Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Определение рыночной стоимости предприятия ООО Канатка

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 25.11.2012. Сдан: 2012. Страниц: 26. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     Введение
     Процессы, происходящие на современном этапе  в российской экономике, привели  к возрождению и развитию оценочной  деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория – «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.
     Оценка  стоимости предприятия – представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, она обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые оценщиком, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.
        По мере того как в нашей  стране появляются независимые  собственники предприятий и фирм, все острее возникает потребность  в определении рыночной стоимости капитала.
     В существующей экономике оценочная  деятельность выступает важным и  необходимым дополнением к бухгалтерскому учёту. Бухгалтерский учёт выполняет  свои задачи, но не может объективно учесть факторы вне организации, например изменение рыночной стоимости объектов недвижимости, основных средств, нематериальных активов. Независимая оценка позволяет восстановить объективно упущенные бухгалтерским учётом изменения и восстановить реальную стоимость объектов.
     Кроме того, часто возникают случаи, когда необходимо оценить стоимость имущества, ранее не состоявшего на бухгалтерском учёте или состоявшего на учёте по «нулевой» стоимости. Во всех случаях оценщики, определив стоимость, дадут возможность восстановить реальную стоимость объекта и отразить её в бухгалтерском учёте. Акт независимой оценки, подкреплённый приказом руководителя предприятия - объективное основание для внесения изменений в данные бухгалтерского учёта. Независимая оценка значительно повышает доверие инвесторов, кредиторов и других заинтересованных организаций к данным, предоставленным бухгалтерией, бизнес-планам, кредитным заявкам.
     Кроме того, независимая оценка может помочь предпринимателю в спорных ситуациях. Например, при оценке имущества кредитным  отделом банка. Риск-менеджеры банка напрямую заинтересованы в занижении стоимости активов, поскольку занижение снижает риски банка . Независимая оценка позволяет избежать предвзятости и односторонности в оценке.
     Из  всего вышесказанного, можно сделать  однозначный вывод о том, что оценка стоимости предприятия (бизнеса) в нашем современном мире – это очень актуальная тема, исследованию которой и посвящена представленная дипломная работа. При этом указанная тема будет рассмотрена на примере кафе ООО «Канатка»
     Объектом  исследования представленной дипломной работы является рыночная стоимость современного предприятия (бизнеса), для целей управления стоимостью бизнеса. Предметом исследования работы – оценка стоимости предприятия (бизнеса) в современных условиях.
     Изучение  выбранной темы предполагает достижение следующей цели – исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости предприятия (бизнеса). В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:
     - рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса) с точки зрения практической реальной экономики;
     - проанализировать деятельность и перспективы  развития предприятия (бизнеса) на примере кафе ООО «Канатка»
     - произвести оценку стоимости предприятия (бизнеса) на примере кафе ООО «Канатка»
     - обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.
     Исследование  выбранной темы осуществлялось при  помощи следующих методов познания: диалектический метод, метод теоретического анализа и синтеза различных источников литературы, структурно-функциональный метод, системный метод, сравнительный метод, метод описания, статистический метод, количественный метод, балансовый метод, математические методы, метод обобщения полученных сведений и материалов в данной работе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Техническая экспертиза
     Техническое обследование несущих конструкций : кухни, большого и малого зала в  г. Пятигорске  по ул. Бульвар Гагарина 1 в районе горы «Казачка» выполнено  Кавминводской лабораторией сейсмостойкого строительства согласно письма от 26 декабря 2000г.
       Техническое обследование здания  проведено по методике, утверждено  департаментом строительства администрации  Ставропольского края в 1996 г.  и в соответствии с методическими  рекомендациями по техническому обследованию зданий, утвержденными Управлением архитектуры  и градостроительства Ставропольского края 25.05.98 г.
         В техническом обследовании использованы  методики изложенные «Положениях  по техническому обследованию  жилых зданий» ВСН 57-88 Госкомархитектуры, а также «Пособие по обследованию строительных конструкций зданий» АО   «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ»  Москва 1997г.
         Работы выполнялись путем визуального  осмотра и лабораторных испытаний  с применением соответствующих  технических средств, в том  числе неразрушающего контроля.
     1.2 Анализ местоположения объекта.
     Территория  Ставропольского края составляет 66,5 тыс. кв. км. Край расположен на юго-западе  России на территории Северного Кавказа  между бассейнами Черного, Азовского  и Каспийского  морей. На юге край граничит с Республикой Северная Осетия - Алания, Кабардино-Балкарской Республикой, Карачаево-Черкесской Республикой и Чеченской Республикой, на севере – с Ростовской  областью,  Республикой Калмыки, на востоке – с Республикой Дагестан, на западе – с Краснодарским краем.
     Ставропольский  край находится в континентальной  климатической зоне. Он входит в  степную полупустынную  природную  зону. Большая часть степей распахана  и используется в сельском хозяйстве. Аграрную специфику края во многом определило наличие плодородных почв: свыше территории занимают черноземы, наиболее продуктивные для земледелия, 52% территории занимают каштановые почвы.
     В настоящее время в Ставропольском крае проживает 2732,5 тыс. человек – 1,8 % населения России.
     Доля  экономически активного населения составляет 44,5% от общей численности постоянного населения края  в их числе 1099,7 тыс. человек, или 90,5% экономически активного населения заняты в экономике, численность незанятого населения в трудоспособном возрасте составляет 9,5%.
     Средняя плотность населения составляет  40 чел./км2.
     Пятигорск — город в Ставропольском крае, в регионе Кавказских Минеральных Вод.
     Основан в 1780 году.
     Население с пригородами — 207 тыс. чел. (2008). По неофициальным данным, в городе проживает до 500 тыс. чел. Территория, подчинённая городу — 97 км?. Плотность населения — 2105,2 чел/км?.
