На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Диплом Ипотечного кредитования банка ОАО и разработка рекомендаций, способствующих совершенствованию ипотечного кредитования

Информация:

Тип работы: Диплом. Добавлен: 06.07.2012. Страниц: 120. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание


Введение…………………………….…………………………………………..…3
ГЛАВА 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования …………..…..7
1.1. Ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций …………………………...……………………………………………...7
1.2. Нормативно-правовые аспекты ……………………………………...........16
1.3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ ………………………............23
ГЛАВА 2. Анализ ипотечного кредитования на примере Уральского Банка
Реконструкции и Развития…………………………………………….………..31
2.1. Общая характеристика банка, анализ структуры активов, доходов и расходов, анализ активных операций………………………...……………..31
2.2. Анализ ипотечной программы банка и эффективности ипотечного кредитования………………………….………………………………………...44
2.3. Технология организации ипотечного кредитования в банке…………...56
ГЛАВА 3. Совершенствование ипотечного кредитования в банке ОАО «-»…………………………..……………………………..………..69
3.1. Разработка предложений по развитию ипотечного кредитования……...69
3.2. Прогноз эффективности реализации предложений……………………79
3.3. Новые информационные технологии при организации ипотечного кредитования в банке……………..…………………………………….............83
Заключение………………………………………………………………...........92
Список литературы……………………………………………………………..97
Приложения…………………………………………………………………….101


ВВЕДЕНИЕ

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.
Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем.
Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы выпускной квалификационной работы.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Объектом работы является ОАО «-».
Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования ипотечного жилищного кредитования.
Целью исследования работы является рассмотрение ипотечного кредитования на примере банка ОАО «-» и разработать рекомендации, способствующие совершенствованию ипотечного кредитования.
Для достижения поставленной целей необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций;
- описать нормативно-правовые аспекты;
- выявить проблемы ипотечного кредитования в РФ;
- дать общую характеристику банка, анализ структуры активов, доходов и расходов, анализ активных операций;
- проанализировать ипотечную программу банка и эффективность ипотечного кредитования;
- изучить технологию организации ипотечного кредитования в банке;
- дать прогноз эффективности реализации предложений;
Работа состоит из введения, трех глав и заключения.
В первой главе - ресурсного потенциала коммерческих банков в рыночных условиях.
Во второй главе - практической, на основании бухгалтерской отчетности банка ОАО «-» проводится анализ ипотечного кредитования на примере ОАО «-» выявляются тенденции рассчитанных показателей.
В третьей главе даются рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования ОАО «-».
Теоретической и методологической основой выпускной квалификационной работы послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М.Ланцов, Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и многих других.
Методика исследования. В работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.
Практическая значимость работы. Полученные в работе результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране.
Анализ проведен по данным статистической, бухгалтерской и финансовой отчетности банка ОАО «-». За период анализа выбран временной период 2008-2009 гг.
При написании данной работы была использованы учебные пособия таких авторов, как Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и др., Дипломный проект написан на основании теории по данным проблемам, изложенных в монографиях, статьях российских авторов. Использованы Федеральные законы ЦБ РФ и другие нормативные акты.


ГЛАВА 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования

1.1. Ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом :
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит :
• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.
Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитова¬ния, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему ры¬ночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, на¬селение, имеющие в собственности приватизированные квартиры, зе¬мельные наделы, жилой фонд.
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государствен-ных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресур¬сов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Система ипотечного кредитования включает два направления :
- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим
субъектам и населению;
- продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных
обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ре¬сурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотеч¬ных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют полу¬чать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязатель¬ствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом высту¬пает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жи¬лье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процент¬ные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя опе¬рации на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно моби¬лизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, вы¬давая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента уста¬новлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при прове¬дении строительства жилых домов, отведенный в установленном по¬рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финан¬совые средства граждан Российской Федерации с использованием жи¬лищных сертификатов.
Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индек¬сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их соб¬ственника на:
приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
получение от эмитента по первому требованию индексированной
номинальной стоимости жилищного сертификата.
Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертифика¬та указывается при его выпуске и остается неизменной в течение уста-новленного срока действия жилищного сертификата.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищ¬ного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах об¬щей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок дей¬ствия.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отве¬денный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объек¬том привлечения средств, а также юридические лица, которым в уста¬новленном порядке переданы все указанные права. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.
Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязатель¬ства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.
Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.
Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на зак-лючение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата; погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата.
Если эмитент не может осуществить погашение жилищных серти¬фикатов, то это должен сделать гарант, заключение договора с кото¬рым обязательно для эмитента.
Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости -ипотеки.
Развитие ипотеки невозможно без существования собственника пред¬мета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая усло¬вия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Консти¬туции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельно¬сти, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.
В российском законодательстве ипотекой признается залог предпри¬ятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредствен¬но связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетво¬рение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использовать¬ся в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обяза¬тельства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.
К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).
Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основ¬ного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связан¬ных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.
Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегист¬рирована ипотека.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России необходимо предусмотреть решение следующих основных задач :
• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.
Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.
Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
Преимущества ипотечного кредитования :
возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Ипотечное кредитование в России - свершившийся, хотя и не всеми осознаваемый факт. Однако ипотека у нас все еще не стала массовым продуктом, как в большинстве развитых стран. Между тем к зарубежному опыту пора не «присматриваться», а активно его изучать и применять на практике. Например, в Европе формы финансирования ипотечных кредитов различны: от средств, привлекаемых за счет срочных депозитов и краткосрочных межбанковских кредитов, до целевых долгосрочных кредитных линий и выпуска ипотечных ценных бумаг.

