На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Курсовик Механизм ипотечного кредитования. Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования. Реализация процесса ипотечного кредитования в Российской Федерации: анализ проблем. Перспективы развития ипотечного кредитования в городах Челябинск и Миасс.

Информация:

Тип работы: Курсовик. Предмет: Банковское дело. Добавлен: 26.09.2014. Сдан: 2010. Уникальность по antiplagiat.ru: --.

Описание (план):


2
Содержание
    Введение
      Глава I. Ипотечное кредитование и его роль в РЭ
      1.1 Ипотечное кредитование: сущность и эволюционное становление
      1.2 Механизм ипотечного кредитования
      1.3 Классификация зарубежных моделей ипотечного кредитования
      1.3.1 Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования
      Глава II. Реализация процесса ипотечного кредитования в Российской Федерации
      2.1 Анализ и оценка проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ
      2.2 Особенности применения систем ипотечного кредитования регионов РФ
      2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ
      2.3.1 Перспективы развития ипотечного кредитования в городах Челябинск и Миасс
      Заключение
      Список литературы

Введение

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Крупным, пока ещё не используемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды выступают сбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию и продажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источником реальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибо население хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Предмет - механизм реализации ипотечного кредитования в России.

Цель: на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Цель может быть достигнута через решение следующих задач:

Анализ развития и становления ипотечного кредитования в РФ;

Разбор механизма и этапов ипотечного кредитования.

Рассмотрение моделей ипотечного кредитования, применяемых за рубежом и в России.

Определение факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ.

Для более полного раскрытия сущности изучаемого объекта, в данной работе были использованы следующие методы исследования: наблюдение, сравнение, абстрагирование, аналитический метод, синтез и обобщение

В настоящее время разрабатываются различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. Их разработкой занимаются ученые: Горемыкин В. А, Журбина Е., Зубков Г.С. и Симионов Ю.Ф.

Глава I. Ипотечное кредитование и его роль в РЭ

1.1 Ипотечное кредитование: сущность и эволюционное становление

Термин "ипотека" (от греч. hypotheke-залог) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). (Приложение 1) [13, - с.5-6]

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotetheca - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. [13, - с.4]

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями-прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. [13, - с.4]

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию - создавались специальные "социальные институты". Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда, поддержка в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

В широком смысле слова ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель. [13, - с.5-6]

Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [13, - с.5]

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

отношения собственности;

кредитные отношения;

финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны. [13, - с.5]

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития воспроизводства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

обязательное обеспечение залогом;

длительный срок предоставления кредита;

целевой характер;

государственная регистрации ипотеки.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал; так при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Рефинансирование - это восстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством перепродажи ранее выданных ипотечных кредитов.

Ставка рефинансирования ЦБ-это ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у подведомственных ему коммерческих банков кредиты и иные ликвидные банковские активы. Другое применяемое название - учетная ставка ЦБ. На текущий момент она равна 13%. [13, - с.5-6]

Ипотечное кредитование до 1861 года.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В Россию институт ипотеки пришёл из Западной Европы.

Уже в XIII-XIV веках одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. Развитием института ипотеки земли государство всегда помогало помещикам. [44,-c.35]

В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту при комерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

Долгосрочный кредит землевладельцам обеспечивали казенные кредитные учреждения - Государственный заёмный и Государственный коммерческий банки, Петербургская и Московская сохранные казны, губернские приказы общественного призрения, которые неограниченно принимали вклады и выплачивали по ним 4% годовых. Выгодные условия для вкладчиков обеспечивали государству монополию в области кредита. Почти все накопления денежных капиталов сосредоточились в казенных банках. Однако средства кредитных учреждений были оторваны от сферы промышленности и торговли. Деньги вкладчиков систематически заимствовались правительством на покрытие бюджетных дефицитов и использовались для предоставления 5% ссуд помещикам под залог населенных имений. [44,-c.37]

