На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Диплом Управление муниципальным нежилым имуществом

Информация:

Тип работы: Диплом. Добавлен: 16.06.2012. Страниц: 79. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


ВВЕДЕНИЕ

Современные экономические отношения предполагают наличие такой категории как недвижимое имущество, с функционированием которого связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот сравнительно недавно.
Однако, проблема управления недвижимым имуществом как теоретическая, так и практическая находится в сфере внимания ведущих ученых и управленцев. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли.
Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности.
Цель дипломной работы – разработка практических мероприятий по улучшению управления муниципальной недвижимостью, в части относящейся к нежилым помещениям.
В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи:
1. рассмотреть теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом;
2. выявить основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом;
3. дать общую характеристику Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного административного округа г. Москвы;
4. проанализировать состав и структуру муниципального недвижимого имущества Северного административного округа;
5. проанализировать учет муниципального недвижимого имущества в городском реестре, состояние фонда нежилых помещений Северного административного округа, организацию сдачи нежилых помещений в аренду в Северном административном округе, организацию передачи в оперативное управление нежилых помещений Северного административного округа, организацию передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Северного административного округа, доходы в местный бюджет от деятельности Северного территориального агентства
6. разработать и проверить на эффективность проектно – практические мероприятия;
7. описать правовое обеспечение дипломного проекта.
Рассматриваемая проблема затронута в трудах известных отечественных авторов, таких как И.Т. Балабанов, И.Л. Артеменков, Н.Г. Волочков, С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин, О.Е. Кутафин, В.И. Фадеев и др.
В ходе выполнения данной работы были использованы различные общенаучные и специфические методы.
Объектом данной работы является процесс управления муниципальной недвижимостью. Предметом исследования является механизм управления нежилыми помещениями как частью муниципального недвижимого имущества.


1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1. Муниципальное недвижимое имущество

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собствен¬ности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно зако¬нодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.
Понятие недвижимости является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (табл. 1).
В общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов [5, c.87].
В теории и практике следует понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис.1).
Таблица 1
Объекты недвижимости
№ п/п Отдельные объекты Сложные объекты
1.
2.
3.
4.


5. Земельные участки
Участки недр
Обособленные водные объекты
Все, что прочно связано с землей, в том числе:
Леса;
Многолетние насаждения;
Здания;
Сооружения
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
Воздушные и морские суда;
Суда внутреннего плавания;
Космические объекты
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону Предприятие в целом
как имущественный комплекс,
включая:
- земельные участки
- здания и сооружения
-инвентарь и оборудование
-сырье и продукцию;
- требования и долги;
- права на обозначения,
индивидуализирующие
предприятие, его продукцию,
работы и услуги;
-нематериальные активы;
-информация;
- другие -исключительные права


?


Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

1.2. Состав муниципального недвижимого имущества

В состав муниципальной собственности входит недвижимое имущество – объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 п.1 ГК РФ). Из вышеприведенного перечня к этой категории относятся:
1. Земля
2. Жилой фонд
3. Объекты инженерной инфраструктуры
4. Нежилые помещения
Рассматривать вопросы земельных отношений в отсутствии их разграничении преждевременно. На рассмотрение ГосДумы внесен проект, по которому разграничение собственности на землю предполагается провести по схеме: земля под объектом недвижимости федеральной собственности или приватизированным из федеральной собственности закрепляется за Федерацией, под государственным объектом субъекта федерации или приватизированным из собственности субъекта федерации – за субъектом федерации, остальная территория муниципального образования переходит в собственность органов местного самоуправления [32, c.59].
Параллельно с этим проектом существует другой, согласно которому собственность земли под объектом недвижимости определяется собственностью самого объекта или собственностью, из которой этот объект был приватизирован. Разграничение же собственности на остальную территорию муниципального образования предполагается ввести позже отдельным законодательным актом.
За пользование природными ресурсами, расположенными на территории муниципального образования, органы местного самоуправления вправе получать плату, в т.ч. в натуральной форме (ст.40 Закона «Об общих принципах…»).
На практике использование земельного ресурса в интересах муниципального образования можно выделить следующее:
1. Арендная плата за сельскохозяйственные земли
2. Арендная плата за земли сельхозназначения
3. Возмещение сельскохозяйственных потерь
4. Земельный налог
5. Плата за недра. На примере Мытищинского района можно сказать, что доходы местного бюджета от различных поступлений за землю составляют 5%.
Ко второй категории относятся жилые дома и помещения (квартиры, комнаты), предназначенные для проживания. Эти помещения подразделяются по своему назначению и виду собственности:
1. жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания собственников и членов их семей;
2. жилые помещения муниципальной собственности, сдаваемые по договорам коммерческого найма (аренды) используемые для проживания граждан;
3. жилые помещения муниципальной собственности, сдаваемые по договорам социального найма и используемые для проживания граждан;
4. жилые помещения специального назначения (интернаты, дома престарелых, общежития) муниципальной собственности, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан;
5. ведомственный жилой фонд, находящийся в собственности или на балансе различных предприятий, согласно Указа Президента № 166 от 05.11.91 « О первоочередных мерах по обеспечению деятельности органов управления российских городов» должен быть передан в муниципальную собственность. В целом по стране этот процесс уже завершен, поэтому рассматривать данную категорию жилого фонда уже не имеет смысла в силу ее отсутствия как таковой.
Основными задачами в повышении эффективности использования жилого фонда является, с одной стороны снижение затрат на его содержание, с другой стороны, повышение качества обслуживания. Большие возможности лежат в области пересмотра структур органов управления и обслуживания жилья. Не секрет, что многочисленное чиновничество и надстроечные структуры вокруг ЖКХ съедают огромную часть средств, выделяемых на содержание жилого фонда, поэтому их сокращение снизит затратную составляющую материалов и расценок за производимые работы. Не исключено, что здесь могут быть резервы снижения затрат. Также нельзя игнорировать возможности заключения управляющими органами муниципального образования договоров на обслуживание жилого фонда с коммерческими организациями, которые в конкурентной борьбе повысят качество выполняемых работ [11, c.52].
Учитывая, что подавляющее число домов построено 30 лет назад и более, остро встает вопрос о капитальном ремонте жилья. Такие работы проводят специализированные строительные фирмы по договорам с муниципальными управлениями ЖКХ, так как ЖЭУ с подобными задачами справиться не могут в силу отсутствия техники и опыта проведения таких работ.
Особенно волнует тот факт, что инженерные сети по обеспечению коммунального обслуживания района – третья категория недвижимого имущества – изношены на 70-100%. На их восстановление требуются огромные средства, которых в местном бюджете всегда не хватает. И к чему может привести невнимание к состоянию инженерных коммуникаций показала зима 2000-2001 гг. в Приморье, когда теплоцентрали не выдержали холодов. Поэтому эффективность использования инженерных сетей вплотную примыкает к проблеме эффективности содержания жилого фонда и скорее напоминает проблему эффективности использования средств местного бюджета.
К четвертой категории недвижимости относятся нежилые здания, встроенно-пристроенные помещения к жилым домам, сооружения. По своему назначению нежилой фонд подразделяется на :
1. помещения социально-бытового назначения (бытовое обслуживание населения, торговля),
2. культурно-образовательного назначения (библиотеки, детские сады и ясли, школы для работы с детьми и подростками, художественные и музыкальные учреждения и т.д.),
3. лечебно-оздоровительные (больницы, профилактории и т.д.),
4. офисные помещения,
5. здания и сооружения обеспечения жизнедеятельности муниципального образования (тепло- и электроподстанции, котельные и т.д.),
6. производственные и складские.
Классификацию нежилого фонда можно принять и в другом варианте с учетом иных критериев деления на виды.


1.3. Формы и виды управления муниципальным недвижимым имуществом

Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности. Поэтому муниципальная недвижимость играет важную роль в реализации местной экономической политики [4, c.16].
В последние годы администрации каждого муниципального образования приходится решать задачи, которые ранее оставались за рамками ее деятельности, - это формирование муниципальной недвижимости, организация ее учета, выбор форм и методов управления. В настоящее время организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью только формируется. Уже созданы отдельные элементы этого механизма, некоторые определены в законодательных и нормативных актах и должны быть введены в действие.
Система управления муниципальной недвижимостью представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей. Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному или иному признаку. Способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей определяется методами управления [2, c.6].
Создание системы управления муниципальной недвижимостью преследует достижение следующих целей:
• формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости;
• увеличение доходов в бюджет города, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за недвижимость;
• повышение инвестиционной привлекательности территории муниципального образования за счет: 1) обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость; 2) предоставление льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов; 3) развития системы ипотечного кредитования; 4) упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью; 5) содействия решению социальных проблем, в том числе жилищной.
Система управления недвижимостью муниципальных образований должна функционировать на основе соблюдения ряда основных принципов:
• гибкое сочетание федеральных нормативных требований с возможностями локального правового регулирования;
• последовательность (этапность) и преемственность в развитии системы управления недвижимостью;
• минимизация бюджетных затрат на построение эффективной системы управления;
• организационное и информационное единство системы управления недвижимостью;
• по объектное управление недвижимостью, включающее: 1)по объектное формирование недвижимого имущества и по объектный учет недвижимости; 2) по объектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; 3) по объектную оценку недвижимости; 4) по объектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.
Создаваемая система управления муниципальной недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач:
• полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;
• государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
• оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках;
• эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот;
• формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости;
• подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.
Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами, находящаяся в муниципальной собственности, а именно:
• муниципальный жилищный фонд;
• находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;
• муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями, муниципальными учреждениями;
• иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета, а также переданное в дар;
• недвижимость, приобретенная муниципальными предприятиями и муниципальными учреждениями;
• казенное недвижимое имущество [3, c.63].
В последнее время четко обозначили подход к недвижимости как к единому объекту, т.е. основным объектом управления становится комплексный объект недвижимости – юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех прочно связанных частей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основной частью недвижимости признается земельный участок, а все постройки и здания – его неотделимыми улучшениями.
Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления (в крупных городах это администрация города в лице комитета по управлению муниципальным имуществом совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица.
Таким образом, управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил; условий использования муниципальной недвижимости, с достижением поставленных целей, учитывая общественные ценности.
Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:
• обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;
• обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;
• решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;
• улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиции, повышение их рыночной стоимости;
• оптимизация издержек на содержание объектов;
• повышение доходности объектов недвижимости.
Цели управления муниципальной недвижимостью можно разделить на стратегические и оперативные.
Стратегические цели управления реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития.
Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости [12, c.62].
В настоящее время требует решения проблема стандартизации процесса управления муниципальной недвижимостью. Для этого необходимо классифицировать объекты недвижимости в целях управления, выявить типовые процедуры, выполняемые муниципальными служащими в области маркетинга, мониторинга, планирования, организации использования, контроля, учета и аудита, а также разработать перечень типовых решений с пакетом стандартных документов.