     В состав городcкого муниципального образования  входит два рабочих посёлка —  Свободы и Горячеводск, а также  две сельских администрации и 5 сельских населённых пунктов.
     Население собственно города (без учёта входящих в состав населённых пунктов) — 139,7 тыс. чел (2005).
     Пятигорск является крупнейшим городом-курортом и одним из центров полицентрической агломерации КавМинВоды. Население  агломерации — 670 тыс. чел (2005).
     Из  группы курортов Кавказских Минеральных Вод Пятигорск располагает наиболее разнообразными природными лечебными ресурсами. Имеется свыше 40 источников минеральных вод, отличающихся по химическому составу и температуре воды; некоторые из них радоновые. Из расположенного близ Пятигорска Тамбуканского озера добывают высокоценную в терапевтическом отношении сульфидную иловую грязь. Благоприятные климатические условия, которые складываются летом и в начале осени, позволяют использовать их для климатотерапии. Однако из всех лечебных факторов Пятигорска наибольшее значение имеют его минeральные источники, история открытия, изучения и использования которых неразрывно связана с историей становления курорта, давно ставшего культурным и административным центром Кавказских Минеральных Вод.
     Пятигорск является городом краевого подчинения. Средняя месячная температура воздуха  в январе: ?2,6°; в июле: 22,4°. Годовая  норма осадков — 550 мм. Месяц с  наибольшим количеством осадков  — июнь, с наименьшим — ноябрь. Климат — умеренно-континентальный.
     Пятигорск расположен преимущественно на левом  берегу реки Подкумок. Высота над уровнем  моря — около 600 метров. Высочайшая точка в окрестностях города —  вершина горы Бештау — 1401 м. Также  в черте города расположены вершины  гор: Машук, Горячая, Пост, Пикет, Казачка и др.
     1.3Анализ  рынка недвижимости.
     Исследование (анализ) рынка недвижимости  представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
     Исследование (анализ) рынка может проводиться  с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов  деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.
     Общим элементом анализа рынка в  интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке. Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа.
     Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это – сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.  
     Недвижимость  представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование  недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.
     Рынок недвижимости по назначению можно разделить  на сегменты: жилая, коммерческая, общественная, специальная. Наиболее часто рассматриваются  экспертами жилая и коммерческая недвижимость. В свою очередь,  коммерческая недвижимость делится на офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную,  «развлекательную», объекты сферы услуг, рестораны. Рынок коммерческой недвижимости г. Пятигорска продолжает расти. Это заметно даже, исходя из количества объявлений о продаже коммерческой недвижимости, публикуемых в средствах массовой информации. Наибольшую долю, как на рынке аренды, так и на рынке купли – продажи коммерческой недвижимости имеет торговая недвижимость. Торговая недвижимость делится на: павильоны и ларьки, торговые центры, рынки, магазины.
     Анализ  цен на рынке недвижимости показывает, что в начале 2008 года отмечался  некоторый застой в росте цен  на недвижимость, однако за последующие 12 месяцев до конца 2008 года цены поднялись почти на 100%. Такие показатели роста цен привлекли на рынок недвижимости большое количество инвесторов. В 2008 году стремительный рост цен на недвижимость привел к превращению рынка недвижимости из потребительского в финансовый. Количество инвестиционных сделок по разным сегментам рынка колебалось от 30% до 70%. К концу 2009 года рост цен приостановился . Частным инвесторам, приобретавшим недвижимость с целью последующей перепродажи, вероятно разумнее пока сдавать, однако для окончательного принятия решения необходимо оценить ликвидность недвижимости и потенциал ее роста. Если рассматривать недвижимость в долгосрочной перспективе – это один из наиболее ликвидных товаров. Практика показывает, что срок инвестирования должен быть не менее пяти-семи лет, в условиях отсутствия стремительных скачков роста цен, характерных для 2008 года. За этот период доходность на рынке недвижимости позволяет не только сохранить капитал, но и заработать, в том числе за счет управления недвижимостью. Тем более, макроэкономическая ситуация в стране позволяет просчитывать риски и выгоды на такой длительный период. Наиболее высокая доходность наблюдалась при инвестировании в новостройки на этапе котлована, на «вторичном рынке» доходность заметно ниже, но зато купленную недвижимость можно было сдавать в аренду. Разница в стоимости недвижимости , приобретенной  на начальной стадии строительства, и недвижимости в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах может достигать 20-35% в зависимости от ценовой политики застройщика. В случае с новостройками можно рассчитывать на разницу между начальной и конечной ценой, но не на сдачу в аренду, так как строительный цикл монолитных домов равен примерно трем годам, а разница, которую получит инвестор сравнима с доходом от сдачи в аренду готовой недвижимости.
     Ситуация  на рынке недвижимости позволяет  сделать вывод, что для краткосрочных  сделок условия на рынке не подходящие, поэтому с целью скорой перепродажи  недвижимость уже практически не покупают. Сдача же недвижимости в аренду в разных сегментах рынка может принести в среднем от 5% до 30% годовых, не учитывая простоя и прочих расходов, связанных с  поиском клиента. В 2008 году прирост цен предполагается на 10-25% , а совокупная доходность в нижнем диапазоне 15-35%.
     Главной тенденцией 2008 года ожидается сегментация  рынка, каждый сегмент может приобрести различную направленность, морально устаревшая, неликвидная недвижимость – дешеветь, современная, качественная – дорожать. В 2008 году предполагается также повышающийся спрос на загородную недвижимость,  прогнозируемый средний рост на рынке загородной недвижимости превысит инфляцию и составит порядка 20%.
     Еще один ресурс на рынке недвижимости – поиск недооцененных, по тем  или иным причинам, объектов, которые имеют перспективу роста. Например, если в том или ином районе в скором времени появится жилой микрорайон, крупная дорожная развязка, объекты социальной инфраструктуры и т.д., то цены на такую недвижимость могут возрасти на 10 – 15% по сравнению со средним приростом. 

