На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Диплом Инвестиционный проект развития предприятия

Информация:

Тип работы: Диплом. Добавлен: 23.11.2011. Страниц: 155. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………7
Глава 1. Инвестиционные проекты развития предприятия……………10
1.1 Инвестиции и их место в экономической системе……………….10
1.2. Виды инвестиционной деятельности и источники финансирования………………………………………………………...12
1.3. Инвестиционный проект и фазы его осуществления……………17
1.4. Анализ эффективности инвестиционных проектов реального инвестирования…………………………………………………………22
1.5. Оценка эффективности инвестирования в недвижимость………24
1.6. Учет неопределенности и риска в инвестиционных проектах……..36
1.7. Сущность закона риска и его воздействие на инвестиционный процесс. Природа риска……………………………………………………………….43
Глава 2. Разработка и обоснования инвестиционных проектов развития предприятия……………………………………………………………………...50
2.1.Краткая характеристика объекта исследования: компании «-»…………………………………………………..50
2.2.Оценка конъюнктуры на рынке складской недвижимости типа А и B……………………………………………………………………...55
2.3Сведение результатов анализа ранка складской недвижимости 2005-2006гг……………………………………………………………….85
Глава 3 Оценка эффективности вариантов инвестирования в объекты недвижимости……………………………………………………………...87
3.1.Оценка стоимости строительства склада S=4800м2 на основе затратного подхода……………………………………………………….87
3.2.Оценка стоимости покупки склада класса «А» S=4800 м2 на основе сравнительного подхода………………………………………………….91
3.3.Оценка затрат на аренду склада класса «А» S=4800м2……………..96

3.4. Расчет затрат на строительство склада S=10 000м2 на основе затратного и доходного подходов…………………………………………………….97
Заключение………………………………………………………………...103
Список использованной литературы…………………………………….104
Приложение 1 Особенности строительства складов……………………106
1.1 .Особенности этапа проектирования………………………………..106
1.2 .Варианты строительства склада: подрядный или хозяйственный
способ…………………………………………………………………….110
1.3 .Особенности геолого-изыскательских работ
при строительстве………………………………………………………112
1.4 .Влияние размеров склада на его стоимость……………………….114
1.5 .Особенности строительства складов класса «А»………………….117
Приложение 2 Особенности аренды складов……………………………124
2.1. Алгоритм аренды складов………………………………………….124
2.2. Виды и особенности договоров аренды…………………………...131
2.3. Алгоритм работы с договором……………………………………..137
2.4. Налоги связанные с арендой……………………………………….138
Приложение 3 Особенности рынка земли в Москве……………………141
3.1. Изменения и тенденции…………………………………………….141
3.2. Выбор земельного участка под строительство……………………144
3.3. Оформление прав собственности на землю……………………….146
3.4. Нормы предоставления земельных участков……………………..148
3.5. Цены на земельные участки………………………………………..149
Приложение 4 Страхование инвестиций в строительство……………...152
Приложение 5 Цены на земельные участки……………………………..156


ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционная деятельность в той или иной степени присуща любому предприятию. Принятие инвестиционного решения невозможно без учета следующих факторов: вид инвестиции, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятием того или иного решения и др.
Причины, обусловливающие необходимость инвестиций, могут быть различны, однако в целом их можно подразделить на три вида: обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. Степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Так, если речь идет о замещении имеющихся производственных мощностей, решение может быть принято достаточно безболезненно, поскольку руководство предприятия ясно представляет себе, в каком объеме и с какими характеристиками необходимы новые основные средства. Задача осложняется, если речь идет об инвестициях, связанных с расширением основной деятельности, поскольку в этом случае необходимо учесть целый ряд новых факторов: возможность изменения положения фирмы на рынке товаров, доступность дополнительных объемов материальных, трудовых и финансовых ресурсов, возможность освоения новых рынков и др.
В своей работе я рассмотрю вариант вложения инвестиций в наращивание объемов производственной деятельности, а именно в развитие компании.
Очевидно, что важным является вопрос о размере предполагаемых инвестиций. Поэтому должна быть различна и глубина аналитической проработки экономической стороны проекта, которая предшествует принятию решения. Кроме того, во многих фирмах становится обыденной практика дифференциации права принятия решений инвестиционного характера, т. е. ограничивается максимальная величина инвестиций, в рамках которой тот или иной руководитель может принимать самостоятельные решения.
Нередко решения должны приниматься в условиях, когда имеется ряд альтернативных или взаимно независимых проектов. В этом случае необходимо сделать выбор одного или нескольких проектов, основываясь на каких-то критериях. Очевидно, что таких критериев может быть несколько, а задача в выборе наиболее приемлемого и максимально эффективного становится все сложнее.
В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача выбора наиболее эффективного варианта инвестирования.
Поскольку в своей дипломной работе я рассматриваю варианты инвестирования связанные с покупкой, постройкой, либо арендой, то стоит обратить внимание на то, что решение о выборе того или иного варианта затрагивает зачастую самую суть компании – её культуру, стратегию инвестирования, стремление к контролю.
Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Так, в момент приобретения новых основных средств никогда нельзя точно предсказать экономический эффект этой операции. Поэтому нередко решения принимаются на интуитивной основе.
Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.
В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости. Относиться к ней можно по-разному в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: темпа инфляции, размера инвестиций и генерируемых поступлений, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика и т. п.
Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно подразделить на две группы: а) основанные на дисконтированных оценках; б) основанные на учетных оценках. В данной дипломной работе выбор наиболее эффективного варианта инвестирования основывается на методе дисконтирования.


Глава 1 ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЕКТЫ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ

1.1. Инвестиции и их место в экономической системе

В соответствии с Федеральным законом об инвестиционной деятельности в Российской федерации № 39-ФЗ инвестиции это - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [6].
Разли¬чают 3 основных типа инвестиций:
1. реальные (капиталообразующие) инвестиции — вложение в создание новых, реконструкцию или техническое перевооружение существующих предприятий, производств;
2. финансовые (портфельные) вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, других предприятий, инвестиционных фондов.
3. Инвестиции в нематериальные активы
Таблица 1
Описание типов инвестиций
Тип инвестиций Описание
1 2
реальные Предприятие инвестор, вкладывающее средства, увеличивает свой производственный капитал — основные производственные фонды и необходимые для их функционирования оборотные средства.
Финансовые Инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая дивиденды — доход на ценные бумаги. Вложения денежных средств в создание производств при этом осуществляют другие предприятия и организации, выпустившие акции для привлечения финансовых средств на осуществление их инвестиционных проектов.


Продолжение таблицы 1
1 2
Инвестиции в нематериальные активы Инвестиции в нематериальные активы представляют собой приобретение зе¬мельных участков, имущественных прав (оцениваемых денежным эквивалентом), лицензий на передачу прав промышленной собственности, секретов производства, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели и промышленные образцы, товарные знаки, фирменные наименования, сертификаты на продук¬цию и технологию производства, права землепользования и т. п.