1.4. Основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом

Органы местного самоуправления осуществляют права собственника от имени муниципального образования, т.е. они могут владеть, пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности).
Хозяйственное ведение. Унитарные предприятия являются коммерческими организациями, самостоятельными хозяйствующими субъектами, деятельность которых связана с производством продукции, выполне¬нием работ, оказанием услуг с целью удовлетворения потребностей го¬рода и получения прибыли. Вопросы создания муниципальных уни¬тарных предприятий, определения предмета и целей их деятельности, реорганизации и ликвидации, назначения директоров (руководителей) предприятий, осуществления контроля за использованием по назна¬чению и сохранностью недвижимости решает собственник имуще¬ства — орган местного самоуправления (представительный или ис¬полнительный). Решение о передаче недвижимости в хозяйственное ведение, как правило, принимается одновременно с решением о со¬здании муниципального унитарного предприятия. Право собствен¬ности на недвижимость унитарным предприятиям не передается.
Права хозяйственного ведения не могут равняться правам соб¬ственника, совпадать с ними полностью, а всегда являются ограни¬ченными по содержанию [14, c.14].
Недвижимость, закрепленная за муници¬пальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, находится в муниципальной собственности и без согласования с соб¬ственником не может быть продана, внесена в качестве вклада в устав¬ный капитал хозяйственных обществ и товариществ либо передана в залог. (В г. Саратове, например, установлено, что по сделкам, превы¬шающим 10% стоимости имущества, необходимо согласование в Ко¬митете по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) ревышающим30%стоимости решение принимается городской Думой.) Муниципальное унитарное предприятие может сдавать при-надлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, списывать с баланса, передавать другому юриди¬ческому лицу или иным способом распоряжаться этим имуществом только с согласия комитета, который имеет право контролировать ис¬пользование по назначению и сохранность переданного в хозяйствен¬ное ведение объекта недвижимости.
Если муниципальное унитарное предприятие учреждает дочернее предприятие, то часть его имущества передается в хозяйственное ве¬дение этого дочернего предприятия
Часть прибыли от использования недвижимого имущества, нахо-дящегося в хозяйственном ведении предприятия, размер которой устанавливается договором (например, в г. Саратове — не более 5%), пе-речисляется в местный бюджет [15, c.24].
Право хозяйственного ведения прекращается одновременно с пре-кращением права собственности по основаниям и в порядке, предус-мотренным законодательством.
Оперативное управление. Как правило, на правах оперативного управления собственник передает недвижимость учреждению, которое оно финансирует, чаще всего бюджетному. Право оперативного управления еще более ограничива¬ет субъекта, им обладающего. Это право подразумевает необходимость использовать недвижимость с той целью, с которой она была переда¬на. Право оперативного управления представляет собой особое вещное право юридического лица владеть, пользоваться и распоряжаться го-сударственным и иным имуществом в пределах, установленных зако¬ном, целями его деятельности, заданиями собственника (чаще всего здесь имеется в виду необходимость строгого соблюдения сметы рас¬ходов) и назначением недвижимого имущества.
Муниципальное учреждение не вправе отчуждать или иным спосо¬бом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, приобретен¬ным за счет средств, выделенных по смете или целевым назначением. Если, в соответствии с учредительными документами, учреждению пре¬доставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то полученные доходы и приобретенное за счет них имущество поступа¬ют в распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе [17, c.49].
Аренда и субаренда. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является превышение арендной платой (без амортизации и налога на имущество) прибыли на капитал при использовании объекта непо¬средственно собственником.
Целесообразность передачи недвижимости в аренду определяется следующими факторами:
• недвижимость не используется собственником в текущей хозяй¬ственной деятельности, т.е. не приносит дохода;
• недвижимость используется собственником, но приносит убыт¬ки по структурно-технологическим причинам;
• недвижимость не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам (например, не хватает оборотных средств для организации производства).
Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду, как правило, любому физическому или юридическому лицу ...
**************************************************************


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.