На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Диплом Проблемы и перспективы развития коммерческой недвижимость России на примере гостиницы Айсберг

Информация:

Тип работы: Диплом. Добавлен: 06.04.2012. Сдан: 2011. Страниц: 96. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):



Оглавление:


Введение 3
Глава 1. Коммерческая недвижимость 5
1.1. Понятие и структура рынка недвижимости 5
1.2. Категории современных отелей 10
1.3. Основные тенденции развития мирового гостиничного бизнеса 19
Глава 2. Анализ рынка гостиничной и коммерческой недвижимости в России 24
2.1. Анализ тенденций развития гостиничного бизнеса в России 24
2.2. Формирование гостиничного фонда как фактор развития туризма в России 29
2.3. Рынок гостиничной недвижимости Москвы и Петербурга 34
2.4. Проблемы аренды офисов туристскими предприятиями 45
Глава 3. Разработка путей улучшения ситуации на рынке гостиничной недвижимости Москвы 52
3.1. Планирование развития сети малых гостиниц в Москве как путь сокращения дефицита гостиничных площадей 52
3.2. Разработка путей повышения эффективности развития объекта коммерческой недвижимости на примере гостиницы Айсберг 62
3.3. Франчайзинг как перспективный метод управления гостиничной недвижимостью 75
3.3.1. Выбор компании-оператора и принципы заключения договора на управление 75
3.3.2. Структура вознаграждения управляющей компании 77
3.3.3. Базовые условия договора франчайзинга 84
Заключение 89
Список литературы: 94



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы.
В последние годы активно развивается рынок коммерческой недвижимости. Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций. Рынок офисов, офисных центров и нежилых помещений представлен ниже в разрезе исследований, обзоров и аналитических статей.
Туристские предприятия и гостиницы в своей деятельности напрямую связаны с рынком недвижимости. В российских городах, особенно Москве и Петербурге, наблюдается дефицит недорогих гостиничных площадей, гостиниц высокого уровня.
Туристские предприятия арендуют офисы для своей деятельности, следовательно возникает проблема аренды доступного по цене офиса небольшой площади (для малого туристского предприятия).
Гостиница – это предприятие, предоставляющее людям, находящимся вне дома, комплекс услуг, важнейшими среди которых в равной степени являются услуга размещения и питания».
Сущность предоставления услуги размещения состоит в том, что, с одной стороны, в пользование предоставляются специальные помещения (гостиничные номера), с другой стороны, предоставляются услуги, выполняемые непосредственно персоналом гостиницы: услуги портье по приему и оформлению гостей, услуги горничных по уборке гостиничных номеров и т.д.
Гостиничные номера являются основным элементом услуги размещения. Это многофункциональные помещения, предназначенные для отдыха, сна, работы проживающих гостей. Важнейшей их функцией является обеспечение возможности сна. Значимость других функций гостиничных номеров, прежде всего, зависит от назначения гостиницы и потребностей гостей. Например, в гостиницах делового назначения.
Специфика российского рынка в целом и гостиничного, в частности, накладывает определенный отпечаток на применение тех или иных компонентов маркетинговой концепции для получения конкурентных преимуществ на рынке гостиничных услуг города Москвы. Сказывается и то обстоятельство, что эту проблему стали изучать недавно. Первоначально применение западного маркетинга в условиях российской действительности не дало надлежащих результатов, так как необходимо было учитывать специфику и ментальность российского клиента как одного из потенциальных потребителей гостиничных услуг. Эти обстоятельства обусловили актуальность проведения научных исследований в области совершенствования маркетинговой деятельности для получения конкурентных преимуществ на рынке гостиничных услуг.
За прошедшие несколько лет на московском гостиничном рынке возникло довольно большое количество новых гостиниц, хотя это и привело, в частности, к изменениям цен. Даже после кризиса 1998 года на появление новых средств размещения он реагирует позитивно. Для определения необходимости строительства новых гостиниц. Чтобы определить, с какой скоростью надо строить гостиницы в Москве, чтобы их загрузка в итоге составила 45%, городским властям необходимо учесть множество показателей, в том числе цены. Необходимо вырабатывать общую политику в развитии гостиничного сектора в Москве и проводить ее рыночными методами – в жестком контроле необходимости нет. Подобное было бы куда уместнее в отношении гостиниц среднего уровня, спрос на которые до сих пор не удовлетворен. Гостиницы класса 3-4 «звезды» в Москве почти не строят. Хотя по затратам на строительство они сопоставимы с пятизвездочными, их доходность отличается в разы. Соответственно, разнятся и сроки окупаемости. При этом у городских властей есть рычаги, благодаря которым они могут стимулировать строительство недорогих мест размещения: например, предоставляя бесплатно участки для их возведения. Но этого на практике не происходит.
Вместе с тем, рост емкости рынка гостиничных услуг, интенсивное развитие процессов глобализации экономики, всестороннее развитие концепции маркетинга со своей спецификой и особенностями привело в последнее время к тому, что проблемы маркетинга требует более тщательного изучения для получения больших конкурентных преимуществ на рынке гостиничных услуг.
Целью данной дипломной работы является исследование проблем и перспектив развития коммерческой недвижимости на примере объекта гостиничного бизнеса.
В рамках дипломной работы будут решены следующие задачи:
• Рассмотрено понятие и структура рынка недвижимости;
• Исследованы проблемы классификации современных гостиниц в России и за рубежом;
• Рассмотрены тенденции и проблемы рынка гостиничной и офисной недвижимости;
• Исследована роль формирования гостиничного фонда в развитии туризма России.
Методы исследования: метод анализа и синтеза, сравнения, обобщения, опроса.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.


