На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Проблемы правового регулирования договоров аренды

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 25.11.2012. Сдан: 2012. Страниц: 19. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?7
 
 
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
 
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«МОСКОВСКИЙ   ГОСУДАРСТВЕННЫЙ   ОТКРЫТЫЙ    УНИВЕРСИТЕТ»
 
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
 
КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ГРАЖДАНСКОГО ПРОЦЕССА
 
 
 
 
 
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА НА ТЕМУ:
 
«ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ»
 
 
 
 
Студентки 6 курса заочной формы обучения
 
                                                                                      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Москва – 2009
ОГЛАВЛЕНИЕ:
 
 
Введение
 
                                                                                                        
2
Глава 1.
1.1.
1.2
 
1.3
 
Глава 2.
 
 
2.1.
 
 
2. 2
2. 3
 
 
Заключение
Библиография
Приложение
Правовое регулирование договора аренды.
Общие  положения договора  аренды
Источники правового регулирования  аренды в российском законодательстве.
Договор аренды в условиях экономического кризиса.
 
Договоры аренды недвижимости в законодательстве РФ.
Аренда зданий и сооружений. Заключение договора. Проблемы государственной регистрации.
Особенности договора аренды предприятия.
Проблемы  "свободы договора" аренды земель под строительство
 
…………………………………………………….
…………………………………………………….
Проект федерального закона о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ
 
5
5
 
14
23
 
 
32
 
32
 
40
46
 
 
54
58
62
 
 
 
 
 
 
 