     Динамично развивающимся и перспективным  сегментом торговой недвижимости города является сектор магазинов.  В городе Пятигорске за последнее время остается высоким спрос на торговые помещения  в связи с развитием предпринимательской  деятельности. По сравнению с предыдущим годом в 2008 году осталась неизменной доля свободных помещений в связи с высоким уровнем спроса и увеличивающимся объемом предложения. В 2008 году выросли на 20-30% запрашиваемые цены продажи на торговые помещения, а рост средних запрашиваемых арендных ставок на торговые площади составил приблизительно 500 - 1200 рублей за квадратный метр. Фактические арендные ставки могут отличаться от этого уровня на 10-15% в ту или иную сторону в зависимости от ряда факторов. В связи с прогнозируемым высоким уровнем спроса и ростом предложения, средние запрашиваемые арендные ставки на торговые помещения останутся на том же уровне. Тем не менее, реальные ставки, по которым могут заключаться договора аренды в 2008 году, могут быть немного ниже из-за растущего предложения. На рынок торговой недвижимости магазины выводятся путем нового строительства / реконструкции. В основном собственниками магазинов являются сами же  товаропроизводители для реализации своей продукции. Наибольшую долю в структуре рынка торговой недвижимости составляют встроенные помещения в жилых зданиях. В основном активно функционируют магазины в центре города, в спальных микрорайонах Белая Ромашка, Квартал, в промышленной зоне города, где магазины располагаются исключительно вдоль главных городских магистралей, в том числе ул. Ермолова.

1.4 Характеристика района и площадки расположения объекта.

     Кафе - ресторан ООО «Канатка»  расположено  в живописном месте у подножия  г. Машук, рядом со станцией канатной дороги. Проехать можно из аэропорта - автобусом до ж/д вокзала «Минеральные Воды», затем электропоездом до ж/д вокзала «Пятигорск»; 
с привокзальной площади ж/д вокзала г.Пятигорска маршрутным такси № 1, до остановки «санаторий «Ленинские скалы».

     Водоотвод по участку обеспечен. На территории имеются посадки зеленых насаждений. Сейсмичность площадки на которой расположено здание составляет 8 баллов с учетом изменения ном. 3 СНиП 2-7-81..
     Объект  оценки расположен на земельном участке  общей площадью 1902.5 кв.м., а площадь здания составляет 282,28 кв.м.
     Большой зал имеет 100 посадочных мест, малый  зал – 30 посадочных мест, так же имеются  летние площадки, беседки.
     Участок расположен в IIIБ климатическом районе со следующими характеристиками:
    климат территории умеренно-континентальный;
    Средняя температура воздуха наиболее жаркого месяца      +20,4?С;
    Средняя температура воздуха наиболее холодного месяца -3,6?С;
    Среднегодовая скорость ветра – 3,15 м/сек;
    Ветровая нагрузка (район – V) – 60 кгс/м2 (0,6 кПа);
    Преобладающее направление ветров – восточное;
    Среднегодовое количество осадков - 620 мм;
    Сейсмичность площадки – 8 баллов;
    Вес снегового покрова – 120 кПа (1,20 кгс/ м?);
               - Максимальная глубина сезонного промерзания грунта – 0,8
     Существующее  здание расположено на спланированной площадке горного склона. К площадке имеется асфальтобетонный подъезд.  
 