1.2. Нормативно-правовые аспекты

Приведем перечень нормативных документов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования :
• Федеральный закон РФ от 29.12.2007 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 387, 855, 935, гл. 23).
• Федеральный закон от 16 июля 2001 г. № 102-ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2004 г., 11 февраля, 24 декабря 2005 г., 5 февраля, 29 июня 2007 г., 30 декабря 2007г.);
• Федеральный закон Российской Федерации 30 декабря 2007 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;
• Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2007 г., № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О ипотечных ценных бумагах»;
• Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2007 г., № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ипотечных ценных бумагах»;
• Федеральный закон от 21.07.2000 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон от 29 декабря 2007 г., № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации»;
• Постановление О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 2001 г. № 102-ФЗ направлен на совершенствование правового регулирования ипотеки, развитие которой призвано обеспечить формирование в Российской Федерации рынка доступного жилья.
Федеральным законом предусматривается исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, кредитного или иного договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство.
В Федеральном законе содержатся положения, касающиеся возникновения ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств, предоставленных на приобретение этого земельного участка, либо права аренды такого земельного участка, а также в отношении земельного участка либо права аренды земельного участка, на котором за счет заемных средств построено или возводится здание или сооружение.
Федеральным законом устанавливается, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц не только в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение таких или иных жилого дома или квартиры, но и в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» уста¬новлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при прове¬дении строительства жилых домов, отведенный в установленном по¬рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финан¬совые средства граждан Российской Федерации с использованием жи¬лищных сертификатов.
Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индек¬сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их соб¬ственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Закон РФ «О залоге» устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участ¬ком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.
Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.
Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя. Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до ис¬полнения, обеспечиваемого им обязательства по кредиту.
Договор об ипотеке должен содержать все необходимые реквизиты, а именно:
- наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахождения;
- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и
места заключения договора;
- указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
- указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
- описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;
- наименование документов, подтверждающих права собственника
на закладываемое имущество;
- указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;
- подписи залогодателя и залогодержателя;
- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием
даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.
По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.
После Указа Президента , который представляет собой изложение статей законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в России создается Фе¬деральная регистрационная служба, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и Указом Президента «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юри¬дическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жи¬лья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непос¬редственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.
В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредит¬ной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответству¬ющим стоимости этапов строительно-монтажных работ.
В процессе финансирования строительства банк осуществляет кон¬троль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением гра¬фика строительства.
Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, пре¬вышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строи¬тельства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафик¬сированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:
- для юридических лиц-заемщиков - учредительные и регистрационные документы: бухгалтерский баланс предприятия; график поступле¬ния доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копия договоров на осуществление подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;
- для физических лиц - документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.
Основными документами, определяющими взаимоотношения бан¬ка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).
Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.
В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспек¬тов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обра¬щения взыскания, то есть отчуждения недвижимости в случае неисполне¬ния обязательства.
В принятом Законе РФ «О залоге» не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под здани¬ями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные орга¬ны. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с об¬щими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко сни¬жает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.
В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотеч¬ной системы, связанная с созданием на территории России единого по¬рядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.
Для полноценного функционирования системы ипотечного креди¬тования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.
C 1 марта 2008 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс. А с 1 апреля 2008 г. - закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Эксперты считают, что понадобится не меньше года, чтобы оценить достоинства и недостатки этих законов. По мнению законодателей, там заложены основы развития жилищного строительства и, в частности, ипотечного кредитования, без которого невозможен серьезный рост рынка жилья.
Жилищный кодекс, который заменяет действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР, предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.
Основные положения закона сконцентрированы на вопросах собственности на жилое помещение, социального найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон жилищных отношений, права малоимущих граждан на получение бесплатного жилья в муниципальном жилом фонде, платы за жилье и коммунальные услуги, управления жилыми комплексами. Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компете...
**************************************************************


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.