ВВЕДЕНИЕ
Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений,  типа гражданско-правового договора.
С переходом к рыночной экономике в России установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.
Актуальность темы заключается в том, что:
во-первых,  договор аренды  широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую; более того аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств;
во-вторых,  с развитием малого и среднего бизнеса в современной России растет спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений и нежилых помещений. Но вместе с тем в результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров – непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.
В-третьих, широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами;
в-четвертых, актуальность поставленного вопроса характеризуется требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере  владения, пользования и распоряжения   имуществом.
Объект исследования – общественные отношения между хозяйствующими субъектами  в области передачи имущества во временное владение и пользование за плату.
Предмет исследования – Проблемы правового регулирования договоров аренды в российском законодательстве.
Цель исследования – анализ правового регулирования договора аренды, выявление его особенностей и проблем.
Задачи исследования:
1.      Рассмотрение общих положений российского законодательства об аренде.
2.      Изучить источники правового регулирования договоров аренды.
3.      Проанализировать проблемы правового регулирования договора аренды в условиях экономического кризиса.
4.      Изучить особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.
5.      Изучить особенности правового регулирования договора аренды предприятия.
6.      Проанализировать проблемы, связанные с арендой земель под застройку.
Последовательно реализованный принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить объективное представление о характере арендных отношений, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию таких правоотношений.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ГЛАВА 1.  ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1  Общие положения об аренде
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
В гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей)[1]. Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это, имело место ранее. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не может рассматриваться.
Договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.
Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя, обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.
В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). В этом случае, существует риск "не заметить" какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование положениями о договоре аренды.
Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами до­говора аренды и арендой отдельных видов имущества.[2] Виды договоров аренды - это те наи­более важные социально значимые случаи аренды, которые специа­льно урегулированы в параграфе  2 - 6 главы 34 ГК.
Примерами, подтверждающими существование различий между ви­дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу­жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.651 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре­нде недвижимого имущества -  аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и сооружений как отдельном виде договора аренды.
По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ).
Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование[3].
Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.
В ГК РФ предусмотрено только пять видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): договор проката; договор аренды транспортных средств; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятия; договор финансовой аренды (лизинга).
Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).
Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду (ст. 608 ГК). При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества (п.1 ст. 297, п. 2 ст. 285 ГК).
Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656, 665 ГК), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель ( п.1 ст. 626 ГК).
Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК РФ, но и специальных законов. Например, ст. 46 Земельного кодекса РФ[4] требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов.
Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и «морального» износа. Проблема действующего законодательства в том, что оно не содержит легального определения, например, ни здания, ни сооружения. Отсутствие таких определений зачастую порождает на практике споры. Это связно и с тем, что множество нормативных актов, оперирующих обозначенными понятиями, по-разному трактуют их содержание. В современной юридической литературе предпринимались попытки дать такое определение.
Так, по мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»[5]
Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж).[6] В некоторых случаях необходимость отграничения зданий от сооружений обусловлена практическими потребностями, в частности, когда речь идет о сложных объектах.
Садиков О. Н. считает, что понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.[7] При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые можно подразделить на две большие группы: жилые и нежилые. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы и другие инженерные сооружения, тесно связанные с землей. Однако, с юридической точки зрения, существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений.
Определение же понятия зданий и сооружений в целом должно, прежде всего, содержать отличия этих объектов от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения). В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. 
Во-первых, здания и сооружения это объекты, созданные людьми (искусственно возведенные). Этот признак позволяет отграничить здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы).  
Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.
В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной, что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек (ларьков, палаток и т.п.). 
В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным, то есть отдельно стоящим. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений[8].
Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более 1 года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п.1 ст. 609 ГК). В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо об­щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон догово­ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серь­езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер­жание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор­мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.
Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что  арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК)[9].
Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае, если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата (п.3. ст. 424, п.1 ст. 614 ГК).
Арендная плата может быть установлена в следующем виде: в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически; в доле продукции, плодов  и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в виде определенных услуг; в передаче арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи; в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества (ст. 614 ГК).
Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора на неопределенный срок является то, что каждая из его сторон  может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество и за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом (абз. 2 п.2 ст. 610 ГК). В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок (п.3 ст. 610 ГК).  
              Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п.1 ст.611 ГК); снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.
              Арендодатель имеет право: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.
              Арендатор обязан:  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК);  использовать арендованное имущество только сам; не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК); вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (ч. 1 ст. 622 ГК); поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по содержанию арендуемого имущества.
              Арендатор имеет право: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п.1 ст. 614 ГК); претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606 ГК); на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 621 ГК); на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может превышать срока аренды); на заключение договора на новый срок, преимущественно перед другими лицами (ст. 612 ГК); на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (абз. 1 ст. 621 ГК).              Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке.[10]
              Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, пос­ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.
              Арендодатель отвечает за:  риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником (п.4 ст. 614 ГК); недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК);  неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором или законом.
              Арендатор отвечает за: просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.
              Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК), смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон (при удовлетворении иска судом) и др.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.
Таким образом, договор аренды относится к группе договоров, направленных на передачу имущества в пользование. Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что  добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК). Цена договора определяется по соглашению сторон. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Существенными условиями договора аренды являются: условие об объекте договора – для всех видов договоров аренды; условия необходимые для конкретного вида договора содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора; условия договора, признанные законодательством как существенные  для данного вида договора; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия, являющегося существенным,  договор аренды может быть признан незаключенным.
 