 
 
 

      Таблица – Описание благоустройства территории
      Показатели  благоустройства  территории
1       зеленые насаждения       имеется
2       детские площадки       отсутствуют
3       гаражи       отсутствуют
4       парковка       имеется
5       тротуары       оборудованы
6       подъездные  пути       твердое покрытие, состояние хорошее

     Инженерно-геологические  условия:
     Согласно  данным инженерно-геологических и  инженерно-геофизических изысканий, выполненных ООО "Инжгеопроект" г. Пятигорск в рамках данного проекта в 2009 г., в основании фундаментов залегает супесь коричневая слабовлажная твёрдая, непросадочная. 
     Физико-механические характеристики супесей:
        Плотность грунта при естественной влажности – 1,62 тс/м куб.
        Модуль деформации в сухом состоянии 3,4 МПа, в замоченном состоянии -          3,3 МПа.
        Угол внутреннего трения ?° - 28°.
        Удельное сцепление грунта – 4,7 кПа.
        Толщина слоя супеси 1,2 - 1,5 м.
    Супесь  подстилают песчаники толстослоистые.
    Подземные воды не обнаружены.
    Грунты неагрессивны к бетонам на портландцементе по ГОСТ10 178-76 нормальной проницаемости.
       1.5 Конструктивное решение здания.
     Конструктивная  система – стеновая. Конструктивная схема – с перекрестным расположением  несущих стен. Жесткость и устойчивость здания обеспечивается взаимной перевязкой рядов кладки в местах  пересечения поперечных и продольных несущих стен здания. Балки перекрытия имеют глубину опирания 200 мм  и скрепляются между собой и  наружными  стенами стальными анкерами.
     Свободная длина наружных несущих  стен не превышает допустимой величины – 18 м.
       Фундамент.
      Глубину заложения фундамента на пучинистых грунтах принимают не менее расчетной  глубины промерзания грунтов, которая  в районе строительства равна
     Н зал.= Нпр m=0.9х1,4= 1.71м, но  в связи с тем, что в здании предусмотрен подвал, глубину заложения фундамента принимаем с учетом  высоты подвала, которая равна – 2.2м ,Н = -3,5 м.  В запроектированном здании под несущими стенами запроектирован, фундамент из сборных железобетонных элементов.
     Ширина  отмостки –1000, высота цоколя –800 мм.
     Стены и перегородки.
     Наружная  отделка стен состоит из мелкоштучных камней толщиной 380 мм.,масляная окраска стен под штукатурку.
       При кладке стен применяется  шестирядная система перевязки  швов, когда один тычковый ряд  чередуется  с пятью ложковыми рядами. Кладка ведется на цементно-песчаном растворе. Толщина швов: вертикальных – 10 мм,   горизонтальных – 15 мм. Конструкция наружных  стен – трехслойная. Они содержат поперечныее стены толщиной: с внутренней стороны -380 мм  для возможности опирания балок перекрытия, с наружной стороны – 130 мм.
     Связи между слоями гибкие в виде стальных скоб.
     Связи в углах и пересечениях наружных стен с внутренними усиливают  арматурными стержнями, которые  укладываются в растворе горизонтальных швов в трех уровнях по высоте этажа. Привязка к оси наружной     стены- 200 мм от внутренней грани стены, внутренних стен – по середине.
     Цоколь  здания высотой  800 мм представляет собой продолжение бутобетонного  фундамента.
     Проемы  перекрывают металлическими балками,  которые воспринимают вертикальную нагрузку от вышележащей кладки,  а в несущих  стенах и от перекрытий.
       Перекрытия и полы.
     В запроектированном здании в соответствии с заданием применяются перекрытия по железобетонным балкам.
     Шаг балок – 0,9 мм.
     Балки имеют глубину опирания  на стены 200 мм и крепятся  между собой и с наружными стенами стальными анкерами.
       Стропильная система  и кровля
     Крыша стропильная  скатная.
     Конструктивная  схема стропильной  системы –  наклонная. Она представляет собой  ряд параллельно расположенных наклонных балок – стропильных ног сечением 150х50, опирающихся нижним концом на подстропильные брусья – мауэрлаты сечением 150х150. Мауэрлаты укладываются для закрепления концов строительных ног и распределения давления на  большую площадь намеченной кладки. Стропильные ноги опираются  на коньковый прогон сечением 150х100, уложенный по ряду стоек сечением  150х100, которые в свою очередь опираются на лежень сечением 160х100.
     Шаг стропильных ног равен 0,9 м. Для  восприятия ветровых нагрузок концы стропильных ног через одну прикреплены к стене скруткой из проволоки ?6. Для устройства крыши над карнизом частью стены к концам стропильных ног прибиты гвоздями короткие доски-кобылки сечением 40х100. Все деревянные элементы стропил в местах соприкосновения изолированы от каменной   кладки слоем толя.
     Между крышей и чердачным перекрытием  образуется замкнутое  пространство  - чердак, который  используется для  размещения вентиляционных каналов, разводок трубопроводов. Для освещения и  проветривания чердака устраиваются слуховые окна, расположенные на расстоянии 1,2 м от уровня верха чердачного перекрытия. Имеется выход на чердак по приставной металлической лестнице.
        Кровля устроена из асбестцементных  волнистых листов, листы крепятся  гвоздями к обрешетке, в порядке от низа кровли к коньку.
     Между собой в рядах : Кровлю пересекает вентиляционные каналы и дымоход.
       Окна и двери
        Окна предусматривается для обеспечения  естественной освещенности основных  помещений и возможности визуального  контакта с окружающей средой. Размеры окон приняты в соответствии с нормативными требованиями естественной освещенности и стандартами. В связи с тем, что t  = -1 ?C окна принимаются с одинарным остеклением в деревянных переплётах. Окна принимаются следующих размеров:
       ОК – 1 = 1500х1500, ОК – 2 = 1200х1500,  ОК – 3 = 900х1500
     Двери служат для связи помещений друг с другом и здания с улицей. Двери  принимаются следующих размеров:
     ДН  – 1 =1200х2100, Д – 1 =900х2100, Д – 2 =  1500х2100
     Конструкция дверей внутри здания выполнены таким образом, чтобы их открывание не мешало передвижению.
     1.6 Архитектурно- планировочные решения
     Наименование  здания - Кафе-ресторан «Канатка» в  г.Пятигорске по ул. Бульвар Гагарина в районе горы «Казачка»
     Здание  одноэтажное
     Год постройки – 1999г.
     Кровля трехскатная с деревянными стропилами и обрешеткой, кровля- из оцинкованных листов кровельной стали.
     Высота  кухни составляет -3,0 м
     Высота  малого зала составляет – 3,5 м
     Высота  большого зала составляет -5,2 м
     Наружная  отделка стен состоит из мелкоштучных камней толщиной 380 мм.,масляная окраска стен под штукатурку. Мелкоштучные бетонные блоки, раствор, металлические трубы, отделочный материал эксапан.
     Внутренняя  отделка предусматривает масляную краску
     Стены по штукатурку, панели стен облицованы глазурованной плиткой.
     Полы  из керамической плитки.
     Междуэтажные  перекрытия, покрытия выполнены из монолитного ж/б толщиной 150 мм., опертой по контору, армированной в растянутой зоне сетками с ячейкой 150х200мм. , из арматуры О 14, А 111, уложенными между швеллерами ном.16, которые установлены с шагом 75 см.
     Двери – металлические.
     Окна из алюминиевого профиля.
     Пространственная  жесткость здания - Пространственная жесткость здания обеспечивается совместной работой стен и жесткого диска  покрытия
     Благоустройство площадки, планировка двора, наличие отмосток - По периметру здания выполнена отмостка из монолитного бетона
     Выводы  по качеству кладки, прочность раствора и кирпича - Прочность мелкоштучных бетонных стеновых камней 43,7-58,6 кгс/см2
     Прочтоность раствора
     ср. значение 55,6 кгс/см2
     Заполнение - Монолитный бетон, утеплитель.
     Показатели  прочности элементов перекрытия и поправочные коэффициенты - Прочность  бетона в монолитном покрытии 190-200 кгс/см2
     Основание под фундамент - Скальные грунты
     Фундаменты - Ленточные из сборных бетонных блоков стен подвалов, толщиной 400мм. 
 