Также выделяют следующие виды инвестиций:
Таблица 2
Описание видов инвестиций
Виды инвестиций Описание
1 2
С позиции хозяйствующих субъектов, целей и направленности их действий:
- начальные инвестиции инвестиции на основании предприятия, объекта;
- экстенсивные инвестиции инвестиции, направленные на расширение существующих предприятий;
- реинвестиции инвестиции, связанные с процессом воспроизводства основных фондов на существующих предприятиях. Направлены на: замену изношенного или устаревшего оборудования, повышение эффективности производства, диверсификацию производства, обеспечение выживания предприятия.
В зависимости от обеспечения инвестициями роста производственного капитала:
-пассивные инвестиции обеспечивают выживаемость предприятия (сохранение рентабельности капитала на достигнутом уровне),
-активные инвестиции связаны с повышением конкурентоспособности предприятия, ростом доходности, эффективности деятельности, - за счет внедрения новой техники и технологий.
По характеру участия владельцев средств:
-прямые инвестиции вложение финансовых средств и др. капиталов в реализацию ИП,
-косвенные инвестиции привлекаемые свободные средства граждан, организаций и т.п. путем выпуска и продажи ценных бумаг.
В зависимости от продолжения периода инвестирования:
-краткосрочные инвестиции до 1 года,
-среднесрочные инвестиции 1-5 лет,
-долгосрочные инвестиции с 5 лет.
Продолжение таблицы 2
1 2
В зависимости от формы собственности:
-государственные инвестиции финансовые вложения из федерального, регионального бюджетов, внебюджетных фондов и др.
-частные инвестиции финансовые вложения негосударственными предприятиями и физическими лицами,
-иностранные инвестиции
-совместные инвестиции государственные - негосударственные, отечественные - иностранные.

Инвестиции, вкладываемые в создание новых и воспроизводст¬во действующих основных фондов без вложений в потребные обо¬ротные средства, имеют форму капитальных вложений. Капиталь¬ные вложения составляют преобладающую часть всех средств, обес¬печивающих простое и расширенное воспроизводство основных фондов. К ним относятся все капитальные затраты на прирост и возмещение износа основных фондов, включая затраты на капиталь¬ный ремонт и модернизацию основных фондов.

1.2. Виды инвестиционной деятельности и источники финансирования

В соответствии с Федеральным законом об инвестиционной деятельности в Российской федерации № 39-ФЗ инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [6];
Все источники инвестиций подразделяются на собственные (вну-тренние) и внешние.
К собственным (внутренним) источникам инвестиций относятся:
• собственные финансовые средства, формирующиеся в резуль¬тате начисления амортизации на действующий основной капитал, отчислений от прибыли на нужды инвестирования, сумм, выплачен¬ных страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных и других бедствий, и т. п.;
• иные виды активов (основные фонды, земельные участки, про-мышленная собственность в виде патентов, программных продук¬тов, торговых марок и т. п.);
• привлеченные средства в результате выпуска предприятием и продажи акций;
• средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми и акцио¬нерными компаниями, промышленно-финансовыми группами на безвозвратной основе;
• благотворительные и другие аналогичные взносы.