2.2   Источники правового регулирования  аренды в российском законодательстве.
Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином правовом акте и становится обязательной для исполнения.
Под источниками права в юридической науке обычно понимают внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.
Исходя из вышеизложенного, под источниками правового регулирования договора аренды следует понимать нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда (фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в контексте темы.
Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского, является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ[11] обладает высшей юридической силой.
В системе источников гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды, важное место после Конституции, занимает Гражданский Кодекс РФ[12]. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации. К числу нормативных актов, регулирующих договор аренды следует отнести также: закон РФ «О защите прав потребителей»[13] (он регулирует договор проката); федеральный закон «О лизинге»[14] от 29 октября 1998 г. (с последующими изменениями); транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);  ст. 22 Земельного кодекса РФ[15], регулирующего аренду земельных участков; Лесной кодекс РФ[16], регулирующий аренду лесных участков; Положение об аренде участков лесного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22 июля 1993 г. № 712; глава 3 Водного кодекса РФ[17]; ст. 11 Закона РФ «О недрах»[18] в ред. от 29.04.2008г.;  ст. 33 Закона о животном мире» от 24 апреля 1995 г.[19]
Наряду с общими положениями об аренде (параграф 1 Глава 34) в ГК выделены специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: аренде транспортных средств (параграф 3); аренде зданий и сооружений (параграф 4); аренде предприятий (параграф 5); финансовой аренде (лизингу) (параграф 6).
Такая "разборчивость" комментируемой главы осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, тем не менее, учитываются и другие факторы, например: сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката и т.д.          
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК (ст. 260, 264, 270 ГК).
К источникам гражданского права в части определяющей правовое регулирование аренды объектов недвижимости относятся и другие кодифицированные акты Российской Федерации: Водный кодекс РФ[20]; Воздушный кодекс РФ[21]; Кодекс внутреннего водного транспорта РФ[22]; Лесной кодекс[23], Земельный кодекс[24], Жилищный кодекс[25], Градостроительный кодекс[26].
К числу таких источников относятся законы Российской Федерации, например важны: Закон о недрах[27]; Закон о космической деятельности[28]; Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[29] и др.
Помимо ГК РФ существует еще один нормативно-правовой акт, опреде­ляющий права и обязанности участников международного лизинга (когда лизингодателем является нерезидент РФ), — это Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении РФ к Конвенции УНИДРУА о междуна­родном финансовом лизинге». П. 2 ст. 7 ГК РФ устанавливает приоритет международных дого­воров РФ по сравнению с нормами российского граждан­ского права. Поэтому в отношении международных сделок финансовой аренды должна в полной мере применяться вышеназванная Конвенция (кроме  п.3 ст. 8, в соответствии с абз. 2 п.1 Федерального закона от 08 февраля 1998 г.).                           
Из сказанного можно сделать вывод: при рассмотре­нии спора, вытекающего из международного договора финансовой аренды (лизинга), в арбитражном суде последний должен в пер­вую очередь руководствоваться нормами Конвенции УНИДРУА и Гражданского кодекса. Положения Закона о лизинге в части регулиро­вания договора финансовой аренды нормами ГК РФ и можно рассматривать исключитель­но как рекомендации законодателя.
Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами до­говора аренды и арендой отдельных видов имущества.[30] Виды договоров аренды - это те наи­более важные социально значимые случаи аренды, которые специа­льно урегулированы в параграфе  2 - 6 главы 34 ГК.
В то же время стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров аренды во­обще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не ска­зано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в Земель­ном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготе­ла к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда нежилых помещений.
Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (исходя из смысла ст.130 ГК РФ). В настоящее время оборот земельных участков регулируется Земельным и Лесным кодексами, Постановлениями Правительства РФ и иными нормативно-правовыми актами, принятыми в их исполнение.
Передача в пользование (в том числе и на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.       
Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей:  участки недр предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах). Предоставление водных объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, или частей таких водных объектов в пользование на основании договоров водопользования или решений о предоставлении водных объектов в пользование осуществляется соответственно исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со статьями 24 - 27 настоящего Кодекса[31]. Исключение составляют договоры с целью реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов[32], использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр[33], для разработки месторождений полезных ископаемых, использования лесов для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений[34], специализированных портов, использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов[35]. Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом[36];  Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора[37].  водные объекты могут использоваться только на основе договора, участки недр – на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет); специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предельные сроки такого пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействителен.   
Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества[38].
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.
Предприятие как объект аренды не подпадает це­ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин­имум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании об­щего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, то­лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово­ром. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит.
Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии  в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК) подлежит государствен­ной регистрации. В соответствии с пп. 1 п.1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[39]: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".
Государственной регистрации подлежит только договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды.[40] В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является не правом, а двухсторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность установления обязательной государственной регистрации не только сделок с недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До введения в действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежали: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Право аренды в этот перечень не входило.
Однако Законом о государственной регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998 года была введена обязательная государственная регистрация права аренды. Это создавало некое несоответствие указанного Федерального закона ГК РФ. Так было до внесения в него изменений   Федеральным законом от 09.06.2003 № 69-ФЗ[41], которые кардинально преобразили ранее действовавшее законодательство о государственной регистрации, подчеркнув необходимость государственной регистрации именно договора аренды, в том числе установив, что при этом договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения  либо его части (п.3 ст. 26).
Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п.2 ст.609 ГК, п. 1 ст. 12 ФЗ" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3 ст. 433 ГК).
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, исследование источников правового регулирования различных видов договоров аренды позволяет сделать вывод о многообразии и разрозненности законодательства в этой области. Так, наряду с ГК РФ, аренда земли регулируется Земельным кодексом, водопользование (аренда водных объектов) Водным кодексом и т.п., что в свою очередь усложняет правоприменение указанных норм. Кроме того, анализ законодательства, регулирующего договоры об аренде недвижимости, позволяет усомниться в целесообразности исключения из общего правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений нежилых помещений или их части, в отношении таких договоров, заключаемых на срок менее года по следующим основаниям:
Во-первых, договор аренды зданий и сооружений, а равно с ними нежилых помещений и их части – это, прежде всего, договор между хозяйствующими субъектами, т.е. лицами, занимающимися предпринимательской деятельностью - деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, а это практически исключает интерес обеих сторон договора на краткосрочные договорные отношения.
Во-вторых, анализ статей 165, 433, 609 ГК РФ позволяет сделать вывод о крайней важности для государства регистрации сделок с недвижимым имуществом. Санкции за нарушение данного требования довольно серьезные (договор может быть признан незаключенным – п. 3 ст. 433) и влекут достаточно тяжелые последствия прежде всего для арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязательства, поскольку другая сторона (арендодатель) в этой ситуации вправе не исполнять своего  и в судебном порядке выселить добросовестного арендатора. При таких обстоятельствах исключение обязательности государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года видится нелогичным.
 