В Крымскую войну 1853 - 1856 гг. правительство стало поощрять частное предпринимательство. Оживление коммерческой деятельности, вызванное обилием выпущенных бумажных денег и благоприятной военной конъюнктурой, способствовало притоку капиталов в казенные банки. Поэтому прирост вкладов все более обгонял увеличение ссуд. Возникла опасность, что банки окажутся не в состоянии выплачивать вкладчикам установленные проценты. Правительство приняло решение приостановить рост вкладов и направить свободные капиталы в промышленность и железнодорожное строительство.20 июля 1857 г. процент по вкладам был понижен с 4 до 3%. После этого начался стремительный отлив вкладов из казенных банков в акционерное учредительство. "Изгнание" вкладов и истощение кассовой наличности привели к краху и ликвидации системы казенного кредита.8 апреля 1859 г. последовал указ о прекращении ссуд под залог населенных имений. [44,-c.40]

Перед правительством встала задача возрождения ипотечного кредита на новых основаниях.10 июля 1859 г. была образована Комиссия для устройства земских банков: создание при содействии государства системы частных ипотечных банков в форме обществ землевладельцев-заёмщиков с круговым поручительством и учреждение акционерных земельных банков. Однако подготовленный к марту 1862 г. проект не был представлен на утверждение.

После закрытия Комиссии вопрос об организации ипотечного кредита остался открытым. Попытки создания в 1860-е годы частных ипотечных банков без содействия государства не увенчались успехом. Исключением стали лишь Херсонский земский банк и Общество взаимного поземельного кредита в Петербурге, но они были не в состоянии обеспечить нужды помещиков.

Развитие ипотечного кредитования после отмены крепостного права.

После отмены крепостного права в 1861 г. новые ипотечные учреждения должны были помочь помещикам и крестьянам приспособиться к условиям пореформенной перестройки и внести свой вклад в модернизацию сельского хозяйства. [44,-c.42]

В период подъема акционерного учредительства (1870 - 1873 гг.) возникли 10 акционерных всесословных земельных банков, действовавших вплоть до 1917 г. Они выдавали долгосрочные и краткосрочные кредиты под залог земель и городской недвижимости, взимая ежегодный ссудный процент в размере 8 - 9%. Эти учреждения функционировали при поддержке и под жестким контролем правительства.

Однако условия выдачи ссуд в акционерных земельных банках вызывали недовольство поместного дворянства, привыкшего к льготному кредиту дореформенной эпохи. Выкупные платежи за крестьянские наделы, которые помещики получали по условиям отмены крепостного права в 1861 г., лишь отчасти восполнили их потребность в наличных деньгах. Они всячески стремились освободиться от малодоходных имений и заложить их в кредитных учреждениях, главным образом в акционерных земельных банках. Распродажа земель с торгов проходила с немалыми затруднениями, так как сумма капитального долга нередко превосходила стоимость имений. В этой ситуации большую популярность получила идея организации доступного кредита для крестьян, которые могли бы стать покупателями помещичьих земель. [44,-c.43]

Высказывалось пожелание об устройстве ипотечных банков для сельского населения. Сторонниками этой меры стали акционерные банки, терпевшие большие убытки при продаже земель неисправных заемщиков.

С воцарением в 1881 г. Александра III остро встал вопрос и об организации ипотечного кредита для поместного дворянства. На высочайшее имя стали поступать многочисленные ходатайства дворянских и земских собраний о даровании помещикам кредита на льготных условиях, которым они пользовались до отмены крепостного права. Правительство Александра III взяло курс на возрождение политического и экономического могущества дворянства, сохранение сословного принципа в землевладении и консервацию патриархально-общинных отношений в деревне. Это оказало значительное влияние на разработку и утверждение ипотечного законодательства. [44,-c.44]

Создание государственной ипотечной системы произошло в первой половине 1880-х годов. Дополнительным стимулом для правительства послужило общее ухудшение положения в сельском хозяйстве, связанное с мировым аграрным кризисом, который к тому времени поразил и Россию. Падение закупочных цен на зерно и сокращение посевных площадей нанесли тяжелый удар крестьянскому и помещичьему хозяйствам.