ГЛАВА 1. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

1.1. Понятие и структура рынка недвижимости

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «недвижисоть» и «рынок недвижимости».
Согласно российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» .
Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвесторы при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.....................


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Иметь гостиницу - очень привлекательная идея для многих людей, желающих вложить деньги, время и усилия в создание собственного бизнеса. Гостиничная индустрия часто предполагает хорошие стартовые возможности. Многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом и в значительной степени используют свои собственные финансовые средства. Отсюда тенденция развития гостиниц небольшого формата, набирающая силу в отдельных районах страны.
В России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц и еще столько же специализированных средств размещения общим объемом примерно на 445 тыс. номеров. Это меньше, чем в Германии или Франции, но не намного. Если во Франции на один гостиничный номер приходится 100 иностранных посетителей страны, то в России – 50. При этом в европейской части РФ сконцентрировано более 75% всего номерного фонда.
Тотальный дефицит гостиниц, соответствующих принятым международным стандартам, привел к тому, что на рынке, где почти нет конкуренции, востребован практически любой объект, что, естественно, обуславливает недостаточное внимание девелоперов к отдельным аспектам функционирования гостиниц, в том числе к формированию номерного набора.
Рост гостиничного рынка недвижимости напрямую зависит от развития туристической отрасли. По данным столичного правительства, в 2007 году город посетили около 3,2 млн человек.
Средняя заполняемость номерного фонда в первом полугодии составила 75,5 %, а в сентябре, по данным агентства TRI Hospitality, она выросла на 4 % и достигла 79,5 %. При этом средняя стоимость проживания в качественных гостиницах Москвы была зафиксирована на отметке 230 евро, что на 20,6 % выше, чем в сентябре прошлого года. В результате средняя доходность номера составила 182 евро. Это четвертый показатель в Европе, который ставит Москву практически в один ряд с Лондоном и Парижем (217 и 255 евро соответственно), чего не скажешь об уровне обслуживания и безопасности. Не случайно в рейтинге РБК «Лучшие отели мира» московских гостиниц пока нет. Впрочем, и с доходностью не все однозначно. Например, удельный вес затрат на персонал в структуре расходов столичных отелей на сегодняшний день является самым низким в Европе — 16 %. В том же Лондоне 40 %.
В Москве и Петербурге, особенно в «высокий сезон», наблюдается острая нехватка гостиничных мест. В связи с планируемым ростом туристических потоков спрос на отели (в большей степени трехзвездочные) будет увеличиваться.
Инвестиционная привлекательность московского рынка гостиничной недвижимости объясняется его стабильным развитием на протяжении последних нескольких лет и очевидными перспективами его роста. По данным Becar. Commercial Property, средний срок окупаемости инвестиций в строительство отелей высших категорий в столице достигает пяти — семи лет. Такие проекты наиболее интересны инвесторам. У проектов же эконом-класса (три звезды и ниже), требующих дополнительных финансовых затрат на снос, нередко больший, чем в среднем по рынку, срок возврата вложений капитала. Именно потому заинтересованность инвесторов здесь значительно ниже. В немалой степени срок окупаемости также зависит от грамотного позиционирования гостиницы и известности бренда управляющей компании.