1.3. Договор аренды в условиях экономического кризиса.
Финансовый кризис привел к тому, что некоторые хозяйственные договоры, ранее заключенные компаниями, стали для них убыточными. Кроме того, организации начали особенно остро нуждаться в денежных средствах. В такой ситуации у руководства компаний закономерно возникает вопрос о том, можно ли досрочно расторгнуть или изменить условия договоров, которые в сложившейся ситуации стали невыгодными, или хотя бы не платить по ним неустойку за просрочку платежей. Конечно, стороны договора могут по обоюдному согласию заключить дополнительное соглашение к договору и снизить ее размер, отложить уплату до лучших времен или даже вообще отказаться от взыскания неустойки за определенный период. Но если такое соглашение не будет достигнуто и дело дойдет до суда, сможет ли должник отказаться от уплаты неустойки, ссылаясь на глобальный финансовый кризис как на форс-мажор. В соответствии с  п. 3 ст. 401 ГК РФ[42] "Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контр­агентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств". В действующем законодательстве нет даже примерного перечня форс-мажорных обстоятельств. Есть лишь указание на два их признака: чрезвычайность и непредотвратимость. Казалось бы, финансовый кризис даже в масштабах России и тем более всего мира таким критериям соответствует. Но арбитражная практика свидетельствует об обратном.
Предыдущий финансовый кризис (резкое падение курса рубля) наша страна пережила в августе 1998 года. Поэтому логично будет обратиться к судебным спорам, в которых хозяйствующие субъекты просили освободить их от уплаты неустойки за неисполнение обязательств, вызванное этим кризисом. Решения, которые выносили арбитражные суды, неутешительны для должников. Так, федеральные арбитражные суды Северо-Кавказского округа[43] в постановлении от 05.01.2000 № Ф08-2993/99 и Московского округа[44] в постановлении от 08.04.99 № КГ-А40/884-99 не признали финансовый кризис непреодолимой силой. Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств истец, который требует расторгнуть договор, должен доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):
во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
в-третьих, при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
и в четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.
Как показывает практика, ссылки истцов, требующих расторжения договора, на кризисную ситуацию не производят на суд впечатления. Например, Президиум Высшего арбитражного суда рассмотрел ситуацию, когда в результате резкого роста курса доллара обязательство истца в рублевом эквиваленте увеличилось более чем в четыре раза. Президиум решил, что это само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление от 07.08.01 № 4876/01).
А Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 25.01.2000 № КГ-А40/4646-99 указал на то, что такие обстоятельства, как финансовый кризис 1998 года, вызванный резким падением курса рубля по отношению к американскому доллару, стороны могли предвидеть при заключении договора. Суд посчитал, что аналогичные процессы уже имели место в большей или меньшей степени на протяжении последних 10 лет. Не доказано истцом и наличие причин, которые он не мог бы преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась.
То есть, по мнению суда, если кризисы были и раньше, компания вполне могла предвидеть возможность их наступления, а значит, никакого существенного изменения обстоятельств не произошло. Нетрудно догадаться, что эта логика применима практически к любым кризисным ситуациям в экономике. Так что данную мотивировку суды вполне могут приводить применительно к кризисам не только на валютном, но и на фондовом или на товарном рынке финансово-экономический кризис в стране, посчитав, что он не относится к чрезвычайным и непредотвратимым явлениям.
Учитывая эту позицию судов, высказанную в обстоятельствах, сходных с нынешними, должнику не стоит особо рассчитывать, что ссылки на ухудшение экономической ситуации освободят его от уплаты неустойки.
На досрочное расторжение договора, в одночасье ставшего невыгодным, компании также не приходится делать ставку. Хотя формально такое право у нее вроде бы есть (ст. 451 ГК РФ). Существенное изменение обстоя­тельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Еще один вариант, который имеется у контрагентов при существенном изменении обстоятельств, – не расторгая договор, изменить его условия в судебном порядке. На то, что поводом для применения этой меры в принципе может стать финансовый кризис, указал, например, Федеральный арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 13.11.03 № А-64-1222/03-12.
Но в практическом плане изменить условия договора через суд может оказаться даже сложнее, чем расторгнуть его. Причина в том, что для изменения договора мало доказать наличие тех же четырех оснований, что и при предъявлении требования о его досрочном расторжении. Истцу придется убедить суд в том, что расторжение договора будет противоречить общественным интересам или повлечет значительные затраты (п. 4 ст. 451 ГК РФ). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). Правда, в некоторых ситуациях истцу проще потребовать изменения условий договора, ссылаясь не на общую норму (ст. 451 ГК РФ), а на специальные правила, относящиеся к отдельным видам договоров.
              К примеру, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа отказал в иске арендатору, который пытался изменить условия договора аренды, ссылаясь на статью 451 Гражданского кодекса. Истца не устраивало то, что в заключенном им договоре размер арендной платы был установлен в долларах. А после кризиса 1998 года курс этой валюты вырос в несколько раз и размер арендной платы соответственно увеличился. Суд решил, что это нельзя рассматривать как существенное изменение обстоятельств, но указал, что истец мог потребовать уменьшения арендной платы на основании пункта 4 статьи 614 кодекса. Согласно этой норме, если в силу обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, условие пользования, предусмотренное договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.[45]