Виды собственных (внутренних) инвестиций:
Самофинансирование - обязательное условие успешной хозяйствен¬ной деятельности предприятий в условиях рыночной экономики. Этот принцип базируется на полной окупаемости затрат по производству про¬дукции и расширению производственно - технической базы предприятия, он означает, что каждое предприятие покрывает свои текущие и капи¬тальные затраты за счет собственных источников.
Смысл инвестирования средств в производство продукции со¬стоит в получении чистого дохода, и если выручка превышает себе¬стои¬мость, то предприятие получает его в виде прибыли. Прибыль и амортизационные отчисления являются результатом кру¬го¬оборота средств, вложенных в производство, и относятся к собствен¬ным фи¬нансовым ресурсам предприятия, которыми они распоряжаются само¬стоя¬тельно. Оптимальное использование амортизационных отчисле¬ний и прибыли по целевому назначению позволяет возобновить произ¬водство продукции на расширенной основе.
Прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия - это многоце¬ле-вой источник финансирования его потребностей, но основные направ¬ле¬ния ее ис¬пользования можно определить как накопление и потребление. Про¬порции распределения прибыли на накопление и потребление опреде¬ляют перспек-тивы развития предприятия.
Амортизационные отчисления и часть прибыли, направляемая на на-копление, составляют денежные ресурсы предприятия, используемые на его производственное и научно - техническое развитие, формирование финан¬со-вых активов - приобретение ценных бумаг, вклады в уставной ка¬питал дру-гих предприятий и т. п. Другая часть прибыли, используемая на накоп¬ление, на¬правляется на социальное развитие предприятия. Часть прибыли исполь-зуется на потребление, в результате чего возникают фи¬нансовые от¬ношения между предприятием и лицами, как занятыми, так и не занятыми на пред-приятии.
В современных условиях хозяйствования распределение и использо-вание амортизационных отчислений и прибыли на предприятиях не всегда сопро¬вождается созданием обособленных денежных фондов. Амортиза¬ци-онный фонд как таковой не формируется, а решение вопроса о распре¬де¬ле-нии при¬были в фонды специального назначения оставлено в компе¬тен¬ции предприя¬тия, но это не меняет сущности распределительных про¬цес¬сов, от-ражающих использование финансовых ресурсов предприя¬тия.
Поскольку финансы предприятия как отношения являются частью эко-номических отношений, возникающих в процессе хозяйственной дея-тельности, принципы их организации определяются основами хозяй¬ствен¬ной деятель¬ности предприятий. Исходя их этого, принципы органи¬зации финансов можно сформулировать следующим образом: самостоятель¬ность в области финансо¬вой деятельности, самофинансирование, за¬инте¬ресован¬ность в итогах финан¬сово - хозяйственной деятельности, от¬вет¬ственность за ее результаты, контроль за финансово - хозяйственной дея¬тельностью пред-приятия[8].
Целевые фонды, обычно создаваемые предприятием из нераспределенной чистой прибыли.
1. Фонд накопления
Этот фонд представляет собой источник средств хозяйствующего субъекта, аккумулирующий прибыль и другие источники для создания нового имущества, приобретения основных фондов, оборотных средств и т.п. Фонд накопления показывает рост имущественного состояния хозяйствующего субъекта, увеличение собственных его средств. Вместе с тем операции по приобретению и созданию нового имущества хозяйствующего субъекта не затрагивают фонд накопления.
2. Амортизационные отчисления
Назначение амортизационных отчислений - обеспечивать воспроиз¬вод-ство основных производственных фондов и нематериальных активов.
Амортизационные отчисления являются устойчивым источником финансовых ресурсов. Амортизационные отчисления производятся только до полного переноса балансовой стоимости фондов на себестоимость продукции (работ, услуг) и издержки обращения. Амортизационные отчисления могут начисляться равномерным или ускоренным методами.
3. Резервный фонд
Резервный фонд создается хозяйствующими субъектами на случай прекращения их деятельности для покрытия кредиторской задолженности. Образование резервного фонда является обязательным для акционерного общества, кооператива, предприятия с иностранными инвестициями. Отчисления в резервный фонд и другие аналогичные по назначению фонды производятся до достижения размеров этих фондов, установленных учредительными документами.
Фонд потребления является источником средств хозяйствующего субъекта, зарезервированный для осуществления мероприятий по социальному развитию (кроме капитальных вложений) и материальному поощрению коллектива.


К внешним источникам инвестиций относятся:
• ассигнования из государственного, региональных и местных бюджетов, различных фондов поддержки предпринимательства, предо-ставляемые на безвозмездной основе;
• иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансо¬вого или иного материального и нематериального участия в устав¬ном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и фи¬нансовых институтов, государств, предприятий и организаций раз¬личных форм собственности и частных лиц;
• различные формы заемных средств, в том числе кредиты, пре-доставляемые государством и фондами поддержки предприниматель¬ства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях), кре¬диты банков и других институциональных инвесторов (инвестици¬онных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фон¬дов), других предприятий, векселя и другие средства.

Виды внешних инвестиций:
1. Уставный капитал
В обществах с ограниченной ответственностью уставный капитал формируется за счет вкладов учредителей. Уставный капитал акционерного общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Номинальная стоимость всех обыкновенных акций общества должна быть одинаковой. Уставный капитал общества определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов.
2. Эмиссия ценных бумаг
Эмиссия ценных бумаг позволяет привлечь дополнительные средства для финансирования инвестиционного проекта.
3. Эмиссия облигаций
При размещении облигаций предприятие получает финансовый кредит, необходимый для дальнейшего развития.
4. Коммерческий кредит
Коммерческий кредит можно охарактеризовать как кредит, предоставляе-мый в товарной форме продавцами покупателям в виде отсрочки платежа за проданные товары.
5. Кредит
Кредит - предоставление денег или товаров в долг, как пра¬вило, с уплатой процентов; стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. Возникновение кредита связано непосредственно со сферой обмена, где владельцы товаров противостоят друг другу как собствен¬ники, готовые вступить в экономические отношения[11].