Крестьянский и Дворянский поземельные банки.

Проект устава Крестьянского поземельного банка был подготовлен под руководством министра финансов Н. X. Бунге (1881 - 1886 гг.) и 14 декабря 1881 г. поступил в Государственный совет. В представлении подчеркивалось, что цель Банка "заключается в предоставлении крестьянам малоземельным или безземельным способов приобретать землю в количестве, достаточном для обеспечения их быта и для выполнения обязанностей крестьян перед правительством". [44,-c.45]

Банк действовал на территории Европейской России, кроме Финляндии, Царства Польского и Прибалтики. В Польше он начал свои операции только с 1890 года.

Ссуды выдавались: сельским обществам в полном составе; товариществам из крестьян (в составе не менее трех человек); отдельным безземельным или владеющим неполным надворным участком крестьянам, причем только там, где надельные земли не состоят в общинном пользовании. Вплоть до 1906 г. предпочтение при выдаче ссуд отдавалось коллективным покупателям (сельским обществам и товариществам). При этом существовали специальные ограничения, затрудняющие приобретение земли отдельными крестьянами. Тем самым предполагалось избежать углубления неравенства среди крестьян в обеспечении землей и сохранить стабильность сельской общины. Индивидуальные покупатели, как правило, пользовались услугами акционерных банков или Дворянского банка, покупая часть заложенного там имения. [44,-c.46]

Кредит предоставлялся наличными деньгами, которые поступали за счет выпуска процентных бумаг (свидетельств) банка по номинальной цене 100, 500 и 1000 руб. на сумму не более 5 млн. руб. Реализация свидетельств осуществлялась при посредничестве Государственного банка, который оказывал Крестьянскому банку финансовую поддержку. Заемщики не получали денег на руки, банк сам передавал их продавцам земли. Размер ссуды составлял 75% цены приобретаемой земли на сроки 24,5 и 34,5 года. Остальную часть суммы крестьяне должны были вносить сами. По ссуде на 24,5 года взималось 8,5% годовых платежей, на 34,5 года - 7,5%. За просроченные платежи предусматривалась ежемесячная пеня 0,5%. Если заемщики не погашали задолженность через 6 месяцев, то их земля подлежала продаже с публичных торгов. Преимущество Крестьянского банка перед другими кредитными учреждениями заключалось в том, что он взыскивал платежи по ссудам не вперед, а по истечении полугодичного срока. [44,-c.50]

В 1880-е годы острая борьба развернулась и по вопросу об учреждении ипотечного банка для дворянства. Консервативное окружение Александра Ш всячески убеждало его помочь "первому сословию". В декабре 1883 г. император поручил Н. X. Бунге разработать соответствующий проект. В феврале 1885 г. в Государственный совет поступил проект под названием "Положение о Государственном дворянском земельном банке". Министр финансов предложил выдавать льготные ссуды только "ведущим хозяйство владельцам", чтобы воспрепятствовать нерациональному использованию ипотечного кредита. Однако по решению Государственного совета действие "Положения" было распространено на всех потомственных дворян-землевладельцев.3 июня 1885 г. это постановление утвердил Александр III.

Новый банк также находился в ведении Министерства финансов. Общее управление возлагалось на Совет во главе с управляющим, который одновременно по совместительству являлся управляющим Крестьянского банка. Объединение руководства банками должно было обеспечить продажу помещичьих земель только крестьянам и не допустить их приобретения представителями других сословий.

