностей строительной отрасли. Схематично факторы, сдерживающие успешную реализацию нацпроекта и ипотеки  в целом по мнению банкиров представлены на рисунке 7.

Рисунок 7 - Факторы сдерживающие успешную реализацию ипотеки.
В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки необходимо отразить причины недостаточно динамичного  увеличения к
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.