Согласно планам правительства Москвы ежегодный прирост номерного фонда должен составлять не менее 22 тыс. мест. К 2010 году количество столичных отелей намечено увеличить на 248, а номерной фонд — до 170–200 тыс. мест). Однако ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что инвесторы предпочитают вкладывать средства в наиболее доходные и менее рисковые виды активов, которыми считаются торговые, складские и офисные помещения. Сроки реализации гостиничных проектов затягиваются и зачастую срываются. По многим из них, заявленным в программе мэрии, до сих пор не найдено инвесторов ввиду малопривлекательных условий участия. Высокие цены на аренду земли в Первопрестольной увеличивают срок окупаемости и снижают рентабельность проекта. В среднем в год вводят не более десяти объектов, что лишь частично покрывает потребности рынка. Гостиничный сегмент развивается менее активно в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости.
Основные проблемы московского рынка отелей — недостаточность инвестирования в гостиничные проекты и отсутствие системы профессионального управления. Этим в большинстве отелей занимаются собственники. На столичном рынке представлено всего несколько отечественных управляющих компаний. Западные гостиничные сети и девелоперские фирмы, осваивающие российский рынок, интересуются проектами категории четыре-пять звезд, а трехзвездочные отели они расценивают как менее привлекательные.
Основное преимущество мини-гостницы перед обычным отелем заключается в возможности осуществления индивидуального подхода, который немыслим в больших комплексах.
Ситуацию активного распространения мини-гостиниц спровоцировал дефицит отелей, доступных по соотношению цена/качество. Как правило, мини-отели насчитывают от 4 до 25 номеров (переоборудованные большие квартиры). Это почти то же самое, что система bed & breakfast, только мини-гостиницы пошли дальше в сторону повышения уровня комфорта для клиентов.
На сегодняшний момент малые гостиницы очень хорошо развиты в Санкт-Петербурге, в районе Большого Сочи, на Байкале. За мини-отелями если не будущее, то огромная доля рынка. В Санкт-Петербурге - до 40% гостиничного рынка заняты малыми отелями (открытых в бывших квартирах, общежитиях), в Сочи - около 50%.
В гостиничном бизнесе существует несколько форм управления отелем. К основным моделям организации сетевого бизнеса в гостиничном хозяйстве можно отнести:
1) Независимая управляющая компания;
2) Компания, управляющая гостиничной цепью;
3) Контракт на управление;
4) Договор франчайзинга;
5) Лизинг;
6) Партнерство;
7) Сеть систем маркетинговой информации и бронирования.
Таким образом, в гостиничной индустрии франчайзер создает качественный продукт и передает его компании, владеющей отелем. Многие инвесторы рассматривают привлечение франчайзера, как гарантию возврата капитала, при вложении в гостиничный бизнес. Банки и финансовые институты с большим доверием относятся к известным торговым маркам и, действительно, они часто вынуждены давать займы на строительство гостиниц потенциальным инвесторам, которые не имеют реального подкрепления в виде сильной торговой марки. Самым простым способом получения известной торговой марки и есть приобретение франшизы.
Наиболее успешными франчайзером в гостиничном бизнесе, несомненно, является Holiday Inn, в настоящее время по договору с этим оператором работает более чем 1 700 гостиниц. Hilton, Marriott, Best Western, Ramada Inn вот несколько других операторов, которые также очень успешно работают в этой области.
Для гостиничных операторов франчайзинг является привлекательной формой продвижения на международный рынок, так как подразумевает относительно небольшую степень риска. Тем не менее, развитие бизнеса по средствам франчайзинга может быть успешным только при эффективном управлении самой гостиницей. Недостатком франчайзинга с точки зрения гостиничной цепи являются потеря ежедневного оперативного контроля, потенциальные сложности в отношениях с собственником, возможные проблемы с качеством предоставляемых услуг и отсутствие контроля над ценовой политикой. В худшем случае, будет очень сложно убрать имя бренда с дискредитирующей гостиницы, которая вредит общему имиджу бренда.