Действия Дворянского банка распространялись на те же территории, что и Крестьянского банка. Отделения открывались также при конторах Государственного банка и казенных палатах. Ссуды выдавались процентными бумагами (закладными листами), которые выпускались по номинальной цене 100, 300, 500, 1000, 5000 и 10 000 руб. Их реализация, как и в Крестьянском банке, проводилась при посредничестве Государственного банка. Размер ипотечного кредита не должен был превышать 60% стоимости имений (в особых случаях - до 75%) на срок 48 лет 8 месяцев и 36 лет 7 месяцев при ежегодной уплате соответственно 5,75% и 6,25%. В случае просрочки платежей взыскивалась пеня (в первые 2 месяца 0,5%, затем 1%) [44. c.54]. Если в течение полугода долг не погашался, то имение поступало на продажу с публичных торгов. Непроданные имения поступали в хозяйственное распоряжение банка, а затем вновь выставлялись на торги, так как по уставу банк не имел права иметь собственные земельные владения. После залога имений в банке заемщики могли перезаложить их и в других ипотечных учреждениях. Но это было возможно только с ведома Дворянского банка при условии сохранения за ним права преимущественного взыскания долга перед другими кредиторами заемщика. [44,-c.61]

Дворянский банк предоставлял землевладельцам ряд льгот, которых не имели заемщики акционерных банков: более продолжительные сроки ссуд; более низкий ссудный процент, чем в других ипотечных учреждениях; для всех заемщиков, имения которых постигло какое-либо бедствие, предоставлялась рассрочка на три года двух полугодовых платежей и некоторые другие.

Эти льготы должны были облегчить условия кредита для дворянства и оградить поместное землевладение от дальнейшего сокращения. Дворянский банк функционировал на коммерческой основе, выдавая ссуды за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций. [44,-c.63]

К началу 1887 г. в губерниях уже действовало 25 отделений Дворянского банка. За 1886 - 1894 гг. сумма выданных ссуд увеличилась с 68,8 млн. до 361,5 млн. руб. Помещики стремились, прежде всего, перевести свою задолженность из частных банков в Дворянский банк.

Реализация выпусков закладных листов возлагалась на Государственный банк, и в течение четырех лет ссуды выдавались за счет дотаций Государственного банка. Именно благодаря этому Дворянский банк смог обеспечить заемщикам льготные условия получения кредита. Масштаб финансирования стал сокращаться лишь с 1890 г. Долг Государственному банку погашался по мере реализации закладных листов.

Льготные ссуды зачастую расходовались непроизводительно. Они либо просто "проедались" помещиками, либо расходовались ими на приобретение акций и участие в биржевой спекуляции на разнице между низким ссудным процентом в Дворянском банке и доходностью ценных бумаг. Законом 21 февраля 1900 г. банк получил разрешение приобретать часть заложенных имений, на которых накопились значительные недоимки с целью уменьшить долг неисправных заемщиков. Приобретенные участки должны были продаваться банком преимущественно потомственным дворянам. [44,-c.64]

Большинство помещиков справлялось с ежегодными взносами. Тем не менее, землевладельцы постоянно требовали новых льгот, как по ссудам, так и по уплате задолженности банку.

В результате по указу и положению от 12 октября 1889 г. ссуды разрешалось выдавать не закладными листами, а наличными деньгами, процент роста был снижен с 5 до 4,5%, установлены разнообразные сроки кредита: с 11 лет (при уплате 12% годовых) до 66 лет 6 месяцев (при уплате 5% годовых).

Указом 7 июля 1900 г. размер платежей был увеличен включением в его состав приплаты на покрытие курсовой разницы, процент роста увеличен до 5%. Закон 21 марта 1906 г. восстановил прежний порядок выдачи ссуд закладными листами. [44,-c.64]

Выдача Дворянским банком льготных ссуд спасла многих землевладельцев, которые к тому времени были обременены непосильными долгами частным банкам, от вынужденной продажи своих имений по низким ценам. Тем самым был предотвращен глобальный крах помещичьего хозяйства, который имел бы тяжелые последствия для экономики страны. Вместе с тем, банк способствовал "утечке" земель от тех помещиков, которые не могли организовать рациональное ведение хозяйства в период пореформенной перестройки. Идеальным вариантом для них была продажа имений крестьянам, купцам и мещанам по завышенным ценам. Заложенные имения переходили к новым владельцам-недворянам, которые становились заемщиками. [44,-c.64]

Дворянский банк стал главным конкурентом акционерных земельных банков на рынке недвижимости. Однако приоритет акционерных банков во многом объяснялся тем, что "всесословный" кредит открывал более широкие возможности для операций по купле-продаже земли. Немалое значение имела и поддержка государства, которое было заинтересовано в развитии различных форм ипотечного кредита. Акционерные банки были обязаны помещать большую часть капиталов в государственные процентные бумаги и постоянно расширяли свой кредит государству, регулярно получая при этом от казны огромные проценты.