      Таблица 3 – Описание помещений. 

Номер помещения, согласно тех.паспорта Фактическое использование  помещений Площадь помещения,кв.м.
1 1 Зал 248,6
2 2 Туалет 2,3
3 3 Туалет 2,7
4 4 Балкон 22,2
5 5 Раздевалка 6,4
Площадь,  кв.м. 282,28

 
      Таблица   - Описание систем инженерного  обеспечения здания 

      Системы инженерного обеспечения       Тип
1       Водопровод       централизованный
2       Электроосвещение       централизованный
3       Газоснабжение       централизованный
4       Отопление       централизованный
5       Вентиляция       имеется
6       Телефон       имеется
7       Радио       нет

 
       Крыльца и ступени выполняются из натурального местного природного камня     (доломит, травертин, доломитизированный известняк). Ступени лестниц из цельного тесаного  камня. Покрытие летней террасы и облицовка цоколя - из камня пиленой фактуры.
       1.7 Определение физического износа кафе- ресторана «Канатка». 

       Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние в внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
       Физический  износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека.
       Методы  расчета физического износа зданий следующие:
       - нормативный (для жилых зданий);
       - стоимостный;
       - метод срока жизни.
       Для определения физического износа используем нормативный метод расчета  физического износа, который предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
       Таблица  – Определение  физического износа кафе – ресторана «Канатка.
    Наименование  конструкций Доля от общей  Фактический физ. Доля физ. Износа элемента
      стоимости, % износ элемента,% В общем физ.изное  здания,%
    Фундаменты 6 10 0,6
    Стены и перегородки 26 15 3,9
    Перекрытия  и кровля 12 20 2,4
    Полы 11 15 1,7
    Проемы 17 15 2,6
    Внутренние  санитарно-технические устройства 15 15 2,3
    Электротехнические  устройства 8 15 1,2
    Прочие  работы 5 10 0,5
    ИТОГО 100   15,2

 
     Условия и охрана труда работающих. 
     Штатная численность персонала – 15 чел.
     Трудовой  процесс (годовой фонд времени работы, фонд рабочего времени в неделю) определяются с учетом требований ТК, в том числе по Охране труда, рационального решения труда и отдыха персонала. Продолжительность рабочей недели для работников 40 часов в неделю.
     Микроклимат рабочей зоны определяется температурой, влажностью, скоростью движения воздуха.
     Закрытые  помещения обеспечены комбинированным (естественным и искусственным) освещением в соответствии с требованиями СНиП 23-05-95.