Гостиница «Айсберг» относится к сегменту столичных гостиниц 4*, в который также входят отели: "Аэротель", "Ирис Конгресс", "Космос", "Марриотт Тверская", "Новотель Шереметьево-2", "Новотель Москва-Центр", "Орленок", "Протон", "Рэдиссон САС Славянская", "Марко-Поло-Пресня".
Анализ конкурентов показал, что гостиница «Айсберг» по бальной оценке (4,684) находится между отелем «Novotel-Center» (4,727) и гостиницей «Татьяна» (4,233), и опережает отель «Марко-Поло» (4,180). Поэтому конкурентный профиль будет строиться по отношению к отелю «Novotel-Center», имеющим лучшие конкурентные преимущества.
Наиболее слабыми сторонами в деятельности гостиницы по сравнению с его конкурентом – отелем «Novotel-Center» является реклама (2 степень приоритетности), маркетинговая стратегия (10 степень приоритетности). К сожалению, это является прямым следствием того, что отель "Айсберг" не является сетевым, в то время как «Novotel» принадлежит к одной из ведущих гостиничных цепей мира, и следовательно, имеет наработанную маркетинговую стратегию и возможность рекламировать московский отель. Поэтому именно этим направлениям следует уделить большее внимание в будущем.
Незначительно проигрывает «Айсберг» по таким показателям деятельности, как среднегодовая загрузка (17 степень) и текучесть кадров (18 степень).
Среди конкурентных преимуществ гостиницы «Айсберг» по сравнению с отелем «Novotel» можно отметить местоположение/вид из окна, среднюю цену за номер, контроль качества предоставляемых услуг, среднегодовую реализацию номерного фонда посредством бронирования, долю деловых туристов и долю корпоративных клиентов. Однако степень приоритетности этих качеств находится на последних местах ранга.
Являясь гостиницей высокого класса «Айсберг» сочетает в себе изысканность интерьеров с современным уровнем комфорта. Высокая культура обслуживания, местоположение гостиницы имели и имеют большое значение в формировании его отличной репутации.
Работа гостиницы должна быть хорошо спланирована и иметь хороший менеджмент. Управление должно быть организовано так, чтобы обслуживание в гостинице обеспечивало выгоды для клиента в выбранном рыночном сегменте. При этом необходимо создать системы, снабжающие управленческой информацией сотрудников гостиницы. Такие системы включают наем персонала и его обучение, процедуры покупки услуг, системы бронирования номеров, системы технического обслуживания оборудования гостиницы и т.д.
«Полное управление качеством» - непрерывный процесс, срабатывающий лучше всего в руках умелых менеджеров. Подлинного успеха достигают лишь фирмы, управляемые лидерами-менеджерами, способными создать на своем предприятии такой микроклимат, в котором гости и служащие становятся неотъемлемой частью общей миссии, устанавливая совместными усилиями корпоративные цели.
Важным аспектом работы службы качества является анализ жалоб и предложений гостей, останавливающихся в гостинице. В службу поступают анкеты с отзывами гостей о пребывании в гостинице. Ежедневно просматривается книга отзывов и предложений, делаются соответствующие выводы. Работы с устными и письменными жалобами, поступающими от гостей, держится под постоянным контролем руководителя службы качества.
На службу управляющего по качеству, как правило, возлагается задача осуществления контактов с органами сертификации услуг гостиниц, санитарной и торговой инспекции, с представителями которых она участвует в проводимых проверках.




СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

Нормативно-правовые источники:
1) Гражданский Кодекс РФ
2) Федеральный закон от 24 ноября 1996 г. N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

Учебники, монографии, брошюры:
3) Биржаков М.Б. Введение в туризм. М. - СПб, 2007.
4) Волков Ю.Ф. Экономика гостиничного бизнеса.- Ростов н/Д: Феникс, 2008.
5) Воронкова Л.П. История туризма и гостеприимства, М., 2007.
6) Гостиничное и ресторанное дело, туризм: Сборник нормативных документов. – Ростов н/Д: «Феникс», 2008.
7) Гостиничный сектор города требует $1,5 млрд инвестиций // Новости недвижимости: Санкт-Петербург , 07.04.2008
8) Гриненко С.В., Экономика недвижимости,Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2005
9) Гуляев В. Г. Организация туристской деятельности. – М.: Нолидж, 2008.
10) Дворниченко В.В. История международного и национального туризма. Учебно-методическое пособие, М., 2008.
11) Джанджугазова Е.А. Маркетинг в индустрии гостеприимства.- М.: Издательский центр «Академия». 2008.
12) Дурович А.П. Маркетинг гостиниц и ресторанов. – Минск, 2008.
13) Квартальнов В. А. Теория и практика туризма. – М.: Финансы и статистика, 2008.
14) Квартальнов В. А., Романов А. А. Международный туризм: политика развития. – М., 2007.
15) Квартальнов В.А., Зорин И.В. Менеджмент туризма: основы менеджмента. – М., 2007.
16) Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2000.
17) Основы управления в индустрии гостеприимства. - М., 2007.
18) Развитие различных видов туризма в России. Труды Академии туризма., Вып.1, СПб., 2007.
19) Рогачев А.Ф. Гостиничные цепи, как фактор повышения конкурентоспособности гостиничного хозяйства //Региональный потребительский рынок: проблемы и перспективы развития. Сборник материалов Международной научно-практической конференции. Под ред. И.В.Скопиной. – Киров: Изд-во ВятГУ, 2008.
20) Уокер Д. Введение в гостеприимство. - М.: ЮНИТИ, 2007.
21) Филипповский Е.Е., Шмарова Л.В. Экономика и организация гостиничного хозяйства. – М.: Финансы и статистика, 2008.
22) Фридман Дж., Орлуэй П., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М., 1995.
23) Янкевич В.С., Безрукова Н.Л. Маркетинг в гостиничной индустрии и туризме: российский и международный опыт. – М., 2008.
Диссертации и авторефераты диссертаций:

Периодические издания:
24) Воронина К. Развлечение в гостинице - кому они нужны? // Торговое оборудование, август 2007.
25) Гендлин В. Разбор полетов. Трассовая дискриминация // Коммерсант-Деньги. 21.02.2007, №7.
26) Карасюк Е. Hotel как лучше // Секрет фирмы, 23.05.2008, №19.
27) Ламшин Г. Есть ли в России свои национальные гостиничные сети?// Журнал «Парад Отелей», №1 2008
28) Лесник А. В России может наступить гостиничный бум // ИА DAILYSTROY, 25.02.2008
29) Пономаренко А. Дорогой гостинец // Бизнес, 24 марта 2008 (№ 12)
30) Структура и формирование номерного фонда гостиниц. // Торговое оборудование, июнь 2007.
31) Туристический бизнес Санкт-Петербурга - гостиничный сектор как двигатель экономического развития //Деловой Петербург, 21.06.2008
32) Чичерова Л. Строительство гостиниц от планов до реальности// М2 - Квадратный метр, 30.06.2007

Электронные ресурсы:
33) hotelcenter.ru/archiv.html
34) moshotel.ru/index.php?act=article&id=46
35) turizm.ru/news/030313.html
36) umaco.org/ru/news/bnews/?page=28&cnt=10
37) www.prohotel.ru
38) Крупнейшие гостиничные сети мира // www.rbc.ru, 24.12.2007.
39) Малышев Д. Неудовлетворенные гости // www.stroybm.ru. 06.06.2007.
40) Современная ситуация и перспективы рынка гостиничной недвижимости // www.g2p.ru. 25.07.2008.





Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.