В 1890-е гг. правительство приняло меры и для активизации деятельности Крестьянского банка. Манифестом 14 ноября 1894 г. процент роста по ссудам был снижен с 5,5 до 4,5%, указом 6 декабря 1898 г. - до 4%.27 ноября 1895 г. по инициативе министра финансов С.Ю. Витте (1892 - 1903 гг.) был принят новый устав банка, который предоставил ему право покупать земли за счет собственного капитала для перепродажи их крестьянам и выдавать ссуды под земли, уже купленные крестьянами без содействия банка. Отныне Крестьянский банк принципиально отличался от других ипотечных учреждений, которые не обладали подобным правом. За 1883 - 1905 гг. покупки через банк составили 62% общего прироста крестьянского землевладения [44,-c.65].

Коренной перелом в деятельности банка наступил с началом столыпинской аграрной реформы. Ее цель заключалась в создании слоя зажиточных крестьян-собственников, который должен был стать надежной опорой самодержавия. В проведении реформы Крестьянскому банку отводилась важнейшая роль.

В манифесте 3 ноября 1905 г. "Об улучшении благосостояния и облегчении положения крестьянского населения" провозглашалось обещание "дать Крестьянскому поземельному банку возможность успешнее помогать малоземельным крестьянам в расширении покупкою площади их землевладения, увеличив для сего средства банка и, установив более льготные правила для выдачи ссуд". В указе, данном в тот же день, банк был призван "содействовать увеличению площади землевладения малоземельных крестьян и наделен правом приобретать земли в неограниченном количестве за счет выпускаемых с этой целью свидетельств". В следующем году последовал целый ряд законов, касающихся характера операций банка. [44,-c.67]

К 1915 г. операции банка производились 52 местными отделениями на территории 68 губерний и 5 областей страны. За весь период деятельности банка (1883 - 1915 гг.) через его посредничество крестьяне приобрели 17737,1 тыс. десятин земли (76,7% всех покупок крестьянами частновладельческих земель). Это свидетельствует о том, что банк в начале XX в. перешел к активному вмешательству в процесс мобилизации земельной собственности. При П.А. Столыпине он превратился в эффективное орудие разрушения общины и насаждения частного крестьянского землевладения.

На 1 июля 1915 г. объем участия ипотечных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующим образом: Дворянский банк принял в залог 15467 тыс. десятин земли (26%) и выдал ссуд на 872,9 млн. руб. (26%); Крестьянский банк - соответственно 16242 тыс. десятин (27,3%) и 1398,1 млн. руб. (40%); акционерные земельные банки - 24389 тыс. десятин (41,8%) и 958,8 млн. руб. (28%).3249 тыс. десятин (4,9%) и 232,2 тыс. руб. (6%) приходились на Херсонский земский банк [44, - c.66]. Таким образом. Крестьянский банк занял первое место по объему выданных ссуд, а акционерные земельные банки - по площади принятой в залог земли.

Учреждение Крестьянского и Дворянского банков было одним из проявлений правительственного курса на расширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства.

Государственный ипотечный кредит стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики, средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих земель. [44,-c.67]

Операции обоих банков были прерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения и отмена частной собственности на землю подорвали основы существования государственных ипотечных учреждений.25 ноября (8 декабря) 1917г. был принят декрет об их ликвидации.

Ипотечное кредитование после революции 1917 года.

После революционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны, залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовался в операциях по распоряжению имуществом. В то время как до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции, были чрезвычайно широко развиты.

В связи с переходом к рыночной экономике в России снова возникли условия для создания и развития базы ипотечного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составили законы РФ: "О собственности в РСФСР" от 14 июля 1992 г. и 24 декабря 1990 г.; "О залоге" от 29 мая 1992 г. № 2872-1; "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.

В 2003 году ипотечные кредиты составили 0,01% ВВП, или 500 млн. долларов (в развитых странах - 10% и выше). В 2002 году сумма ипотечных кредитов равнялась 150 млн. долларов [15; c.141].

Госсовет при Президенте РФ по вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в сумму 2 млрд. долларов, что может обеспечить 2 - 3-кратное увеличение объёмов строительства. Так как на руках у населения скопилось около 50 млрд. долларов и 18 млрд. долларов на вкладах, проблема вовлечения наличных сбережений, в т. ч. и через грамотно организованную ипотеку, - это путь к инвестициям. Высокую доходность рынка недвижимости (по данным инвестиционной компании "АТОН", доходы на вложенный капитал в секторе купли-продажи 24%, а в сфере аренды - 13 - 14%) привлекает к рынку недвижимости крупные зарубежные и российское компании. Эта тенденция будет усиливаться, т.к правительство подготовило 32 поправки в законодательство, призванные уменьшить недоверие населения, заёмщиков и банков при оформлении ипотечных кредитов. [15; c.141].

Согласно закону "Об ипотечных ценных бумагах" эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могу осуществлять ипотечные агентства в форме акционерных обществ и кредитные организации. Закон допускает выпуск двух видов ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов. [15; c.141].

В январе 2004 года Правительство РФ подписало постановление о предоставлении государственных гарантий ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), осуществляемых в виде выпуска купонных документарных облигаций со сроком погашения 1.02.2010 года, обеспечивающих исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости указанных облигаций и купонный доход по ним в размере до 2,5 млрд. рублей, в т. ч. по выплате номинальной стоимости этих облигаций в размере 1,5 млрд. рублей. В 2004 году АИЖК получит из бюджета 4,5 млрд. рублей для стимулирования развития ипотеки посредством государственных гарантий.

В начале 2004 года Правительство предложило вариант армейской ипотеки [15; c.141]. В настоящее время 136 тысяч семей военнослужащих не имеют квартир и 28 тысяч нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем военнослужащим имеющим контракт на прохождение службы, будет с 2005 года перечисляться в год сумма равная стоимости 3 квадратных метров (примерно 30 тысяч рублей). Через 20 лет накопленная сумма в 600 тысяч рублей позволит получить жильё в собственность. А через 3 - 4 года военнослужащие смогут взять ипотечный кредит и оформить покупку жилья. В дальнейшем основную часть долга по кредиту государство будет покрывать из своих средств.

Но в этой программе не учтена инфляция и то, что объём финансирования ограничен. Возникают риски, которые государство должно будет взять на себя. Это не привлечёт солидных инвестиций. Лучше бы эти средства направить на строительство жилья, а затем использовать льготные финансовые инструменты во взаимосвязи с продолжительностью службы.

1.2 Механизм ипотечного кредитования

Участники рынка ипотечных кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели: (Приложение 2)

заемщики (залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;. [13, - с.11-12]

кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;. [13, - с.11-12]

правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. [13, - с.11-12]

Существует множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.

Правительство Российской Федерации на заседании 30 июня 2005 г. рассмотрело и одобрило Концепцию развития единой (унифицированной) системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России (она же АИЖК). [13, - с.9]

АИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам. [13, - с.9]

Развитие АИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него - в виде ипотечных кредитов - широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации.

Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.

Непосредственной целью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию являются:

создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории Российской Федерации;

создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. [13, - с.10]

Схема ипотечного кредитования чётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования и широко применяется за рубежом. Она может быть признана классической для ипотечного кредитования. Для её применения необходимо как минимум наличие четырёх условий:

право кредитора продать залог и погасить за счёт этого кредит;

создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;

создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;

развить систему страхования кредитов.