Кроме того, компания может по договоренности со своими контрагентами составить антикризисный график погашения задолженности по договорам. Дополнить договоры условиями о скидке за досрочное погашение долга. Либо оформить реструктуризацию задолженности. Если уже заключенный договор компания считает «нерентабельным», то основанием для одностороннего отказа может стать его нарушение со стороны контрагента. В такой ситуации расторгнуть договор можно без возмещения убытков и выплаты неустойки.
Еще пример[46]: предприятие заключило договор аренды помещения с Москомимуществом. Заинтересованность предприятия в аренде данного помещения отпала. Для того, чтобы отказаться от помещения необходимо расторгнуть указанный договор либо передать право аренды другому лицу.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;  в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.
Основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендатора установлены статьей 620 Гражданского кодекса РФ.
В случае если арендатор хочет отказаться от аренды помещения при отсутствии оснований, предусмотренных названной нормой, ему необходимо обратиться к арендодателю с просьбой о досрочном расторжении договора. В случае согласия арендодателя, соглашение о досрочном расторжении договора должно быть оформлено в письменном виде и зарегистрировано в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при аренде недвижимости). Без согласия арендодателя при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 620 ГК РФ, расторжение договора арендатором в одностороннем порядке не допускается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При перенайме фактически происходит смена лиц в первоначальном обязательстве: одновременно осуществляются и уступка права, и перевод долга. Поэтому при перенайме должны быть соблюдены требования гражданского законодательства, регламентирующие не только арендные обязательства, но и устанавливающие правила перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ):
перенаем возможен лишь при наличии согласия арендодателя;
перемена лиц в обязательстве носит безусловный характер, т.е. права и обязанности переходят к другому лицу в полном объеме;
первоначальный арендатор должен передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права и обязанности;
данная сделка должна быть совершена в той же форме, что и договор аренды, на котором она основана. Если договор аренды требовал государственной регистрации, то сделка по передаче прав и обязанностей арендатора также должна быть зарегистрирована.
              Что касается безвозмездности договора по передаче прав и обязанностей арендатора, то такой договор может быть безвозмездным. В данном случае заключается не сделка цессии, которая в силу статьи 575 ГК РФ между коммерческими организациями не может быть безвозмездной, а договор о замене стороны в обязательстве, по которому переходят права и обязанности арендатора по договору аренды к другому лицу[47].
Таким образом, анализ действующего законодательства и судебной практики предыдущего экономического кризиса позволяет сделать вывод о том, что нынешний мировой экономический кризис также не будет приниматься судами как форс-мажорные обстоятельства. Законодательной платформы для данных выводов на сегодняшний день нет. Итак, мы пришли к тому, что финансовый кризис не дает компаниям каких-то особых возможностей для изменения или расторжения договоров, а также для отказа от выплаты начисленной неустойки. С другой стороны, и у контрагентов также нет правовых оснований для невыполнения своих обязательств перед вашей компанией. Таким образом, чтобы привести условия договоров в соответствие с изменившейся обстановкой и обеспечить необходимый приток денежных средств, партнерам по бизнесу придется искать компромисс.
Вывод, сделанный в результате исследованных в первой главе вопросов правового регулирования договора аренды состоит в следующем:
Что касается общих положений о договоре аренде, то на первый взгляд законодатель детально урегулировал все существенные вопросы по данной группе договоров. Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая - в том, что  добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК). Цена договора определяется по соглашению сторон. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное владение и пользование или временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Существенными условиями договора аренды являются: условие об объекте договора – для всех видов договоров аренды; условия необходимые для конкретного вида договора содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора; условия договора, признанные законодательством как существенные  для данного вида договора; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия, являющегося существенным,  договор аренды может быть признан незаключенным.
Однако, анализ законодательства, регулирующего договоры об аренде, в частности договор об аренде недвижимости, и судебной практики позволяет усомниться в целесообразности исключения из общего правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений или их части, в отношении договоров, заключаемых на срок менее года. Это нецелесообразно, как указывалось ранее, во-первых, исходя из цели государственной регистрации недвижимости: государ­ственная регистрация должна предоставить за­интересованным лицам достоверную информа­цию о характере обременения прав арендода­теля[48], во-вторых, для единообразного применения законодательства в отношении определенного вида недвижимого имущества и, наконец, в-третьих, с целью исключения злоупотреблений правом сторонами договора.
Анализ правоприменительной (судебной) практики показывает, что число споров об аренде растет с каждым годом, большинство этих споров вытекает из аренды недвижимости, в том числе из аренды нежилых помещений. Решения судов относительно государственной регистрации данного вида договора противоречивы и в основном основаны на применении аналогии закона, что в  свою очередь свидетельствует о пробеле в гражданском законодательстве России, в связи с чем следует сделать вывод о необходимости внесения дополнений в ГК РФ относительно аренды нежилых помещений.
Значение договора аренды нельзя переоценить. Это  один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
 