       Энергосберегающие мероприятия

     В целях повышения эффективности  использования топливно-энергетических ресурсов, экономии тепла, учета и  контроля за потреблением энергоресурсов  при реконструкции объекта предусмотрено применение энергоэкономичных источников света для внутреннего освещения.
     Для выполнения архитектурно-художественного  освещения объекта предусматривается использование современных энергоэффективных светодиодных систем освещения. 
 

     1.8 Санитарно техническое и инженерное оборудования здания.
        Санитарное оснащение запроектированного  здания включает в себя трубопроводы  горячие и холодной воды, канализационные  и газовые; устройства очистки  и подогрева воды, газовые приборы.
        В здании оборудованы электрические,  слаботочные, телефонная сеть, а  также освещение.
     Техническое обследование конструкций : кухни, большого и малого зала в г. Пятигорске по ул. Бульвар Гагарина 1 в районе  горы «Казачка», заключающегося в осмотре их поверхностей, внешнего вида, лабораторных испытаний материалов, определение прочности конструкций, ознакомление с документацией- выполнено Кавминводской лабораторией сейсмостойкого строительства согласно письма от 15 декабря 2000г. выявлено следующие:
    Здание одноэтажное без подвала.
    В плане здания прямоугольные.
         - кухня
         - большой зал
         - малый зал
               3. Основания под фундаменты –  скальные грунты.
               4. Фундаменты
                   - под стены кухни, большого  и малого зала- ленточные из  сборных бетонных блоков.
               5. Стены:
                   - кухня, большой и малый зал  – из мелкоштучных бетонных  стеновых камней толщиной 380 мм.
               6. Перегородки:
                   - Отсутствуют.
               7. Покрытия:
                   - кухня – монолитная железобетонная плита толщиной 150 мм., опертой по контуру, армирование в растянутой зоне сетками с ячейкой  150x200 мм. Из арматуры О 14 А 111, уложенными между швеллерами ном. 16, которые установлены с шагом 75 мм.
                  - большой зал – монолитная железобетонная плита
                  - малый зал – монолитная железобетонная  плита
                8. Крыша, кровля:
                    - кухня, большой и малый зал-  трехскатная с деревянными стропилами  и обрешеткой, кровля – оцинкованное  кровельная сталь.
                9. Пространственная жесткость зданий:
                    - кухня, большой и малый зал  – обеспечивается совместной  работой стен и жесткого диска  покрытия.
                10. Прочность характеристики строительных  материалов отвечают требованиям  СНиП 2-7-81.
                С учетом  вышеизложенного, а также принимая  во внимание что прочностные характеристики материалов, изделий и конструкций соответствуют требованиям СНиП 2-7-81 можно сделать вывод, что здания кухни, большого и малого зала могут использоваться по своему функциональному назначению.
     2. Экономическая экспертиза 