1.3. Инвестиционный проект и стадии его осуществления

Инвестиционный проект представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проектно-сметную документацию, разработанную, в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
В зависимости от конкретного вида реального инвестирования фирма формулирует требования, предъявляемые к разрабатываемому инвестиционному проекту. Для таких форм инвестирования, как замена оборудования или приобретение отдельных видов нематериальных активов, т.е. для форм инвестирования, которые не требуют больших финансовых вложений и финансируются только за счет собственных средств фирмы, инвестиционный проект является внутренним документом. Такой проект, как правило, включает в себя сокращенный перечень разделов и показателей, при этом в обязательном порядке рассматриваются цель осуществления инвестиционного проекта, его основные параметры, объем необходимых финансовых ресурсов, а также показатели эффективности данного инвестиционного проекта и календарный план его осуществления.
В случае осуществления таких форм реального инвестирования, как новое строительство, реконструкция, которые требуют большого объема финансирования и для осуществления которых привлекаются внешние источники финансирования, перечень требований к инвестиционному проекту значительно возрастает. Поскольку это связано с привлечением внешнего финансирования, инвестор или кредитор должен иметь полное представление об инвестиционном проекте, в финансировании которого он принимает участие. В этом случае инвестиционный проект включает в себя стратегическую концепцию инвестирования, основные показатели маркетинговой, экономической и финансовой результативности, объемы необходимых финансовых ресурсов, сроки возврата средств, дополнительно привлеченных из внешних источников. Таким образом, инвестиционный проект позволяет в первую очередь предпринимательской фирме, а затем и внешним инвесторам всесторонне оценить ожидаемую эффективность и целесообразность осуществления конкретных реальных инвестиций[9].
Инвестиционный проект может быть:
Таблица 3
Описание видов инвестиционных проектов
Виды ИП Описание
1 2
Производственный ИП вложение средств в создание новых, расширение, модернизацию или реконструкцию действующих основных фондов и производственных мощностей для различных сфер национальной экономики.
Научно-технический ИП вложение средств в разработку и создание новой продукции с новыми свойствами.
Коммерческий ИП суть его в получении прибыли на осуществляемые инвестиционные вложения.

Продолжение таблицы 3
1 2
Финансовый ИП связан с 1) приобретением и формированием портфеля ценных бумаг, 2) покупкой и реализацией долговых финансовых обязательств, 3)выпуском и реализацией ценых бумаг.
Экологический ИП проекты создания природоохранных объектов и др.
Производственный ИП вложение средств в создание новых, расширение, модернизацию или реконструкцию действующих основных фондов и производственных мощностей для различных сфер национальной экономики.

В соответствии с рекомендациями ЮНИДО инвестиционный проект должен содержать определенный перечень основных разделов, эти разделы приведены ниже.
Таблица 4
Основные разделы инвестиционного проекта
Раздел ИП Характеристика раздела
1 2
1 Краткая характеристика инвестиционного проекта. Данный раздел является обобщающим и разрабатывается, как правило, в последнюю очередь, после того, как подготовлены все остальные разделы. Характеристика проекта включает в себя перечень всех ресурсов, в том числе финансовых, необходимых для реализации проекта, сроки реализации проекта и возврата вложенных средств, а также оценку экономической и финансовой эффективности проекта и его социальной значимости.
2 Основная идея проекта В данном разделе рассматриваются наиболее важные параметры анализируемого проекта, которые служат определяющими показателями для его реализации. Здесь же, как правило, приводится характеристика инициатора инвестиционного проекта.
3 Анализ рынка и концепция маркетинга. приводятся результаты анализа потенциала рынка, а также результаты маркетинговых исследований, предметами которых служат спрос и предложение, существующие цены, сегментация рынка, эластичность спроса, основные конкуренты. Рассматривается выбранная концепция маркетинга, которая будет использоваться при реализации данного инвестиционного проекта, т.е. фактически программа удержания продукции или услуги на рынке.