 
 
Глава 2. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ
2.1.  Аренда зданий и сооружений. Заключение договора. Проблемы государственной регистрации.
Параграф 4 главы 34 ГК РФ содержит специальные правила в отношении такой недвижимости, как здания и сооружения. Однако единой договорной модели и соответственно единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости не предусмотрено. К недвижимости, особенности правового регулирования аренды которой не предусмотрены в специальных параграфах, применимы “Общие положения об аренде” (§1 главы 34 ГК); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст.607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не предусмотрено законом (п.2 ст. 609 ГК). Трудно сказать, чем вызвана необходимость применения такой схемы правового регулирования аренды (например, применительно к купле- продаже в ГК установлены специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с куплей-продажей всякого недвижимого имущества).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временное пользование арендатору зда­ние или сооружение (п.1 ст. 650 ГК). Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей земельным участком, на которой они рас­положены.
Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных отношений, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной их связи с землей и невозможности их перемещений без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК).
Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые "дифференцируются на две большие взаимоисключающие, противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования". Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи …. и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.[49]
Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенностях правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Особым объектом недвижимости, законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилому фонду (жилые помещения).
Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторо­нами (п. 2, ст. 434). Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Кроме того, в соответствии с требованиями ГК РФ  "Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации"[50].  Срок договора аренды зданий и сооружений при котором отсутствует необходимость государственной регистрации неоднократно так или иначе был причиной разногласий среди специалистов. И до настоящего времени, как показывает анализ судебно-арбитражной практики, срок договора аренды зданий и сооружений, при котором договор не нуждается в госрегистрации – зачастую является камнем преткновения при разрешении судами споров по данным видам договоров.
Кодекс диспозитивно привязывает регистрацию договора аренды к году, который прошел с момента заключения договора. Между тем срок прав и обязанностей сторон, срок самой аренды могут не совпадать началом отсчета со сроком заключения договора.
Например, стороны 1 февраля 2006 года заключат договор аренды, достигнув соглашения по всем существенным его условиям. В договоре они предусмотрят, что он вступает в силу со 2 ноября 2006 г.,  а  сама аренда продлится до 2 марта 2007 г. Как видим, срок аренды в таком договоре составил всего четыре месяца, в то время как срок договора с момента заключения составил 1 год 1 месяц и 1 день. Должен ли он регистрироваться? Буквальное толкование п.2 ст. 651 ГК РФ говорит нам, что должен, "дух закона" подсказывает, что нет.[51]
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязан­ностей.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению иму­щества (п.1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей аре­ндатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земель­ный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслужи­вает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный уча­сток.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей час­тью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооруже­ния, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использо­вания в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно суще­ствует, не влияет даже смена собственника земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение,  продается другому лицу, за арендато­ром этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружени­ем и необходима для его использования, на условиях, действовав­ших до продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном уча­стке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, до­пускается без согласия собственника участка, если это не проти­воречит условиям пользования таким участком, установленным за­коном или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).
Исполнение арендодателем обязанности при передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора послед­ним осуществляется  по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 от.655 ГК).
Договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы. При отсутст­вии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Установленная в договоре арендная плата за поль­зование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передавае­мой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).
Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора. Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составле
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.