Основные этапы ипотечного кредитования можно подразделить на:

докредитный (поиск недвижимости, согласование и другие процедуры);

заключение сделки

этап непосредственно кредитования;

послекредитные процедуры.

Стадии ипотечного кредитования:

подача заявления заёмщика в кредитное учреждение с просьбой о выдаче кредита;

работа кредитного учреждения с обращением заёмщика за кредитом. Сбор информации о заёмщике: информация с предыдущего места работы, проверка общей кредитоспособности и дополнительной возможности возврата кредита; задекларированные источники дохода, налоговые декларации, владение иной недвижимостью, счета в банках и т.д.; [13, - с.10]

тщательная работа с приобретаемой заёмщиком недвижимостью, и в частности проверка чистоты титула недвижимости, которая обычно проводится другими финансовыми, юридическими и иными структурами по соответствующим договорам с кредитором (стоимость работ включается в общую стоимость услуг); [13, - с.11].

проверка соответствия стоимости приобретаемой недвижимости её истинной цене, самостоятельная независимая оценка (при необходимости проводится страхование оценки);

проверка состояния недвижимости, сроков её амортизации, которые всегда должны быть больше сроков кредитования. Проверка ликвидности недвижимости, причём не только на настоящий момент, но и на перспективу с учётом всех характеристик недвижимости и состояния рынка; [13, - с.11].

предварительные переговоры о страховании кредита, которое может включать страхование предмета ипотеки, титула недвижимости, кредитных договоров, жизни заёмщика. Возможны общие варианты страхования;

окончательный анализ, включающий подбор ипотечных инструментов, размера первичного взноса, сроков и условий кредитования и др.;

вынесение окончательного решения о возможности или невозможности предоставления кредита на базе всех данных, полученных по результатам полного анализа (андеррайтинга);

завершение ипотечной сделки - стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования. Встреча всех участников сделки - продавца, покупателя-заёмщика, кредитора, страховщика, юристов, брокера или риэлтора, оценщика и заключение договоров: купли-продажи, кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей и закладной; [13, - с.11].

Механизм совершения сделки: заёмщик берёт у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает продавцу из собственных средств (собственный капитал заёмщика). Продавец после получения всех средств за проданную недвижимость в объёме полной стоимости недвижимости по согласованной рыночной цене, включающей собственные и заёмные средства покупателя, полностью передаёт свои права на недвижимость покупателю по договору купли-продажи и уходит с рынка. Официальный переход прав на объект недвижимости к заёмщику происходит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцу недвижимости. Но покупатель-заёмщик сразу после завершения сделки будет иметь недвижимость, обременённую ипотекой, собственные средства заёмщика в стоимости недвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты за недвижимость. [13, - с.12].

Обслуживание кредита предполагает принятие на себя кредитором всей ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитных поступлений, получаемых от заёмщика, реальным инвесторам. Обслуживание кредита - достаточно доходный вид деятельности: первичный кредитор получает 0,25 - 0,38% от основного долга без процентов.

После выплаты заёмщиком основного долга, который включает основную сумму ипотечного долга и стоимость кредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредитор составляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождение недвижимости от залога.

При неисполнении заёмщиком принятых договорных обязательств кредитор осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество через лишение прав собственности заёмщика и удовлетворение требований залогодержателя за счёт продажи залогового имущества.

Предметом ипотеки залога может являться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и имеется возможность её отчуждения. В приложении к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства России от 22 декабря 1993 года № 96-рп "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" в п.6 гл.1 представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество [20. с.15-16].

Недвижимость как предмет залога (ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. [13 с 12].

Недавно Госстрой России выступил с предложением создать государственное агентство по страхованию ипотечных рисков.