Продолжение таблицы 4
1 2
4 Обоснование объемов материальных ресурсов, необходимых в процессе реализации инвестиционного проекта. включает в себя классификацию используемых видов сырья и материалов, объем потребности в них на всех стадиях реализации инвестиционного проекта. Анализируется также наличие основного сырья в регионе осуществления проекта. Разрабатывается программа поставок сырья и материалов, оцениваются связанные с ними затраты.
5 Характеристика технических основ реализации проекта. должен содержать производственную программу и анализ производственной мощности предприятия. В этом разделе приводится обоснование будущей технологии, а также рассматривается парк оборудования, необходимого для ее реализации.
6 Месторасположение проекта. содержит обоснование выбора конкретного региона для реализации проекта, анализ производственной и коммерческой инфраструктуры, рыночной и ресурсной среды; описание социально-экономических условий в регионе и инвестиционного климата. Здесь же приводится характеристика окружающей среды и оценивается возможность возникновения экологических проблем при реализации инвестиционного проекта.
7 Организация управления. включает в себя характеристику организационной структуры фирмы с обоснованием ее конкретной формы и существующей системы управления. В этом разделе рассматривается организация трудовой деятельности производственного и управленческого персонала, включая вопросы оплаты труда, а также размер и структура накладных расходов, связанных с обеспечением работы производственного и управленческого персонала.
8 Необходимые трудовые ресурсы. приводятся требования к основным категориям персонала фирмы, указывается система формирования персонала и возможности поиска в регионе наиболее важных для производства специалистов.
9 График реализации проекта. является достаточно важным разделом, так как здесь осуществляется обоснование отдельных стадий реализации инвестиционного проекта и рассматривается потребность в финансовых, материальных и трудовых ресурсах на каждой стадии.
10 Характеристика финансового обеспечения проекта и оценка его эффективности. Этот раздел содержит оценку необходимых сумм инвестиций, возможных производственных затрат, а также обоснование способов получения инвестиционных ресурсов и расчет эффективности инвестиций.

Жизненный цикл инвестиционного проекта.
Инвестиционный проект - составление и оценка плана развития событий по мере достижений желаемого результата. Время от начало появления проекта до его ликвидации называется жизненным циклом проекта.
Инвестиционный проект предполагает 3 стадии его осуществления
Таблица 5
Характеристика стадий проекта
Стадии проекта Характеристика стадии
1 2
I. Прединвестиционная: поиск инвестиционных концепций и рождение идеи; предварительная подготовка ИП; формулировка ИП и оценка его технико-экономической и финансовой приемлемости и осуществимости; принятие решения об осуществлении ИП.
II. Инвестиционная: проведение договоров и заключение контрактов; инженерные изыскания и проектирование; стадия строительства; стадия производственного маркетинга; обучение и подготовка кадров; пусконаладочные работы и сдача объекта в эксплуатацию.
Ш. Эксплуатационная: производство и сбыт продукции; усовершенствование технологических процессов на основе введения инноваций; замена оборудования и т.д.


III ст.
Доход


I ст. II ст.
II ст.