     2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки.
     2.2 Затратный подход.
     Затратный подход – совокупность методов оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.
       Необходимое условие для использования  затратного подхода – достаточно  детальная оценка затрат на  строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом  износа оцениваемого объекта.
     Основные  этапы применения затратного подхода:
     1. оценка восстановительной стоимости  оцениваемого здания;
     2. оценка величины предпринимательской  прибыли (прибыли инвестора);
     3. расчет выявленных видов износа;
     4. оценка рыночной стоимости земельного  участка;
     5. расчет итоговой стоимости объекта  оценки путем корректировки восстановительной  стоимости на износ с последующим  увеличением полученной величины  на стоимость земельного участка.
     Необходимо  учитывать, что во многих случаях  затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так  как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание  сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной  понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
       Вывод о величине рыночной  стоимости оцениваемого объекта  делается оценщиком после тщательного  сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
     Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
     Стоимость  воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
     Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
     Более предпочтительным является расчет стоимости  «воспроизводства», поскольку в  противном случае определяются затраты  на строительство здания, отличающегося  от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
     Выбор расчета стоимости «замещения»  является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального  износа, что снижает коммерческую привлекательности для потенциального покупателя.
     Полная  восстановительная  стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).
     В зависимости от цели оценки и необходимой  точности расчета существует несколько  способов определения восстановительной  стоимости:
            - метод сравнительной единицы;
            - метод разбивки по компонентам;
            - метод количественного обследования.
     Метод сравнительной единицы – предполагает  расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м2 , 1м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).
       Важным этапом при использовании  этого метода является выбор  типичного объекта (аналога), для  этого необходимо учитывать:
            -единое функциональное назначение;
            -близость физических характеристик  (класс конструктивных систем);
            -сопоставимый хронологический возраст  сравниваемых объектов;
            -другие  характеристики.
       Поскольку в большинстве случаев  базой для сравнения является  стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.     Информационной базой для приведенной методики расчета  служит ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
     Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают, исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для создания единицы объема.
     Метод количественного  обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется смета воссоздания оцениваемого объекта. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно – информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.
     Определение рыночной стоимости  объекта оценки затратным  подходом методом  сравнительной единицы.
     Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).
     Важным  этапом при использовании этого  метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
     -единое  функциональное назначение;
     -близость  физических характеристик (класс  конструктивных систем);
     -сопоставимый  хронологический возраст сравниваемых  объектов;
     -другие  характеристики.
     Поскольку в большинстве случаев базой  для сравнения является стоимость  сравнительной единицы не идентичного  объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы  стоимость объекта является стоимостью замещения.     Информационной базой для приведенной методики расчета служит ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве».
     Последовательность  выполнения оценки в общем случае включает:
    выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
    определение класса  качества здания;
    определение класса конструктивной системы;
    определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;
    перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.
    расчет физического износа здания;
    расчет стоимости объекта оценки с учетом физического износа;
    определение стоимости земельного участка;
    определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.
     Переход к ценам на дату оценки выполняется  с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
     * прибыль застройщика: 20 %
     * НДС (18%)
Таблица  - Определение восстановительной  стоимости  объекта  оценки.
    Восстановительная стоимость 1м3, руб. 302,27
    Объем объекта недвижимости, м3 1270
    Восстановит.стоимость в ценах 1999г., руб. 383883
    Коэффициент 2006г. 1,63
    Восстановит. стоимость в ценах 2006г., руб. 627881
    Коэффициент на дату оценки 1,153
    Восстановит. стоимость в текущих ценах , руб. 723947
    Прибыль застройщика 1,20
    НДС 1,18
    Полная  восстановит. стоимость объекта  оценки, руб. 1025110

 
Определение физического износа объекта оценки. 

     Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние в внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
     Физический  износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека.
     Методы  расчета физического износа зданий следующие:
     - нормативный (для жилых зданий);
     - стоимостный;
     - метод срока жизни.
     Для определения физического износа используем нормативный метод расчета  физического износа, который предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
     Таблица  – Определение  физического износа объекта оценки.
    Наименование  конструкций Доля от общей  Фактический физ. Доля физ. Износа элемента
      стоимости, % износ элемента,% в общем физ.износе здания,%
    Фундаменты 6 10 0,6
    Стены и перегородки 26 15 3,9
    Перекрытия  и кровля 12 20 2,4
    Полы 11 15 1,7
    Проемы 17 15 2,6
    Внутренние  санитарно-технические устройства 15 15 2,3
    Электротехнические  устройства 8 15 1,2
    Прочие  работы 5 10 0,5
    ИТОГО 100   15,2

 
 
       Функциональный износ
             Функциональный износ, или функциональное  устаревание, вызывается недостаточностью  или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.
     Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как “потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов“. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.
     В данном случае функциональный износ  не учитывается, так как оцениваемое  здание отвечает современным требованиям, предъявляемым к  зданиям коммерческого  назначения.
     Внешнее (экономическое) устаревание
            Данный вид износа обусловлен местоположением объекта и сопровождается в глазах потенциального покупателя снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность.
     Износ, вызванный внешним воздействием, может возникнуть из-за ряда причин, таких как: общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка.
           В данном случае, учитывая постоянный спрос на нежилые помещения  подобные оцениваемому в г. Пятигорске, а также местоположение объекта  оценки, данный вид износа отсутствует.
     При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
     Рыночная  стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При  изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
     Оценка  земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования  земли. Это значит, что рыночную стоимость  земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
     При определении наиболее эффективного использования земельного участка  следует принимать во внимание:
     его целевое назначение и разрешенное  использование;
     преобладающие способы землепользования в ближайшей  окрестности оцениваемого земельного участка;
     ожидаемые изменения на рынке земельных  участков;
     существующее  использование земельного участка. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Проведение  расчетов:
     Таблица   – Информация по ценам предложения  в г.Пятигорске.
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
г. Пятигорск , Центр г. Пятигорск , Центр г.Пятигорск , Центр
земельный участок 26 соток, р-н место дуэли  Лермонтова, коммуникации земельный участок 12 соток, р-н ул.Калинина, коммуникации земельный участок 15 соток, р-н  угол Любчика, коммуникации
25 000 000 14 000 000 15 000 000
Газета  "Из рук в руки" №90 от 16.11.2009г. Газета "Из рук  в руки" №90 от 16.11.2009г. Газета "Из рук  в руки" №90 от 16.11.2009г.