За рубежом ипотечное страхование - востребованная услуга. В первую очередь потому, что в условиях высокой конкуренции банки вынуждены увеличивать сумму ипотечного кредита относительно стоимости залога (иногда до 90 - 95%). При этом их риски существенно возрастают. Так, в случае дефолта заемщика банк рискует не покрыть понесенные убытки за счет выручки от реализации заложенного жилья. [13 с 12].

Специалисты называют ипотечное страхование не только спасительным кругом для банков, но и инструментом повышения доступности жилья за счет снижения размера первого взноса по ипотечным кредитам. Ведь в этом случае на ипотечный рынок выходят граждане со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но не имеющие необходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взноса при приобретении жилья (обычно - 30% стоимости квартиры). [13, - с.17].

Сегодня наблюдается тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заёмщика. Всё говорит о том, что рынок будет расширяться. А значит, услуга страхования ипотечных кредитных рисков будет востребована со стороны банков. Однако пока нет и намека на ее появление. Это обусловлено:

банки и страховщики никак не могут договориться между собой. У них разные представления о механизмах реализации страхования. [13, - с.17].

Пока банки не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои финансовые риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Многие банкиры заняты обсуждением вопроса: что необходимо сделать, чтобы не самим страховать свой финансовый риск, а переложить эту заботу на заемщиков? Но правовая легализация страхования ответственности за не возврат полученного ипотечного кредита неизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное создание некоторыми заемщиками страховых случаев по договору страхования ответственности.

появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. [13, - с.17].

Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (например, на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Именно это является главной составляющей финансового риска, связанного с ипотечным кредитованием. Дело в том, что невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов нет.

Другая проблема - отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется. [13, - с.17].

Проблем не так уж много. И при содействии государства их можно решить. Логичнее сначала устранить все препятствия для функционирования системы ипотечного страхования. Это бы повысило активность участников рынка.

Пока же многие из них к инициативе создания государственного ипотечного страхового агентства относятся настороженно. Некоторые предполагают, что государство может монополизировать рынок. Ипотечным страхованием все-таки должны заниматься частные страховые компании. Поэтому надо создать все условия для работы частных страховщиков, а функции государственного агентства строго ограничить в законодательном порядке.

1.3 Классификация зарубежных моделей ипотечного кредитования

В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).

по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;

по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: [13. с 13].

американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); [13. с 13].

немецкая модель ипотеки - так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии). [13. с 13].

Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит [34, - c.131]. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.

Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение [34, - c.131].

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков. [13, - с.13]

Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).

Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных "пулов" и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.

1.3.1 Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования

Одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дании, Германии, Франции) и включает в себя такие модели, как классическая (континентальная) модель и модель ссудосберегательных учреждений. В 90 годах XX в. в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы, направленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования. [3, - с.69].

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. [3, - с.69].

Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок0, сроком 10 - 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах.

Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).

В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. [3, - с.69].

Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором. [3, - с.69].

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.

Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, - кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов).

Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:. [3, - с.69].

в более гибкой форме и более качественно;

происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;

облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования.

Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западно-европейских стран. [3, - с.68].

Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудосберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудосберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т.к ресурсы в большей степени формируются внутри ссудосберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку. [3, - с.70].

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту. [3, - с.70].

Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:

практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;

простота финансового и правового механизма;

лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.

лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;

дешевизна организации и контроля;

отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;

отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.

В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:

небольшие сроки кредитования;

обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;

низкие проценты по накоплению;

очерёдность заёмщиков в получении кредита;

сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.

Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.

Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. [3, - с.71].

Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом:

переуступить их вторичным инвесторам;

сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежит государству. [3, - с.71].

Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни. [3, - с.71].

Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.

Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства которых гарантированы государством. [3, - с.71].

Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность государственных облигаций.

Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.

Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы достичь невозможно.

В основу организации ипотечной системы США легли следующие принципы: [3, - с.71].

перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;

помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;

выравнивание потоков ипотечных средств.

В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур - как разного уровня а и т.д.................


Перейти к полному тексту работы



Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.