Т цикла
Рис. 1 Жизненный цикл проекта

1.4. Анализ эффективности инвестиционных проектов реального инвестирования

Реальные (капиталообразующие) инвестиции – это вложения в реальные активы, т.е. в создание новых, реконструкцию или техническое перевооружение существующих объектов с целью качественного и количественного роста основных фондов.
Эффективность от этих инвестиций может быть:
• коммерческая – отражает последствия реализации ИП для инвесторов-участников проекта;
• бюджетная – отражает последствия реализации ИП для федерального, территориального и местного бюджетов;
• общая экономическая эффективность – для национальной экономики в целом.
А также:
• экономическая эффективность – учитывает в стоимостном измерении все виды результатов и затрат, связанных с реализацией ИП;
• ресурсная эффективность – отражает влияние инвестиций на объем производства продукции, услуг и потребление того или иного ресурса;
• социальная эффективность – отражает соц. результат;
• экологическая эффективность.
Оценка привлекательности инвестиционного предложения необходима для принятия решения о целесообразности его реализации и привлечения инвесторов. Это также необходимо для выбора наиболее эффективного пути развития, как небольших фирм, так и крупных комплексов многоцелевого назначения.
При оценке инвестиционного проекта необходимо учитывать следующие положения:
• проведение оценки степени благосостояния инвестора;
• определение вероятности неблагоприятного результата инвестиций или степени риска (неполучение ожидаемого дохода, потери затраченных ресурсов);
• сравнительная оценка альтернативных вариантов использования денежных и материальных ресурсов;
• использование минимального количества критериев оценки, однозначных и доступных для понимания неспециалиста.
При определении величины критерия необходимо учитывать цель инвестирования и предполагаемую техническую политику фирмы в период эксплуатации объекта.
Инвестиционный анализ должен убедить людей, принимающих решение о целесообразности капиталовложений в том, что будут выполнены следующие условия:
• выбран лучший из существующих альтернативных проектов;
• проект направлен на максимальное увеличение стоимости имущества предприятия и, соответственно, акционеров;
• определены основные риски при реализации проекта, проведена оценка их влияния на реализацию проекта и существует стратегия управления и контроля этих рисков;
• определены объемы ресурсов, необходимых для инвестиций , начала производства и работы проекта;
• финансовые ресурсы для реализации проекта привлечены на наиболее выгодных для данной ситуации условиях[9].
Анализ эффективности проекта ведется на основе простых (статических) методов и методов дисконтирования денежных потоков.
Простые методы базируются на допущении равной значимости доходов и расходов по проекту, полученных в разные промежутки времени.


Основными статическими методами являются:
• расчет простой нормы прибыли (отношение чистой прибыли по проекту за анализируемый период к суммарным капитальным затратам).
• расчет срока окупаемости (число лет, за которое полученная чистая прибыль по проекту + амортизационные отчисления покроет произведенные капитальные затраты).
Статические методы могут служить инструментом грубой оценки проекта. Однако для инвестора поступления и расходы, относящиеся к разным промежуткам времени, имеют неодинаковую ценность, т.е. капитал имеет свою временную стоимость. Поэтому для проведения строгого анализа инвестиционного проекта необходимо использовать методы дисконтирования, т.е. приведения доходов \ расходов по проекту, относящихся к различным промежуткам времени к одному знаменателю через использование особого коэффициента – дисконта, отражающего временную стоимость капитала[10].

1.5. Оценка эффективности инвестиционных проектов

Метод дисконтированных денежных потоков.
Основные расчеты в данной дипломной работе ведутся на основе метода дисконтирования денежных потоков и основных подходов к оценке недвижимости.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) довольно сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования[14].

Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
• облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.
1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости[4].

Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации)[7].
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1. Метод кумулятивного построения;
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
2. Метод сравнения альтернативных инвестиций;
3. Метод выделения;
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
4. метод мониторинга.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
; где
PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
I – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии)[3].

Подходы к оценке недвижимости.
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:
1. сравнительный;
2. доходный;
3. затратный.

Рис. 2. Подходы и методы оценки недвижимости

1) Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
• Объект не должен быть уникальным.
• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
1. сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
2. независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
• инвестиционной мотивации, которая определяется:
§ аналогичными мотивами инвесторов;
§ аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
§ степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2) Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытк...
**************************************************************


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.