Таблица –  Определение рыночной стоимости земельного участка оценки.
Элементы сравнения Объект  оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Местоположение г. Пятигорск  г. Пятигорск  р-н Центр г. Пятигорск  р-н Центр г. Пятигорск  р-н Центр
Цена  предложения, руб.   25 000 000 14 000 000 15 000 000
Общая площадь, кв.м. 1902 2600 1200 1500
Корректировки
Стоимость 1кв.м. объекта оценки, руб.   9615 11667 10000
Корректировка на торги, %   -5% -5% -5%
Откорректир.цена, руб./кв.м.   9134,3 11083,6 9500
Поправка  на услов. финансир.,% Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Откорректир.цена, руб./кв.м.   9134,3 11083,6 9500,0
Право на земельный участок Собственность Собственность Собственность Собственность
Откорректир.цена, руб./кв.м.   9134,3 11083,6 9500,0
Кор.на транспортную доступность   1 1 1
Откорректир.цена, руб./кв.м.   9134 111084 9500
Корректировка на юридические права   1 1 1
Откорректир.цена, руб./кв.м.   9134 111084 9500
Корректировка по наличию улучшений   1 1 1
Откорректир.цена, руб./кв.м.   9134 111084 9500
Корректировка по площади   1 0,8 0,9
Откорректир.цена, руб./кв.м.   9134 8867 8550
Корректировка на местоположение   1 1 1
Откорректир.цена, руб./кв.м.   9134 8867 8550
Ст-сть 1 м2 объекта оценки, руб. 8850      
Ст-сть  объекта оценки, руб. 16832700      

 
     Основываясь на анализе цен, сложившихся  на рынке продаж земельного участка г. Пятигорска с учётом перечисленных поправок, стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет: 16 832 700 рублей.
           ВС ? Fф + зем. уч.
     Таким образом, рыночная стоимость нежилого здания, с учетом физического износа  и  земельного участка составляет                                        1025110 х (1-0,152)+ 16832700 = 17 702 000 рублей.
                      Земельный участок – это часть  поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном  земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
     Владелец  земли в первую очередь имеет  право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость  зданий, сооружений и других улучшений  на земельном участке носит вторичный  характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.
     Земля является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в  составе недвижимости по следующим  причинам:
           - специфика данного объекта;
           - неразработанность нормативно – правовой базы;
           - неразвитость земельного рынка  в стране.
     Экономически  обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так  как должна учитывать возможность  их одновременного использования как  природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
     Большое значение при оценке имеет категория  использования земли, так как  она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и  различные сервитуты, относящиеся  к конкретному земельному участку.
       К землям поселений (городов,  поселков и сельских поселений)  относятся все земли в пределах  черты поселений, находящиеся  в ведении городских и сельских  администраций. Черта поселений  – это внешние границы земель  города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.
     Рыночная  стоимость  нежилого здания с земельным  участком расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, бульвар Гагарина 1, определенная затратным подходом составляет:
     17 702 000 (семнадцать миллионов семьсот две тысячи) рублей. 
 

     2.3. Сравнительный подход. 

     Сравнительный подход к оценке базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами.
     Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка,  делают применение этого подхода нецелесообразным.
     Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в  сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
     Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип  замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости алогичной полезности.
     Основные  этапы оценки недвижимости сравнительным  подходом:
     1-й  этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
     2-й  этап. Собирается и проверяется информация по объектам – аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
     3-й  этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
     4-й  этап. Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
     Основные  критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
     - права собственности на недвижимость;
     - условия финансирования;
     - условия и время продажи;
     - местоположение;
     - физические характеристики.
     Классификация вводимых поправок основана на учете  разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся  между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.
     Поправки  могут бить стоимостными и процентными.
     Процентные  поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта – аналога  или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различий в характеристиках объекта  – аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.
     Стоимостные поправки могут вноситься к единице  сравнения, могут вноситься к  цене всего объекта аналога (например, на наличие и отсутствие дополнительных улучшений). 
 

     Проведение  расчетов.
     Субъекты  рынка стремятся совершать сделки по аналогии, основываясь на доступной  им информации о ранее имевших  место сделках с аналогичным  имуществом.
     Ниже  в таблице приведен расчет скорректированной  стоимости аналогов объектов оценки. За основу рыночных цен взяты удельные (в расчете на 1 кв.м общей площади) цены предложения  2008 г. г. с учетом, что фактические цены сделок в  среднем отличаются от цен предложения на 2-5 %.
     Таблица   – Информация по ценам предложения  в г.Пятигорске. 

    Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
    г. Пятигорск , Центр г. Пятигорск , Центр г. Пятигорск , Центр
    помещение на 1 эт. в 1 эт.доме площадь, 250 кв.м, коммуникации помещение под  кафе, р-н Центра, площадь 180 кв.м. торговое офисное  помещение, площадь 216 кв.м, коммуникации
    6 500 000 8 000 000 5 000 000
    Газета "Из рук в руки" №90 от 16.11.2009г. Газета "Из рук  в руки" №90 от 16.11.2009г. Газета "Из рук  в руки" №90 от 16.11.2009г.

Таблица –  Определение рыночной стоимости объекта оценки.